Гражданский кодекс часть 1

о признании недостоверной величины стоимости объекта оценки, урегулировании разногласий по договору купли-продажи недвижимого имущества и определении рыночной стоимости объекта,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 – представитель (доверенность № 14/31-01 от 10.07.2014, сроком действия на шесть месяцев), ФИО2 – представитель (доверенность № 14/10 от 11.02.2014, сроком действия до 31.12.2014)

от ответчика 1: ФИО3 – главный специалист (доверенность № 1-28/5 от 27.03.2014, сроком действия на три года)

от ответчика 2: ФИО4 – представитель (доверенность б/н от 13.02.2014, сроком действия на один год)

от третьего лица: ФИО3 – главный специалист (доверенность № 62 от 03.02.2014, сроком действия на один год)

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, согласно которому просит суд:

- признать недостоверной величину стоимости объекта оценки, указанной в отчете от 06.10.2013 № 038-790/13-о об определении рыночной стоимости нежилого помещения № 6, расположенного в подвале одноэтажного здания (литер АА1Б) по адресу: <...>, выполненным ООО «Оренбургская региональная оценочная компания»;

- определить рыночную стоимость нежилого помещения № 6, расположенного в подвале одноэтажного здания (литер АА1Б) по адресу: <...>, в размере 987 000 руб. в том числе НДС;

- обязать Комитет по управлению имуществом г.Оренбурга устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Гермес», путем изменения цены выкупа нежилого помещения № 6, расположенного в подвале одноэтажного здания (литер АА1Б), по адресу: <...>, установив цену в размере 987 000 руб. в том числе НДС;

- договор купли-продажи арендованного нежилого помещения, расположенного в г.Оренбурге по адресу: пер.Мало-Торговый/ул.Бурзянцева/пер.Рыбный, д.1/30/2, изложить по спорным пунктам в следующей редакции:

• пункт 2.1 «Цена приобретения имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора согласно отчета об оценки составляет 987 000, 00 (девятьсот восемьдесят семь тысяч) рублей, в том числе НДС»;

• пункт 2.5 «В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона на сумму денежных средств в размере 987 000, 00 (девятьсот восемьдесят семь тысяч) рублей, в том числе НДС, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 2,75% годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга».

Ответчик 2 заявил устное ходатайство об отложении судебного заседания с целью ознакомления с заключением эксперта № 135 от 19.08.2014, составленным экспертом ООО «Авантаж» ФИО5

Рассмотрев в порядке ст. 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявленное ответчиком 2 ходатайство, суд отказывает в его удовлетворении, поскольку ответчик с момента возобновления производства по делу (определение от 27.08.2013, которое получено им согласно почтовому уведомлению 05.09.2014) имел возможность заблаговременно, до судебного заседания 02.10.2014, ознакомиться с материалами дела, что им своевременно не было сделано, следовательно, в силу части 2 статьи 9 АПК РФ риск неблагоприятных последствий, связанных с этим обстоятельством, несет сам ответчик. С учетом сроков рассмотрения дела, установленных ст. 152 АПК РФ, суд не находит возможности отложить судебное разбирательство и, тем самым, затягивать рассмотрение дела по существу.

Представитель истца заявил письменное ходатайство об уточнении исковых требований (исх. № 02-14/1176 от 22.09.2014), согласно которому просит суд:

- признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта, указанную в отчете от 06.10.2013 № 038-790/13-о об определении рыночной стоимости нежилого помещения № 6, расположенного в подвале одноэтажного здания (литер АА1Б) по адресу: <...>, выполненным ООО «Оренбургская региональная оценочная компания»;

- определить достоверную величину рыночной стоимости нежилого помещения № 6, расположенного в подвале одноэтажного здания (литер АА1Б) по адресу: <...>, в размере 837 511 руб. с учетом НДС, определенную экспертом ФИО5 ООО «Авантаж» в заключении № 135 от 19.08.2014;

- обязать Комитет по управлению имуществом города Оренбурга заключить договор купли-продажи арендованного нежилого помещения, расположенного в г.Оренбурге по адресу: пер.Мало-Торговый/ул.Бурзянцева/пер.Рыбный, д.1/30/2, приняв п.п. 2.1, 2.5 договора в следующей редакции:

· пункт 2.1 «Цена приобретения имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора согласно отчета об оценки составляет 837 511, 00 (восемьсот тридцать семь тысяч пятьсот одиннадцать) рублей, с учетом НДС»;

· пункт 2.5 «В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона на сумму денежных средств в размере 837 511, 00 (восемьсот тридцать семь тысяч пятьсот одиннадцать) рублей, с учетом НДС, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 2,75% годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга».

Также истец просит взыскать с ответчиков судебные расходы в виде госпошлины в сумме 6 000 руб. и на проведение судебной экспертизы – 45 000 руб.

В ходе судебного заседания истец устно уточнил исковые требования в части указания размера рыночной стоимости спорного помещения – 709 755 руб. без учета НДС.

Часть 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предоставляет истцу право при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Учитывая, что ходатайство истца соответствует требованиям указанной процессуальной нормы, суд считает его подлежащим удовлетворению, уточнение исковых требований принято судом к рассмотрению.

Представители ответчиков с исковыми требованиями не согласились по мотивам, приведенным в письменных отзывах на исковое заявление.

Третье лицо поддержало доводы ответчика 1.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что ООО «Гермес-Телеком» является арендатором нежилого помещения № 6, расположенным в подвале одноэтажного здания (литер АА1Б) по адресу: <...>, на основании договора аренды № 1-1002к-11424 от 14.02.2013 (т. 1 л.д. 83-85) и осуществляет до настоящего времени до настоящего времени владение и пользование указанным объектом недвижимого имущества.

Данное нежилое помещение принадлежит на праве собственности муниципальному образованию «Город Оренбург Оренбургской области», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 56-АБ 999671, выданным 10.07.2013.

ООО «Гермес-Телеком» неоднократно обращалось в Комитет по управлению имуществом города Оренбурга с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного в г.Оренбурге по адресу: пер.Мало-Торговый/ул.Бурзянцева/пер.Рыбный, д.1/30/2, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) (т. 1, л.д. 90, 91, 92-93, 94, 95). Последнее обращение имело место 30.07.2013 (письмо исх. № 01-13/1128-1 от 30.07.2013, т. 1 л.д. 95), получено КУИ г.Оренбурга 30.07.2013, согласно входящему штампу.

Администрацией города Оренбурга 18.11.2013 принято постановление № 3043-п «Об условиях приватизации объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>» (т. 1 л.д. 100), согласно которому принято решение реализовать преимущественное право арендатора – субъекта малого предпринимательства – общества с ограниченной ответственностью «Гермес-Телеком» на приобретение арендуемого муниципального имущества: помещение, назначение: нежилое, общая площадь 47,4 кв.м, этаж подвал, адрес (местонахождение) объекта: <...>, нежилое помещение № 6; предписано осуществить приватизацию указанного арендуемого муниципального имущества по цене 1 367 492 руб. 37 коп. (без учета НДС) в соответствии с письменным отчетом ООО «Оренбургская региональная оценочная компания» об оценке рыночной стоимости от 06.10.2013 № 038-790/13-о.

Так же указанным постановлением Комитету по управлению имуществом города Оренбурга предписано заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Гермес-Телеком» договор купли-продажи арендуемого имущества с указанием порядка, сроков и размера платежей.

Как указал истец, 09.12.2013 ООО «Гермес-Телеком» получило проект договора купли-продажи нежилого помещения (т. 1 л.д. 96-98).

Не согласившись с выкупной ценой имущества, общество «Гермес-Телеком» письмом от 27.12.2013 № 01-13/2034 (т. 1 л.д. 189) направило в адрес ответчика протокол разногласий к договору купли-продажи (т. 1 л.д. 190).

Как следует из протокола разногласий, истец предложил изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции:

«Цена приобретения имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, составляет 987 000 руб., в том числе НДС».

В обоснование данной стоимости истцом в материалы дела представлен отчет № 570 от 26.12.2013, составленный ООО «Предприятие «ЭНАПРАКТ», об определении рыночной стоимости нежилого помещения № 6, общей площадью 47,4 кв.м, расположенного в подвале одноэтажного здания (литер АА1Б) по адресу: <...>, по состоянию на 25.12.2013.

Комитет по управлению имуществом города Оренбурга письмом от 13.01.2014 № 1-28/38 (т. 2 л.д. 30) отклонил протокол разногласий со ссылкой на пункт 2 части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Возражая против исковых требований, ответчик 1 в письменном отзыве от 12.02.2014 на исковое заявление (т. 2 л.д. 25-26) указал, что Комитет по управлению имуществом города Оренбурга во исполнение постановления Администрации города Оренбурга от 18.11.2013 № 3043-п подготовил проект договора купли-продажи арендованного нежилого помещения и 28.11.2013 направил его на подписание истцу. Общество договор не подписало, не согласившись с ценой.

Как указал ответчик 1 в отзыве на иск, положения статьи 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

При этом органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика (постановление Президиума ВАС РФ от 27.07.2011 № 2419/11).

Ответчик отмечает, что постановление администрации г.Оренбурга от 18.11.2013 № 3043-п в части цены выкупаемого помещения не отменено, следовательно, является действующим и обязательным для исполнения как истцом, так и ответчиком (часть 6 статьи 44 Устава города Оренбурга).

Как указано в постановлении Президиума ВАС РЫ от 18.10.2012 № 7240/12 оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В связи с этим ответчик ссылается на то, что на дату обращения с иском о понуждении к заключению договора купли-продажи арендованного имущества на условиях истца, отсутствует решение о признании рыночной цены, указанной в отчете ООО «Оренбургская региональная оценочная компания», недействительной. Так, в отчете № 570 от 26.12.2013, составленным ООО «Предприятие ЭНАПРАКТ» стоимость помещения определена не на дату подачи заявления о реализации преимущественного права на выкуп арендованного помещения – 30.07.2013, а по состоянию на 25.12.2013.

Кроме этого, ответчик ссылается на то, что по смыслу части 8 статьи 4 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ покупатель не наделен правом на обращения в суд с требованием о понуждении заключить договор купли-продажи арендованного имущества.

На основании изложенного ответчик 1 просит отказать в удовлетворении исковых требований.

Ответчик 2 с исковыми требованиями не согласился, сославшись на то, что согласно ст. 14 Закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. Вся информация, полученная от заказчика и его представителей в письменном или устном виде, считалась как достоверная. Истец обращает внимание на то, что в отчете необоснованно выбран один единственный сравнительный подход к оценке и отклонены другие подходы. В соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик должен отказаться от применения подхода или метода оценки стоимости, если не располагает достаточным объемом информации для проведения качественной оценки. Заказчиком не представлены постоянные и переменные расходы по содержанию объекта оценки, что привело к невозможности использования затратного и доходного методов оценки, следовательно, применение сравнительного подхода, основанного на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, взятых из публичных источников, является наиболее целесообразным. Кроме того, на рыночную стоимость объекта, несомненно, влияют и такие факторы как район месторасположения, престижность окружения, близость к центру города, транспортная инфраструктура и т.д. Всё это позволило оценить стоимость спорного объекта в размере 1 367 492,37 руб.

На основании изложенного, ответчик 2 просит отказать в удовлетворении исковых требований.

Третье лицо поддержало доводы ответчика 1.

Заслушав пояснения представителей сторон и третьего лица, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующими основаниям.

Особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности и государственной собственности субъектов Российской Федерации, урегулированы Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ (далее – Закон № 159-ФЗ).

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен в статье 4 названного Закона.

Так, в соответствии с частью 1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

Согласно части 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества уполномоченные органы направляют арендаторам копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Кроме того, статьей 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрен порядок обращения субъекта малого и среднего предпринимательства за реализацией преимущественного права на выкуп арендуемого имущества по его инициативе.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что в рассматриваемой ситуации органом местного самоуправления начата процедура приватизации арендуемого истцом нежилого помещения, предусмотренная статьей 4 Закона № 159-ФЗ.

Так, Комитет принял положительное решение о приватизации спорного имущества, по заказу органа местного самоуправления произведена оценка арендуемого имущества, определена его рыночная стоимость в размере 1 367 492 руб. 37 коп., что следует из отчета № 038-790/13-о от 06.10.2013 (т. 1, л.д. 101-157).

Постановлением Администрации города Оренбурга № 3043-п от 18.11.2013 (т. 1 л.д. 100) принято решение об условиях приватизации арендуемого Обществом «Гермес-Телеком» объекта недвижимости по цене, определенной независимым оценщиком.

Обществу «Гермес-Телеком» сообщено о согласии органа местного самоуправления на реализацию преимущественного права на приватизацию имущества и направлен проект договора купли-продажи (т. 1 л.д. 96-98).

Однако, Общество «Гермес-Телеком» сообщило о намерении заключить договор купли-продажи арендуемого помещения, но не согласилось с определенной на основании отчета № 038-790/13-о от 06.10.2013 рыночной стоимостью приватизируемого имущества, что следует из переписки сторон - письма Общества в адрес Комитета от 27.12.2013 № 01-13/2034 (т. 1 л.д. 189-190), письма Комитета в адрес Общества от 13.01.2014 № 1-28/38 (т. 2 л.д. 30-31), что свидетельствует о возникновении между сторонами спора о цене приватизируемого имущества.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В пункте 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен срок для направления протокола разногласий стороне. При этом, срок для передачи в суд разногласий стороной, направившей протокол разногласий, не установлен.

Вместе с тем из системного толкования положений статьи 3, частей 1, 2, 4, 8, 9 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что после принятия органом местного самоуправления решения об условиях приватизации и получения арендатором проекта договора купли-продажи, закон предоставляет арендатору возможность защитить нарушенное право путем направления протокола разногласий к договору купли-продажи в части условий приобретения объекта недвижимости и разрешение спора в порядке преддоговорного спора с соблюдением процедуры, установленной законом.

Более того, в силу положений статьи 12 - 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рассмотрение преддоговорного спора в таких случаях осуществляется путем применения специальных способов защиты - оспаривания достоверности величины рыночной стоимости, определенной по результатам проведенной органом местного самоуправления независимой оценки.

Согласно положениям части 2 статьи Закона № 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества уполномоченные органы направляют арендаторам копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 названной статьи).

Таким образом, в данном случае закон предусматривает императивное правило о соблюдении тридцатидневного срока на подписание договора купли-продажи, указанный срок является пресекательным, в ином случае наступают последствия, установленные указанной нормой.

При этом в силу пункта 2 части 9 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

Исходя из содержания и смысла Закона № 159-ФЗ тридцатидневный срок установлен в целях исключения правовой неопределенности по отношению к судьбе арендуемого государственного и муниципального имущества, в отношении которого принято решение о преимущественном праве продажи субъекту малого или среднего бизнеса, при отсутствии со стороны последнего заинтересованности в заключении данного договора.

Вместе с тем, течение вышеуказанного срока приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (часть 4.1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

Как пояснил в судебном заседании истец и ответчик 1, Комитет 28.11.2013 направил в адрес истца проект договора купли-продажи, который получен ООО «Гермес-Телеком» 09.12.2013.

Истец в установленный статьей 4 Закона № 159-ФЗ тридцатидневный срок письмом от 27.12.2013 № 01-13/2034 (т. 1 л.д. 189) направил в адрес Комитета протокол разногласий к договору купли-продажи, а 30.12.2013 (согласно входящему штампу суда на тексте искового заявления) обратился с рассматриваемым иском в суд.

При таких обстоятельствах, основания считать Общество «Гермес-Телеком» утратившим преимущественное право на приватизацию спорного нежилого помещения у суда отсутствуют, мотивы отказа от подписания протокола разногласий, указанные Комитетом по управлению имуществом города Оренбурга в письме от 13.01.2014 № 1-28/38 (т. 2 л.д. 30-31), о пропуске истцом 30-дневного срока для обращения в суд судом отклоняются, как основанные на неверном толковании норм права.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ Общество обладает преимущественным правом на приобретение объекта недвижимости по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимися иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как следует из разъяснения, изложенного в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу, в частности, заключения сделки, судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса условий договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно постановлению администрации г.Оренбурга от 18.11.2013 № 3043-п Комитету по управлению имуществом города Оренбурга предписано заключить с ООО «Гермес-Телеком» договор купли-продажи арендованного нежилого помещения по цене в соответствии с отчетом № 038-790/13-о от 06.10.2013, составленный Обществом с ограниченной ответственностью «Оренбургская региональная оценочная компания», об оценке рыночной стоимости имущества, помещение, назначение : нежилое, общая площадь 47,4 кв.м, этаж подвал, адрес объекта: <...>, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 30.07.2013 составляет 1 367 492 руб. 37 коп. без учета НДС (т. 1 л.д. 101-157).

Истцом в материалы дела представлен отчет № 570 от 27.12.2013, составленный ООО «Предприятие «ЭНАПРАКТ», об определении рыночной стоимости нежилого помещения №6, общей площадью 47,4 кв.м, расположенного в подвале здания по адресу: <...>, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 25.12.2013 составляет 987 000 руб. с учетом НДС (т. 1 л.д. 157-188).

Однако, указанная в представленном истцом отчете № 570 от 26.12.2013 величина стоимости объекта оценки не может быть принята судом в качестве рыночной стоимости имущества для целей совершения в отношении него сделки купли-продажи, исходя из следующего.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 30.07.2013 ООО «Гермес-Телеком» обратилось в Комитет по управлению имуществом города Оренбурга с заявлением № 01-13/1128-1 от 30.07.2013 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного в г.Оренбурге по адресу: пер.Мало-Торговый/ул.Бурзянцева/пер.Рыбный, д.1/30/2, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ (т. 1, л.д. 95).

Данное заявление получено Комитетом 30.07.2013, что следует из входящего штампа на тексте заявления.

Таким образом, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться оценщиком на дату - 30.07.2013.

Кроме того, Обществом с ограниченной ответственностью «Предприятие «ЭНАПРАКТ» при определении выкупной стоимости спорного помещения включен налог на добавленную стоимость, что противоречит правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 № 3139/12.

Для проверки соответствия отчета об оценке № 038-790/13-о от 06.10.2013, составленного ООО «Оренбургская региональная оценочная компания», требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, определением суда от 03.07.2014 по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Авантаж» ФИО5

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

а) соответствует ли отчет № 038-790/13-о от 06.10.2013, составленный ООО «Оренбургская региональная оценочная компания», об оценке рыночной стоимости нежилого помещения № 6, общей площадью 47,4 кв.м., расположенного в подвале одноэтажного здания (литер АА1Б), по адресу: <...>, требованиям Федерального Закона № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, а именно:

- обоснованно ли выбраны оценщиком методы оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов к оценке;

- соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам;

- достоверность оценки технической характеристике выкупаемого объекта, которые позволяли бы достоверно определить факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта;

- отвечает ли принципам достоверности используемая в отчете информация об объектах-аналогах и является ли эта информация полной.

б) в случае несоответствия отчета № 038-790/13-о от 06.10.2013, составленного ООО «Оренбургская региональная оценочная компания», требованиям Федерального Закона № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки указать, в чем заключаются выявленные несоответствия и могли ли данные несоответствия повлиять на рыночную стоимость объекта оценки ?

в) если выявленные несоответствия отчета № 038-790/13-о от 06.10.2013, составленного ООО «Оренбургская региональная оценочная компания», повлияли на итоги оценки, определить рыночную стоимость нежилого помещения № 6, общей площадью 47,4 кв.м., расположенного в подвале одноэтажного здания (литер АА1Б), по адресу: <...>, по состоянию на 30.07.2013 с учетом и без учета НДС.

Согласно поступившему в материалы дела 21.08.2014 заключению эксперта № 135 от 19.08.2014 (т. 3 л.д. 22-52) эксперт пришел к следующим выводам:

по 1-му вопросу:

Отчет об оценке № 038-790/13-о от 06.10.2013, составленный ООО «Оренбургская региональная оценочная компания», об оценке рыночной стоимости нежилого помещения № 6, общей площадью 47,4 кв.м, расположенного в подвале одноэтажного здания (литер АА1Б), по адресу: <...>, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а именно:

- методы оценки в рамках использованных оценщиками подходов к оценке выбраны обоснованно. за исключением обоснованности отказов от использования иных подходов к оценке;

- выполненный в отчете расчет определения стоимости объекта оценки не соответствует избранному подходу и методу;

- оценка технической характеристики выкупаемого объекта, которая позволила бы достоверно определить факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта, не является достоверной;

- используемая в отчете информация об объектах-аналогах не отвечает принципам достоверности и не является полной.

по 2-му вопросу:

Выявленные несоответствия отчета № 038-790/13-о от 06.10.2013, составленного ООО «Оренбургская региональная оценочная компания», требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, оказали влияние на рыночную стоимость объекта оценки.

по 3-му вопросу:

Рыночная стоимость нежилого помещения №6, общей площадью 47,4 кв.м, расположенного в подвале одноэтажного здания (литер АА1Б), по адресу: <...>, по состоянию на 30.07.2013 составляет (с учетом округления) 837 511 руб. с учетом НДС, 709 755 руб. без учета НДС.

Таким образом, исходя из заключения эксперта № 135 от 19.08.2014, указанная в отчете № 038-790/13-о от 06.10.2013, составленным ООО «Оренбургская региональная оценочная компания» величина стоимости объекта оценки также не может быть принята судом в качестве рыночной стоимости имущества для целей совершения в отношении него сделки купли-продажи.

Учитывая изложенные обстоятельства в совокупности, суд считает, что спорные пункты 2.1 и 2.5 договора купли-продажи арендованного нежилого помещения следует принять в редакции истца (с учетом принятых судом уточнений).

Согласно ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ и ст. 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на ответчике 1 лежит обязанность заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения в редакции спорных условий, определенных решением суда, с момента его вступления в законную силу.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 № 117 «Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации» (в ред. информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 № 139) государственная пошлина, подлежащая уплате по делу в сумме 8 000 руб., и судебные издержки истца на оплату судебной экспертизы в размере 45 000 руб. относятся на ответчиков.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

Признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете № 038-790/13-о от 06.10.2013 об определении рыночной стоимости нежилого помещения № 6, расположенного по адресу: <...>, выполненным ООО «Оренбургская региональная оценочная компания».

Определить достоверную величину рыночной стоимости нежилого помещения № 6, расположенного по адресу: <...>, в размере 709 755 руб. без учета НДС.

Пункт 2.1 договора купли-продажи арендованного нежилого помещения № 6, расположенного по адресу: <...>, между Обществом с ограниченной ответственностью «Гермес-Телеком» и Комитетом по управлению имуществом города Оренбурга, принять в следующей редакции:

«Цена приобретения имущества, указанного в п. 1.1. настоящего договора составляет 709 755 руб. без учета НДС.».

Пункт 2.5 договора купли-продажи арендованного нежилого помещения № 6, расположенного по адресу: <...>, между Обществом с ограниченной ответственностью «Гермес-Телеком» и Комитетом по управлению имуществом города Оренбурга, принять в следующей редакции:

«В соответствии с пунктом 3 статьи 5 закона на сумму денежных средств в размере 709 755 руб. без учета НДС производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 2,75 % годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга.».

2. Взыскать с Комитета по управлению имуществом города Оренбурга, г.Оренбург (ИНН <***> ОГРН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Гермес-Телеком», г.Оренбург (ОГРН <***> ИНН <***>) судебные расходы в сумме 25 500 руб.

3. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Оренбургская региональная оценочная компания», г.Оренбург (ОГРН <***> ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Гермес-Телеком», г.Оренбург (ОГРН <***> ИНН <***>) судебные расходы в сумме 25 500 руб.

4. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Оренбургская региональная оценочная компания», г.Оренбург (ОГРН <***> ИНН <***>) в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 1 000 руб.

5. Исполнительные листы на взыскание судебных расходов выдать истцу и налоговому органу по месту нахождения ответчика 2 после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья О.В. Бочарова