Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи Евдокимовой Е.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Аношкиной С.В. рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Негосударственной некоммерческой организации Коллегия адвокатов "Корпус Юрис" (ОГРН <***> ИНН <***>), г.Оренбург, Оренбургская область

к 1. Комитету по управлению имуществом города Оренбурга (ОГРН <***> ИНН <***> г.Оренбург) об обязании заключить договор аренды нежилого помещения на условиях, представленных Арендатором,

2. индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании отчета об определении рыночной стоимости арендной платы за объект недвижимости, недействительным.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Арбитражного суда Оренбургской области.

В судебном заседании приняли участие представители сторон:

от истца: ФИО2 (председатель) протокол общего собрания № 3 от 30.10.2015г, паспорт (в судебном заседании от 07.06.2018г); ФИО3 по доверенности от 25.09.2017г, паспорт (в судебном заседании от 14.06.2018г)

от ответчика1: ФИО4 по доверенности от 27.11.2017г, удостоверение.

Негосударственная некоммерческая организация Коллегия адвокатов "Корпус Юрис" (далее- истец) обратилась в арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом города Оренбурга (далее- ответчик1, Комитет) об обязании заключить договор аренды нежилого помещения № 5 (состоящее из комнат № 1-9), расположенный по адресу: <...>, общей площадью 75,3 кв.м, на условиях представленных Арендатором в Протоколе разногласий к проекту договора аренды муниципального нежилого фонда города Оренбурга и к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее- ответчик2) о признании отчета № ОН-17032/65 об определении рыночной стоимости арендной платы за объект недвижимости - нежилое помещение № 5 (состоящее из комнат № 1-9), расположенный по адресу: <...>, общей площадью 75,3 кв.м. недействительным.

Определением суда от 25.01.2018г ходатайства истца и Комитета по управлению имуществом г. Оренбурга, удовлетворены, назначена судебная оценочная экспертиза, порученная эксперту ООО "Оренбургская региональная оценочная компания" ФИО5.

Истцом 04.05.2018г заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому просит суд:

- признать отчет №ОН-17032/65 об определении рыночной стоимости арендной платы за объект недвижимости - нежилое помещение № 5 (состоящее из комнат №1-9), расположенный по адресу; <...>, общей площадью 75,3 кв.м., выполненный оценщиком ФИО1 недействительным;

- обязать Комитет по управлению имуществом города Оренбурга заключить с Негосударственной некоммерческой организацией Коллегия адвокатов «Корпус Юрис» договор аренды нежилого помещения №5 (состоящее из комнат №1-9), расположенный по адресу: <...>, общей площадью 75,3 кв.м, на условиях установления рыночной стоимости арендной платы:

-45 632 (сорок пять тысяч шестьсот тридцать два) рубля в месяц с учетом НДС, 18 %

-38 671 (тридцать восемь тысяч шестьсот семьдесят один) рубль в месяц без учета НДС, 18 %. (т. 3 л.д. 81-83).

В соответствии с частью 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Учитывая, что уточнение заявленных требований не противоречит закону, не нарушает права и законные интересы других лиц, суд приходит к выводу о том, что ходатайство об уточнении исковых требований подлежит удовлетворению. Иск рассматривается с учетом принятого уточнения.

Истец поддерживает заявленные требования с учетом уточнений.

ФИО6 требования истца не признает по основаниям, изложенным в отзыве.

ФИО7 отзыв на исковое заявление в материалы дела не представил.

Стороны не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 АПК РФ.

При рассмотрении материалов дела, судом установлены следующие обстоятельства.

Комитетом по управлению имуществом города Оренбурга вынесено распоряжение от 24.07.2014г № 508 о заключении отделом аренды недвижимого имущества в срок до 27.07.2014 договора аренды нежилого помещения № 5, общей площадью 75,3 кв.м., состоящего из комнат № 1-9, расположенного на первом этаже пятиэтажного кирпичного жилого дома с подвалом литер А по ул. Туркестанская, 10а, с негосударственной некоммерческой организацией Коллегией адвокатов «Корпус Юрис», сроком на три года (с 23.05.2014 по 22.05.2017) под любые цели, не запрещенные действующим законодательством. Цена арендной платы за муниципальное имущество в размере ежемесячного платежа составляет: 40 819 (Сорок тысяч восемьсот девятнадцать) рублей без учета НДС, коэффициент социальной значимости использования объекта (Ксзи=1.0) (т. 1 л.д. 24).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 05.03.2010г помещение с назначением: нежилое, общей площадью 75,3 кв.м., этаж 1, по адресу объекта: Оренбургская область, ул. Туркестанская, д. 10, пом. 5 находится в собственности у субъекта права: Муниципальное образование "город Оренбург Оренбургской области" (т. 1 л.д. 25).

Между Комитетом по управлению имуществом города Оренбурга (арендодатель) и негосударственной некоммерческой организацией Коллегия адвокатов "Корпус Юрис"(арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Оренбурга № 2-565л-11905, зарегистрированного 21.10.2014г (далее- договор, т. 1 л.д. 17-22).

В соответствии с предметом договора, на основании распоряжения арендодателя от 24.07.2014г № 508, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда, по адресу: <...> для использования под любые цели не запрещенные действующим законодательством (п. 1.1 договора).

Срок действия договора стороны установили с 23.05.2014г по 22.05.2017г (п. 1.3 договора).

Порядок исчисления и внесения арендной платы (Ап) предусмотрен в п. 4 договора, в соответствии с которым, арендная плата за использование нежилого объекта с учетом НДС, указанного п. 1.1. договора установлена по результатам отчета № МК - ОР - 29 об оценке рыночной стоимости в размере:

Ап в месяц = 48 166 (сорок восемь тысяч сто шестьдесят шесть) руб.,

Ап в год = 577 992 (пятьсот семьдесят семь тысяч девятьсот девяносто два) руб., в том числе:

- величина арендной платы (Ап) без учета НДС, перечисляемая в местный бюджет (Ап) по реквизитам, указанным в пункте 8.1 настоящего договора составляет:

Ап в месяц = 40819 (сорок тысяч восемьсот девятнадцать) руб.,

Ап в год = 489 828 (четыреста восемьдесят девять тысяч восемьсот двадцать восемь) руб.;

- величина налога на добавленную стоимость (НДС) исчисленного из Ап составляет: НДС в месяц =7 347 (семь тысяч триста семьдесят четыре) руб.,

НДС в год = 88 164 (восемьдесят восемь тысяч сто шестьдесят четыре) руб., которую арендатор перечисляет самостоятельно в соответствии с действующим законодательством.

Увеличение суммы арендной платы производится арендодателем не чаще, чем один раз в год, на уровень индекса потребительских цен.

При этом заключение дополнительного соглашения о внесении соответствующих изменений в договор аренды не требуется, исчисление арендной платы производится арендатором на основании уведомления арендодателя, в котором устанавливается новая величина арендной платы (п. 4.2 договора).

Сторонами подписан акт приема- передачи в аренду нежилого помещения по договору (т. 1 л.д. 23).

После окончания срока действия договора аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Оренбурга № 2-565л-11905 от 21.10.2014г Комитетом по управлению имуществом города Оренбург в адрес истца был направлен для подписания договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Оренбурга, объект недвижимости - нежилое помещение № 5 (состоящее из комнат 1-9), расположенное по адресу: <...>, общей площадью 75,3 кв.м., согласно которому стоимость аренды месячной величины арендной платы составила 49 652,04 руб. 04 коп.

Размер арендной платы по договору определен на основании отчета № ОН-17032/65 от 31.05.2017г, составленного экспертом ИП ФИО1

Истец инициировал проведение оценки рыночной стоимости месячной арендной платы за помещение, указанное в договоре, по результатам которой подготовлен отчет № 93-2017 от 31.07.2017г (т. 1 л.д. 51-79).

Руководствуясь полученными результатами отчета № 93-2017 от 31.07.2017г, истец направил в адрес ответчика1 протокол разногласий к проекту договора аренды муниципального нежилого фонда города Оренбурга с указанием о намерении заключить договор аренды при условии внесения изменений в части стоимости месячной величины арендной платы. В предложенной редакции проекта договора, арендатором размер арендной платы без учета НДС в месяц установлен 33 374 руб. 50 коп., с учетом НДС- 39 381 руб. 90 коп. (т. 1 л.д. 93-95).

Распоряжением Комитета по управлению имуществом города Оренбурга от 21.06.2017г № 325 "О заключении договора аренды нежилого помещения по адресу: <...>" установлена ежемесячная арендная плата без учета НДС в размере 42 078 руб.

ФИО6 письмом от 22.08.2017г № 1-28/4523, адресованным истцу сообщил, что определение размера арендной платы было проведено в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации и никаких нарушений при проведении оценки объекта муниципального нежилого фонда города Оренбурга выявлено не было, в связи с чем Комитет не видел оснований для оспаривания результатов деятельности оценочной компании и, следовательно, не может изменить размер арендной платы за нежилое помещение по ул. Туркестанской д.10а (т. 1 л.д. 92)

Комитетом в адрес истца направлено письмо от 29.08.2017г № 1-28/4632 с протоколом согласования разногласий к договору аренды нежилого помещения, с указанием арендной платы в месяц в размере 42 078 руб. (т. 1 л.д. 96-98).

Ссылаясь на несогласие с размером оценки рыночной стоимости нежилого помещения утвержденного ответчиком1, истец обратился в суд с настоящим иском.

В обосновании заявленных требований истец указывает о своем несогласии с установленной стоимостью месячной величины арендной платы, поскольку, по мнению истца, отчет № ОН-17032/65 об определении рыночной стоимости арендной платы за объект недвижимости - нежилое помещение № 5 (состоящее из комнат № 1-9), расположенный по адресу: <...>, общей площадью 75,3 кв.м., составленный оценщиком ФИО1, не в полной мере соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе, требованиям федеральных стандартов оценки и имеет недочеты, существенным образом влияющие на результаты оценки.

Истец считает, что оценщиком нарушена методика расчета и не учтены, либо некорректно учтены факторы, существенным образом влияющие на стоимость арендной платы объекта недвижимости.

В соответствии с исковым заявлением, в настоящее время нежилое помещение № 5 (состоящее из комнат № 1-9), расположенное по адресу: <...>, общей площадью 75,3 кв.м находится в пользовании ННО КА «Корпус Юрис» на основании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Оренбурга № 2-565л-11905.

Возражая против заявленных требований, ответчик в представленном отзыве от 31.10.2017г сообщает, что истец с которым еще до вступления в силу Закона № 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключен первый договор аренды, реализовал свое право, предусмотренное частью 9 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ заключить без торгов договора аренды № 11230 от 30.07.2012г, № 11563 от 05.07.2013г № 11905 от 21.12.2014г нежилого помещения № 5, расположенного по адресу: <...>. У Комитета отсутствует обязанность заключать договор аренды на помещение № 5 именно с некоммерческой организацией Коллегии адвокатов "Корпус Юрис", соответственно, по мнению ответчика1, оспаривание размера арендной платы невозможно. (т. 2 л.д. 1-2)

В рамках рассмотрения дела, определением суда от 25.01.2018г по ходатайствам истца и Комитета по управлению имуществом г. Оренбурга, назначена судебная оценочная экспертиза, порученная эксперту ООО "Оренбургская региональная оценочная компания" ФИО5.

Перед экспертом поставлены вопросы:

1) является ли недостоверной величина рыночной стоимости объекта оценки, определенной в отчете об оценке № ОН-17032/65 от 31.05.2017?

2) какова рыночная стоимость арендной платы за нежилое помещение № 5 (состоящее из комнат № 1-9), по адресу: <...>. общей площадью 75,3 кв.м по состоянию на 31.08.2017г.

В распоряжение эксперта из материалов дела представлены следующие документы:

- копия свидетельства о государственной регистрации права от 05.03.2010г;

- копия кадастрового паспорта помещения от 30.10.2009г;

- копия плана расположения помещения на первом этаже;

-копия отчета № ОН-17032/65 от 31.05.2017.

Экспертным заключением № 03 от 16.04.2018г установлено, что Отчет № ОН-17032/65 от 31.05.2017г, выполненный оценщиком ФИО1 об определении рыночной стоимости арендной платы нежилого помещения № 5 не в полной мере соответствует требованиям законодательствам Российской Федерации об оценочной деятельности, при этом выявленные несоответствия установленным требованиям повлияли на определение рыночной стоимости нежилого помещения № 5, общей площадью 75,3 кв.м, расположенного на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: <...>.

На основании проведенного исследования эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость арендной платы за объект недвижимости нежилого помещения № 5, общей площадью 75,3 кв.м, расположенного на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: <...>. по состоянию на 31.08.2017г составляет: 45 632 руб. в месяц с учетом НДС, 38 671 руб. в месяц без учета НДС (т. 3 л.д. 7-34).

Исследовав материалы дела, выслушав мнения сторон, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункта 1 статье 621 Гражданского Кодекса РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Частью 9 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» №135-Ф3 от 26.07.2006 года предусмотрено следующее: по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством российской федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством российской федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

В соответствии с частью 10 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» № 135-Ф3 от 26.07.2006 года арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Согласно пункту 4.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.

По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

В соответствии с пунктом 4.3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда. Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды.

Статьей 13 Федерального закона № 135-Ф3 от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в РФ» предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

При этом в абзаце 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 92 от 30.05.2005 года «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» указано, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Из информационного письма Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 года № 92 следует, что в случае предъявления в арбитражный суд иска об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, судам следует учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 3 и статей 4 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц, - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете,- достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора. (Информационное письмо Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 года № 92).

В соответствии со статьей 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной, если отчет составлен по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом.

В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и пункта 3 Стандартов оценки под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии со статьей 11 Федерального Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Пункт 6 Приказа Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года № 256 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", зарегистрированного в Минюсте РФ 22 августа 2007 года № 10040 устанавливает, что итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

В соответствии с пунктом 20 ФСО № 1, оценщик, при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Согласно пункта 24 ФСО № 1 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

В рамках настоящего дела, на основании проведенной судебной оценочной экспертизы, экспертным заключением № 03 от 16.04.2018г установлено, что Отчет № ОН-17032/65 от 31.05.2017г, выполненный оценщиком ФИО1 об определении рыночной стоимости арендной платы нежилого помещения № 5 не в полной мере соответствует требованиям законодательствам Российской Федерации об оценочной деятельности, при этом выявленные несоответствия установленным требованиям повлияли на определение рыночной стоимости нежилого помещения № 5, общей площадью 75,3 кв.м, расположенного на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: <...>. На основании проведенного исследования эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость арендной платы за объект недвижимости нежилого помещения № 5, общей площадью 75,3 кв.м, расположенного на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: <...>. по состоянию на 31.08.2017г составляет: 45 632 руб. в месяц с учетом НДС, 38 671 руб. в месяц без учета НДС

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В соответствии с положениями статьей 421, 445, 446 ГК РФ в данном случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Принимая во внимание требования Федерального Стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256, цена объекта подлежит установлению судом на основании заключения № 03 от 16.04.2018гкоторымустановлена рыночная стоимость арендной платы: 45 632 руб. в месяц (с учетом НДС), 38 671 руб. в месяц (без учета НДС).

Доводы ответчика о невозможности оспаривания размера арендной платы судом отклоняются как несоответствующие указанным выше нормам права.

Ответчиками не заявлены ходатайства о назначении повторной или дополнительной судебной экспертизы по определению размера арендной платы объекта договора, в материалы дела возражения на результат проведенной судебной оценочной экспертизы также не представлены.

На основании выше изложенного, судом признается недостоверной величина рыночной стоимости арендной платы в размере 49 652 руб. (с учетом НДС), 42 078 руб. (без учета НДС) за объект недвижимости - нежилое помещение № 5 (состоящее из комнат № 1-9), расположенного по адресу: <...>, общей площадью 75,3 кв.м, установленная в отчете № ОН-17032/65 об определении рыночной стоимости арендной платы за объект недвижимости - нежилое помещение № 5 (состоящее из комнат № 1-9), расположенный по адресу: <...>, общей площадью 75,3 кв.м. составленном оценщиком ФИО1.

Судом возлагается обязанность на Комитет по управлению имуществом города Оренбург заключить с Негосударственной некоммерческой организации Коллегия адвокатов "Корпус Юрис" договор аренды нежилого помещения № 5 (состоящее из комнат № 1-9), расположенного по адресу: <...>, общей площадью 75,3 кв.м, на условиях установления рыночной стоимости арендной платы: 45 632 руб. в месяц (с учетом НДС), 38 671 руб. в месяц (без учета НДС).

Истцом на депозитный счет Арбитражного суда Оренбургской области в целях проведения судебной оценочной экспертизы перечислены денежные средства в размере 5 000 руб. платежным поручением № 10 от 15.01.2018г (т. 2 л.д. 23), которые подлежат возврату.

Расходы на проведение экспертизы возлагаются на ответчиков в равной доле по 1 500 руб. на каждого на основании ст. 110 АПК РФ, поскольку требования истца удовлетворены судом в полном объеме.

Государственная пошлина в размере 12 000 руб. уплаченная истцом платежными поручениями № 100 от 06.09.2017г, № 125 от 09.10.2017г, в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ относится на ответчиков в равных долях по 6 000 руб. на каждого в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Негосударственной некоммерческой организации Коллегия адвокатов "Корпус Юрис" удовлетворить.

Признать недостоверной величину рыночной стоимости арендной платы в размере 49 652 руб. (с учетом НДС), 42 078 руб. (без учета НДС) за объект недвижимости - нежилое помещение № 5 (состоящее из комнат № № 1-9), расположенный по адресу: <...>, общей площадью 75,3 кв.м, установленную в отчете № ОН-17032/65 об определении рыночной стоимости арендной платы за объект недвижимости - нежилое помещение № 5 (состоящее из комнат № 1-9), расположенный по адресу: <...>, общей площадью 75,3 кв.м. составленном оценщиком ФИО1.

Обязать Комитет по управлению имуществом города Оренбург заключить с Негосударственной некоммерческой организации Коллегия адвокатов "Корпус Юрис" договор аренды нежилого помещения № 5 (состоящее из комнат № 1-9), расположенного по адресу: <...>, общей площадью 75,3 кв.м, на условиях установления рыночной стоимости арендной платы:

45 632 руб. в месяц (с учетом НДС), 38 671 руб. в месяц (без учета НДС).

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу Негосударственной некоммерческой организации Коллегия адвокатов "Корпус Юрис" в возмещение судебных расходов по уплате госпошлины 6000 руб., в возмещение расходов на проведение судебной экспертизы 1500 руб.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом города Оренбурга в пользу Негосударственной некоммерческой организации Коллегия адвокатов "Корпус Юрис" в возмещение судебных расходов по уплате госпошлины 6000 руб., в возмещение расходов на проведение судебной экспертизы 1500 руб.

Возвратить Негосударственной некоммерческой организации Коллегия адвокатов "Корпус Юрис" с депозитного счета Арбитражного суда Оренбургской области 2000 руб.

Решение арбитражного суда первой инстанции, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд (город Челябинск) в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья Е.В. Евдокимова