Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Чернышёва В.И. при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Хабаровой А.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска к обществу с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости Стройбетонинвест», обществу с ограниченной ответственностью Строительно-монтажный трест «Стройбетон», обществу с ограниченной ответственностью «Три-С» о взыскании задолженности по договору № Д-Ц-31-7070 аренды земельного участка, зарегистрированному 11.02.2008,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1 (удостоверение № 0359/10, по доверенности от 04.12.2012 ; Исх-ДИО/19740);

от ответчиков:

Общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости Стройбетонинвест» - ФИО2 (паспорт, доверенность);

Общества с ограниченной ответственностью Строительно-монтажный трест «Стройбетон» - не явились, извещены;

Общества с ограниченной ответственностью «Три-С» - не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска (далее - истец, департамент) обратился в арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости Стройбетонинвест», обществу с ограниченной ответственностью Строительно-монтажный трест «Стройбетон», обществу с ограниченной ответственностью Домостроительная корпорация «Стройбетон» (правопреемник ООО «Три-С») о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 11.02.2008 (дата регистрации договора) № Д-Ц-31-7070 в сумме 33 370 748, 53 рублей.

Истец неоднократно менял свои требования в порядке статьи 49 АПК РФ и в окончательной редакции просил:

1. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Три-С» задолженность по договору аренды земельного участка №Д-Ц-31-7070, зарегистрированному 11.02.2008, за период с 11.02.2009 по 14.06.2013 в размере 76 453 972,49 руб.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Строительно-монтажный трест «Стройбетон» задолженность по договору аренды земельного участка №Д-Ц-31-7070, зарегистрированному 11.02.2008, за период с 30.01.2013 по 14.06.2013 в размере 1 137 015,34 руб.

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости Стройбетонинвест» задолженность по договору аренды земельного участка №Д-Ц-31-7070, зарегистрированному 11.02.2008, за период с 12.03.2013 по 14.06.2013 в размере 3 305 255,08 руб.

Данные уточнения приняты судом.

В судебном заседании 22.08.2013 от истца поступило ходатайство в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о процессуальном правопреемстве одного из ответчиков – общества с ограниченной ответственностью Домостроительная корпорация «Стройбетон» на его правопреемника – общество с ограниченной ответственностью «Три-С». В обоснование ходатайства представитель истца пояснила, что в ходе рассмотрения настоящего дела Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска стало известно, что общество с ограниченной ответственностью Домостроительная корпорация «Стройбетон» прекратило свою деятельность в результате реорганизации в форме присоединения. Полным правопреемником ООО ДСК «Стройбетон» согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 25.06.2013 является общество с ограниченной ответственностью «Три-С».

Определением от 22.08.2013 суд осуществил в порядке статьи 48 АПК РФ процессуальное правопреемство и в качестве процессуального правопреемника общества с ограниченной ответственностью Домостроительная корпорация «Стройбетон» указал считать общество с ограниченной ответственностью «Три-С».

Представитель Департамента в обоснование своих требований в судебном заседании указал следующее.

11.02.2008 был зарегистрирован заключённый департаментом имущественных отношений Администрации города Омска и обществом с ограниченной ответственностью Домостроительная корпорация «Стройбетон» договор № Д-Ц-31-7070 аренды 9 земельных участков в Центральном АО г. Омска, общей площадью 1 638 464 кв.м сроком на 10 лет. Размер арендной платы согласно п. 2.1. договора определён в размере 387 902,26 руб. с оплатой ежемесячно не позднее десятого числа расчётного месяца.

Позже участки были преобразованы (сейчас в прежних границах сформировано 11 земельных участков) и арендаторами отдельных из них, кроме общества с ограниченной ответственностью Домостроительная корпорация «Стройбетон» (правопреемник ООО «Три-С») стали общество с ограниченной ответственностью Строительно-монтажный трест «Стройбетон», общество с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Стройбетонинвест».

Как полагает истец, с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, устанавливающего иную кадастровую стоимость или изменяющего порядок расчёта, подлежит применению новый размер арендной платы независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором. Соответственно, у ответчиков имеется задолженность по арендной плате.

Произведя соответствующий перерасчёт, Департамент обратился в суд с настоящим иском.

Представитель общества с ограниченной ответственностью Строительно-монтажный трест «Стройбетон» в ранее состоявшихся судебных заседаниях против удовлетворения требований возражала по основаниям, изложенным в отзыве, в судебное заседание, состоявшееся 26.09.2013, представитель Общества не явился, ходатайства об отложении рассмотрения дела не заявил. Общество о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом.

Представитель Общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости Стройбетонинвест» просил в удовлетворении требований отказать, представил в порядке статьи 131 АПК РФ письменный отзыв.

Общество с ограниченной ответственностью «Три-С», извещённое о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, письменного отзыва в порядке статьи 131 АПК РФ в суд не направило, ходатайств об отложении, рассмотрении дела в его отсутствие также представлено не было.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

Распоряжением Мэра города Омска от 26.12.2007 № 510-р «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства», опубликованным официально в газете «Третья столица» от 27.12.2007 № 88 (420), департаменту имущественных отношений Администрации города Омска поручено провести аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В этом же печатном издании было опубликовано помимо названного распоряжения и извещение о проведении аукциона.

Данными документами определены перечень земельных участков, начальная цена предмета аукциона, размер арендной платы, а также иные условия аукциона.

Упомянутым ненормативным актом (распоряжением) были определены условия, регламентирующие взаимоотношения организатора аукциона с победителем аукциона, то есть с тем лицом, которое приобретёт права по владению и пользованию земельными участками для целей комплексного жилищного строительства на этой территории.

В извещении о проведении аукциона чётко зафиксировано, что размер арендной платы в месяц по договору аренды, который будет заключён Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска с арендатором составляет 387 902,26 рублей, арендная плата определяется и изменяется в порядке, предусмотренном Решением Омского городского Совета от 25.07.2007 №46 «О порядке расчёта арендной платы за земельные участки на территории города Омска», а также с учётом изменения кадастровой стоимости участков.

Условия, содержащиеся в извещении о проведении аукциона, ООО «ДСК «Стройбетон» обязалось выполнять, что подтверждается поданной заявкой на участие в аукционе.

По результатам проведённого на основании этого распоряжения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенных в Центральном административном округе города Омска, подписан протокол, по которому ООО Домостроительная корпорация «Стройбетон» как единственный участник аукциона вправе было заключить договор купли-продажи права и договор аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства.

28.01.2008 по результатам проведённого аукциона департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска с ООО «ДСК «Стройбетон» заключён договор купли-продажи № 3 права на заключение договора аренды 9 земельных участков сроком на 10 лет, общей площадью 1 638 464 кв.м для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Цена за приобретаемое право составила 1 173 460 000 рублей.

28.01.2008 между департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска и ООО «ДСК «Стройбетон» заключён непосредственно договор аренды № Д-Ц-31-7070 девяти земельных участков в Центральном АО г. Омска, общей площадью 1 638 464 кв.м сроком на 10 лет, который 11.02.2008 зарегистрирован в Управлении ФРС по Омской области.

В преамбуле данного договора аренды указано на то, что договор заключён на основании результатов торгов, состоявшихся 28.01.2008 (протокол об итогах аукциона), и договора купли-продажи права, заключенного в соответствии с Распоряжением Мэра города Омска от 26.12.2007 № 510-р «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства».

В силу пункта 1.1 договора аренды № Д-Ц-31-7070 Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду сроком на 10 лет находящиеся в муниципальной собственности земельные участки из состава земель населённых пунктов в границах города Омска:

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:06 10 02:0300 площадью 65 244 кв.м, местоположение установлено в северо-восточной части кадастрового квартала 55:36:06 10 02: в Центральном административном округе города Омска;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:06 10 02:0302 площадью 147 767 кв.м, местоположение установлено в северо-западной части кадастрового квартала 55:36:06 10 02 : в Центральном административном округе города Омска;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:06 10 02:0298 площадью 218 938 кв.м , местоположение установлено в юго-западной части кадастрового квартала 55:36:06 10 02: в Центральном административном округе города Омска;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:06 10 02:0299 площадью 66 454 кв.м, местоположение установлено в северной части кадастрового квартала 55:36:06 10 02: в Центральном административном округе города Омска;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:06 10 02:0301 площадью 325 674 кв.м, местоположение установлено в восточной части кадастрового квартала 55:36:06 10 02: в Центральном административном округе города Омска;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:06 10 02:0303 площадью 396 124 кв.м, местоположение установлено в юго-восточной части кадастрового квартала 55:36:06 10 02: в Центральном административном округе города Омска;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:06 10 02:0304 площадью 193 480 кв.м, местоположение установлено в центральной части кадастрового квартала 55:36:06 10 02: в Центральном административном округе города Омска;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:06 10 02:0305 площадью 179131 кв. м, местоположение установлено в южной части кадастрового квартала 55:36:06 10 02: в Центральном административном округе города Омска;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:06 10 02:0306 площадью 455 652 кв.м, местоположение установлено в западной части кадастрового квартала 5555:36:06 10 02: в Центральном административном округе города Омска.

Общая площадь земельных участков составляет 1 638 464 кв.м.

По положениям пункта 1.1 договора Участки предоставляются для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В силу пункта 2.1 договора Арендатор перечисляет арендную плату Получателю в размере 387 902,26 руб. ежемесячно не позднее десятого числа расчётного месяца.

Суд отмечает, что арендная плата, зафиксированная в договоре аренды № Д-Ц-31-7070, абсолютно идентична той, что упоминается в извещении об аукционе, проведённом на основании Распоряжения Мэра города Омска от 26.12.2007 № 510-р «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства», как рассчитанная на основании порядка, предусмотренного Решением Омского городского Совета от 25.07.2007 №46 «О порядке расчёта арендной платы за земельные участки на территории города Омска», а также изменяемая в случае изменения кадастровой стоимости участков.

Согласно пункту 10.1 договора аренды неотъемлемой его частью являются следующие приложения:

- акт приема-передачи земельного участка;

- протокол о результатах аукциона;

- кадастровые планы земельных участков;

-договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельных участков.

Кадастровые номера земельных участков, отмеченных в договоре, тождественны кадастровым номерам: 55:36:061002:300, 55:36:061002:302, 55:36:061002:298, 55:36:061002:299, 55:36:061002:299, 55:36:061002:304, 55:36:061002:301, 55:36:061002:303, 55:36:061002:305, 55:36:061002:306.

В дальнейшем из земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:061002:301, 55:36:061002:303, 55:36:061002:305 образованы земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:061002:524, 55:36:061002:523, 55:36:061002:522, 55:36:061002:521, 55:36:061002:520, что подтверждается имеющимися в материалах дела кадастровыми паспортами названных земельных участков.

Сведения о данных земельных участках были внесены в государственный кадастр недвижимости 12.07.2010.

Так, согласно представленным в материалы дела кадастровым паспортам от 30.07.2013:

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:061002:520 образован из земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:061002:301 и 55:36:061002:303;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:061002:521 образован из земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:061002:303 и 55:36:061002:305;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:061002:522 образован из земельного участка с кадастровым номером 55:36:061002:301; земельный участок с кадастровым номером 55:36:061002:523 образован из земельного участка с кадастровым 55:36:061002:303;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:061002:524 образован из земельного участка с кадастровым номером 55:36:061002:305.

В соответствии с выпиской от 23.07.2013 из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.10.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области зарегистрировано право собственности муниципального образования города Омск на вновь образованные земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:061002:524, 55:36:061002:523, 55:36:061002:522, 55:36:061002:521, 55:36:061002:520.

30.01.2013 права и обязанности арендатора по договору аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:061002:520 и 55:36:061002:521 переданы ООО СМТ «Стройбетон».

12.03.2013 права и обязанности арендатора по договору в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:061002:522, 55:36:061002:300, 55:36:061002:524, 55:36:061002:298, 55:36:061002:523, 55:36:061002:299, 55:36:061002:302, 55:36:061002:304, 55:36:061002:306 переданы ООО «АН Стройбетонинвест».

В соответствии со статьёй 24 (пункты 3.1, 4) Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» учёт изменений преобразуемого земельного участка или в соответствующих случаях снятие с учёта преобразуемых земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без заявления в течение трёх рабочих дней с даты государственной регистрации соответствующего права либо государственной регистрации аренды на образованные из таких земельных участков иные земельные участки.

Внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учёт образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер, за исключением случаев, если право собственности на данные объекты недвижимости считается возникшим в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости или иного момента, с которого право на образованный объект недвижимости считается возникшим.

С учётом этого, Департамент, обращаясь в арбитражный суд, рассчитал задолженность за пользование земельными участками с кадастровыми номерами 55:36:061002:524, 55:36:061002:523, 55:36:061002:522, 55:36:061002:521, 55:36:061002:520, начиная с 15.10.2010.

Полагая, что ответчик уплачивал арендную плату не в соответствии с действующим законодательством, истец произвёл пересчет задолженности.

Эти обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, позиции представителей сторон и имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требование истца подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

Право на обращение в суд принадлежит лицам в случае нарушения либо оспаривания их прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

По положениям статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как предусмотрено статьёй 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.

По положениям части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта , что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Суд отмечает, что содержащееся в указанном постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

С учётом изложенного суд не считает состоятельным аргумент ответчиков, что размер арендной платы может быть изменён исключительно в соответствии с механизмом изменения арендной платы, предусмотренным договором или после предложения внести соответствующие изменения в договор аренды.

В п. 4.1.2 отмеченного выше договора аренды зафиксировано право арендодателя вносить изменения и (или) дополнения в договор в случае внесения изменений и (или) дополнений в действующее законодательство.

Письмом от 20.02.2012 №ИСХ-ДИО/2347, направленным в адрес арендатора по договору и полученным им 27.02.20012, Департаментом было предложено внести соответствующие изменения в договор аренды путём подписания соответствующего соглашения. Ответа на предложение не поступило.

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ определено, что в предусмотренных законом случаях при исполнении договора применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

Принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчёта, влечет изменение условий договора независимо от воли сторон договоров аренды таких земельных участков и без внесения в текст договоров подобных изменений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11).

На момент заключения договора действовало и в настоящий момент является действующим Решение Омского городского Совета от 25.07.2007 № 46 «О порядке расчёта арендной платы за земельные участки на территории города Омска», статья 3 которого предусматривает формулу для расчёта годовой арендной платы с использованием в качестве одной из составляющей формулы кадастровой стоимости земельного участка.

Из положений указанных правовых норм, а также правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что изменение кадастровой стоимости земельного участка изменяет правоотношения сторон по договору аренды в части размера арендной платы без внесения в договор таких изменений. Сам факт принятия органом государственной власти или органом местного самоуправления акта, изменяющего кадастровую стоимость, приводит к изменению правоотношений сторон с момента вступления в силу такого акта. При этом изменения, если они вносятся в договор, приводят к изменению договора как документа, не влияя на момент изменения правоотношений сторон. Норма пункта 3 статьи 453 ГК РФ в этом случае подлежит применению с учётом того, что её правовой эффект может касаться только договора как документа.

В связи с этим является неверным вывод о том, что изменение размера арендной платы возможно в случае внесения изменений в действующее законодательство, в том числе в случае изменения кадастровой стоимости участка, исключительно посредством заключения дополнительного соглашения к договору.

Как отмечено судом ранее, в соответствии с извещением о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды размер арендной платы в месяц составил 387 902,26 руб. (0,23 руб. за 1 кв.м), который определён и подлежит изменению в порядке, предусмотренном Решением Омского городского Совета от 25.07.2007 № 46 «О порядке расчета арендной платы за земельные участки на территории города Омска», а также с учётом изменения кадастровой стоимости участков.

Согласно указанному Решению расчёт годовой суммы арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, производится по формуле:

А = Ц x К1 x К2 x К3 / 100%, где:

А - годовая арендная плата, рублей;

Ц - кадастровая стоимость земельного участка, рублей;

К1 - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (процент от кадастровой стоимости земельного участка), определяемый в соответствии с приложением № 1 к настоящему Решению;

К2 - коэффициент, учитывающий категории арендаторов, для которых применяются понижающие коэффициенты к арендной плате, определяемый в соответствии с приложением № 3 к настоящему Решению;

К3 - коэффициент, учитывающий особые условия использования земельных участков, определяемый в соответствии с приложением № 4 к настоящему Решению.

Коэффициент К1 для земельных, участков арендованных по спорному договору (строительство многоэтажных жилых домов), равен 0,3.

Коэффициент К2 для соответствующей категории равен 1.

Коэффициент К3 для соответствующих условий использования равен 1.

Кадастровая стоимость земельных участков определена на момент заключения договора аренды в соответствии с Указом Губернатора Омской области от 19.06.2003 № 110 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Омской области» и составляла:

Кадастровый номер земельного участка

Площадь, кв.м

Кадастровая стоимость земельного участка, руб.

55:36:061002:300

65 244,00

61 785 416,00

55:36:061002:302

147 767,00

139 933 871,00

55:36:061002:298

218 938,00

207 332 097,00

55:36:061002:299

66 454,00

62 931 273,00

55:36:061002:304

193 480,00

183 223 625,00

55:36:061002:301

325 674,00

308 410 021,00

55:36:061002:303

396 124,00

375 125 467,00

55:36:061002:305

179 131,00

169 635 266,00

55:36:061002:306

45 652,00 (площадь по паспорту)

43 231 987,00

Величину кадастровой стоимости, принятую для расчёта арендной платы по договору, суд почерпнул из выписок из государственного земельного кадастра (приложение № 3 к договору аренды).

Таким образом, размер арендной платы в месяц по договору аренды на момент его заключения рассчитан следующим образом:

1 551 609 023,00 руб. (совокупная кадастровая стоимость 9 земельных участков) Х 0,3 (коэффициент К1, коэффициенты К2 и К3 равны 1) / 100% / 12 (месяцев в году) = 387 902,26 руб./мес.

Размер кадастровой стоимости земельных участков и средний удельный показатель для соответствующего вида разрешённого использования в кадастровом квартале 55:366061002 на 11.02.2009 (дата, с которой рассчитана взыскиваемая задолженность по договору аренды) в соответствии с Постановлением Правительства Омской области от 19.12.2007 № 174-п с учётом изменений, которые внесены Постановление Правительства Омской области от 26.11.2008 № 193-п «О внесении изменения в постановление Правительства Омской области от 19 декабря 2007 года № 174-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов города Омска в границах кадастрового района 55:36», составил:

Кадастровый номер земельного участка

Кадастровая стоимость земельного участка, руб. с 01.12.2008

55:36:061002:300

303 746 051,76

55:36:061002:302

849 044 061,61

55:36:061002:298

1 390 319 792,02

55:36:061002:299

292 901 321,32

55:36:061002:304

994 974 769,60

55:36:061002:301

1 785 921 310,98

55:36:061002:303

2 460 686 636,84

55:36:061002:305

1 220 600 425,31

55:36:061002:306

268 345 195,12

с 14.10.2010 с учётом среднего удельного показателя для следующих земельных участков

55:36:061002:524 площадью 67683,00 кв.м

Средний удельный показатель 2759,94 руб./кв.м

186 801 019,02

55:36:061002:523 площадью 252433,00 кв.м

696 699 934,02

55:36:061002:522 площадью 145089 кв.м

400 436 934,66

55:36:061002:521 площадью 241316,00 кв.м

666 017 681.04

55:36:061002:520 площадью 219 183,00 кв.

604 931 929,02

Размер арендной платы в месяц по договору аренды с 01.12.2008 до 01.01.2012 (в период действия указанной выше кадастровой стоимости) составил:

9 566 539 564,56 руб. (совокупная кадастровая стоимость 9 земельных участков) х 0,3 (коэффициент К1, коэффициенты К2 и К3 равны 1) / 100% / 12 (месяцев в году) = 2 391 634,89 руб./мес.

Размер арендной платы по договору аренды с 15.10.2010 составил:

6 654 218 689,19 руб. (совокупная кадастровая стоимость 11 земельных участков) х 0,3 (коэффициент К1, коэффициенты К2 и К3 равны 1) / 100% / 12 (месяцев в году) = 1 663 554,67 руб./мес., в том числе 1 024 832,80 руб./мес. за 6 земельных участков (55:36:061002:300, 55:36:061002:302, 55:36:061002:298, 55:36:061002:299, 55:36:061002:299, 55:36:061002:304, 55:36:061002:306), 638 721,87 руб./мес. за 5 земельных участков (55:36:061002:524, 55:36:061002:523, 55:36:061002:522, 55:36:061002:521, 55:36:061002:520).

Указанное Постановление утратило силу с 01.01.2012 (Постановление Правительства Омской области от 21.12.2011 № 254-п).

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов города Омска в границах кадастрового района 55:36 определены Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 26.09.2011 № 36-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области», в том числе утверждены средние удельные показатели кадастровой стоимости земель населённых пунктов города Омска по видам разрешённого использования. Согласно приложению № 2 к данному приказу для кадастрового квартала 55:36:061002 средний удельный показатель для соответствующего вида разрешённого использования определён в размере 3 972,15 руб./кв.м.

Исходя из этого, размер арендной платы по договору аренды составил с 01.01.2012:

3 972,15 руб./кв.м х 1 663 239,00 кв.м (совокупная площадь 11 земельных участков по договору аренды) х 0,3 (коэффициент К1, коэффициенты К2 и К3 равны 1) / 100% / 12 (месяцев в году) = 1 651 658,70 руб./мес. В том числе 732 399,91 руб./мес. за 6 земельных участков (55:36:061002:300, 55:36:061002:302, 55:36:061002:298, 55:36:061002:299, 55:36:061002:299, 55:36:061002:304, 55:36:061002:306), 461 966,01 руб./мес. за земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:061002:524, 55:36:061002:523, 55:36:061002:522, 457 292,78 руб./мес. за земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:061002:521, 55:36:061002:520.

30.01.2013 Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Омской области произведена государственная регистрация соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельных участков № Д-Ц-31-7070 от 11.02.2008.

Согласно данному соглашению права и обязанности арендатора по договору аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:061002:520 и 55:36:061002:521 переданы ООО СМТ «Стройбетон».

12.03.2013 Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Омской области произведена государственная регистрация соглашения о передаче прав и обязанности по договору аренды земельных участков № Д-Ц-31-7070 от 11.02.2008.

В соответствии с указанным соглашением права и обязанности арендатора по договору в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:061002:522, 55:36:061002:300, 55:36:061002:524, 55:36:061002:298, 55:36:061002:523, 55:36:061002:299, 55:36:061002:302, 55:36:061002:304, 55:36:061002:306 переданы ООО «АН Стройбетонинвест».

Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 № 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешённого использования или уточнения площади земельного участка» определены правила определения кадастровой стоимости земельных участков, в отношении которых не установлена кадастровая стоимость.

В п. 2.1.3. указанного приказа установлено, в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтённом земельном участке в границах существующего населённого пункта кадастровая стоимость определяется путём умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешённого использования для кадастрового квартала населённого пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка. В соответствии с п. 2.5. кадастровая стоимость земельных участков, учтённых в государственном кадастре недвижимости на дату формирования перечня объектов недвижимости (земельных участков) для целей проведения государственной кадастровой оценки и не попавших в указанный перечень, определяется после утверждения результатов последней государственной кадастровой оценки земель на основе указанных результатов согласно пунктам 2.1.1 - 2.1.16 настоящих Методических указаний в части определения кадастровой стоимости в случае образования новых или выявления ранее учтённых соответствующих земельных участков.

Условие о порядке определения размера арендной платы обязательно для исполнения арендатором по договору аренды, срок действия данного условия не ограничен, не ограничен круг лиц, которыми должно оно соблюдаться.

Извещение о проведении аукциона имеет публичный характер, ориентировано на неопределённый круг лиц, и должно быть отнесено лишь к условию договора аренды о размере арендной платы, а также данное условие остается обязательным для сторон в случае смены сторон в договоре.

Учитывая данные обстоятельства, Департаментом, как полагает суд, обоснованно рассчитана задолженность по договору аренды за период с 11.02.2009 по 14.06.2013, соответственно в отношении каждого из трех ответчиков и за соответствующий период.

Суд рассчитывает задолженность ООО «Три-С» (правопреемник ООО ДСК «Стройбетон») следующим образом.

Сумма арендной платы, подлежащая внесению:

- за период с 11.02.2009 по 14.10.2010 - 48 058 635,68 руб. (2 391 634,89 руб./28*18 + 2 391 634,89 руб.*19 + 2 391 634,89/31*14);

- за период с 15.10.2010 по 31.12.2011 – 14 909 664,25 руб. (6 участков) (1 024 832,80 руб./31*17+1 024 832,80 руб.*14);

- за период с 15.10.2010 по 31.12.2011 – 9 292 373,08 руб. (5 участков) (638 721,87 руб./31*17+638 721,87 руб.*14);

- за период с 01.01.2012 по 11.03.2013 – 10 513 482,68 руб. (6 участков) (732 399,91 руб.*14+732 399 руб./31*11);

- за период с 01.01.2012 по 29.01.2013 – 11 891 057,20 руб. (5 участков) (919 258,79 руб.*12+919258,79 руб./31*29);

- за период с 30.01.2013 по 11.03.2013 – 655 693,69 (3 участка) (461966,01 руб./31*2+461 966,01 руб.+461 966,01 руб./31*11).

Итого – 95 320 906,58 руб. (общая сумма арендной платы, подлежащая уплате за период с 11.02.2009 по 14.06.2013).

Из представленных в материалы дела документов следует, что поступления денежных средств за указанный период от ООО ДСК «Стройбетон» составили – 18 866 934,03 руб.

Таким образом, за обозначенный период задолженность ООО «Три-С» составляет – 76 453 972,49 руб .

Задолженность ООО СМТ «Стройбетон» рассчитана судом следующим образом.

Сумма арендной платы, подлежащая внесению:

- за период с 30.01.2013 по 14.06.2013 – 2 072 077,16 (2 участка) (457 292,78 руб./31*2+457 292,78 руб.*4+457292,78 руб./30*14);

Поступления денежных средств за указанный период от ООО СМТ «Стройбетон» составили – 935 061,82 руб.

Таким образом, задолженность ООО СМТ «Стройбетон» составляет – 1 137 015,34 руб.

Задолженность ООО «АН Стройбетонинвест» суд рассчитал с учётом приведённых ниже показателей.

Сумма арендной платы, подлежащая внесению:

- за период с 12.03.2013 по 14.06.2013 – 2 279 102,52 (6 участков) (732 399,91 руб./31*20+732 399,91 руб.*2+732 399,91 руб./30*14);

- за период с 12.03.2013 по 14.06.2013 – 1 437 558,75 (3 участка) (461966,01 руб./31*20+461 966,01*2+461 966,01/30*14).

Поступления денежных средств за указанный период от ООО АН «Стройбетонинвест» составили – 411 406,19 руб.

Таким образом, задолженность ООО «АН Стройбетонинвест» составляет –3 305 255,08 руб.

В соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать её внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Также суд при принятии настоящего решения исходил из того, что кроме упомянутых выше судебных актов Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации вопрос возможности взыскания задолженности по арендной плате в ситуации, аналогичной рассматриваемой (договор аренды заключен по результатам аукциона, сам договор содержит только размер арендной платы в месяц без указания методики и формулы расчёта, сторонами не определены условия и порядок изменения арендной платы, упоминания о кадастровой стоимости земельных участков в договоре нет), также достаточно подробно в текущем году освещён в постановлении Федерального арбитражного Западно-Сибирского округа от 16.03.2013 по делу №А46-5146/2012, в котором суд кассационной инстанции отразил:«Принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчёта, влечёт изменение условий договора независимо от воли сторон договоров аренды таких земельных участков и без внесения в текст договоров подобных изменений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11).

На момент заключения договора действовало и в настоящий момент является действующим Решение Омского городского Совета от 25.07.2007 № 46 «О порядке расчета арендной платы за земельные участки на территории города Омска», статья 3 которого предусматривает формулу для расчета годовой арендной платы с использованием в качестве одной из составляющей формулы кадастровой стоимости земельного участка.

Из положений указанных правовых норм, а также правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что изменение кадастровой стоимости земельного участка изменяет правоотношения сторон по договору аренды в части размера арендной платы без внесения в договор таких изменений. Сам факт принятия органом государственной власти или органом местного самоуправления акта, изменяющего кадастровую стоимость, приводит к изменению правоотношений сторон с момента вступления в силу такого акта. При этом изменения, если они вносятся в договор, приводят к изменению договора как документа, не влияя на момент изменения правоотношений сторон. Норма пункта 3 статьи 453 ГК РФ в этом случае подлежит применению с учетом того, что ее правовой эффект может касаться только договора как документа.

В связи с этим является неверным, не соответствующим нормам права вывод суда апелляционной инстанции о том, что изменение размера арендной платы возможно в случае внесения изменений в действующее законодательство, в том числе в случае изменения кадастровой стоимости участка, исключительно посредством заключения дополнительного соглашения к договору».

Как считает суд, ответчиками не учтён факт изменения размера арендной платы по договору аренды, в связи с чем у приведённых в решении юридических лиц образовалась задолженность по арендной плате с 11.02.2009 по 14.06.2013.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

Одним из ответчиков ООО СМТ «Стройбетон» указано на необходимость применения сроков исковой давности. Суд считает, что данное заявление не подлежит удовлетворению.

В силу статьи 199 Гражданского кодекса РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В пункте 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 15.11.2001 № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» высшие судебные инстанции обратили внимание судов на то, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре (пункт 2 статьи 199 ГК РФ). Согласно части 1 статьи 44 АПК РФ сторонами в деле являются истец и ответчик. По положениям пункта 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, включая право заявить в суде об истечении срока исковой давности.

Поэтому судам предписано иметь в виду, что заявление о применении исковой давности, сделанное одним из соответчиков, не распространяется на других соответчиков, в том числе и при солидарной обязанности (ответственности).

Суд вправе отказать в удовлетворении иска при наличии заявления о пропуске срока исковой давности только от одного из соответчиков при условии, что в силу закона или договора либо исходя из характера спорного правоотношения требования истца не могут быть удовлетворены (полностью или в части) за счет других соответчиков (например, в случае предъявления иска об истребовании неделимой вещи, находящейся в совместной собственности нескольких лиц).

В рассматриваемом деле Департаментом заявлены требования, удовлетворение каждого из которых возможно отдельно от остальных. Задолженность каждого из ответчиков рассчитана за те периоды, арендатором по договору в которые выступал конкретный арендатор, а также за те участки, которыми именно он владел и пользовался.

В связи с этим заявление о применении сроков исковой давности от одного из трёх ответчиков по делу – ООО СМТ «Стройбетон» не может служить основанием для применения сроков исковой давности к требованиям Департамента, предъявленным к остальным ответчикам.

Также суд исходит из того, что в отношении ООО СМТ «Стройбетон» Департамент просит взыскать задолженность по договору аренды земельного участка №Д-Ц-31-7070 от 11.02.2008 за период с 30.01.2013 по 14.06.2013, то есть срок исковой давности в отношении лица, которое заявило о пропуске срока исковой давности, не пропущен.

Поскольку наличие задолженности по арендным платежам в указанном выше размере подтверждается, по мнению суда, материалами дела, ответчиком по существу не оспорено, требования истца в вышеуказанной части подлежат удовлетворению.

По положениям статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы.

В соответствии со статьёй 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным расходам отнесена государственная пошлина.

Согласно частям 1, 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. При этом государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобождён, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворённых исковых требований, если ответчик не освобождён от уплаты государственной пошлины.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент имущественных отношений Администрации города Омска освобожден от уплаты государственной пошлины по настоящему делу. Если бы истец не был освобождён от уплаты государственной полшины, её размер при обращении в суд с настоящим иском составил бы 200 000 рублей.

Принимая во внимание изложенное, с ответчиков в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально удовлетворённым требованиям (общая сумма госпошлины поделена в зависимости от размера взыскиваемой задолженности).

Руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Департамента имущественных отношений Администрации города Омска удовлетворить.

Взыскать в пользу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ОГРН <***>, ИНН <***>, юридический адрес: 644043, <...>, зарегистрированного в качестве юридического лица 11.09.1997 Администрацией города Омска) с общества с ограниченной ответственностью «Три-С» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 162600, <...>, зарегистрировано в качестве юридического лица 05.02.2008) задолженность по договору аренды земельного участка №Д-Ц-31-7070, зарегистрированному 11.02.2008, по арендной плате за период с 11.02.2009 по 14.06.2013 в размере 76 453 972,49 руб.

Взыскать в пользу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ОГРН <***>, ИНН <***>, юридический адрес: 644043, <...>, зарегистрированного в качестве юридического лица 11.09.1997 Администрацией города Омска) с общества с ограниченной ответственностью Строительно-монтажный трест «Стройбетон» (юридический адрес: 646981, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>, зарегистрировано в качестве юридического лица 26.09.2012 МИФНС №12 по Омской области) задолженность по договору аренды земельного участка №Д-Ц-31-7070, зарегистрированному 11.02.2008, по арендной плате за период с 30.01.2013 по 14.06.2013 в размере 1 137 015,34 руб.

Взыскать в пользу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ОГРН <***>, ИНН <***>, юридический адрес: 644043, <...>, зарегистрированного в качестве юридического лица 11.09.1997 Администрацией города Омска) с общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости Стройбетонинвест» (юридический адрес: 646880, Омская область, Азовский немецкий национальный район, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>, зарегистрировано в качестве юридического лица 28.08.2007 ИФНС по Любинскому району Омской области) задолженность по договору аренды земельного участка №Д-Ц-31-7070, зарегистрированному 11.02.2008, по арендной плате за период с 12.03.2013 по 14.06.2013 в размере 3 305 255,08 руб.

Взыскать в доход федерального бюджета с общества с ограниченной ответственностью «Три-С» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 162600, <...>, зарегистрировано в качестве юридического лица 05.02.2008) 189 000 рублей госпошлины.

Взыскать в доход федерального бюджета с общества с ограниченной ответственностью Строительно-монтажный трест «Стройбетон» (юридический адрес: 646981, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>, зарегистрировано в качестве юридического лица 26.09.2012 МИФНС №12 по Омской области) 2 800 рублей госпошлины.

Взыскать в доход федерального бюджета с общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости Стройбетонинвест» (юридический адрес: 646880, Омская область, Азовский немецкий национальный район, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>, зарегистрировано в качестве юридического лица 28.08.2007 ИФНС по Любинскому району Омской области) 8 200 рублей госпошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, д. 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Омской области.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайтах Восьмого арбитражного апелляционного суда: http://8aas.arbitr.ru и Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа: http://faszso.arbitr.ru.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья В.И. Чернышёв