Гражданский кодекс часть 1

г. Оренбург Дело № А47-12965/2012
05 апреля 2013 год
Резолютивная часть решения объявлена 18.03.2013г.
Решение изготовлено в полном объеме 05.04.2013г.

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи Фёдоровой Г.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Пиксаевой Н.С., рассмотрев в судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Фолиант» (ОГРН 1025601038374,ИНН 5610023865; 460000, г.Оренбург, ул.Советская, д.24)

к Комитету по управлению имуществом города Оренбурга (ОГРН 1025601022501, ИНН 5610008810; 460000, г.Оренбург, ул.Советская, 60; 460000, ул.Терешковой, д.39)

третьи лица: 1. муниципальное общеобразовательное бюджетное учреждение «Физико-математический лицей» (460014 г.Оренбург, ул.Советская, 24);

2. Управление образования города Оренбурга (460000,г.Оренбург,ул.Советская, 60).
О понуждении к заключению договора купли-продажи арендованных нежилых помещений

В судебном заседании принимали участие:

от истца: Злобин А.П. - директор (паспорт); Нейфельд В.А. - представитель (доверенность б/н от 02.07.2012г.)

от ответчика: Бичевник Е.В. - представитель (доверенность №1-28/1407 от 04.04.2011г.)

от 3 лиц: нет явки

Судом делался перерыв в заседании с 12.03.2013г. до 18.03.2013г.

У С Т А Н О В И Л :

Иск предъявлен ООО «Фирма «Фолиант» о понуждении к заключению договора купли-продажи арендованных нежилых помещений» на основании Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ:

- помещения № 1, общей площадью 65,1 кв.м, расположенное на 1 этаже, номер на поэтажном плане 1, адрес объекта: Оренбургская область, г.Оренбург, ул.Советская/Правды/Пролетарская/Ленинская, д.24/8-10/5-7/31-33;

- помещения № 1, общей площадью 100,1 кв.м, расположенное в подвале, адрес объекта: Оренбургская область, г.Оренбург, ул.Советская/Правды/Пролетарская/Ленинская,д.24/8-10/5-7/31-33, на условиях проекта договора купли-продажи, представленного истцом, по цене 5 080 200 руб. за оба помещения.

Представители третьих лиц в заседание суда не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом. Судебное заседание проводится в отсутствие не явившихся лиц, согласно ст.156 АПК РФ.

Представитель истца (Нейфельд В.А.) в судебном заседании устно уточнил исковые требования, просит из п.2.5. проекта договора исключить слова «равными долями». Кроме того, истец приобщил к материалам дела дополнительные документы.

Судом, в порядке ст. 49 АПК РФ, уточнения приняты к рассмотрению.

Ответчик - Комитет по управлению имуществом города Оренбурга возражает по иску, поддерживая доводы, изложенные в письменном отзыве от 09.10.12г. (л.д.69 т.1) и дополнениях к отзыву от 30.11.2012г., (л.д.152 т.1), с требованиями истца не согласен.

Третье лицо - Муниципальное общеобразовательное учреждение «Средняя общеобразовательная школа с углубленным изучением математики № 30» в письменном отзыве на иск (л.д.100 т.1) не возражает относительно удовлетворения исковых требований.

Третье лицо - Управление образования города Оренбурга в письменном отзыве на иск (л.д. 6 т.2) не возражает относительно удовлетворения исковых требований.

При рассмотрении дела по существу судом установлено следующее.

Истец в исковом заявлении ссылается на следующие обстоятельства.

ООО «Фирма «Фолиант» занимает и арендует муниципальное имущество:

- помещение № 1, общей площадью 65,1 кв.м, расположенное на 1 этаже, номер на поэтажном плане 1, адрес объекта: Оренбургская область, г.Оренбург, ул.Советская/Правды/Пролетарская/Ленинская, д.24/8-10/5-7/31-33;

- помещение № 1, общей площадью 100,1 кв.м, расположенное в подвале, адрес объекта: Оренбургская область, г.Оренбург, ул.Советская/Правды/Пролетарская/Ленинская, д.24/8-10/5-7/31-33, по договору аренды № 1-533п-1202/4107 от 28.01.2002г. с Комитетом по управлению имуществом г.Оренбурга.

На основании федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», истец считает, что имеет преимущественное право на приобретение данного муниципального имущества в собственность по цене, равной его рыночной стоимости, поскольку он относится к субъектам малого предпринимательства.

Указанное преимущественное право реализуется в установленном порядке при соблюдении следующих условий:

- арендуемое имущество находилось во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Истец пояснил, что он неоднократно обращался к ответчику с заявлениями, в которых просил реализовать преимущественное право на выкуп спорных арендуемых муниципальных помещений.

Письмом №28 от 09.07.2012г. ООО «Фирма «Фолиант» направила Комитету по управлению имуществом города Оренбурга проект договора купли-продажи арендованных нежилых помещений: помещения № 1, общей площадью 65,1 кв.м, расположенное на 1 этаже, номер на поэтажном плане 1, и помещения № 1, общей площадью 100,1 кв.м, расположенное в подвале. Адреса объектов: Оренбургская область, г.Оренбург, ул.Советская/Правды/Пролетарская/Ленинская, д.24/8-10/5-7/31-33.

Однако КУИ города Оренбурга письмом от 06.08.2012г. № 1-28/3904 (л.д.39 т.1) отказал истцу в реализации преимущественного права, указав, что указанные помещения находятся в оперативном управлении муниципального общеобразовательного учреждения «Физико-математический лицей», что является основанием для отказа в применении 159-ФЗ в силу прямого указания п.2 ч.2 ст.1. данного закона.

Истец считает, что договоры оперативного управления от 02.12.1994г. и от 29.01.1999г. не могут являться доказательствами наличия оснований для отказа к выкупу, поскольку приложение к договору о закреплении имущества на праве оперативного управления от 02.12.1994г., фиксируют лишь передачу, помимо прочего имущества, здания без конкретизации его адреса, технических характеристик, площади МОУ «СОШ №30» на праве оперативного управления, а так же сам договор от 02.12.1994г. фиксирует передачу нежилого помещения (без конкретизации номера и площади), расположенного в строении №24 по ул.Советской, МОУ «СОШ№ 30» на праве оперативного управления.

Истец ссылается на то, что конкретизация по помещениям, приложения, уточняющие объект передачи, отсутствуют. Акт приёма-передачи представлен не был, действие договора прекращено в декабре 2008г. Аналогичный договор от 29.01.1999г. был заключён на следующий период с 29.01.1999г. по 31.12.2003г.

Таким образом, считает истец, представленные КУИ города Оренбурга договоры оперативного управления не позволяют установить, что именно спорные помещения были переданы в оперативное управление образовательному учреждению.

Истец считает, что договор от 1994г. прекратил своё действие в декабре 1998г., а на момент заключения другого договора – 29.01.1999г., действовал ФЗ №22-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которому сторонам было необходимо зарегистрировать указанное право оперативного управления в порядке, определённом законодательстве РФ.

При таких обстоятельствах, истец полагает, что у КУИ г.Оренбурга отсутствовали основания для отказа ООО «Фирма «Фолиант» в реализации преимущественного права на приобретение муниципального имущества.

Основывая свои требования на ст. 445 ГК РФ, ст.9 ФЗ от 22.07.2008г. 22.07.2008 №159-ФЗ, истец просит обязать ответчика заключить договор купли-продажи арендованных нежилых помещений на условиях предусмотренных проектом договора (с учётом уточнений).

Ответчик - КУИ города Оренбурга в письменном отзыве на иск от 09.10.2012г. (л.д.69 т.1) и дополнениях к отзыву от 30.11.2012г., (л.д.152 т.1), возражает относительно исковых требований, ссылаясь на следующее.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются ФЗ от 21.12.2001г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Согласно п.5 ст.3 178-ФЗ, особенности участия субъектов малого или среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

По мнению ответчика, такие особенности установлены ФЗ от 22.07.2008г. №159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008г. Согласно данному закону, субъектами малого и среднего предпринимательства может быть реализовано право на приобретение имущества при наличии четырёх условий, указанных в данной статье.

Согласно п.3 ч.3 ст.1 159-ФЗ, действие данного закона не распространяется на недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления.

Как указывает ответчик, спорные помещения согласно договору на право оперативного управления переданы МОУ «Средняя общеобразовательная школа № 30».

Ответчик считает, что предприятия и учреждения, созданные до 08.12.1994г. - даты официального опубликования главы 4 Гражданского кодекса РФ, являются обладателями соответственно права хозяйственного ведения и права оперативного управления на используемое в их деятельности имущество.

Поскольку право оперативного управления в отношении занимаемых школой помещений возникло у неё до вступления в силу ФЗ от 21.07.1997г. № 12-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», такое право на основании п.1 ст.6 данного закона, признаётся юридически действительным при отсутствии государственной регистрации.

Так же ответчик поясняет, что в силу пункта 2 статьи 43 Закона Российской Федерации от 10.07.1992 3266-1 «Об образовании», финансовые и материальные средства образовательного учреждения, закрепленные за ним учредителем, используются им в соответствии с уставом образовательного учреждения и изъятию не подлежат, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 8 Постановления Правительства РФ от 13.05.1992 №3 «О неотложных мерах по экономической и социальной защите системы образования» не допускается изъятие или изменение служебного назначения зданий и сооружений, используемых учреждениями, предприятиями и организациями системы образования, предоставленных им земельных участков, без согласования Министерством образования Российской Федерации и Министерством наук высшей школы и технической политики Российской Федерации.

В соответствии с частью 3 статьи 299 ГК РФ, право оперативного управления имуществом прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным ГК РФ другими законами и иными правовыми актами для прекращения права собственности, а также в случаях правомерного изъятия имущества у учреждения по решению собственника.

Ответчик считает, что поскольку спорные помещения находились в оперативном управлении школы № 30 с момента её создания, и на момент вступления в силу ФЗ -159 от 22.07.2008г. в установленном законом порядке собственником не изымались, ответчик просит отказать истцу в удовлетворении исковых требований.

Согласно письменному отзыву 3 лица - Муниципального общеобразовательного учреждения «Средняя общеобразовательная школа с углубленным изучением математики № 30» (л.д.100 т.1), третье лицо указывает на следующие обстоятельства.

28.11.2003г. между КУИ г.Оренбурга и МБОУ «Физико-математический лицей» заключён договор № 961/оу на право оперативного управления муниципальным имуществом, расположенным по адресу: г.Оренбург, ул.Советская, 24.

Согласно п.4.1. договора, его действие прекращено 25.11.2008г. Право оперативного управления не было зарегистрировано в Едином государственном реестре.

Кроме того, согласно справке МОБУ «Физико-математический лицей» (л.д.5 т.2), в соответствии с приказом № 01/20-852 от 15.07.2010г. МОУ «Средняя общеобразовательная школа с углубленным изучением математики №30» аккредитовано на статус «Общеобразовательное учреждение. Лицей» и переименовано в муниципальное общеобразовательное учреждение «Физико-математический лицей».

Затем, на основании распоряжения Управления образования администрации г.Оренбурга от 07.09.2011г. №500 МОУ «Физико-математический лицей» изменило тип на бюджетное и является муниципальным общеобразовательным бюджетным учреждением «Физико-математический лицей».

Таким образом, суд считает надлежащим наименованием третьего лица является - муниципальное общеобразовательное бюджетное учреждение «Физико-математический лицей».

Согласно письму – отзыву от 15.03.2013г. третье лицо также пояснило, что ООО «Фирма «Фолиант» арендует помещения в МОУ «Физико - математический лицей» с 1995 года.

В настоящее время действуют 2 договора аренды: по первому ежегодно возобновляемому договору арендуется 400 м2 в подвале и цокольном этаже двухэтажного здания литер А, эти помещения находятся в оперативном управлении у «Физико-математического лицея». Арендная плата за использование этих помещения направляется на развитие материально - технической базы МОУ «Физико-математический лицей» и улучшения образовательного процесса.

Второй договор аренды муниципальных нежилых помещений - с Комитетом по управлению имуществом города Оренбурга действует с 1998 года. По этому договору арендуется площадь 100,1 м2 в подвале литеры А и 65,1 м2 на первом этаже литеры Б по адресу: ул. Советская/Правды/Пролетарская/ Ленинская д.24/8-10/5-7/31-33 (то есть спорные помещения, заявленные по иску).

Как указывает третье лицо, спорные помещения никогда не входили и не входят в оперативное управление МОУ «Физико-математический лицей».

Учитывая изложенное, третье лицо считает, что судебный акт, вынесенный по данному делу, не будет затрагивать его права и интересы.

Согласно письменному отзыву 3 лица - Управления образования города Оренбурга в письменном отзыве на иск (л.д.6 т.2), 3 лицо указывает на то, что спорные помещения не состоят на балансе Управления образования. Право оперативного управления на данные помещения у Управления образования отсутствует. Учитывая изложенное, третье лицо считает, что судебный акт, вынесенный по данному делу, не будет затрагивать его права и интересы.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и представленные доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению исходя из следующего.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Согласно статье 3 указанного закона, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Порядок реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества определён в статье 4 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ.

При рассмотрении дела, судом установлено, что истец - ООО «Фирма «Фолиант» по договору аренды № 1-533п-1202/4107 от 28.01.2002г. (с учётом дополнительных соглашений), заключённого с КУИ города Оренбурга, в период с 01.01.2002г. и по 31.12.2014г. арендует нежилые помещения по адресу: г.Оренбург, ул.Советская/Правды/Пролетарская/Ленинская д.24/8-10/5-7/31-33 для использования под магазин и складские помещения (п.1.1 договора):

- нежилое встроенное помещение № 1 площадью 100,5 кв.м, состоящее из комнат 1, 2, расположенное в подвале двухэтажного строения литер А;

- помещение № 1 площадью 67,2 кв.м, состоящее из комнаты №1, расположенное на первом этаже одноэтажного строения литер Б.

Судом установлено, что:

- арендуемое имущество находится во временном владении и пользовании истца непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ;

- у истца отсутствует задолженность по арендной плате за имущество, в том числе по неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- площадь арендуемых помещений не превышает установленные предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности;

Таким образом, истец – ООО «Фирма «Фолиант» относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, и пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Оба помещения находятся в собственности муниципального образования город Оренбург, что следует из свидетельств о государственной регистрации права от 25.04.2011г. (л.д.78 т.1) и от 05.05.11г. (л.д.81 т.1).

В качестве существующих ограничений (обременений) права в свидетельствах указано: «аренда». Каких-либо иных ограничений или обременений в свидетельствах не указано.

Согласно заявлений ООО «Фирма «Фолиант» от 20.05.2011г. №14, от 24.06.2011г. № 24 (л.д.36, 37 т.1), истец обращался к КУИ г.Оренбурга для выдачи разрешения реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения.

В ответе КУИ г.Оренбурга от 08.02.2012г.(л.д.38 т.1), ответчик сообщил что стоимость выкупа арендуемого помещения № 1, общей площадью 65,1 кв.м будет составлять 2 480 000 руб., а помещения № 2 общей площадью 100,1 кв.м - 2 600 000 руб., в соответствии с отчётом ООО «Центр экспертизы, оценки и кадастра» от 22.12.2011г.

Однако в последующем, письмом от 22.03.2012г., (л.д.39 т.1), ответчик отказал истцу в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, ссылаясь на то, что данные помещения находятся в оперативном управлении МОБУ «Физико-математический лицей».

Письмом №28 от 09.07.2012г. ООО «Фирма «Фолиант» направила в Комитет по управлению имуществом города Оренбурга для подписания проект договора купли-продажи арендованных нежилых помещений: помещения № 1, общей площадью 65,1 кв.м, расположенное на 1 этаже, номер на поэтажном плане 1, и помещения № 1, общей площадью 100,1 кв.м, расположенное в подвале. Адреса объектов: Оренбургская область, г.Оренбург, ул.Советская/Правды/Пролетарская/Ленинская, д.24/8-10/5-7/31-33.

Но письмом от 06.08.2012г. (л.д.40 т.1), ответчик отказал истцу в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, ссылаясь на отсутствие права на выкуп помещений.

Истцом представлен в материалы дела проект договора купли-продажи арендованного нежилого помещения (л.д.41-42), в редакции которой он просит суд обязать ответчика заключить договор.

Отклоняя исковые требования истца, ответчик – КУИ города Оренбурга ссылается на то, что указанные помещения на момент вступления в силу ФЗ -159 от 22.07.2008г. находились в оперативном управлении школы № 30 с момента её создания, и в установленном законом порядке собственником не изымались, ответчик просит отказать истцу в удовлетворении исковых требований.

Действительно, согласно п. 3 ч. 2 ст. 1 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ действие настоящего Федерального закона не распространяется на недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления.

В соответствии с п. 1 ст. 299 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

Однако, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена государственная регистрация права хозяйственного ведения и права оперативного управления.

В силу ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно ч.1 ст.65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Однако ответчиком не доказано, что на момент обращения истца с заявлением на выкуп помещений – письмом №28 от 09.07.2012г. о направлении проекта договора купли-продажи арендованных нежилых помещений, указанные помещения находились на правах оперативного управления у 3 лиц - муниципального общеобразовательного бюджетного учреждения «Физико-математический лицей» или Управления образования города Оренбурга. Указанные организации в своих письменных отзывах такие сведения так же не подтверждают.

Доводы ответчика о том, что спорные помещения находились в оперативном управлении 3 лица (ранее школы № 30) с момента его создания, и на момент вступления в силу ФЗ-159 от 22.07.2008г. в установленном законом порядке собственником не изымались, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку не доказаны документально.

Так в представленном ответчиком договоре о закреплении имущества на праве оперативного управления от 02.12.1994г. (л.д.120-123 т.1), заключённым с МОУ «СОШ №30» в приложении указано «Здание», без указания его адреса, площади, технических характеристик. Следовательно, предмет договора сторонами не согласован, и в силу ст. 432 ГК РФ, такой договор в отношении здания нельзя признать заключённым.

В представленном договоре с МОУ «СОШ №30» на право оперативного управления от 02.12.1994г. (л.д.118-119 т.1), так же не указан состав помещений и их площадь, а указано, что нежилое помещение, расположенное в строении №24 по улице Советской, в Ленинском районе города Оренбурга. Данные условия договора относительно его предмета, так же нельзя считать согласованными, поскольку не позволяют определённо его установить, что в силу ст. 432 ГК РФ, так же такой договор делает незаключённым.

Так же истцом представлен договор с МОУ «СОШ №30» на право оперативного управления от 29.01.1999г. (л.д.125 т.1), в котором указано, что передаётся в оперативное управление нежилое помещение площадью 4 293,3 кв.м, расположенное в строении №24 по улице Советской, в Ленинском районе города Оренбурга, сроком с 01.01.1999г. до 31.12.2003г.

Однако истцом не доказано документально, что в состав указанных помещений входили так же и заявленные по иску помещения.

На момент заключения данного договора на право оперативного управления от 29.01.1999г. уже действовал Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно п.1 ст.131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу абзаца пятого пункта 1 статьи 216 ГК РФ, право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество согласно п.2 ст.8.1.ГК РФ как права, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Однако таких доказательств ответчиком суду не представлено, следовательно, не доказано, что у МОУ «СОШ №30» возникло право оперативного управления на спорные помещения.

Кроме того, материалы дела содержат копию договора от 28.11.2003г. между КУИ г.Оренбурга и МОУ «СОШ № 30» № 961/оу на право оперативного управления муниципальным имуществом, расположенным по адресу: г.Оренбург, ул.Советская,24 (л.д.72-77 т.1). сроком действия по 25.11.2008г., в отношении которого так же не представлены доказательства его государственной регистрации.

Представитель ответчика в судебном заседании подтвердил, что в 2011г. право оперативного управления на здание школы было прекращено. Здание школы было переформировано на отдельные помещения, права на которые зарегистрированы за Муниципальным образованием «Город Оренбург, Оренбургской области», в подтверждение чего представлены свидетельства о регистрации прав.

Исходя из представленного ответчиком Распоряжения КУИ города Оренбурга от 03.05.12г. №328, часть помещений здания закреплены за МОУ «Физико-математический лицей» на праве оперативного управления, куда спорные помещения не вошли.

Третьи лица также подтверждают, что спорные помещения никогда не выходили и не входят в оперативное управление МОУ «Физико-математический лицей».

Установив, что право оперативного управления на спорное имущество у третьих лиц не возникло, и на данный момент так же отсутствуют, суд пришёл к выводу о том, что оснований для отказа обществу «Фолиант» в реализации преимущественного права выкупа имущества, у КУИ не имелось.

В соответствии с отчётом об оценке рыночной стоимости Центра экспертизы оценки и кадастра № 188/001.11 от 22.12.2011г. (л.д.29-35), проведённого по заказу КУИ, рыночная стоимость помещения, общей площадью 100,1 кв.м, расположенное в подвале, адрес объекта: Оренбургская область, г.Оренбург, ул.Советская/Правды/Пролетарская/Ленинская, д.24/8-10/5-7/31-33 составляет 2 600 000 руб.

В соответствии с отчётом об оценке рыночной стоимости № 188/001.11 от 22.12.2011г. (л.д.36-42), рыночная стоимость помещения, общей площадью 65,1 кв.м, расположенное на 1 этаже, номер на поэтажном плане 1, адрес объекта: Оренбургская область, г.Оренбург, ул.Советская/Правды/Пролетарская/Ленинская, д.24/8-10/5-7/31-33 составляет 2 480 000 руб.

В случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней, со дня получения оферты (пункт 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Истец произведённую по инициативе КУИ города Оренбурга оценку помещений не оспорил, доказательства иной стоимости спорных помещений не представил, просит заключить договор купли-продажи с учётом данной стоимости выкупаемых помещений.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд признаёт, что заключения Центра экспертизы оценки и кадастра № 188/001.11 от 22.12.2011г. могут быть использованы для определения рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества, поскольку оно соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Суд установил, что заключение судебной экспертизы не содержит каких-либо противоречий, соответствует требованиям ст.86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основания для сомнений в достоверности и обоснованности выводов эксперта не имеется. Таким образом, при определении выкупной стоимости имущества, следует применить стоимость, определённую экспертом.

На основании федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», истец имеет преимущественное право на приобретение данного муниципального имущества в собственность по цене равной его рыночной стоимости.

Условия реализации преимущественного права истцом соблюдены в установленном порядке.

В связи с изложенным, суд удовлетворят требования истца в полном объёме, и руководствуясь ст.ст.12, 217, 218, 422, 445, 446, 809, 823 Гражданского кодекса Российской Федерации, выносит решение об обязании КУИ города Оренбурга заключить договор купли-продажи арендованных нежилых помещений на условиях проекта договора, с учётом уточнений истца об исключения из п.2.5. договора слов - «равными долями»:

- помещения № 1, назначение: нежилое, общая площадь 65,1 кв.м, этаж 1,номера на поэтажном плане 1, адрес объекта: Оренбургская область, г.Оренбург, ул.Советская/Правды/Пролетарская/Ленинская, д.24/8-10/5-7/31-33;

Срок для подписания договора устанавливается судом - не позднее трёх дней, с момента вступления решения суда в законную силу. При уклонении Комитета по управлению имуществом города Оренбурга от подписания договора в установленный арбитражным судом срок, договор считается заключённым на указанных условиях.

С учётом изложенного, 4 000 руб. - расходы по уплате государственной пошлине, согласно ст.110 АПК РФ взыскиваются с Комитета по управлению имуществом города Оренбурга за счёт средств муниципального бюджета в пользу истца.

Руководствуясь статьями 101, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

1. Иск общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Фолиант» (ОГРН 1025601038374, ИНН 5610023865; 460000, г.Оренбург, ул. Советская, д.24) удовлетворить.

2. Обязать Комитет по управлению имуществом города Оренбурга (ОГРН 1025601022501, ИНН 5610008810;460000, г.Оренбург, ул. Советская, 60; 460000, ул.Терешковой, д.39) заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Фирма «Фолиант» (ОГРН 1025601038374; ИНН 5610023865; 460000, г.Оренбург, ул.Советская, д.24) договор купли-продажи арендуемого муниципального имущества:

- помещения №1, назначение: нежилое, общая площадь 100,1 кв.м, этаж подвал, адрес объекта: Оренбургская область, г.Оренбург, ул.Советская/Правды/Пролетарская/Ленинская, д.24/8-10/5-7/31-33, на условиях и по цене, предусмотренных проектом договора купли-продажи, предложенного истцом, письмом №28 от 09.07.2012г., с исключением из пункта 2.5. проекта договора слов - «равными долями».

3. Срок для подписания договора установить не позднее трёх дней, с момента вступления решения суда в законную силу. При уклонении Комитета по управлению имуществом города Оренбурга от подписания договора в установленный арбитражным судом срок, договор считается заключённым на указанных условиях.

4. Взыскать с Комитета по управлению имуществом города Оренбурга (ОГРН

1025601022501, ИНН 5610008810; 460000, г.Оренбург, ул. Советская, 60; 460000, ул.Терешковой, д.39) за счёт средств муниципального бюджета в пользу общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Фолиант» (ОГРН 1025601038374, ИНН 5610023865; 460000,г.Оренбург, ул. Советская, д.24) 4 000 руб. - возмещение расходов по государственной пошлине.

5. Исполнительный лист выдать истцу после вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объёме) через арбитражный суд Оренбургской области.

Судья Г.А. Фёдорова