Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи Фёдоровой Г.А., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Пиксаевой Н.С., рассмотрев в судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью «Оптовые склады «Строитель» (ОГРН <***>; 460048, <...>)

к Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга (<...>)

третьи лица: 1. Министерство финансов Оренбургской области (460000, <...>)

2. Финансовое управление администрации города Оренбурга (460000, <...>)

3. Администрация города Оренбурга (460000, <...>)

4. Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области (460015, г.Оренбург, Дом Советов)

О признании договора недействительным и применении последствий его недействительности

В судебном заседании принимали участие:

от истца: ФИО1 – представитель (доверенность № 17 от 02.04.2012)

от ответчика: ФИО2 – главный специалист (доверенность № 1 от 10.01.2012)

от 1 третьего лица: явки нет

от 2 третьего лица: ФИО3 – главный специалист (доверенность №1-44-08/461 от 28.03.2012)

от 3 третьего лица: ФИО2 – главный специалист (доверенность № 1-1/13 от 11.01.2012)

от 4 третьего лица: ФИО4 – консультант (доверенность № 12-17/4113 от 06.04.2012) – после перерыва – явки нет

В судебном заседании делался перерыв с 23.10.2012 г. по 30.10.2012 г.

У С Т А Н О В И Л :

Иск предъявлен о признании недействительным договора №10/ц-11юр от 29.06.10г. аренды земельного участка с кадастровым номером 56:44:0409002:22, и применении последствий недействительности в виде взыскания 176 768 руб. 79 коп.

Представитель третьего лица - Министерства финансов Оренбургской области в судебное заседание не явился, извещён надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, в соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ заседание проведено в его отсутствие.

Представитель истца поддерживает заявленные исковые требования.

Представители ответчика и третьих лиц, явившихся в судебное заседание, иск не признают.

При рассмотрении спора по существу судом установлено следующее.

Между и Управлением землепользования и развития пригородного хозяйства Администрации города Оренбурга (арендодатель) и ООО «Оптовые склады «Строитель» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №10/ц-11юр от 29.06.2010г. (л.д.29) с кадастровым номером 56:44:0409002:22, месторасположение: Оренбургская область, г.Оренбург, земельный участок расположен в северо-западной части кадастрового квартала 56:44:0409002 с разрешённым использованием: строительство производственной базы, сроком до 27.07.2010 года. Дополнительным соглашением от 19.10.2010 года срок договора аренды продлён до 09.08.2011 года.

Арендная плата за период с 29.06.2010г. по 31.12.2010г. составила 176 768 руб. 79 коп., которую ООО «Оптовые склады «Строитель» оплатило в полном объёме платежными поручениями: от 10.11.2010 № 15 в сумме 87 434 руб. 04 коп., от 12.07.2010г. № 1 в сумме 27 560 руб. 73 коп., от 15.10.2010 № 13 в сумме 61 774 руб. 02 коп.

Истец - ООО «Оптовые склады «Строитель» считает, что договор аренды земельного участка № 10/ц-11 юр от 29.06.2010 является ничтожной сделкой согласно ст.168 ГК РФ, поскольку противоречит требованиям закона, а именно статье 29 Земельного кодекса Российской Федерации, п.10 ст.3 ФЗ «О введении в действие земельного кодекса РФ», абз.8 пп. «б» ч.3 ст. 12 Закона Оренбургской области от 16.11.2002 № 317/64-III-ОЗ «О порядке управления земельными ресурсами на территории Оренбургской области» (в ред. Закона Оренбургской области» от 06.12.2006 № 822/162-IV-ОЗ).

Истец считает, что Управление землепользования и развития пригородного хозяйства Администрации города Оренбурга, которое реорганизовано на основании Решения Оренбургского городского Совета от 18.02.2011 №114 в Департамент Градостроительства и земельных отношений администрации г.Оренбурга, не имело полномочий на распоряжение данным земельным участком путём заключения договора аренды от 29.06.2010 № 10/ц-11юр и дополнительного соглашения от 19.10.2010г., в связи с чем, просит суд признать договор аренды земельного участка от 29.06.2010 № 10/ц-11юр недействительным и применить последствия недействительности ничтожной следки в виде взыскания с Департамента по градостроительству и земельным отношениям города Оренбурга в пользу ООО «Оптовые склады «Строитель» уплаченных по договору арендных платежей в общей сумме 176 768 руб.79 коп.

Ответчик - Департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга с иском не согласен по мотивам, изложенным в письменном отзыве от 19.08.2012 (л.д.50), полагает, что договор заключен уполномоченным органом, поскольку Акт выбора земельного участка для строительства производственных помещений утверждён распоряжением Главы г. Оренбурга от 13.08.2004г., то есть до вступления в силу Закона Оренбургской области от 06.12.2006г. № 822/162-IY-03.

Кроме того, Департамент считает себя ненадлежащим ответчиком по настоящему спору, поскольку договор аренды земельного участка от 29.06.2010г. заключен Администрацией города Оренбурга в лице начальника Управления землепользования и развития пригородного хозяйства Администрации города Оренбурга.

На основании изложенного, ответчик просит суд отказать в удовлетворении исковых требований ООО «Оптовые склады «Строитель».

Представители третьих лиц в судебном заседании с иском не согласны, полагают, что договор, который оспаривает истец, действительный и соответствует закону.

Заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Доводы ответчика о том, что Департамент является ненадлежащим ответчиком по настоящему спору, судом отклоняются исходя из следующего.

От имени Арендодателя земельного участка по договору №10/ц-11юр от 29.06.10г. аренды земельного участка, выступило Управление землепользования и развития пригородного хозяйства Администрации города Оренбурга.

На момент заключения договора аренды земельного участка от 29.06.2010г. в п.1.2. Положения об Управлении землепользования и развития пригородного хозяйства администрации города Оренбурга, утв.Постановлением Оренбургского городского Совета от 26.01.2005 года № 10 (далее - Положение), указано, что Управление является отраслевым (функциональным) органом администрации города Оренбурга, обладающим правами юридического лица, и подчиняется Главе города, и непосредственно заместителю Главы по градостроительству, архитектуре и земельным вопросам.

Из раздела 2 Положения следует, что основными задачами управления являются:

- осуществление прав собственника в отношении муниципальной собственности на землю от имени муниципального образования «город Оренбург»,

- управление и распоряжение в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и Оренбургской области земельными участками, находящимися на территории муниципального образования «город Оренбург»,

Согласно п.3.5. Положения, Управление выступает от имени администрации города Оренбурга арендодателем земельных участков и осуществляет контроль за сбором арендных платежей.

Управление имеет право заключать договоры аренды земельных участков в соответствии с действующим законодательством (п.4.1.1.) и выступать в суде и арбитражном суде, представлять интересы Управления в прокуратуре по земельным правоотношениям (п.4.1.5.).

Далее, на основании Решения Оренбургского городского Совета от 18.02.2011г. №114, Управление было реорганизовано в форме слияния с Управлением по наружной рекламе и художественному оформлению города в Департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга, которому согласно п.2 Решения Горсовета, были переданы полномочия (функции) Управления землепользования и развития пригородного хозяйства администрации города Оренбурга.

Таким образом, Департамент Градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга является надлежащим ответчиком по настоящему делу.

Таким образом, учитывая, что Управление землепользования и развития пригородного хозяйства администрации города Оренбурга на момент заключения договора аренды обладало правами самостоятельного юридического лица, и имело полномочия по заключению договоров аренды земельных участков, а так же выступать в суде, следует признать, что её правопреемник - Департамент Градостроительства и земельных отношений является надлежащим ответчиком по иску об оспаривании договора аренды земельного участка, заключённого Управлением.

Рассмотрев спор по существу заявленных истцом требований, суд не нашёл основания для удовлетворения иска исходя из следующего.

В силу ст.ст.153, 154 ГК РФ, оспариваемый договор №10/ц-11юр от 29.06.10г. аренды земельного участка является двусторонней сделкой.

Согласно ст.606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Истец оспаривает действительность данного договора, считая его ничтожной сделкой (ст.168 ГК РФ), поскольку считает, что Управление землепользования и развития пригородного хозяйства Администрации города Оренбурга не имело полномочий на распоряжение данным земельным участком путём заключения договора аренды.

Однако с доводами истца нельзя согласиться исходя из следующего.

Судом установлено, что Акт выбора земельного участка для строительства производственных помещений по ул.Совхозной был утверждён распоряжением Главы города Оренбурга от 13.08.2004 №4094-р (л.д.18) в отношении Заказчика - ООО «Росмрамор».

29.09.2005г. между ООО «Росмрамор» (цедент) и ООО «Оптовые склады «Строитель» (цессионарий) заключен договор уступки права (цессии), согласно которому цедент уступает, а цессионарий принимает право на реализацию проекта строительства объекта по ул.Совхозная по строительству и проектированию складских помещений и площадок для складирования на площади 14713кв.м. Цедент обязан передать цессионарию в момент подписания договора все необходимые документы, удостоверяющие права, а именно распоряжение Главы города Оренбурга от 13.08.2004 №4094-р «Об утверждении акта №3/20 выбора земельного участка для строительства производственных помещений по ул.Совхозной», а также сообщить все сведения, имеющие значение для осуществления цессионарием своих прав (л.д.98).

Согласно ст.384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Далее постановлением Главы города Оренбурга от 27.07.2007 №5010-п (л.д.20) были утверждены границы и сформирован земельный участок площадью 14713 кв.м местоположение участка: участок находится примерно в 50м. по направлению на юго-восток от ориентира склад, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>.

Пунктом 4 названного Постановления в редакции Постановления Администрации города Оренбурга от 10.03.2010 № 1468-п принято решение о предоставлении земельного участка на основании утвержденного Акта выбора от 24.06.2004 №3/20 в аренду сроком до 01.07.2008. Впоследствии срок предоставления участка на праве аренды неоднократно продлевался (заключения «О возможных сроках предоставления земельного участка от 01.03.2010, от 30.07.2010, от 17.00.2010) (л.д.26, 27, 28).

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Из смысла указанной нормы права следует, что под термином распоряжение, законодатель подразумевает, в том числе предоставление земельных участков, то есть осуществляемую в процессуальной форме упорядоченную деятельность заинтересованных лиц и органов исполнительной власти соответствующего уровня и других субъектов, направленную на установление права собственности и иных прав на конкретный земельный участок.

Подпунктом «б» части 3 статьи 12 Закона от 16.11.2002 №317/64-III-ОЗ (в редакции, действовавшей на момент утверждения акта выбора земельного участка от 13.08.2004) предусмотрены следующие полномочия Министерства, осуществляемые до разграничения государственной собственности на землю: согласовывает в установленном им порядке проекты договоров аренды на земельные участки государственной собственности, которые представляются государственному унитарному предприятию или на которых расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в государственной собственности до приватизации, а также земельных участков, арендная плата за которые поступает в областной бюджет; осуществляет учет договоров аренды земельных участков государственной собственности до разграничения в порядке, установленном федеральным законодательством; принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта при предоставлении земельного участка органу государственной власти, государственному учреждению или предприятиям государственной собственности Оренбургской области; формирует предложения и принимает соответствующее решение о предоставлении земельных участков для нужд Оренбургской области в случае прекращения прав на земельные участки, которые были предоставлены органу государственной власти, государственному учреждению или предприятию государственной собственности Оренбургской области, другой некоммерческой организации, созданной органами государственной власти Оренбургской области на незастроенные земельные участки, а также в случае их отказа от права постоянного (бессрочного) пользования такими земельными участками; осуществляет распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Оренбургской области городе Оренбурге.

Законом от 06.12.2006 №822/162-IV-ОЗ, вступившим в законную силу 30.12.2006, подпункт «б» части 3 статьи 12 Закона от 16.11.2002 №317/64-III-ОЗ изложен в другой редакции, в соответствии с которой Министерство до разграничения государственной собственности на землю, в том числе осуществляет распоряжение в административном центре Оренбургской области - городе Оренбурге - следующими земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена: незастроенными земельными участками, за исключением земельных участков, представляемых в соответствии с градостроительной документацией для размещения сезонных (сроком до шести месяцев) объектов (летние кафе, временные стоянки, передвижные тонары).

В соответствии со статьей 2 Закона от 06.12.2006 №822/162-IV-ОЗ регулирование земельных отношений в отношении земельных участков, решение о предоставлении которых было принято органами местного самоуправления до вступления в силу настоящего Закона (30.12.2006), за исключением случаев, предусмотренных абзацем 9 части 2 статьи 1 настоящего Закона, осуществляется органом местного самоуправления города Оренбурга в полном объеме.

Порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов представляет собой сложный юридический процесс, состоящий из нескольких взаимосвязанных, проходящих последовательно процедур, длящихся во времени. При этом проведение каждой последующей процедуры обусловлено необходимостью проведения предыдущей.

Указанный порядок законодательно установлен статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; проведение работ по формированию земельного участка; государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 настоящего Кодекса; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктами 1, 5, 6, 8 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.

Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.

Учитывая, что первоначальный этап предоставления земельного участка под строительство был начат Администрацией города Оренбурга - Акт выбора земельного участка для строительства производственных помещений утверждён распоряжением Главы города Оренбурга от 13.08.2004г., то есть до вступления силу Закона Оренбургской области от 06.12.2006 № 822/162-IV-03), суд приходит к выводу о том, что решение о предоставлении земельного участка и соответственно заключение договора аренды земельного участка входило в полномочия Администрации города Оренбурга, следовательно, заключая спорный договор аренды, ответчик действовал в рамках своей компетенции.

Согласно ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с правилами ст.167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, недействительна с момента ее совершения и при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

При указанных обстоятельствах, с учётом ст.ст. 309, 310, 153, 154, 606 ГК РФ, арбитражный суд признаёт договор аренды заключенным с учётом требований действующего законодательства, следовательно, требования истца о признании недействительным договора №10/ц-11юр от 29.06.10г. аренды земельного участка с кадастровым номером 56:44:0409002:22, и применении последствий недействительности в виде взыскания уплаченных арендных платежей в сумме 176 768 руб. 79 коп., признаются судом необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

В связи с изложенным, истцу в иске отказывается в полном объёме.

Государственная пошлина, уплаченная по иску в сумме 8 000 руб., относится на истца.

Руководствуясь ст.ст.110, 167, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л :

1. Истцу в иске отказать.

2. Расходы по государственной пошлине в сумме 8 000 руб. отнести на истца.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объёме) через арбитражный суд Оренбургской области.

Судья Г.А. Фёдорова