Гражданский кодекс часть 1

к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Оренбургский государственный институт менеджмента», г. Оренбург, ОГРН <***>,

о расторжении договора аренды,

об освобождении занимаемого помещения,

при участии:

от истца: ФИО1 - представитель по доверенности № 1-28/13 от 28.03.2012,

от ответчика: ФИО2 - представитель по доверенности от 18.10.2011,

с объявлением перерыва в судебном заседании в порядке, установленном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с 12.07.2012 по 18.07.2012,

установил:

Комитет по управлению имуществом города Оренбурга обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к ФГБОУ ВПО «ОГИМ» о расторжении договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Оренбурга № 2-695А-9827 от 27.08.2009 и об освобождении занимаемого помещения.

Истец поддерживает исковые требования, просит суд расторгнуть договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 27.08.2009г. № 2-695А-9827 , заключенный с Государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования «Оренбургский государственный институт менеджмента» на аренду нежилого помещения площадью 942,4 кв. м, мотивируя свои требования тем, что указанный объект был спроектирован, построен и сдан в эксплуатацию с целью размещения детского сада. В связи с реализацией муниципальной целевой программы «Город малышам» на 2011 – 2015 гг. возникла острая необходимость размещения детей в дошкольных учреждениях, а также о выселении из спорного нежилого строения.

Ответчик возражает, против исковых требований, представив отзыв по делу и дополнения к нему, ссылаясь на то, что оснований для расторжения договора аренды не имеется, образовательным учреждением своевременно оплачивается арендная плата, осуществлен капитальный ремонт, договор зарегистрирован в установленном порядке.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы сторон, суд установил следующее.

Между Комитетом по управлению имуществом города Оренбурга (далее «Комитет») и Государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования «Оренбургский государственный институт менеджмента» (в настоящее время - Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Оренбургский государственный статут менеджмента») (далее - Институт) был заключен договор аренды № 2 -695А 9827 от 27.08.2009 на отдельно стоящее двухэтажное здание (литер ЕЕ1Е2) общей площадью 942,4 кв.м, расположенное в <...>. Срок действия данного договора с 01.08.2009 по 31.07.2019 (л.д. 9 т. 1).

1.08.2009г. по акту приема-передачи указанный объект передан ответчику (л.д. 13 т. 1).

11.11.2011 Комитет направил в адрес Института письмо № 1-28/5606, уведомляющее арендатора о расторжении договора аренды и об освобождении арендуемого объекта с 15.12.2011 г. в связи с нехваткой помещений для размещения детских садов (л.д. 14 т. 1).

5.12.2011г. Институт направил в адрес Комитета отказ от расторжения договора (л.д. 79 т. 1).

В связи с отказом ответчика расторгнуть договор истец обратился в суд с настоящим иском.

Правовое регулирование отношений сторон договора в части изменения его условий либо его расторжения регламентировано в статьях 450-451Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Согласно статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с частью 2 статьи 451Гражданского кодекса Российской Федерации если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

- из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Следовательно, основанием для изменения или расторжения договора служит одновременное наличие четырех условий, указанных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако заявитель не представил надлежащих доказательств, подтверждающих их наличие.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 65 Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, а также должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Учитывая изложенное в статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правило, на Комитет возлагается бремя доказывания факта существенного изменения обстоятельств, являющегося основанием для расторжения договора аренды № 2-695А-9827 от 27.08.2009.

По мнению истца, существенным изменением обстоятельств, принятие и реализация муниципальной целевой программы «Город - малышам» на 2011-2015 годы, утвержденную Постановлением Администрации г. Оренбурга № 3160-п от 20.05.2011 г., согласно которой здание бывшего детского сада № 80 по ул. Самолетной, 101, подлежит реконструкции и использованию для размещения дошкольного образовательного учреждения.

Между тем, как следует из материалов дела, на момент направления претензии о расторжении договора и подачи искового заявления в арбитражный суд, а также проведения предварительного судебного заседания спорный объект по ул. Самолетной, 101, в целевой программе «Город – малышам» на 2011-2015 гг. отсутствовал (л.д. 60-78 т.1).

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 27.03.2012 г. дело было назначено к судебному разбирательству на 19.04.2012 г.

В судебное заседание истцом представляется Постановление администрации г. Оренбурга № 776-п от 18.04.2012 г. «О внесении изменений в постановление администрации города Оренбурга от 20.05.2011 № 3160-п», согласно которому перечень объектов, ранее перепрофилированных и подлежащих возврату в систему дошкольного образования дополнился спорным объектом недвижимости по адресу: <...> (л.д.79 т.2).

Таким образом, на момент предъявления претензии о расторжении договора аренды и освобождении помещения оснований для указанных действий у истца не было, изменений существенных условий договора, предусмотренных нормами статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имелось.

Кроме того, согласно Приложению к Постановлению администрации г. Оренбурга № 776-п от 18.04.2012 г. «О внесении изменений в постановление администрации города Оренбурга от 20.05.2011 № 3160-п» спорный объект подлежит реконструкции под дошкольное учреждение только в 2013 г. (л.д. 78-79 т.2).

Истец не представил доказательств наличия условия, установленного пп.3 п.2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Также истец не представил доказательств, что из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет истец.

Ссылки истца на возникшую острую необходимость размещения детей в дошкольных учреждениях не подтверждаются материалами дела. Сведения, изложенные в Целевой программе с изложением содержания проблемы и обоснованием необходимости ее решения (л.д.52 т.1) указывают на отсутствие стабильности показателей рождаемости за период с 1985г. по 2018г. (л.д. 54 т.10), и не являются обоснованием условия, установленного пп.1 п.2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как напротив отображают возможность истца предвидеть очередное изменение показателей рождаемости на момент заключения договора.

Кроме того, судом исследована техническая характеристика и назначение спорного объекта недвижимости, запрошен технический паспорт.

Истец настаивает, что указанный объект является детским садом № 80 , на что указывается в документах Муниципальной целевой программы.

Представленное истцом техническое описание объекта содержит противоречивые сведения: на титульном листе в графе «Наименование объекта» указывается; «Средняя общеобразовательная школа с углубленным изучением математики и иностранных языков № 12» с присвоением инвентарного номера объекта недвижимости: 21-42 (л.д. 115 т. 2). Далее по тексту описания в экспликации указывается, что литер строений ЕЕ1Е2 является детским садом, 1965 года постройки, площадью 942,4 кв.м (л.д.116 т.2). Сведения о том, что спорный объект недвижимости является детским садом № 80, в материалах дела отсутствуют.

Каких-либо иных документов, содержащих четкую и конкретную техническую характеристику нежилого строения, поименного дошкольным учреждением – детский сад № 80, истцом в материалы дела не представлено.

Отношения истца и ответчика из спорного договора не могут быть поставлены в зависимость от осуществления арендодателем деятельности по исполнению муниципальных программ, при этом, суд полагает, что истцом не доказаны существенно изменившиеся обстоятельства, касающиеся острой необходимости в дошкольных образовательных учреждениях в связи с изменением демографической обстановки, позволяющие расторгнуть спорный договор аренды.

Судом установлено, и истцом не оспаривается, что арендатор (ответчик) продолжает исполнять договорные обязательства, вносит арендную плату в размере и сроки, установленные договором.

По изложенным обстоятельствам суд делает вывод, об отсутствии в спорном правоотношении одновременно и четырех условий, указанных в пункте 2 статьи 451Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем, исключается возможность расторжения договора по заявленному истцом основанию, исковые требования о расторжении договора аренды объекта муниципального нежилого фонда и об освобождении нежилого помещения удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате госпошлины относятся на истца. Истец от уплаты госпошлины освобожден в порядке с 333.37. Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В иске отказать.

2. Копии решения направить лицам, участвующим в деле.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья И.Э. Миллер