Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи Пирской О. Н., при ведении протокола судебного заседания судьей, помощником судьи Колодиной Е. В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

товарищества собственников жилья «Звездный», г. Оренбург,

к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Звездный городок», г. Оренбург,

об обязании устранить препятствия в осуществлении права управления многоквартирным домом № 46 по ул. Салмышской г. Оренбурга, признании договора недействительным

при участии:

от истца: Рева И. Г. – адвокат (дов. б/н от 31.12.09.), ФИО1 – председатель правления (выписка из ЕГРЮЛ от 01.02.10.)

от ответчика: ФИО2 – представитель (дов. б/н от 07.05.10.)

с объявлением перерыва в судебном заседании с 16.07.2010. по 30.07.2010. в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд

установил:

Иск предъявлен о признании недействительным договора управления многоквартирным домом от 30.01.09. недействительным, об обязании устранить препятствия в осуществлении права управления многоквартирным домом № 46 по ул. Салмышской г. Оренбурга, а именно об обязании ответчика:

1.1. передать истцу технический паспорт (техническое описание объекта недвижимого имущества) многоквартирного дома № 46 по ул. Салмышской г.Оренбурга № б/н от 16.07.2002.;

1.2. передать истцу акт государственной приемочной комиссии по приемке многоквартирного жилого дома № 46 по ул. Салмышской г.Оренбурга в эксплуатацию от 23.07.2002.;

1.3. передать истцу все акты осмотра и проверки состояния (испытания) приборов учета водоснабжения, энергоснабжения и теплоснабжения многоквартирного жилого дома № 46 по ул. Салмышской г.Оренбурга;

1.4. передать истцу все акты осмотра и проверки состояния (испытания) приборов механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного жилого дома № 46 по ул. Салмышской г.Оренбурга (крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирных домов, объектов, расположенных на земельном участке и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

1.5. передать истцу паспорт приемки многоквартирного жилого дома № 46 по ул. Салмышской г.Оренбурга, подготовленного к эксплуатации в зимних условиях 2009-2010 гг.;

1.6. передать истцу технические отчеты на все электроизмерительные приборы многоквартирного жилого дома № 46 по ул. Салмышской г.Оренбурга за период с 2009 года по 2010 год;

1.7. передать истцу акт разграничения балансовой принадлежности энергоснабжения, тепловых сетей, водоснабжения и эксплуатационной ответственности сторон многоквартирного жилого дома № 46 по ул. Салмышской г.Оренбурга;

1.8. Сборник № 12 Кровли (Тер 81-02-12-2001) вх. № 37;

1.9. Сборник № 15 Отделочные работы (Тер 81-02-15-2001) вх. № 38;

1.10. Сборник № 16 Трубопроводы внутренние (Тер 81-02-16-2001) вх. № 39);

1.11. Сборник № 17 Водопровод и канализация. Внутренние устройства (Тер 81-02-17-2001) вх. № 40);

1.12. Сборник № 18 Отопление. Внутренние устройства (Тер 81-02-18-2001) вх. №41);

1.13. Сборник № 26 Теплоизоляционные работы (Тер 81-02-26-2001) вх.. № 42;

1.14. Сборник № 46 Работы при реконструкции зданий и сооружений (Тер 81-02-46-2001) вх. № 43);

1.15. Сборник № 47 Озеленение. Защитные лесонасаждения. (Тер 81-02-47-2001) вх. № 44;

1.16. Строительные нормы и правила РФ для определения стоимости строительства по Оренбургской области «Общие указания по применению. ТЕРр-2001» ТЕРр-2001-51 Земляные работы, ТЕРр-2001-52 Фундаменты, ТЕРр-2001-53 Стены, ТЕРр-2001-54 Перекрытия, ТЕРр-2001-55 Перегородки, ТЕРр-2001-56 Проемы, ТЕРр-2001-57 Полы, ТЕРр-2001-58 Крыши, кровли, ТЕРр-2001-59 Лестницы, крыльцы, ТЕРр-2001-60 Печные работы, ТЕРр-2001-61 Штукатурные работы, Приложения: Сборник сметных расценок на эксплуатацию строительных машин, Сборник сметных цен на материалы, изделия и конструкции вх. № 35;

1.17. Строительные нормы и правила РФ для определения стоимости строительства по Оренбургской области ТЕРр-2001-62 Малярные работы, ТЕРр-2001-63 Стекольные, обойные и облицовочные работы, ТЕРр-2001-64 Лепные работы, ТЕРр-2001-65 Внутренние санитарно-технические работы, ТЕРр-2001-66, Наружные инженерные сети, ТЕРр-2001-67 Электромонтажные работы, ТЕРр-2001-68 Благоустройство, ТЕРр-2001-69 Прочие ремонтно-строительные работы. Приложения: Сборник сметных расценок на эксплуатацию строительных машин, Сборник сметных цен на материалы, изделия и конструкции вх. № 36;

1.18. Сметные нормативы РФ на материалы, изделия и конструкции, применяемые в строительстве. Часть 1 «Материалы для общестроительных работ» вх. № 33, Часть 1 «Материалы и изделия для санитарно-технических работ» вх. № 34;

1.19. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда. Постановление Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»;

1.20. Сметные нормативы РФ. Методические рекомендации территориальных единичных расценок (ТЕР-2001) при определении стоимости строительной продукции на территории Оренбургской области вх. № 32;

1.21. Сборник правовых документов. Коммунальные услуги вх. № 46 т 28.03.2005.;

1.22. Правила технической эксплуатации тепловых энергоустановок вх .№ 45;

1.23. Нормативная база «Теплоэнергетические установки» ПЭТ, ПТБ, Учет тепловой энергии. Подготовка к зиме. Вх. № 52 от 25.08.2008.;

1.24. Библиотека электрика «ПЭУ. МПОТ.ПТЭ» вх. № 54 от 19.02.2009;

1.25. Правила устройства электроустановок вх. № 3 от 18.02.2009;

1.26. Программный комплекс «Гранд смета. Версия 3.0» вх. № 47;

1.27. Ведомость показаний ТСЖ «Звездный» по ХВС;

1.28. Схема проезда в 18 мкрн. СВРЖ г. Оренбурга. Схема разводки водопровода и канализации в 17,18,20 мкрн. СВРЖ г.Оренбурга;

1.29. Схема проезда в 18 мкрн. СВРЖ г. Оренбурга. Схема разводки электросетей в 17,18,20 мкрн. СВРЖ г. Оренбурга;

1.30. Схема проезда в 18 мкрн СВРЖ г.Оренбурга. Схема разводки теплосетей в 17,18,20 мкрн. СВРЖ г. Оренбурга;

1.31. Перечень сертификатов на ж/б изделия 2 листа (Представитель Заказчика МУП «УКС» главный специалист г. Оренбурга ФИО3 и представитель эксплуатирующей организации ТСЖ «Звездный» главный инженер ФИО4);

1.32. Перечень на строительные материалы 2 листа(Представитель Заказчика МУП «УКС» главный специалист г. Оренбурга ФИО3 и представитель эксплуатирующей организации ТСЖ «Звездный» главный инженер ФИО4);

1.33. Сводная спецификация железобетонных, металлических и деревянных изделий ниже ОТМ.0.000 10-121-АС-СС1;

1.34. Сводная спецификация железобетонных, металлических и деревянных изделий выше ОТМ.0.000 10-121-АС-СС2;

1.35. папка № 1: акт технической готовности электромонтажных работ, протоколы № 242-1….7 проверки наличия цепи между заземляющим устройством и заземляемым элементом, протокол № 227-1-1 измерения сопротивления изоляции электропроводок и кабеля, протокол № 227-2-1…№ 227-2-43 измерения сопротивления изоляции электропроводок и кабеля, протокол № 227-3-1….№ 227-3-41 проверки наличия цепи между заземляющим устройством и заземляемым элементом, протоколы № 227-4-1….№ 227-4-41 измерения сопротивления фазы –нуль, протокол № 227-5-1….№227-5-40 проверки работоспособности УЗО;

1.36. Общая пояснительная записка 9392.0.00-00-ПЗ;

1.37. Водопровод к жилому дому № 1 в 18 мкрн. СВЖР г. Оренбурга;

1.38. папка № 2: отопление и вентиляция 9392.0.00-01-ОВ план технического подполья, план технического подполья в осях 5…7, план технического подполья в осях 1…4, спецификация оборудования, изделий и материалов, тепловой узел учета тепла, тепловые узлы № 1, № 2, схема магистралей, план 2…10 этажей;

1.39. Сборник спецификаций оборудования 7217.2.02-01-С.СО1;

1.40. папка № 3: общие данные 9392.0.00-00-ЭС, электроосвещение ниже и выше ОТМ.0.000 (1-2-3-3), электроосвещение ниже и выше ОТМ.0.000 (2-2-3-3), план расположение сетей заземления в техподполье в осях 5….7, план расположение сетей заземления в техподполье в осях 1….4, электроснабжение строительной площадки (общие данные 9392.0.00-00-ЭС-1), план расположения сетей электроснабжения строительной площадки, схема ЛЭП-10КВ., расчетная схема 0,4 кв микрорайона, принципиальная схема электрических стояков в осях 1-2, подключение главной заземляющей шины, вводно-распределительное устройство, опросный лист, план расположения питающих линий и электроосвещения подполья в осях 1…2, план расположения питающих линий и электроосвещения подполья в осях 3…7, принципиальная схема питающей сети, план расположения оборудования 1 этаж, электроосвещение, план расположения оборудования 2…1 этажи, электроосвещение, план расположения оборудования и сетей чердака электроосвещения, план машинного отделения лифта схемы каналов для электропроводок в плитах перекрытия;

1.41. папка № 4: отопление и вентиляция (1-2-3-3) с чугунными радиаторами, план организации рельефа, генплан, разбивочный план, план и конструкции проездов, тротуаров, дорожек и площадок М 1:500, общие данные 7.212.2.02-01-1СВ, план 1…10 этажей в осях 8-9 схема газовых вводов, план 1…10 этажей в осях 3-4,5-6 схема газопровода в осях 3-4 5-6, сборник спецификаций оборудования 9392.0.00-00-ССО, ведомость отделки помещений планировочное решение с электрощитовой (колясочной), ведомость отделки помещений основное планировочное решение, ведомость отделки помещений основное планировочное решение со сквозным проходом, общие данные (начало, окончание, спецификация деревянных изделий), план для отделочных работ 1 этаж в блок осях 5-6 (основной вариант), план для отделочных работ 1 этаж в блок осях 3-4 со сквозным проходом, план для отделочных работ типового этажа в блок осях 1-2,3-4,5-6,6-7, план для отделочных работ 1 этаж в блок осях 6-7 (основное решение), установка теплосчетчика на вводе Т3,Т4, общие данные 9392.0.00-01-МЭ магазин, план расположения сетей электроосвещения и силового электрооборудования, план расположения питающей линии в техподполье в осях 5,7 магазин, план расположения питающей линии в техподполье в осях 3…4 магазин;

1.42. передать истцу ключи от технических помещений (подвальных помещений) многоквартирного жилого дома № 46 по ул. Салмышской г.Оренбурга, а именно:

1.43. ключи от двери в подвал многоквартирного жилого дома № 46 по ул.Салмышской г.Оренбурга, расположенной с торца указанного дома;

1.44. ключи от двери в подвал многоквартирного жилого дома № 46 по ул.Салмышской г.Оренбурга, расположенной между третьим и четвертым подъездом указанного дома;

1.45. ключи от технического помещения, расположенного на первом этаже в четвертом подъезде многоквартирного жилого дома № 46 по ул.Салмышской г.Оренбурга;

1.46. отключить и демонтировать сигнализацию на всех объектах, являющихся общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома № 46 по ул.Салмышской г.Оренбурга, а также технических помещений (подвальных помещений), а именно:

- дверь в подвал многоквартирного жилого дома № 46 по ул.Салмышской г.Оренбурга, расположенной с торца указанного дома;

- дверь в подвал многоквартирного жилого дома № 46 по ул.Салмышской г.Оренбурга, расположенной между третьим и четвертым подъездом указанного дома;

- техническое помещение, расположенное на первом этаже в четвертом подъезде многоквартирного жилого дома № 46 по ул.Салмышской г.Оренбурга.

Истец заявил отказ от иска в части требований о передаче истцу паспорта приемки многоквартирного жилого дома № 46 по ул. Салмышской г.Оренбурга, подготовленного к эксплуатации в зимних условиях 2009-2010 гг. и передаче истцу технических отчетов на все электроизмерительные приборы многоквартирного жилого дома № 46 по ул. Салмышской г.Оренбурга за период с 2009 года по 2010 год (пункты 1.5, 1.6 исковых требований), а также в отношении требований по пунктам 1.8-1.32, 1.45, 1.46 (ппд. 3) исковых требований. Уточнил, что в отношении пунктов 1.3, 1.4 исковых требований просит обязать ответчика передать указанные акты за период 2009-2010 годы.

Принимая во внимание, что отказ истца от иска в части требований по пп. 1.5, 1.6, 1.8-1.32, 1.45, 1.46 (ппд. 3) исковых требований не противоречит законам и иным нормативным правовым актам и не нарушает права и законные интересы других лиц, суд на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным принять отказ от иска и в соответствии с пунктом 4 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прекращает производство по делу в указанной части. В силу статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает заявленные уточнения.

Истец на требованиях с учетом уточнений настаивал.

Ответчик заявил ходатайство об оставлении искового заявления без рассмотрения, поскольку у истца отсутствует доверенность от собственников помещений, уполномочивающая подписывать исковое заявление в арбитражный суд для защиты их интересов и представлять их интересы в арбитражном суде.

Также ответчик заявил ходатайство о прекращении производства по делу на основании пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с тем, что дело не подлежит рассмотрению в арбитражном суде.

В ходе судебного заседания ответчик пояснил, что считает исковые требования необоснованными, поскольку в договоре от 30.01.09. содержатся все существенные условия, предусмотренные частью 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. Считает, что договор от 30.01.09. заключен в рамках обычной хозяйственной деятельности в соответствии с положениями пункта 4 статьи 148, части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, в связи с чем принятия на общем собрании членов ТСЖ «Звездный» решения о заключении данного договора не требуется.

Суд, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, установил следующее.

Как следует из материалов дела, согласно редакции устава ТСЖ «Звездный», утвержденной общим собранием членов товарищества 28.03.2008. товарищество собственников жилья образовано на базе жилых домов в г. Оренбурге по следующим адресам: ул. Салмышская, дома №№ 43, 44, 44/2, 46, 46/2, 52, 52/2, 54,56, ул. Диагностики, дома №№ 5, 19, ул. Транспортная, дома №№ 7, 7А, пр. северный, 14.

В период с 04.02.09. по 17.02.09. проведено общее собрание собственников жилых помещений многоквартирного дома по адресу: <...> в форме заочного голосования, по результатам которого принято решение об изменении способа управления многоквартирным домом. Согласно протоколу № 1 итогов общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома по адресу: <...> от 20.02.09. способом управления избрана – управляющая организация ООО «Управляющая компания «Звездный городок», утвержден и подписан договор управления многоквартирным домом. Согласно доводам ответчика, договоры заключены сроком на 5 лет, действующие, исполняются сторонами в полном объеме, в связи с чем, по мнению ответчика, требования о передаче технической документации на спорный дом являются незаконными.

Решением Ленинского районного суда от 22.10.09. признано недействительным решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...> в форме заочного голосования в период с 04.02.09. по 07.02.09. Признан недействительным протокол № 1 итогов общего собрания собственников помещений по многоквартирному жилому дому № 46 по ул. Салмышской г.Оренбурга от 20.02.09. Определением кассационной от 17.03.2010 г. указанное решение оставлено без изменений ( л. д. 11-16, т.9).

Суд, изучив представленные в материалы документы, установил, следующее.

В силу статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в частности, выбор способа управления многоквартирным домом.

Согласно пункту 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для собственников помещения в многоквартирном доме.

В силу пункта 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления выбирается и может быть изменен в любое время на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.. сть собственниками помещений многоквартирного дома № 7 по ул. транспортная проведенного в период с 30.ирного дома № 7 по ул.

В соответствии со статьей 10 Жилищного кодекса Российской Федерации права и обязанности у управляющей компании возникают на основании договора управления многоквартирным домом, который она должна заключить с каждым из собственников помещений.

Между истцом и ответчиком 30.01.2009 заключен договор управления недвижимым имуществом, согласно пункту 2.1. которого предметом договора является выполнение управляющим работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимися на законном основании помещениями в этом дома лицам, осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности.

Данный договор был заключен на основании решения правления ТСЖ «Звездный» от 30.01.2009, в повестке дня которого стоял вопрос о заключении договоров на управление многоквартирными домами.

Исходя из анализа представленного в материалы дела договора управления недвижимым имуществом от 30.01.2009. следует признать, что данный договор по смыслу статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации является договором управления многоквартирным домом, поскольку предусматривает выполнение управляющим работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимися на законном основании помещениями в этом доме лицам, осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности.

В соответствии с частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В силу пункта 1 статьи 147 Жилищного кодекса Российской Федерации руководство деятельностью ТСЖ осуществляется правлением товарищества. Правление ТСЖ вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов ТСЖ.

В силу пункта 4 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации выбор способа управления многоквартирным домом относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 9 статьи 161 названного Кодекса многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Собственниками помещений в качестве способа управления многоквартирным домом было выбрано товарищество собственников жилья «Звездный».

Таким образом, заключенный договор управления недвижимым имуществом от 30.01.2009 является ничтожным, как несоответствующий положениям статей 44 и 161 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку заключение договора на управление многоквартирным домом может осуществляться правлением ТСЖ только на основании решения общего собрания собственников жилых помещений о выборе управляющей организации в качестве способа управления.

Заключением оспариваемого договора правление ТСЖ «Звездный» фактически изменило способ управления многоквартирными домом, что в соответствии с положениями статьей 44 и 161 Жилищного кодекса Российской Федерации относится к компетенции общего собрания собственников жилых помещений.

В соответствии с частью 9 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

Разделом VI Жилищного кодекса Российской Федерации помимо урегулирования других вопросов создания и деятельности товарищества собственников жилья, определена компетенция правления товарищества собственников жилья. Частью 1 статьи 147 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплено, что правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

Решение правления ТСЖ «Звездный» о заключении договора управления недвижимым имуществом от 30.01.2009 принято с нарушением компетенции органа управления ТСЖ «Звездный», действия председателя правления по заключению указанного договора без соответствующего решения общего собрания членов товарищества собственников жилья «Звездный» выходят за пределы его компетенции.

Учитывая изложенное, требования о признании недействительным договора управления недвижимым имуществом от 30.01.09.в многоквартирном доме по адресу: <...> подлежат удовлетворению.

В силу части 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме. Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен п. 24, 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.

Факт передачи истцом ответчику документов в отношении пунктов 1.1, 1.2, 1,7, 1.43,, 1. 42, 1.44 исковых требований повреждается актом приема-передачи от 30.01.2009 (л. д. 7, т. 4), в отношении пунктов 1.33- 1.44 исковых требований повреждается актом приема-передачи от 18.02.2009 ( л. д. 135, т.6).

Довод ответчика об отсутствие у него документации в части пунктов 1.3 и 1.4 исковых требований судом отклоняется по следующим основаниям.

Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (пункт 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491).

В соответствии с пунктом 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее Правила) сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:

а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

б) документы (акты) о приемке результатов работ;

в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.

Согласно пункту 2 статьи 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса.

Подпунктом 8 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса предусмотрено, что обязанность по передаче документации возникает, в частности, при наличии такого юридического факта, как создание товарищества собственников жилья.

Жилищное законодательство и нормативные акты, регулирующие техническую эксплуатацию жилого фонда, не устанавливают последствий неисполнения обязанности по передаче технической документации. Поэтому в данном случае подлежат применению общие правила ответственности за нарушение обязательств (глава 25 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 393 Гражданского кодекса должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии со статьей 397 Гражданского кодекса в случае неисполнения должником обязательства передать вещь кредитор вправе в разумный срок поручить выполнение обязательства третьим лицам за разумную цену либо выполнить его своими силами, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или существа обязательства, и потребовать от должника возмещения понесенных необходимых расходов и других убытков.

Статьей 398 Гражданского кодекса определено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами и не следует из существа обязательства, выбор способа защиты нарушенного права осуществляется кредитором своей волей и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса).

Следовательно, в случае предъявления товариществом собственников жилья требования о передаче технической документации должник (предшествующая управляющая организация) обязан передать ее кредитору (товариществу), а при ее отсутствии восстановить за свой счет и передать кредитору (товариществу).

Учитывая, что акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета (водоснабжения, энергоснабжения и теплоснабжения), механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям с учетом пункта 24 Правил относятся к технической документации на многоквартирный дом управляющая организация обязана передать ее товариществу, а при ее отсутствии восстановить за свой счет и передать товариществу.

Принимая во внимание признание недействительным договора управления недвижимым имуществом от 30.01.09.,и то, обстоятельство, что ТСЖ «Звездный» является на данный момент управляющей организацией в отношении дома № 46 по ул. Салмышская, требования истца об обязании устранить препятствия в осуществлении права управления многоквартирным домом № 46 по ул. Салмышской г. Оренбурга, а именно об обязании ответчика передать:

1.33. Сводная спецификация железобетонных, металлических и деревянных изделий ниже ОТМ.0.000 10-121-АС-СС1;

1.34. Сводная спецификация железобетонных, металлических и деревянных изделий выше ОТМ.0.000 10-121-АС-СС2;

1.36. Общая пояснительная записка 9392.0.00-00-ПЗ;

1.37. Водопровод к жилому дому № 1 в 18 мкрн. СВЖР г. Оренбурга;

1.39. Сборник спецификаций оборудования 7217.2.02-01-С.СО1;

подлежат удовлетворению.

В части требований о понуждении ответчика отключить и демонтировать сигнализацию на всех объектах, являющихся общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома № 46 по ул.Салмышской г.Оренбурга, а также технических помещений (подвальных помещений), а именно: дверь в подвал многоквартирного жилого дома № 46 по ул.Салмышской г.Оренбурга, расположенной с торца указанного дома; дверь в подвал многоквартирного жилого дома № 46 по ул.Салмышской г.Оренбурга, расположенной между третьим и четвертым подъездом указанного дома истцу следует отказать, в связи со следующим.

Согласно договора об оказании услуг по охране объекта № 1/79 от 01.03.2009., заключенного между ООО охранное предприятие «Цезарь-Центр» (именуемое «Охрана») и ООО «УК «Звездный городок» (именуемое «Клиент») клиент передает, а охрана принимает под охрану объекты согласно приложения № 1 к договору (л. д. 19-21, т.9).

В соответствии с приложением № 1 к договору к сданным под охрану объектам относится, в том числе подвальное помещение дома по ул. Салмышской, 46 г. Оренбурга.

Таким образом, между сторонами указанного договора от 01.03.09. на момент рассмотрения данного спора существуют договорные отношения, договор действующий, сторонами не оспорен. Истцом избран неверный способ защиты своего права.

В ходе судебного заседания ответчиком было заявлено ходатайство о прекращении производства по делу в связи с неподведомственностью рассматриваемого спора арбитражному суду.

Истец против удовлетворения заявленного ходатайства возражал по мотивам осуществления истцом экономической, а ответчиком предпринимательской деятельности.
Суд, рассмотрев ходатайство ответчика в порядке статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьей 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает необходимым в удовлетворении ходатайства отказать, поскольку рассматриваемый спор носит экономический характер.

Также в ходе судебного заседания ответчиком заявлено ходатайство об оставлении искового заявления без рассмотрения, поскольку у истца отсутствует доверенность от собственников помещений, уполномочивающая подписывать исковое заявление в арбитражный суд для защиты их интересов и представлять их интересы в арбитражном суде.

Судом ходатайство отклонено в силу статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку истец является стороной договора от 30.01.2009 г. и является заинтересованным лицом с учетом статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца в размере 4 000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Принять отказ от иска в части требований пп. 1.5, 1.6, 1.8-1.32, 1.45, 1.46 (ппд. 3) исковых требований. Производство по делу в указанной части прекратить.

2. В удовлетворении ходатайство ответчика о прекращении производства по делу отказать.

3. В удовлетворении ходатайства ответчика об оставлении искового заявления без рассмотрения отказать.

4. Исковые требования удовлетворить частично.

Признать недействительным договор управления недвижимым имуществом от 30.01.2009, заключенный между товариществом собственников жилья «Звездный», г. Оренбург и обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Звездный городок», г. Оренбург.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Звездный городок», г. Оренбург в месячный срок со дня вступления решения в законную силу передать товариществу собственников жилья «Звездный», г. Оренбург документы для осуществления права управления многоквартирным домом № 46 по ул. Салмышской г. Оренбурга, а именно:

1.33. Сводная спецификация железобетонных, металлических и деревянных изделий ниже ОТМ.0.000 10-121-АС-СС1;

1.34. Сводная спецификация железобетонных, металлических и деревянных изделий выше ОТМ.0.000 10-121-АС-СС2;

1.36. Общая пояснительная записка 9392.0.00-00-ПЗ;

1.37. Водопровод к жилому дому № 1 в 18 мкрн. СВЖР г. Оренбурга;

1.39. Сборник спецификаций оборудования 7217.2.02-01-С.СО1;

1.44. ключи от двери в подвал многоквартирного жилого дома № 46 по ул.Салмышской г.Оренбурга, расположенной между третьим и четвертым подъездом указанного дома.

В остальной части иска отказать.

5. Взыскать с ООО «Управляющая компания «Звездный городок», г.Оренбург в пользу ТСЖ «Звездный», г. Оренбург 4 000 руб. – расходов по уплате государственной пошлины.

6. Исполнительные листы выдать истцу после вступления решения в законную силу в порядке статей 319, 320 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу через Арбитражный суд Оренбургской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aac.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Копии решения направить сторонам по делу.

Судья О. Н. Пирская