Гражданский кодекс часть 1

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, временного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Агротехнологии» ФИО1,

в отсутствие участвующих в деле лиц,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Агротехнологии» (далее – истец, ООО «Агротехнологии») обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Перспектива» (далее – ООО «Перспектива») о расторжении договора аренды недвижимого имущества с последующим выкупом от 09.12.2015.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлечён временный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Агротехнологии» ФИО1.

Определением суда от 07.07.2017 производство по настоящему делу приостанавливалось до вступления в законную силу определения Арбитражного суда Саратовской области от 16.06.2017 по делу № А57-7043/2016.

Поскольку основания, послужившие причиной приостановления производства по делу, отпали, судебным актом от 31.08.2017 было назначено судебное заседание по вопросу возобновления производства по делу.

Протокольным определением от 28.09.2017 производство по настоящему делу возобновлено.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещённые о месте и времени судебного разбирательства дела, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. По правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие сторон.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

09.12.2015 между ООО «Перспектива» (Арендодатель) и ООО «Агротехнологии» (Арендатор) был заключён договор аренды недвижимого имущества с последующим выкупом, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в возмездное владение и пользование, с правом последующего выкупа на условиях, предусмотренных настоящим договором, следующее недвижимое имущество:

- Здание санпропускника, назначение: нежилое, общей площадью 115,2 кв.м, инвентарный номер: 5546, литер А, адрес (местоположение): Омская область, Азовский немецкий национальный р-н, д. Поповка (далее – Здание санпропускника);

- Земельный участок с кадастровым номером 55:01:150903:346, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного использования, площадью 340 000 кв.м., адрес (местоположение): Омская область, Азовский немецкий национальный район, Сосновское сельское поселение (далее - Земельный участок-1).

- Земельный участок с кадастровым номером 55:01:150903:345, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного использования, площадью 250 000 кв.м., адрес (местоположение): Омская область, Азовский немецкий национальный район, с/п Сосновское (далее – Земельный участок-2).

Согласно пункту 4.1. договора арендная плата (арендный платёж) за арендуемый Земельный участок-1 по настоящему договору составляет 2 000 000 руб. в месяц. Арендная плата вносится Арендатором в срок до 15 числа текущего месяца, путём перечисления денежных средств на расчётный счёт Арендодателя.

09.12.2015 между сторонами подписан акт приёма-передачи к договору аренды недвижимого имущества с последующим выкупом, согласно которому Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 55:01:150903:346, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного использования, площадью 340 000 кв.м., адрес (местоположение): Омская область, Азовский немецкий национальный район, Сосновское сельское поселение.

После заключения означенного договора у ООО «Агротехнологии» (Арендатор) существенно изменились обстоятельства, из которых истец исходил при заключении данного договора. Такое изменение было вызвано ухудшением финансового положения, в связи с чем аренда недвижимого имущества стала невыгодна истцу, и даже убыточна.

Арендатор неоднократно предлагал арендодателю расторгнуть договор аренды в связи существенным изменением обстоятельств.

Поскольку соглашения о расторжении договора аренды между сторонами достигнуто не было, ООО «Агротехнологии» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела в совокупности и взаимной связи, суд полагает заявленные требования подлежащими отказу в удовлетворении по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьёй 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Исходя из практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определённой в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66, в силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств (пункт 2 статьи 398 ГК РФ); обязанность арендатора уплачивать предусмотренную договором арендную плату возникает при условии, если он имеет фактическую возможность владеть и пользоваться предметом аренды.

При этом судом установлено следующее.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 19.02.2017 по делу №А57-7043/2016 в отношении общества с ограниченной ответственностью «Агротехнологии» введена процедура банкротства – наблюдение, на пять месяцев, сроком по 17 июня 2017 года; временным управляющим должника утверждён ФИО1.

Определением от 16.06.2017 по делу № А57-7043/2016 Арбитражный суд Саратовской области отказал в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Перспектива» о включении задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества с последующим выкупом от 09.12.2015 в размере 22 000 000,00 руб. в третью очередь реестра требований кредиторов должника общества с ограниченной ответственностью «Агротехнологии», указав при этом, «что документы, представленные кредитором в обоснование предъявленного требования, без иных документов, которые бы подтвердили фактическое исполнение договора аренды, не могут с достоверностью свидетельствовать о возникновении денежного обязательства в заявленном размере».

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2017 по делу № А57-7043/2016 определение суда первой инстанции оставлено без изменения.

При этом суд отметил, что «…в данном случае, в предмет доказывания по спору входят следующие обстоятельства: факт получения должником имущества, принадлежащего арендодателю в пользование; период пользования имуществом; сумма арендных платежей.

Таким образом, предъявляя требование, возникшее в связи с использованием недвижимости заявитель должен доказать факт действительной передачи спорного земельного участка Должнику в пользование

Наличие формального акта приёма-передачи, учитывая специфику предмета аренды (земельный участок), с учётом вышеприведённых позиций Верховного Суда РФ, применяемых при проверке обоснованности требований кредиторов о включении в реестр, не может быть признано достаточным и достоверным доказательством, при наличии обоснованных возражений иных лиц.

Кроме копии договора аренды недвижимого имущества с последующим выкупом 09.12.2015 и копии акта от 09.12.2015 ни суду первой инстанции, ни апелляционному суду ООО «Перспектива» не представлено иных доказательств, свидетельствующих в совокупности о реальности спорных хозяйственных операций, как не представлены собственно и подлинники договора аренды и акта приёма-передачи.

Судом первой инстанции отмечено, что с учётом Инструкции по применению Плана счетов финансово-хозяйственной деятельности организаций (утв. Приказом Минфина России от 31.10.2000 №94н), пункта 27 ПБУ 4/99 (утв. Приказом Минфина России от 06.07.1999 №43н), формы №1 (Бухгалтерский баланс), утверждённой Приказом Минфина России от 22.07.2003 №67н, информация об арендованных основных средствах подлежит отражению в бухгалтерской отчётности, однако документов, подтверждающих отражение аренды земельного участка в отчётности, в материалы дела не представлено.

Также, судом первой инстанции верно учтено, что, согласно договору аренды от 09.12.2015 и акту приёма-передачи Должником в пользование, якобы, был принят земельный участок площадью 340 000 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного использования, расположенный в Омской области, в то время как у ООО «Агротехнологии» отсутствовала на праве собственности какая-либо самоходная техника, необходимая для обработки указанного земельного участка, а в штате имелся только 1 работник.

По условиям договора (пункт 4.2.) арендная плата должна была вноситься Арендатором в срок до 15 числа текущего месяца, путём перечисления денежных средств на расчётный счёт Арендодателя.

Вместе с тем, за весь период действия договора аренды по нему не было совершено ни одного платежа, а ООО «Перспектива» не предпринимало попытки по истребованию задолженности вплоть до начала процедуры банкротства Должника.

Обоснованно принят во внимание судом первой инстанции и тот факт, что договор аренды был заключён в период, когда у должника имелись в собственности свои земельные участки...

При этом ООО «Агротехнологии» деятельность на территории Омской области никогда не осуществляло.

Доводы кредитора о том, что аренда недвижимого имущества была обусловлена производственной необходимостью должника, поскольку им планировалось строительство недвижимого комплекса, правомерно отклонены судом первой инстанции, поскольку доказательств в обоснование заявленного довода (проект подготовки территории строительства земельного участка; государственная экспертиза проектной документации (сметы на строительство), результаты инженерных изысканий) не представлено.

В то же время в материалах обособленного спора имеются документы, подтверждающие подготовительные работы ООО «Агротехнологии» к осуществлению инвестиционного проекта по строительству птицефабрики на территории Саратовской области, где у Должника, как указано выше, имелись свои земельные участки».

Таким образом, судебными инстанциями установлено, что ООО «Агротехнологии» не представлены надлежащие доказательства, подтверждающие факт передачи ООО «Перспепктива» в аренду спорного земельного участка и исполнение сторонами договора аренды.

В силу пункта 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Приведённые положения процессуального закона обязывают все государственные органы и организации, в том числе судебные органы, исходить из обязательности вступивших в законную силу решений суда.

Аналогичное положение содержится в пункте 1 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющем правило о преюдиции: «обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица».

Таким образом, наличие вступившего в законную силу судебного акта освобождает от обязанности доказывать установленные обстоятельства.

В связи с тем, что спорное имущество фактически истцом в аренду не передавалось, суд заключает, что спорный договор является незаключённым.

Незаключённый договор не порождает правоотношений, следовательно, незаключённый договор невозможно расторгнуть, поскольку фактически такого соглашения не существует.

Расторжение незаключённого договора не имеет юридического значения и, соответственно, не влечёт никаких юридических последствий.

При указанных выше обстоятельствах требование истца о расторжении договора аренды недвижимого имущества с последующим выкупом от 09.12.2015 удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

в иске отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока после его принятия и может быть обжаловано в этот же срок путём подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья С.В. Яркова