Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя (глава КФХ) ФИО1, ИНН<***>, ОГРНИП <***>, Оренбургская область, Александровский район, с.Новоспасское,

к Администрации Ждановского сельсовета Александровского района Оренбургской области, Оренбургская область, Александровский район, с.Ждановка,

третье лицо, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, г. Оренбург

о признании договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 27.04.2015 № 8, от 28.04.2015 №12, от 28.04.2015 №13, от 05.05.2015 №14 незаключенными.

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО1 – предприниматель (паспорт), ФИО2 – представитель (доверенность от 08.12.2015)

от ответчика: ФИО3 – представитель (доверенность от 08.09.2015)

от третьего лица: явки нет

Индивидуальный предприниматель (глава КФХ) ФИО1 обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Администрации Ждановского сельсовета Александровского района Оренбургской области о признании договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 27.04.2015 № 8, от 28.04.2015 №12, от 28.04.2015 №13, от 05.05.2015 №14 незаключенными.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, не смотря на надлежащее извещение о времени и месте его проведения. В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ заседание проведено в отсутствии не явившегося участника процесса.

Через экспедицию суда от Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (третье лицо) поступил письменный отзыв, который приобщен к материалам дела.

Ходатайство заявил представитель ответчика о приобщении к материалам дела документов, поступивших через экспедицию суда. Ходатайство удовлетворено.

Представитель истца заявил ходатайство о вызове специалиста Управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору (Россельхознадзор) по Оренбургской области для подачи пояснений по земельным участкам.Ответчик возражали против удовлетворения данного ходатайства.

В соответствии с частью 1 статьи 55.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) специалистом в арбитражном суде является лицо, обладающее необходимыми знаниями по соответствующей специальности, осуществляющее консультации по касающимся рассматриваемого дела вопросам.

Согласно части 1 статьи 87.1 АПК РФ в целях получения разъяснений, консультаций и выяснения профессионального мнения лиц, обладающих теоретическими и практическими познаниями по существу разрешаемого арбитражным судом спора, арбитражный суд может привлекать специалиста.

Необходимость разъяснения вопросов, возникающих при рассмотрении дела и требующих специальных познаний, определяется судом, разрешающим данный вопрос.

Судом отказано в удовлетворении ходатайства заявителя о вызове специалиста, так как необходимость привлечения к участию в деле специалиста при имеющихся в материалах дела письменных доказательствах отсутствует.

Представитель истца заявил ходатайство о приобщении к материалам дела документов. Ходатайство удовлетворено, документы приобщены.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах, суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон в ходе рассмотрения дела, суд

УСТАНОВИЛ:

27 апреля 2015 года на основании Протокола № 8 от 15.04.2015 года (т.1 л.д.96) результата открытого аукциона, администрация Ждановского сельсовета Александровского района Оренбургской области в лице главы администрации сельсовета ФИО4 и индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 заключили договор аренды № 8 земельного участка сельскохозяйственного назначения (т.1 л.д.38-41).

Предметом договора явился земельный участок с кадастровым номером 56:04:0000000:1412, площадью 372000 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: сельскохозяйственное использование, адрес (местоположение) объекта: Оренбургская область, Александровский район, Ждановский сельсовет.

Срок аренды земельного участка определен сторонами в 5 лет с 27.04.2015 по 27.04.2020 (п. 3.1 договора).

Договор аренды земельного участка № 8 от 27.04.2015 зарегистрирован в установленном законом порядке 23.06.2015, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре (т. 1 л.д. 42).

28 апреля 2015 года на основании Протокола № 12 от 16.04.2015 года (т.1 л.д.97) результата открытого аукциона, администрация Ждановского сельсовета Александровского района Оренбургской области в лице главы администрации сельсовета ФИО4и индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 заключили договор аренды № 12
земельного участка сельскохозяйственного назначения (т.1 л.д.33-36).

Предметом договора явился земельный участок с кадастровым номером 56:04:0000000:1416, площадью 1015000 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: сельскохозяйственное использование, адрес (местоположение) объекта: Оренбургская область, Александровский район, Ждановский сельсовет.

Срок аренды земельного участка определен сторонами в 3 года с 27.04.2015 по 27.04.2018 (п. 3.1 договора).

Договор аренды земельного участка № 12 от 28.04.2015 зарегистрирован в установленном законом порядке 23.06.2015, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре (т. 1 л.д. 37).

28 апреля 2015 года на основании Протокола №13 от 17.04.2015 года (т.1 л.д.98) результата открытого аукциона, администрация Ждановского сельсовета Александровского района Оренбургской области в лице главы администрации сельсовета ФИО4 и индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 заключили договор аренды № 13 земельного участка сельскохозяйственного назначения (т.1 л.д.17-20).

Предметом договора явился земельный участок с кадастровым номером 04:0000000:1417, площадью 1996000 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: сельскохозяйственное использование, адрес (местоположение) объекта: Оренбургская область, Александровский район. Ждановский сельсовет.

Срок аренды земельного участка определен сторонами в 5 лет с 27.04.2015 по 27.04.2020 (п. 3.1 договора).

Договор аренды земельного участка №13 от 28.04.2015 зарегистрирован в установленном законом порядке 23.06.2015, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре (т. 1 л.д. 21).

05 мая 2015 года на основании Протокола № 14 от 22.04.2015 года (т.1 л.д.14) результата открытого аукциона, администрация Ждановского сельсовета Александровского района Оренбургской области в лице главы администрации сельсовета ФИО4 и индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 заключили договор аренды № 14 земельного участка сельскохозяйственного назначения (т.1 л.д.27-30).

Предметом договора явился земельный участок с кадастровым номером 56:04:0000000:1418, площадью 37000 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: сельскохозяйственное использование, адрес (местоположение) объекта: Оренбургская область, Александровский район, Ждановский сельсовет.

Срок аренды земельного участка определен сторонами в 3 года с 05.05.2015 по 05.05.2018 (п. 3.1 договора).

Договор аренды земельного участка № 14 от 05.05.2015 зарегистрирован в установленном законом порядке 23.06.2015, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре (т. 1 л.д. 31).

Истцом заявлены требования о незаключенности договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 27.04.2015 № 8, от 28.04.2015 №12, от 28.04.2015 №13, от 05.05.2015 №14 в силу несогласованности предмета договора ввиду его несоответствия предмету, указанному в аукционной документации.

В соответствии со статьями 8, 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ, п.п. 4, 7 ст. 22 ЗК РФ существенными условиями договора аренды земельного участка является объект аренды и размер арендной платы.

Объект аренды определяется сторонами в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ, согласно которому в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Пунктом 1 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» установлено, что уникальными характеристиками объекта недвижимости являются: 1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства); 2) кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости; 3) описание местоположения границ объекта недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок; 4) описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства; 5) кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение; 6) площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.

На основании распоряжения Администрации от 03.03.2015 № 142-п «О проведении открытого аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного использования, расположенных на территории Ждановского сельсовета Александровского района Оренбургской области» (т. 1 л.д. 69), по результатам открытого аукциона по продаже права аренды (протоколы №8 от 15.04.2015, №12 от 16.04.2015, №13 от 17.04.2015, №14 от 22.04.2015, т. 1 л.д. 96-99) между Администрацией (арендодатель) и ИП глава КФХ ФИО5 (арендатор) были подписаны договора аренды земельных участков № 13 от 28.04.2015, №14 от 05.05.2015, №12 от 28.04.2015, №8 от 27.04.2015.

В соответствии с п. 1.1 договора №8 стороны определили, что арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях договора земельный участок с кадастровым номером 56:04:0000000:1412, площадью 372000 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: сельскохозяйственное использование, адрес (местоположение) объекта: Оренбургская область, Александровский район, Ждановский сельсовет.

В соответствии с п. 1.1 договора №13 стороны определили, что арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях договора земельный участок 04:0000000:1417, площадью 1996000 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: сельскохозяйственное использование, адрес (местоположение) объекта: Оренбургская область, Александровский район. Ждановский сельсовет.

В соответствии с п. 1.1 договора №14 стороны определили, что арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях договора земельный участок 56:04:0000000:1418, площадью 37000 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: сельскохозяйственное использование, адрес (местоположение) объекта: Оренбургская область, Александровский район, Ждановский сельсовет.

В соответствии с п. 1.1 договора №12 стороны определили, что арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях договора земельный участок 56:04:0000000:1416, площадью 1015000 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: сельскохозяйственное использование, адрес (местоположение) объекта: Оренбургская область, Александровский район, Ждановский сельсовет.

Спорные земельные участки поставлены на кадастровый учет, что подтверждается кадастровым паспортами (т.1 л.д.137-146).

Из представленных истцом протоколов независимого осмотра от 29.09.2015 следует: земельный участок с кадастровым номером 56:04:0000000:1417 и в результате осмотра и проведения геодезических измерений выявлено, что площадь участка составляет 160,4 га, а также указано что фактически границы земельного участка не соответствуют границам земельного участка поставленного на кадастровый учет (т.1 л.д. 22-26); земельный участок с кадастровым номером 56:04:0000000:1418 не имеет естественных границ, определить границы участка без специальных средств не представляется возможным, так как отсутствуют естественные границы и межевые знаки, участок распахан совместно с соседним участками (т.1 л.д.32); земельный участок 56:04:0000000:1412 не имеет естественных границ, определить границы участка без специальных средств не представляется возможным, так как отсутствуют естественные границы и межевые знаки, участок зарос дикой растительностью (т.1 л.д.43). Названные протоколы подписаны директором ООО "Пересвет" ФИО6, старшим геодезистом ООО "Пересвет" ФИО7, землепользователем ФИО1, незаинтересованными лицами ФИО8 ФИО9 (подпись последней во всех актах отсутствует).

Суд считает, что названные протоколы не подтверждают доводы истца о том, что переданные по оспариваемым договорам земельные участки, фактически не соответствуют тем земельным участкам, которые указаны в предмете спорных договоров, по следующим обстоятельствам.

Протоколы составлены 29.09.2015, а спорные земельные участки приняты истцом по оспариваемым договором в день подписания договоров в апреле-мае 2015г., что следует из п.1.3 договоров, поскольку договора являются и актами приема передачи земельных участков надлежащего качества.

Кроме того, содержащаяся в протоколах независимого осмотра от 29.09.2015 информация не раскрыта, неясно, какими нормативными актами руководствовалось ООО "Пересвет" при составлении независимого протокола осмотра, какие полномочия имеет названная организация.

Отсутствие ответа со стороны Администрации на уведомление истца (т.1 л.д. 44), не может свидетельствовать, что сторонами не согласованы предметы договоров аренды.

В Управление Росреестра по Оренбургской области с заявлениями о приостановлении регистрации спорных договоров аренды истец не обращался.

Из разъяснений, данных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции Постановления от 25.01.2013 N 13, следует, что если судами будет установлено, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Судом установлено, что истец принял спорные земельные участки, платежными поручениями от 23.09.2015 произвел арендную плату по договорам от 05.05.2015 № 14 (т.1 л.д. 102), 27.04.2015 №8 (т.1 л.д. 104), от 28.04.2015 № 13 (т.1 л.д. 105).

В период рассмотрения дела истец обратился к ответчику о зачете оплаченных сумм 23.09.2015 в уплату арендной платы договора №9 (т.2 л.д. 26). Доказательства о проведенном зачете в материалы дела не представлено.

Доказательства возврата арендатором спорных земельных участков арендодателю в материалы дела не представлены.

Более того, в представленных истцом протоколах в качестве землепользователя земельных участков с кадастровыми номерами 56:04:0000000:1417, 56:04:0000000:1418, 56:04:0000000:1412 (т.1 л.д. 22, 32,43) указан ФИО1, что подтверждается его подписью, таким образом истец признает, что фактически принял земельные участки с названными кадастровыми номерами и является их землепользователем.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 56:04:0000000:1418 (договор от 28.04.2015 № 12) протокол независимого осмотра, либо иные доказательства подтверждающие не соответствие земельного участка объекту аренды в материалы не представлено.

Таким образом, нет оснований полагать, что истец заблуждался относительно предмета оспариваемых договоров.

При таких условиях, заключая спорные договора, стороны согласовали все их условия и порядок их исполнения, включая объект аренды. Оснований полагать, что сторонами не согласованы предметы договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 27.04.2015 № 8, от 28.04.2015 №12, от 28.04.2015 №13, от 05.05.2015 №14 не имеется.

Ссылки истца на несоответствие характеристик земельных участков условиям договоров по причине отсутствия естественных границ и межевых знаков, наличие дикой растительности на участке и распашки почвы с учетом изложенных выводов судом отклоняются как не имеющие правового значения при рассмотрении настоящего спора.

Суд приходит к выводу о согласованности предусмотренных п. 3 ст. 607 ГК РФ, п.п. 4, 7 ст. 22 ЗК РФ существенных условий договоров аренды земельных участков и, как следствие, заключенности договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 27.04.2015 № 8, от 28.04.2015 №12, от 28.04.2015 №13, от 05.05.2015 №14.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлениях Президиума от 18.05.2010 № 1404/10, от 08.02.2011 № 13970/10 и от 05.02.2013 № 12444/12, требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью не допустить неопределенность в правоотношениях сторон и предупредить разногласия относительно исполнения обязательств по договору. Если одна сторона совершает действия по исполнению этих обязательств, а другая принимает их без каких-либо возражений, неопределенность в отношении договоренностей сторон отсутствует. В этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными, а сам договор – заключенным.

В силу п. 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», если стороны не согласовали какое-либо существенное условие договора, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным.

По смыслу изложенных разъяснений, а также нормы п. 3 ст. 607 ГК РФ требование к указанию в договоре аренды данных, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, направлено на его индивидуализацию из числа иных, сходных объектов с целью обеспечения вступления арендатора в права владения и пользования таким объектом. Следовательно, незаключенным может быть признан договор аренды недвижимости, из условий которого, а также дальнейших действий сторон по его исполнению невозможно установить, какой именно объект недвижимости должен быть передан арендатору.

При этом состояние имущества, передаваемого в аренду, наличие в нем недостатков или права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество сами по себе не свидетельствуют о несогласованности сторонами договора условия об объекте аренды, поскольку данные обстоятельства не препятствуют арендатору в идентификации объекта аренды и его индивидуализации из числа иных, сходных объектов, а могут в случаях, предусмотренных ст.ст. 611-613 ГК РФ, служить основанием для предъявления арендатором арендодателю соответствующих требований.

Доказательства отсутствия у арендатора данных, позволяющих определенно установить переданные ему Администрацией земельные участки, с учетом вышеизложенных условий договоров аренды земельного и кадастровых паспортов земельных участков, истцом в дело не представлены.

Договоры зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 23.06.2015 г., что в силу п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о заключенности оспариваемых договоров аренды.

В связи с изложенными обстоятельствами, носящими объективный характер, в удовлетворении исковых требований истцу отказывается.

Расходы по уплате государственной пошлины на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на истца в сумме 24 000 руб. 00 коп. Поскольку при принятии искового заявления к производству истцу предоставлялась отсрочка по уплате госпошлины, госпошлина в размере 18 000 руб. 00 коп. (6 000 руб. 00 коп. уплачены при подачи иска) подлежит взысканию с истца в доходы федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Расходы по оплате государственной пошлины отнести на истца.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя (глава КФХ) ФИО1 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 18 000 руб. 00 коп.

Исполнительный лист выдать налоговому органу в порядке статей 319, 320 Арбитражного процессуального кодекса РФ после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья В. М. Штырник