Гражданский кодекс часть 1

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора: Общества с ограниченной ответственностью «Орэкс», г. Оренбург,

при участии:

от истца (по первоначальному иску) ответчика (по встречному иску): ФИО2 - представитель по доверенности от 28.11.2011,

от ответчика (по первоначальному иску) истца (по встречному иску): нет явки

от третьего лица: явки нет,

установил:

ЗАО «Управляющая компания «Гулливер» обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском о взыскании с ИП ФИО1 346 973 рублей, а ИП ФИО1 обратился со встречным исковым заявлением о признании недействительным предварительного договора аренды.

Ответчик, третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не явились, в связи с чем, судебное заседание проводится в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие указанных лиц.

Истец настаивает на исковых требованиях, просит суд взыскать с ответчика:

1.Задолженность по предварительному договору, из которых фактическое пользование – 2 330,91 долларов США, задолженность по эксплуатационным платежам - 259,79 долларов США, задолженность по коммунальным платежам – 29 179 руб. 70 коп., неустойку по фактическому пользованию – 331,78 долларов США, неустойку за эксплуатационные платежи - 3,38 долларов США, всего неустойка 335,16 долларов США, неустойку по коммунальным платежам - 4 855,22 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за фактическое пользование и эксплуатационные платежи в размере 148, 37 долларов США, 1671 руб. 12 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами по коммунальным платежам.

2. Задолженность по договору аренды составляющую: арендные платежи – 9524,82 долларов США, эксплуатационные платежи – 749,38 долларов США, коммунальные платежи – 19570 руб. 14 коп., неустойку по аренде - 520,33 долларов США, неустойку по эксплуатационным платежам - 41,11 долларов США, всего неустойка 561,44 долларов США, неустойку по коммунальным платежам – 452,92 рублей, 340, 28 долларов США – проценты за пользование чужими денежными средствами за арендные и эксплуатационные платежи, 648 руб. 16 коп. – проценты за пользование чужими денежными средствами по коммунальным платежам.

Ответчик, против исковых требований возражает, представив в материалы дела отзыв на иск и дополнения к отзыву, считает требования необоснованными, заявив встречный иск, ссылаясь, что предварительный договор является недействительным в части пунктов 2.1,2.2,3.2-3.4.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителя истца, суд установил следующее.

08.06.2011 между Закрытым акционерным обществом «Управляющая компания «Гулливер» (Арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем ООО «Орэкс» (Арендатор) заключен предварительный договор № 052, согласно пункту 1.1. которого стороны пришли к соглашению о заключении в будущем договора аренды нежилых помещений, указанных в Приложении № 1 как помещения № 2-49, расположенных на втором этаже объекта – ОНС – торгово-развлекательный комплекс «Гулливер», назначение: нежилое, площадь застройки 20 794 кв.м., инв. № 15-127/Е1, находящегося в момент заключения настоящего Предварительного договора в процессе строительства на земельном участке, расположенном по адресу: <...>., арендуемая площадь составляет 90 кв.м (пункт 1.3 предварительного договора).

03.10.2011г. между сторонами подписан акт передачи помещения в фактическое пользование.

Из акта приема-передачи в фактическое пользование следует, что помещение, указанное в статье 2 предварительного договора аренды нежилого помещения № 052 от 08.06.11 г., расположенное по адресу: <...>, литер Е1 на 2 этаже, общей площадью 90 кв. м. с даты подписания настоящего акта находится у арендатора в фактическом пользовании. Состояние помещения признано сторонами удовлетворительным, арендатор не имеет претензий к состоянию помещения.

01.11.11 между ООО «Орэкс» (арендатор), ИП ФИО1 (новый арендатор), ЗАО «УК «Гулливер» (арендодатель) заключено дополнительное соглашение № 1 о перемене лиц по предварительному договору № 052 от 08.06.11 г., предметом которого является перемена лиц в обязательстве по предварительному договору № 052 от 08.06.11 г., а именно – замене в договоре арендатора на нового арендатора с 01.11.11 г. С даты подписания настоящего соглашения, все права и обязанности по договору переходят от арендатора к новому арендатору, соответственно, Новый арендатор обязуется в полной мере исполнять договор в соответствии с его условиями.

Пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает специальные правила передачи арендатором права аренды другому лицу, определяя в качестве форм такой передачи перенаем.

По смыслу статей 382, 384, 388, 389, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они были на момент передачи. Такое приобретение возникает на будущее период, если договором не оговорено иное.

Соглашением предусмотрено, что передаются права и обязанности по договору от № 052 от 08.06.11 г. на тех же условиях и в том же объеме, которые существовали на момент его заключения, новый арендатор обязуется в полной мере исполнять договор в соответствии с его условиями.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что передача прав и обязанностей по предварительному договору была произведена с согласия истца, следовательно, ответственность по названному договору перед истцом была возложена уже на нового арендатора, то есть на ИП ФИО1 Ввиду заключения соглашений об условиях передачи прав и обязанностей по предварительному договору произошла перемена лиц в обязательстве с передачей всех прав и обязанностей арендатора, входящих в содержание обязательственных правоотношений по договорам от ООО «Орэкс» к ИП ФИО1

Также между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды № 2-32 от 19.03.2012 года, в соответствии с условиями которого арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование помещение №147, общей площадью 46, 1 кв.м., расположенное по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Новая, д. 4, одноэтажный торговый комплекс, литер В34, назначение нежилое, общей площадью 10890,1 кв.м., принадлежащем Арендодателю на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права 56 АА № 944551 от 26.11.2009, а Арендатор обязуется принять помещение и своевременно оплачивать арендную плату (пункт 2.1, 2.2 договора).

Согласно акту приема-передачи помещения помещение, указанное в пункте 2.2 договора передано арендатору 22.03.2012.

Согласно пункту 3.1 договор аренды № 2-32 от 19.03.2012 года заключается сроком на 360 дней и вступает в силу с момента подписания.

Согласно пункту 5 приложения 4 предварительного договора, пунктом 5 Приложения №4 договора аренды в случае, если платежи определены в долларах США, оплата осуществляется Арендатором в рублях по официальному курсу доллара США по отношению к рублю, установленному банком России на день списания средств, но не менее чем 27 руб. за 1 доллар США. В случае превышения курса ЦБ свыше 27 руб. за 1 доллар США, Арендатор обязуется возместить разницу между фиксированным и фактическим курсом.

Согласно разделу 4 предварительного договора, арендатор обязуется в течение 5-ти дней после подписания договора перечислить на расчетный счет Арендодателя денежные средства в сумме, эквивалентной одному месяцу арендной платы; в течение 5-ти дней после подписания акта доступа в помещение перечислить на расчетный счет Арендодателя денежные средства в сумме, эквивалентной одному месяцу арендной платы. Указанный обеспечительный платеж обеспечивает заключение Арендатором основного договора аренды.

Обязательства Арендатора по выплате арендной платы за первый и последний месяца с даты открытия магазина считаются исполненными в связи с уплатой обеспечительного платежа в соответствии с настоящим пунктом (пункт 1.5 приложения № 4 к договору аренды нежилого помещения).

В силу пункту 4.4 Договора аренды Арендатор перечисляет Арендодателю обеспечительный платеж в размере двух месяцев минимальной постоянной арендной платы, который подлежит зачету в счет арендной платы за первый и последний месяцы аренды в размере 2497 долларов США.

Истцом в адрес ответчика неоднократно направлялись письменные извещения о необходимости погашения задолженности, а именно претензия № 047 от 24.01.2012г., № 0450 от 18.06.12 г., письма № 027 от 23.01.2012г., № 240 от 06.04.2012 г., № 378 от 24.05.12 г.

Согласно расчету истца задолженность ответчика:

- по предварительному договору составила за фактическое пользование 2 330,91 долларов США, задолженность по эксплуатационным платежам - 259,79 долларов США, задолженность по коммунальным платежам – 29 179 руб. 70 коп.

- по договору аренды составила арендные платежи – 9524,82 долларов США, эксплуатационные платежи – 749,38 долларов США, коммунальные платежи – 19570 руб. 14 коп.

Ссылаясь, на неисполнение предпринимателем обязанности по внесению арендной платы в виде платы за фактическое пользование нежилым помещением, арендной платы, а также обязательств по оплате коммунальных услуг, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, согласно условиям обязательства и требованиям закона.

В соответствии со статьями 310, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации запрещен односторонний отказ от исполнения обязательства, и оно должно быть исполнено в установленный срок.

Статьями 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из материалов дела следует, что между сторонами в спорный период существовали отношения по предварительному договору № 052 от 08.06.2011, что подтверждается материалами дела, в том числе подписанными сторонами предварительным договором аренды и актом передачи помещения в фактическое пользование от 03.10.2011, дополнительным соглашение № 1 от 01.11.11 г. о перемене лиц по предварительному договору и по договору аренды № 2-32 от 19.03.12 г., а также по договору аренды № 2-32 от 19.03.2012 г.

Согласно приложению 4 к предварительному договору, приложению № 4 к договору аренды арендная плата состоит из постоянной арендной платы (пункт 1.2. приложения № 4), эксплуатационных платежей (пункт 2.1. приложения № 4) и коммунальных платежей.

В соответствии с пунктом 4.1. приложения № 1 к предварительному договору размер и структура арендной платы определены сторонами приложением 4 к договору аренды, в котором указано, что арендная плата составляет 400 долл. США за кв.м. в год. Эксплуатационные платежи составляют 70 долларов США за кв.м. в год.

Согласно пункту 1.2 Приложения №4 к договору аренды постоянная арендная плата составляет 650 долларов США за кв.м. в год. Эксплуатационные платежи составляют 70 долларов США за кв.м. в год. (пункт 2.1 Приложения №4).

Таким образом, ответчик обязался оплатить платежи за пользование нежилым помещением в долларах США на момент платежа, что не противоречит статье 317 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец производит расчет за фактическое пользование с 01.10.11, однако, фактически помещение было передано только 3.10.11, что следует из акта приема-передачи. Учитывая, что обязанность арендатора по оплате платежей в свою очередь корреспондирует обязанность арендодателя по передачи помещения, начисление платежей до момента фактической передачи помещения не соответствует статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 2.3 предварительного договора.

Таким образом, суд считает, что задолженность ответчика за фактическое пользование по состоянию за период 03.10.11 по 18.03.12 с учетом частичной оплаты, составляет в сумме эквивалентной 2102, 52 долл. США.

Доводы ответчика о невозможности использования помещения в октябре 2011 г. судом отклонятся как не подтвержденные документально. Из акта приема- передачи помещения от 03.10.11 г. следует, что состояние помещения признано сторонами удовлетворительным, арендатор не имеет претензий к состоянию помещения. Истцом не представлено доказательств, что доступ для покупателей на 2 этаж торгового комплекса был закрыт или ограничен в октябре 2011 г.. Кроме того, в случае проведения ремонтных работ истцом в помещение в октябре, если таковые и имели место быть, не осуществление предпринимательской деятельности, не влияют на факт оплаты за фактическое пользование помещение, поскольку условиями предварительного договора предусмотрена обязанность оплаты с момента подписания акта передачи помещения.

Согласно расчету истца задолженность ответчика по предварительному договору по эксплуатационным платежам составляет сумму эквивалентную 259, 79 долларов США, из расчета 70 долларов США за кв.м. в год, что соответствует материалам дела и подлежит взысканию с ответчика.

С учетом применения статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации суд считает, что требования истца о взыскании по договору аренды арендной платы в сумме 9524,82 долларов США и эксплуатационных платежей в сумме 749,38 долларов США за период с 22.03.2012 по 30.06.12 г. судом признаются обоснованными и подлежащим удовлетворению.

Доводы ответчика в отношении ограничения доступа в помещение с июня 2012 в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации документально не подтверждены. Представленные ответчиком письма №. 373 от 21.05.12 г., № 378 от 24.05.12 г. не свидетельствуют о факте отключения электроэнергии и ограничении доступа в помещение в июне 2012 г. Истец оспаривает факт отключения электроэнергии, ответчик не представил каких – либо документальных доказательств подтверждающих данный факт, в том числе обращения арендодателю, акты отключения электроэнергии.

Переменная часть арендной платы рассчитывается как стоимость фактически потребленных в арендованном помещении электроэнергии, теплоснабжения, водопотребления (п. 2.2 приложения № 4 к договору аренды).

Коммунальные платежи рассчитываются как стоимости, фактически потребленных в помещении за месяц согласно методики, указанной в пункте 2.2. приложения 4 предварительного договора. В соответствии с пунктом 2.2. приложения 4 предварительного договора коммунальные платежи рассчитываются как стоимость, фактически потребленных коммунальных услуг за месяц.

На основании агентского договора истца с ООО «Сервиском» от 01.07.2011 г., последний осуществляет сбор информации по показаниям счетчиков в отношении потребленной электроэнергии, затем передает сведения истцу, который выставляет счета арендаторам на оплату коммунальных платежей, стоимость электроэнергии указывается в счете и в акте на коммунальные услуги.

Ответчик оспаривает показания приборов по электроэнергии, ссылаясь на отсутствие двусторонних актов по показаниям приборов учета.

Исходя из условий пункта 2.2 Приложения № 4 к предварительному договору аренды, объем электроэнергии определяется по приборам учета путем ежемесячного снятия показателей полномочными представителями сторон, что отражается в журнале учета. Однако, в ходе судебных заседаний истец пояснил, что показания приборов учета фиксировались ООО «Сервиском».

В силу пункта 2.2.4 договора аренды показания приборов учета по электроэнергии снимаются ежемесячно в последний рабочий день отчетного месяца, о чем составляется акт.

Учитывая, факт оспаривания объема потребленной электроэнергии ответчиком, нарушение условий пункта 2.2 договора аренды, пункта 2.2 Приложения № 4 к предварительному договору аренды, не представление двусторонних актов показаний приборов учета, суд считает, что истцом не доказан объем потребленной ответчиком электроэнергии по предварительному и основному договорам.

Пунктом 2.3 договора аренды установлено, что расчет платежа за теплоснабжение осуществляется пропорционально площади помещения арендатора по формуле.

Расчет задолженности по теплоснабжению по договору аренды соответствует пункту 2.3 договора аренды, по предварительному договору также произведен пропорционально занимаемой ответчиком площади, исходя из количества потребленного теплоснабжения всего торгового комплекса согласно условий пункта 2.2 приложения № 4 предварительного договора аренды. Объем потребленного теплоснабжения в отношении всего торгового комплекса подтверждается данными ОАО «Газпромрегионгаз», ОАО «Оренбургоблгаз», ООО «Теплонергогаз». Ответчик размер потребленного теплоснабжения не оспаривает.

С учетом изложенного, требования истца о взыскания коммунальных услуг признаются судом обоснованными только в части теплоснабжения и составляют по предварительному договору 18 334 руб. 15 коп., по договору аренды 892 руб. 33 коп.

В соответствии со статьей 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, не исполнившее обязательство или исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой,

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно разделу 3 приложения 4 предварительного договора, пунктом 3.1 Приложения № 4 договора аренды, арендная плата и эксплуатационные платежи выплачиваются ежемесячно в срок не позднее первого понедельника, следующего за пятым днем каждого календарного месяца. Оплата арендатором коммунальных платежей производится авансом одновременно с оплатой арендных платежей в размере 70% от суммы предыдущего месяца, окончательная оплата производится на основании счета и счета фактуры Арендодателя в течение пяти рабочих дней с даты получения Арендатором указанных документов. При задержке выставления счета Арендодателем, срок оплаты переносится на соответствующее количество дней.

В соответствии с разделом 8 приложения № 1 предварительного договора № 052 от 08.06.2011, пунктом 8.3 договора аренды № 2-32 от 19.03.12 г. в случае ненадлежащего исполнения Арендатором обязанности по осуществлению платежей, установленных настоящим договором аренды, Арендодатель вправе начислить неустойку в размере 0,1 процента от суммы платежей, осуществленных ненадлежащим образом за каждый день просрочки.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по оплате платежей по предварительному договору (за фактическое пользование нежилым помещением, эксплуатационные расходы, коммунальные платежи) истцом ответчику начислена неустойка за период с 10.10. 2011г. по 18.03.2012г., что составляет 335, 16 долларов США (из которых 331,78 долларов США - за фактическое пользование, 3,38 долларов США – по эксплуатационным расходам), а так же 4 855,22 рублей - неустойка по коммунальным платежам.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по оплате платежей по договору аренды (за арендную плату, эксплуатационные расходы, коммунальные платежи) истцом ответчику начислена неустойка за период с 09.04.2012г. по 30.06.2012г., что составляет 520,33 долларов США - за просрочку оплаты арендных платежей, 41,11 долларов США – за просрочку оплаты по эксплуатационным расходам всего за фактическое пользование и эксплуатацию 561,44 долларов США, а так же 452,92 рублей - неустойка по коммунальным платежам

Учитывая, что требования истца в части взыскания за фактическое пользование судом признаны обоснованными в сумме 2102, 52 долларов США судом произведен перерасчет неустойка за фактическое пользование, которая составила 270, 33 долларов США.

Расчет неустойки за эксплуатационные платежи по предварительному договору и договору аренды, а также за арендные платежи по договору аренды произведен верно.

Судом также произведен перерасчет неустойки за просрочку оплаты за коммунальные услуги по предварительному договору на сумму 18 334 руб. 15 коп., размер которой составил 2974 руб. 40 коп. и по договору аренды на сумму 892 руб. 33 коп., размер которой составил 56 руб. 21 коп.

Поскольку ответчиком допущена просрочка по оплате указанных выше платежей, требования о взыскании неустойки обоснованны с учетом произведенного судом перерасчета.

Согласно пункту 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В силу указанной нормы права, в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по уплате арендных платежей, применяя ставку ЦБ РФ на дату подачи иска в суд в размере 8,25 %, истцом также начислены проценты за пользование чужими денежными средствами:

- за период после расторжения предварительного договора с 19.03.2012г. по 23.11.2012г. в сумме эквивалентной доллара США, из которых проценты по задолженности за фактическое пользование помещением составляют 133, 49 долларов США, проценты по эксплуатационным расходам в размере 14, 88 доллара США и 1671 руб. 12 коп.- проценты по коммунальным платежам.

- за период после расторжения договора аренды с 01.07.2012г. по 22.11.2012г. в сумме эквивалентной доллара США, из которых проценты по задолженности за арендные платежи составляют 315, 46 долларов США, проценты по эксплуатационным расходам в размере 24, 82 доллара США и 648 руб. 16 коп.- проценты по коммунальным платежам.

Судом установлено, что при расчете процентов истцом неверно определено количество дней:

- за период с 19.03.12 г. по 23.11.12 г. количество дней просрочки составит 245 дней

- за период с 01.07.12 г. по 22.11.12 г. количество дней просрочки составит 142 дня.

Также суд считает, что истцом при расчете процентов на задолженность в долларах США неверно применена ставка рефинансирования Центрального банка РФ по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 317 Гражданского кодекса Российской Федерации в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, "специальных правах заимствования" и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем Информационном письме от 04.11.2002 № 70 «О применении арбитражными судами статей 140 и 317 Гражданского кодекса Российской Федерации» указал, что при разрешении вопроса о том, в какой валюте должны быть указаны в судебном акте подлежащие взысканию денежные суммы, арбитражным судам на основании статей 140 и 317 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо определять валюту, в которой денежное обязательство выражено (валюту долга), и валюту, в которой это денежное обязательство должно быть оплачено (валюту платежа).

Пункты 11, 13 этого Письма предусматривают, что при удовлетворении судом требований о взыскании денежных сумм, которые в соответствии с пунктом 2 статьи 317 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах, в резолютивной части судебного акта должны содержаться: указание об оплате взыскиваемых сумм в рублях и размер сумм в иностранной валюте (условных денежных единицах) с точным наименованием этой валюты (единицы); ставка процентов и (или) размер неустойки, начисляемых на эту сумму; дата, начиная с которой производится их начисление, и день, по какой они должны начисляться; точное наименование органа (юридического лица), устанавливающего курс, на основании которого должен осуществляться пересчет иностранной валюты (условных денежных единиц) в рубли; указание момента, на который должен определяться курс для пересчета иностранной валюты (условных денежных единиц) в рубли.

Если законом или соглашением сторон курс и дата пересчета не установлены, суд в соответствии с пунктом 2 статьи 317 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает, что пересчет осуществляется по официальному курсу на дату фактического платежа.

Пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в случаях, когда в соответствии с законодательством о валютном регулировании и валютном контроле денежное обязательство выражено в иностранной валюте (статья 317) и отсутствует официальная учетная ставка банковского процента по валютным кредитам на день исполнения денежного обязательства в месте нахождения кредитора, размер процентов определяется на основании публикаций в официальных источниках информации о средних ставках банковского процента по краткосрочным валютным кредитам, предоставляемым в месте нахождения кредитора.

Если отсутствуют и такие публикации, размер подлежащих взысканию процентов устанавливается на основании представляемой истцом в качестве доказательства справки одного из ведущих банков в месте нахождения кредитора, подтверждающей применяемую им ставку по краткосрочным валютным кредитам.

Поскольку указанное в договоре денежное обязательство было выражено в иностранной валюте, и, учитывая положения вышеназванных норм права и разъяснений Пленумов, проценты подлежали начислению в размере средней ставки банковского процента по краткосрочным валютным кредитам, а не в размере ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ.

Истцом представлены сведения по ставкам по валютным кредитным ОАО «Сберегательный банк России», размер которых составляет 7% и 7, 80%.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Информационном письме от 04.11.2002 № 70 указал, что одним из возможных официальных источников информации о средних ставках банковского процента по краткосрочным валютным кредитам, предоставляемым в месте нахождения кредитора, судам следует рассматривать «Вестник Банка России», В котором публикуются средние ставки по таким краткосрочным кредитам. Лишь при отсутствии этой информации может применяться ставка по краткосрочным валютным кредитам одного из ведущих банков в месте нахождения кредитора.

Учитывая, изложенное, суд приходит к выводу, что проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат взысканию по предварительному договору аренды в сумме 112, 53 долларов США, по договору аренды в сумме 283, 678 долларов США, исходя из ставки 7% и количества дней просрочки 245.

Судом также произведен перерасчет процентов по коммунальным услугам по предварительному договору аренды на сумму задолженности 18334 руб. 15 коп. и количества дней просрочки 245 с применением ставки рефинансирования 8, 25% размер которых составил 1029 руб. 39 коп. и по договору аренды на сумму задолженности 892 руб. 33 коп. и количества дней просрочки 142, размер которых составил 29 руб. 03 коп.

Требования истца о взыскании эквивалента суммы основного долга как платы за фактическое пользование, арендной платы, эксплуатационные расходы и процентов за пользование чужими денежными средствами, выраженными в иностранной валюте, по курсу данной валюты, действующему на момент платежа законны и обоснованны.

Заявление ответчика о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судом рассмотрено и отклоняется, в связи с отсутствием оснований для удовлетворения, поскольку ответчиком не представлены доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям неисполнения обязательства (абзац 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с пунктом 2 статьи 317 Гражданского кодекса Российской Федерации в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, «специальных правах заимствования» и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в информационном письме от 04.11.2002 № 70 «О применении арбитражными судами статьями 140 и 317 Гражданского кодекса Российской Федерации», в случае, когда в договоре денежное обязательство выражено в иностранной валюте без указания на его уплату в рублях, суду следует рассматривать такое договорное условие, как предусмотренное пунктом 2 статьи 317 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Задолженность по оплате платежей за фактическое пользование нежилым помещением, арендные платежи, эксплуатационные расходы, неустойка и проценты на сумму данной задолженности подлежат взысканию в долларах США по курсу Банка России на дату оплаты, в отношении взыскания коммунальных платежей судом взыскивается задолженность в рублях.

С учетом изложенного первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению частично в рублях по курсу Центрального Банка РФ на дату платежа задолженность, эквивалентную 13 868,27 долларов США, из которых 12636,51 долларов США - основной долг, 835,55 долларов США - неустойка, 396,21 долларов США – проценты, а также 19 226 руб. 48 коп. - коммунальные платежи, 3030 руб. 61 коп. – неустойка, 1058 руб. 42 коп. – проценты.

Рассмотрев встречные исковые требования, суд считает их необоснованными и не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, являющаяся ничтожной, недействительна независимо от признания ее таковой судом, однако Кодекс не исключает возможности предъявления исков о признании ничтожной сделки недействительной. Споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

К договору сторонами согласованы схема помещений, которые представляют собой схему из технического паспорта и архитектурный чертеж из проекта с указанием осей (цифрами и буквами). На данных чертежах отмечен объект аренды. Следовательно, стороны определили объект аренды. Возможное уточнение в последующем после окончания строительства площади помещения в результате обмера БТИ не влияет на согласованность сторонами объекта аренды.

Законом не запрещено заключать предварительные договоры аренды в отношении строящихся зданий, характеристики которых для договора могут быть взяты только из проектной документации (архитектурно-строительная часть).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Срок действия сторонами договора согласован.

В силу статьи 1 и пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Свободная воля является одной из главных предпосылок свободы договора. Суть гражданско-правового договора - в согласованном единстве воль, направленном на достижение общего результата.

Согласно пункту 2.1 предварительного договора предметом настоящего предварительного договора являются обязательства сторон заключить основной договор аренды и взаимоотношения сторон на период использования помещения до заключения основного договора аренды.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Таким образом, несмотря на то, что указанный договор имеет название предварительного, по смыслу предмета договора он содержит и иные условия, касающиеся фактического пользования ответчиком нежилым помещением, находящемся в составе объекта незавершенного строительства, прием по акту приема передачи нежилого помещения, осуществление платежей за его использование в предпринимательских целях, указывает на согласованную волю сторон при заключении данного договора на аренду (фактическое пользование как указали стороны в договоре) нежилого помещения.

24.11.2009г. истцу выдано свидетельство о регистрации права объекта незавершенного строительства - торгово-развлекательный комплекс «Гулливер», назначение: нежилое, площадь застройки 20 794 кв.м., инв. № 15-12 литер Е1, адрес объекта: <...>.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было получено истцом 14.12.2011 г.

23.12.11 г. за истцом зарегистрировано право собственности на торгово-развлекательный комплекс.

В соответствии с пунктом 10 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Применительно к статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и не может быть признан недействительным по названному основанию (Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды (пункт 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Факт постройки спорного объекта на момент заключения предварительного договора подтверждается материалами дела, в том числе техническим паспортом, актом приема – передачи помещения.

Включение в предмет предварительного договора аренды положений, касающихся регулирования взаимоотношений сторон на период пользования помещением до заключения основного договора аренды, а также условий об оплате за фактическое пользование помещением, не противоречит статьям 166, 168 Гражданского договора Российской Федерации.

Судом также не усматривается несоответствия действующему законодательству пунктов 3.2 - 3.4 предварительного договора. Стороны свободны в согласовании условий договора, в том числе в отношении обязанностей.

Государственная пошлина в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по первоначальным требованиям следует отнести на истца и ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям, по встречным требованиям на ИП ФИО1

Расходы, по государственной пошлине уплаченные истцом при подаче заявления об обеспечении иска в размере 2 000 рублей, в соответствии с пунктом 15 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167, 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Решил:

Первоначальные исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Оренбург в пользу Закрытого акционерного общества «Управляющая компания «Гулливер» в рублях по курсу Центрального Банка РФ на дату платежа задолженность, эквивалентную 13 868,27 долларов США, из которых 12636,51 долларов США- основной долг, 835,55 долларов США - неустойка, 396,21 долларов США – проценты, а также 19 226 руб. 48 коп. - коммунальные платежи, 3030 руб. 61 коп. – неустойка, 1058 руб. 42 коп. - проценты, а также расходы по оплате госпошлины в размере 9421 руб.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Оренбург в доход федерального бюджета расходы по оплате госпошлины в сумме 2831 руб. 21 коп.

Взыскать с Закрытого акционерного общества «Управляющая компания «Гулливер», г.Оренбург в доход федерального бюджета расходы по оплате госпошлины в сумме 1172 руб. 36 коп.

Исполнительные листы выдать взыскателю, налоговому органу в порядке статей 319, 320 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Челябинск в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья О. Н. Пирская