Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Чернышева В.И. при ведении протокола судебного заседания секретарём Чинбаевой А.Ф., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью Торговый дом «СКМ-МЕБЕЛЬ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Омской области, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, Администрации города Омска, Департамента имущественных отношений Администрации города Омска, о признании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:040112:2584 равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2011 в размере 4 820 779 рублей,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО1.(доверенность от 01.07.2014 № 55, паспорт);

от ответчика – ФИО2 (доверенность № 55/2013-01 от 18.02.2013, удостоверение),

от третьих лиц:

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, Департамента имущественных отношений Администрации города Омска – не явились, извещены;

Администрации города Омска – ФИО3 (доверенности, удостоверения),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Торговый дом «СКМ-МЕБЕЛЬ» (далее – ООО Торговый дом «СКМ-МЕБЕЛЬ», Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Омской области (далее – заинтересованное лицо, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Омской области, Учреждение) о признании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:040112:2584, площадью 11528 кв. м., местоположение: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое строение - склад для хранения кислот. Почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Центральный АО, ул. Зеленая, д. 10, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2011 в размере 4 820 779 (Четыре миллиона восемьсот двадцать тысяч семьсот семьдесят девять) рублей, исходя из стоимости одного квадратного метра в размере 418,18 рублей; отнесении судебных расходов по уплате государственной пошлины на истца.

Определением от 31.07.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, Администрация города Омска, Департамент имущественных отношений Администрации города Омска.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал в полном объёме.

Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражала.

Представитель Администрации города Омска поддержал ранее изложенную позицию.

Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, извещённые надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, ходатайств об отложении не направили, в связи с чем суд счёл возможным рассмотреть дело в их отсутствие по правилам статьи 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, заслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства.

Земельный участок с кадастровым номером 55:36:040112:2584 (площадь 11528 кв. м., местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое строение - склад для хранения кислот. Почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Центральный АО, ул. Зеленая, д. 10) на основании договора № Д-Ц-14-10156 от 26.04.2013 предоставлен на праве аренды сроком на 10 лет ООО Торговый дом «СКМ-МЕБЕЛЬ». Категория земель - земли населённых пунктов.

Кадастровая стоимость данного земельного участка рассчитана в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 № 222, внесена в государственный кадастр недвижимости 13.02.2013 и составляет 16 556 974,72 руб., удельный показатель равен 1 436,24 руб./кв.м.

Руководствуясь статьёй 66 Земельного кодекса Российской Федерации, Общество обеспечило проведение оценки рыночной стоимости принадлежащих ему на праве аренды земельных участков.

Согласно отчёту № 2014/04-27 от 30.04.2014 об оценке рыночной стоимости имущества рыночная стоимость объекта - земельного участка с кадастровым номером 55:36:040112:2584, определённая по состоянию на 01.01.2011, составляет 4 820 779 рублей (стоимость 1 кв.м. земельного участка составляет 418,18 рублей).

Полагая, что несоответствие содержащейся в настоящее время в государственном кадастре недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его действительной рыночной стоимости, нарушает права и законные интересы ООО Торговый дом «СКМ-МЕБЕЛЬ», последнее обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суд обращает внимание, что с 22.07.2014 глава Ш.1 «Государственная кадастровая оценка» Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» действует в редакции, согласно которой результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде, а не в арбитражном суде, как предусматривала ранее действующая редакция статьи 24.19 названного Федерального закона.

Вместе с тем, поскольку в данном случае указанные выше изменения на момент обращения с настоящим иском в Арбитражный суд Омской области (03.07.2014) не вступили в законную силу, постольку данный иск подлежит рассмотрению в арбитражном суде.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

В силу статьи 70 Земельного кодекса Российской Федерации государственный кадастровый учёт земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

Как следует из статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», данный Закон регулирует отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учёта недвижимого имущества и кадастровой деятельности.

Государственным кадастровым учётом недвижимого имущества (далее - кадастровый учёт) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определённой вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе (часть 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

В силу части 5 статьи 4 названного Закона сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учёта на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пункт 3 приводимой нормы предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В обоснование исковых требований Обществом представлен отчёт № 2014/04-27 от 30.04.2014 об оценке рыночной стоимости, а также экспертное заключение № 440/05-14 от 27.05.2014.

В силу статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчёт независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признаётся документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчёте, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В связи с этим суд считает необходимым отметить следующее.

Порядок проведения оценки и фиксации её результатов регламентирован Федеральным стандартом оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утверждённым Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256 (далее – ФСО № 1).

Согласно пункту 5 Порядка при определении стоимости объекта оценки определяется расчётная величина цены объекта оценки, определённая на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путём расчёта стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО № 1).

При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей (пункт 10 ФСО № 1).

В соответствии с пунктом 20 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Оценщик отказался от доходного подхода, основанного на расчёте возможного дохода от сдачи земельного участка в аренду, указав, что у него отсутствует информация о доходности оцениваемого участка и имеющиеся у него трудности в прогнозировании доходов и расходов от объекта недвижимости (стр. 38 Отчёта).

В то же время в таблице 3 Экспертно-аналитического исследования рынка земли и недвижимости города Омска и Омской области по состоянию на 01.01.2011, в том числе использованного в указанном Отчёте для обзора и изучения рынка земельных участков, приведены расчётные величины доходности единого объекта недвижимости (застроенного земельного участка) для различных типов объектов, а также отмечено, что эти данные используются экспертами в практической работе и определены на основе реальных рыночных расчётов с регулярной актуализацией. Кроме того в таблице 5 Экспертно-аналитического исследования приведены значения величины доходности для земельных участков, компенсирующей риск инвестиций на рынке недвижимости.

Одним из основных документов, используемых оценщиками города Омска для расчёта рыночных стоимостей земельных участков, является Экспертно-аналитическое исследование рынка земли и недвижимости города Омска и Омской области по состоянию на 01.01.2011 (далее - Исследование), проведённое большой группой экспертов, аналитиков, профессиональных участников рынка недвижимости из числа руководителей и ведущих специалистов агентств недвижимости, а также оценочных компаний, имеющих значительный стаж работы на рынке.

В Исследовании имеются данные и о доле стоимости, приходящейся на земельный участок в общей стоимости единого объекта недвижимости в зависимости от типов объектов недвижимости. В частности, по данным таблицы 6 Исследования для производственно-складских объектов недвижимости она составляет 8,1 % процента (средневзвешенное значение). В Исследовании также отмечено, что значение среднего, моды и медианы по выборкам участков максимально близки, что говорит о нормальном распределении. Все эти сведения также могли быть использованы при расчёте стоимости участка доходным подходом.

Кроме того, любую информацию о доходности оцениваемого земельного участка можно было также получить у правообладателя участка, заказавшего его рыночную оценку. Однако оценщик к нему с соответствующим запросом не обращался.

Суд также отмечает, что оцениваемый земельный участок находится в аренде и приносит своему собственнику доход в виде установленной договором арендной платы. Соответствующий договор аренды земельного участка представлен самим оценщиком на стр. 46-43 Отчёта.

Таким образом, отказ оценщика от использования доходного подхода в отношении земельного участка, уже приносящего известный оценщику доход в виде арендной платы, не может считаться обоснованным.

В силу пункта 24 ФСО № 1 оценщик должен в обязательном порядке согласовывать стоимости объекта оценки, полученные при расчёте различными подходами к оценке, в связи с чем расчёты оценщика, произведённые в нарушение Федеральных стандартов оценки, делают результат оценки недостоверным.

Произведённый оценщиком расчёт стоимости объекта оценки сравнительным подходом также не может быть признан судом корректным и достоверным по следующим основаниям.

Пунктом 14 ФСО № 1 установлено, что сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признаётся объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (пункт 22 ФСО № 1).

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Следовательно, сравнительный подход основан на принципе сопоставления, который проводится с аналогами, продающимися на вторичном рынке, с учётом корректирующих коэффициентов.

В Отчёте оценщик указывает на осуществление анализа рынка в ходе консультаций с риэлторами агентств недвижимости Свердловской области и использование при этом информации Уральской палаты недвижимости, на подбор аналогов на основании информации этих организаций (стр. 31 Отчёта). Оценщик также отмечает, что делал поправки в своих расчётах, исходя из анализа рынка недвижимости Уфы (стр. 28 Отчёта).

Таким образом, анализ имеющегося в материалах дела отчёта позволяет суду прийти к выводу, что по всем выбранным оценщиком элементам сравнения отобранные им аналоги явно не соответствуют оцениваемым участкам и поэтому не могут считаться их реальными аналогами. Так, все эти участки, в отличие от оцениваемого, являются незастроенными, на них отсутствуют улучшения, водопровод, канализация, электроосвещение, центральное отопление. Аналог № 1 находится в другом административном округе города Омска; Аналог № 3 вообще находится за пределами города Омска (поселок Магистральный не входит в границы города Омска); их площадь значительно отличается.

В то же время на рынке имелось достаточно предложений по земельным участкам, более соответствующих оцениваемым участкам.

В рассматриваемом Отчёте оценщик указал, что разрешённое использование земельных участков является наиболее эффективным (стр. 15 Отчета).

Вместе с тем, при проведении оценки рыночной стоимости необходимо рассматривать различные варианты использования участка, выбирая из них наиболее эффективный.

Согласно п. 10 ФСО № 1 при установлении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором стоимость его будет наибольшей.

В соответствии с разделом II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утверждённых распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р, рыночная стоимость земельного участка определяется, исходя из его наиболее эффективного использования, в результате которого величина стоимости земельного участка будет максимальной и которое может не совпадать с текущим использованием земельного участка. Оценщик таких расчётов не проводил.

На стр. 12 Отчёта (в разделе описания объекта оценки) отмечено, что оцениваемый участок расположен в территориальной зоне ПЗ, в которой насчитывается более 100 различных основных видов разрешённого использования, в том числе для размещения общежитий, мотелей, административных зданий и офисов, магазинов, рынков, аптек и т.п.

В разделе же обзора рынка земельных участков (стр. 21 Отчёта) оценщик указывает, что по данным на 2 квартал 2010 года «...цена земли 3, 9 вида использования составила 833 руб./кв.м., в то время как квадратный метр земли под торговые объекты в среднем стоит 2 080 руб./кв.м.».

Следовательно, по данным самого оценщика в зависимости от вида использования участка его цена может отличаться в 2,5 раза. И никаких препятствий для использования оцениваемого участка под торговый объект не существует.

Таким образом, учитывая, что оцениваемый земельный участок расположен в черте города Омска, находится в хорошем состоянии, на нём имеются все коммуникации, необходимо заключить, что в качестве одного из наиболее эффективных способов использования участка оценщику следовало рассмотреть различные варианты его возможного использования.

Кроме того, суд считает необходимым отметить, что полученная оценщиком цена земельного участка, расположенного в ЦАО города Омска, в размере 418,18 руб./кв.м. (стр. 36 Отчёта) разительно отличается от указанных им же средних цен по городу, которые составляют 1 387 руб./кв.м. (стр. 22 Отчёта). Каких-либо объяснений такого различия в ценах в Отчёте не имеется.

В указанном выше Исследовании было также отмечено, «что наличие улучшений на земельном участке приводит не только к росту стоимости единого объекта недвижимости, но и способствует приращению стоимости земельного участка. Сопоставляя удельный показатель стоимости застроенных и незастроенных земельных участков, можно сделать вывод о том, что застроенность участка приводит к увеличению стоимости земли, причем, чем выше плотность застройки, тем больше прирост стоимости земли... Судя по результатам, представленным в таблице, все эксперты сошлись во мнении, что стоимость застроенных земельных участков на рынке фактически выше, чем незастроенных и при этом, чем выше плотность застройки, тем выше стоимость, причем данная зависимость не является линейной».

В таблице 8 Исследования указано, что стоимость земли участка, застроенного производственно-складской недвижимостью, превышает стоимость земли незастроенного участка в среднем на 14,82 %.

Вместе с тем, каких-либо оснований для занижения рыночной стоимости оцениваемого земельного участка в Отчёте не приведено.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что использованная оценщиком при проведении исследования информация не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности (пункт 19 ФСО № 1), оценщиком допущены нарушения требований Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В связи с этим отчёт № 2014/04-27 от 30.04.2014 об оценке рыночной стоимости нельзя признать допустимым доказательством по настоящему делу, а указанную в нём рыночную стоимость спорных земельных участков - достоверной.

Относительно экспертного заключения № 440/05-14 от 27.05.2014 (эксперт ФИО4) суд отмечает следующее.

В силу п. 11 ФСО № 1 при проведении экспертизы отчёта осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства РФ об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации.

Вместе с тем, в нарушение данной правовой нормы договор на проведение оценки эксперту вообще не предоставлялся, что следует из списка предоставленных Заказчиком для экспертизы материалов (пункт 3.4 Заключения).

При таких обстоятельствах, учитывая выявленные нарушения требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, допущенные при составлении отчёта № 2014/04-27 от 30.04.2014, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных обществом с ограниченной ответственностью Торговый дом «СКМ-МЕБЕЛЬ» требований в полном объёме.

Таким образом, руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Омской области именем Российской Федерации

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных обществом с ограниченной ответственностью Торговый дом «СКМ-МЕБЕЛЬ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) требований отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия.

Не вступившее в законную силу решение суда может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд (город Омск). Вступившее в законную силу решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения при условии, что оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или суд апелляционной отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ruв информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья В.И. Чернышев