Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «ГРАМОТА» (г. Москва, ОГРН 1037706012376, ИНН 7706293136) к обществу с ограниченной ответственностью «ТАТУ-нефть» (г. Москва, ОГРН 1077746250438, ИНН 7719618575) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору краткосрочной аренды № 70/14-Т от 24.11.2014.

В судебном заседании приняли участие:

от истца: Петров А.И.,

от ответчика: Зарифтова М.С.

Общество с ограниченной ответственностью «ГРАМОТА» (далее – истец, ООО «ГРАМОТА») обратилось к обществу с ограниченной ответственностью «ТАТУ-нефть» (далее – ответчик, ООО «ТАТУ-нефть») с исковым заявлением об обязании заключить дополнительное соглашение к договору краткосрочной аренды № 70/14-Т от 24.11.2014.

В ходе судебного заседания представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме по доводам, изложенным в иске и дополнениям к нему (с учетом принятого судом уточнения).

Истец просит заключить дополнительное соглашение к договору краткосрочной аренды №70/14-Т в следующей редакции.

1.Подписанием настоящего Соглашения стороны подтверждают, что Арендатор начиная с «28» марта 2020 г. по «19» мая 2020 года включительно (далее – «Период») по независящим от Арендатора обстоятельствам, не может использовать арендуемое Помещение (далее –«Помещение») для осуществления розничной торговли в связи с запретом/ограничением на осуществление розничной торговли, установленным органами государственной власти и органами местного самоуправления.

2.Стороны пришли к соглашению, что вне зависимости от иных положений Договора, Арендатор вправе не оплачивать Базовую арендную плату за Период (за такой Период Базовая арендная плата Арендодателем не начисляется и Арендатором не уплачивается).

3.Стороны согласовали, что в связи с действием на территории Оренбургской области режима повышенной готовности, введенного с «17» марта 2020 г. в соответствии с Указом Губернатора Оренбургской области от 17.03.2020 N 112-ук "О мерах по противодействию распространению в Оренбургской области новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV)", Арендодатель предоставляет Арендатору отсрочку в отношении оплаты Базовой арендной платы за период с даты введения режима повышенной готовности по 30 сентября 2020г. на следующих условиях:

задолженность по Базовой арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной на территории Оренбургской области в размере Базовой арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов Базовой арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности на территории Оренбургской области по 30 сентября 2020г. включительно;

штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением Арендатором порядка и сроков внесения Базовой арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются.

4.Изменить размер Базовой арендной платы за период май-декабрь 2020 года и уменьшить:

Базовую арендную плату за период с 20.05.2020 по 31.05.2020г на 23,67% до размера – 122 569,30 рублей

Базовую арендную плату за июнь 2020г на 31,01% до размера – 286 165,50 рублей за весь месяц

Базовую арендную плату за июль 2020г на 36,36% до размера – 263 975,00 рублей за весь месяц

Базовую арендную плату за август 2020г на 11,20% до размера – 368 344,90 рубля за весь месяц

Базовую арендную плату за сентябрь 2020г на 22,71% до размера – 320 593,30 рубля за весь месяц

Базовую арендную плату за октябрь 2020г на 22% до размера – 323 540,00 рублей за весь месяц

Базовую арендную плату за ноябрь 2020г на 25,17% до размера – 310 403,00 рубля за весь месяц

Базовую арендную плату за декабрь 2020г на 13,05% до размера – 360 683,70 рубля за весь месяц

5.Во всем остальном, что не предусмотрено условиями и/или положениями настоящего Соглашения, Стороны руководствуются условиями и/или положениями Договора и действующим законодательством РФ.

Стороны особо установили, что в случае противоречия условий и/или положений настоящего Соглашения другим условиям и/или положениям Договора, Стороны будут руководствоваться условиями и/или положениями настоящего Соглашения.

6.Настоящее Соглашение вступает в силу с даты его подписания Сторонами и применяется к отношениям Сторон с «17» марта 2020 г.

7.Настоящее Соглашение составлено на русском языке в 2 (двух) подлинных экземплярах, идентичных по содержанию и имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

В ходе судебного заседания представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме по доводам, изложенным в отзыве и дополнениях к нему.

Согласно позиции ответчика доводы истца об освобождении от внесения базовой части арендной платы со ссылкой на пункт 4 статьи 614 Гражданского кодекса РФ признает необоснованными и считает подлежащими применению положения специального законодательства – пункт 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее – Закон N 98-ФЗ), которым не предусмотрено полное освобождение от арендной платы.

Кроме этого ответчик в отношении указанного требования истца просит учесть условия договора, по которым базовая часть арендной платы включает в себя эксплуатационные расходы арендодателя (техническое обслуживание инженерных и противопожарных систем, охрана, уборка и вывоз мусора, благоустройство территории, охрана площадей), от несения которых последний в спорный период не освобождался; а также учесть причины введения ограничительных мер, не зависящие от воли арендодателя.

Также, по мнению ответчика, истцом необоснованно определено окончание период действия ограничительных мер 19.05.2020 (вопреки положениям Указа Губернатора Оренбургской области о снятии соответствующих ограничений с 17.05.2020), поскольку арендаторы МТК «Армада» приступили к осуществлению торговой деятельности с 18.05.2020 в полном объеме.

Использование истцом помещения для осуществления предпринимательской деятельности в период с 17.03.2020 (введение режима повышенной готовности) до 27.03.2020 (приостановление деятельности) и в период с 20.05.2020 по 01.10.2020, а также осуществление деятельности посредством интернет - магазина аффилированного лица ООО «Новый Книжный Центр» на официальном сайте свидетельствует о возможности исключения истцом неблагоприятных финансовых последствий, вызванных ограничительными мерами.

В отношении требования истца о предоставлении отсрочки внесения арендной платы, ответчиком указано, что своевременное исполнение арендатором обязательств по оплате по договору краткосрочной аренды и истечение предложенного истцом срока отсрочки ответчик полагает необходимым оценивать как отсутствие затруднений в исполнении указанной обязанности и как отсутствие объективной необходимости в предоставлении отсрочки по арендной плате, обратное, по мнению ответчика, будет противоречить сути института отсрочки; арендатор не пострадал в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

В отношении требования истца об уменьшении размера арендной платы ввиду снижения размера выручки ответчиком указано, что изменение договора допустимо лишь в исключительных случаях (п. 4 ст. 451 Гражданского кодекса РФ), представленные истцом сведения о выручке в спорный период свидетельствуют о наличии возможности внесения арендной платы в необходимом размере.

Ходатайств о необходимости предоставления дополнительных доказательств сторонами не заявлено, в связи с чем, суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 АПК РФ.

При рассмотрении материалов дела, судом установлены следующие обстоятельства.

24.11.2014 между ООО «ГРАМОТА» (арендатор) и ООО «ТАТУ-нефть» (арендодатель) заключен договор краткосрочной аренды №70/14-Т.

Предмет договора – гражданско-правовые отношения, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей, связанных с осуществлением арендатором ремонтных работ в помещении, а также с последующим использованием арендатором помещения на условиях его аренды (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.9 договора арендодатель обязуется предоставить арендатору, а арендатор обязуется принять во временное владение и пользование помещение с ориентирами, указанными в пункте 17.1 договора, в срок, указанный в пункте 2.7 договора.

Площадь помещения №83, передаваемого в аренду и расположенного на 1 этаже здания по адресу: г.Оренбург, Шарлыкское шоссе, д.1/2, составляет 405,9 кв.м (пункт 17.1 договора). Указанное помещение определяется в соответствии с поэтажным планом (приложение №1 к договору).

Передача арендодателем арендатору в пользование помещения оформляется подписываемым сторонами актом приемки-передачи помещения арендатору (приложение№2).

Арендатор использует арендуемое помещение по прямому назначению для ведения коммерческой деятельности, обозначенной пунктом 1.9 договора, с момента подписания сторонами акта приемки-передачи помещения (пункты 2.10, 6.4.4 договора).

В силу пункта 1.9 договора в помещении арендатор вправе осуществлять следующую деятельность: основную деятельность (не менее 60% от ассортиментного перечня) составляют книгопечатная продукция, периодические издания, картографические издания, листовые издания, остальную деятельность – изопродукция, развивающие игры и пособия, подарочная и сувенирная продукция, игрушки, канцелярские товары, товары для моделирования, товары для хобби, творчества и рукоделия, сопутствующие товары, школьно-письменные товары, товары для офиса, открытки, календари, елочные игрушки и украшения (включая световые гирлянды); оригинальные и забавные съедобные сувениры: медали, фигуры, пеналы, наборы открытки, сувенирная продукция (съедобная) в необычной упаковке, в том числе по собственным дизайнам, прохладительные напитки, снеки, кондитерские не мучные изделия (в т.ч. шоколад, конфеты, леденцы), жевательная резинка с эмоциональными посылами, сувенирная продукция (съедобная) с изображением известных героев детских книг, нестандартные подарки, сладкая сувенирная продукция (мед, джем, чай, напитки) в необычной подарочной упаковке и т.д.

Статьей 3 договора определены условия и порядок платежей.

Арендная плата за пользование помещением состоит из базовой части по ставке, установленной пунктом 17.2 договора (пункт 3.1.1 договора); переменной части в сумме, равной стоимости фактически потребленных арендатором в арендуемых помещениях коммунальных услуг (электроэнергии, горячей и холодной воды, отопления, кондиционирования, канализации) (пункт 3.1.2 договора, абзац 2 пункта 17.3).

Ставка базовой части арендной платы по договору установлена в размере 851 рубль 62 копейки, в том числе НДС, за один квадратный метр помещения в месяц (пункт 17.2 договора, в редакции дополнительного соглашения №3 от 29.11.2018).

Пунктами 3.2, 17.3 договора определено, что услуги по эксплуатации включены в базовую часть арендной платы (перечень эксплуатационных услуг указан в приложении №7 к договору).

В соответствии с пунктом 3.3 договора арендатор обязан уплачивать арендодателю базовую часть арендной платы в размере, установленном пунктом 3.1 договора, ежемесячно не позднее 25 числа каждого предшествующего оплачиваемого календарного месяца аренды по реквизитам арендодателя, указанным в договоре.

Базовая часть арендной платы начисляется с даты подписания акта приема-передачи, но не позднее 14 декабря 2014 года (пункт 3.4 договора).

Арендатор оплачивает переменную часть арендной платы ежемесячно по отдельным счетам, в течение пяти рабочих дней с даты их выставления арендодателем арендатору. При этом переменная часть арендной платы оплачивается арендатором с даты подписания сторонами акта на производство работ (абзац 2 пункта 3.1.2 договора).

В соответствии с пунктами 1.20, 5.1, 17.5 договора срок действия договора – период времени, течение которого начинается с момента подписания арендатором и арендодателем договора и завершается либо истечением 360 календарных дней, либо заключением между арендодателем и арендатором основного договора аренды помещений, в зависимости от того, какое из указанных обстоятельств наступит ранее.

Арендуемое помещение передано обществу «ГРАМОТА» по акту приема-передачи от 13.12.2014.

На основании Указа Губернатора Оренбургской области от 17.03.2020 N 112-ук "О мерах по противодействию распространению в Оренбургской области новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV)" (далее – Указ N 112-ук) на территории Оренбургской области введен режим повышенной готовности с 18.03.2020.

Изменениями, внесенными Указом Губернатора Оренбургской области от 27.03.2020 N 155-ук, вступившими в силу с 27 марта 2020 года, приостановлена с 28 марта 2020 года работа объектов розничной торговли, в том числе находящихся на территориях торговых, торгово-развлекательных комплексов (центров), моллов, рынков (за исключением аптечных организаций, объектов розничной торговли, реализующих продовольственные товары, объектов розничной торговли, реализующих бытовую химию, салонов сотовой связи, организаций, реализующих предметы ритуального назначения, зоомагазинов, нестационарных торговых объектов, осуществляющих реализацию периодической печатной продукции).

Изменениями, внесенными Указом Губернатора Оренбургской области от 10.05.2020 N 209-ук, вступившими в силу с 10 мая 2020 года, срок приостановления деятельности объектов розничной торговли установлен с 28 марта 2020 года по 17 мая 2020 года.

Изменениями, внесенными Указом Губернатора Оренбургской области от 17.05.2020 N 224-ук, вступившими в силу с 17 мая 2020 года, установлено право торговых, торгово-развлекательных комплексов (центров), моллов, рынков приступить к работе после рассмотрения Управлением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Оренбургской области обращения собственников объектов о готовности объекта к работе с учетом требований к проведению профилактических и дезинфекционных мероприятий по предупреждению распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-2019) в организациях торговли.

Письмом Группа компаний «Армада» от 18.05.2020 Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Оренбургской области сообщено о готовности объекта – многофункционального торгового комплекса «Армада», расположенного по адресу: г.Оренбург, Шарлыкское шоссе, 1/2 к работе.

Арендодателем в адрес арендатора направлено письмо №121 от 16.07.2020 о необходимости внесения арендной платы за май, июнь, июль 2020 года.

Арендатором в адрес арендодателя направлено письмо № Ар 719/09 от 01.09.2020 с запросом о заключении дополнительного соглашения с условиями об уменьшении размера арендной платы, освобождении от внесения базовой арендной платы, об отсрочке внесения арендной платы.

Письмо получено адресатом 07.09.2020.

Арендодателем дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году, не заключено.

Арендодателем в адрес арендатора направлено письмо №177 от 04.09.2020 о необходимости внесения арендной платы за 2020 год.

Арендатором произведена оплата базовой части арендной платы за период с марта 2020 года по сентябрь 2020 года.

Ввиду отказа ответчика от заключения указанного дополнительного соглашения истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд приходит к следующим выводам.

Правовое регулирование арендных отношений основано на нормативных положениях параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепляющих основные положения об аренде.

Как определено в статье 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, в рамках договора аренды обязанности арендодателя по предоставлению объекта аренды во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору корреспондирует обязанность арендатора по оплате аренды такого имущества.

В силу общих положений гражданского законодательства о договоре, установленных в пункте 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Абзацем 2 пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса РФ).

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4 статьи 614 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором (пункт 1).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 3 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ).

В силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Из пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ следует, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Указами Президента Российской Федерации от 25.03.2020 № 206 "Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней" и от 02.04.2020 № 239 "О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)", от 28.04.2020 № 294 "О продлении действия мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)" дни в период с 30.03.2020 по 30.04.2020 и с 6 по 8 мая 2020 года объявлены нерабочими.

На основании Указа Губернатора Оренбургской области от 17.03.2020
N 112-ук "О мерах по противодействию распространению в Оренбургской области новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV)" (далее – Указ N 112-ук) на территории Оренбургской области введен режим повышенной готовности с 18.03.2020.

Изменениями, внесенными Указом Губернатора Оренбургской области от 10.05.2020 N 209-ук, вступившими в силу с 10 мая 2020 года, срок приостановления деятельности вышеуказанных объектов розничной торговли установлен до 17 мая 2020 года.

В соответствии с пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Согласно абзацам 11, 12 (вопрос 7) Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.04.2020, признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления, в том числе региона, в котором действует организация, в силу чего существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учетом обстоятельств конкретного дела (в том числе срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.).

Применительно к нормативным положениям статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельства, вызванные угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, а также принимаемые органами государственной власти и местного самоуправления меры по ограничению ее распространения, в частности, установление обязательных правил поведения при введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, запрет на передвижение транспортных средств, ограничение передвижения физических лиц, приостановление деятельности предприятий и учреждений, отмена и перенос массовых мероприятий, введение режима самоизоляции граждан и т.п., могут быть признаны обстоятельствами непреодолимой силы, если будет установлено их соответствие названным выше критериям таких обстоятельств и причинная связь между этими обстоятельствами и неисполнением обязательства.

С учетом названных разъяснений суд рассматривает существо обязательственных правоотношений с учетом конкретного дела.

В ответе на вопрос 8 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1 (утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.04.2020) указано, что если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа, такие обстоятельства, которые стороны не могли предвидеть при заключении договоров, могут являться основанием для изменения и расторжения договоров на основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если при предвидении данных обстоятельств договор не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Вместе с тем, следует учитывать, что дополнительные права на отказ от договора либо изменение его условий могут быть предусмотрены как общими положениями об обязательствах, например, положениями статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, так и законодательством об отдельных типах и видах договоров.

01.04.2020 вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее – Закон № 98-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества установлены одноименным Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 (далее – Постановление N 439).

Положения анализируемого подзаконного нормативного правового акта подлежат применению в отношении вышеуказанных договоров аренды, арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (пункт 1 Постановления N 439).

В соответствии с пунктом 3 Постановления N 439 отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях, в числе которых:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.;

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются.

Условия отсрочки, предусмотренные пунктом 3 данных требований, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения (пункт 4 Постановления N 439).

Установление наличия иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки уплаты арендной платы в силу части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, в том числе невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению, в соответствии с положениями указанных правовых норм не требуется.

Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года (пункт 2 статьи 19 Закона № 98-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Из изложенного следует, что введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для предоставления отсрочки уплаты арендной платы либо уменьшения ее размера, а не освобождением от уплаты арендных платежей в полном размере.

Указанное положение обусловлено, в том числе, необходимостью обеспечения защиты прав добросовестных арендодателей, исполнивших свои обязанности по договору надлежащим образом.

На основании изложенных правовых норм, требование истца, изложенное в пункте 2 дополнительного соглашения, о необходимости полного освобождения от арендной платы, удовлетворению не подлежит, поскольку в рассматриваемом случае подлежат применению специальные нормы Закона № 98-ФЗ, не предусматривающие полного освобождения от внесения арендных платежей и применяемые в случаях возникновения чрезвычайной ситуации (либо введения режима повышенной готовности), при которых независимо от поведения арендодателя и состояния имущества возникает невозможность использования данного имущества по назначению.

Таким образом, оснований для полного освобождения от уплаты арендных платежей в связи с ограничительными мерами, связанными с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19), не имеется.

Вместе с тем, учитывая недопустимость формального подхода к квалификации заявленного требования при очевидности преследуемого истцом материально-правового интереса, суд в целях обеспечения разрешения спора, достижения определенности в отношениях сторон, соблюдения баланса их интересов и стабильности гражданского оборота, руководствуясь принципами процессуальной экономии и максимально эффективной защиты прав и интересов участников процесса, считает необходимым рассмотреть вопрос об уменьшении размера арендной платы за период с 28.03.2020 по 19.05.2020 включительно в соответствии с положениями пункта 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ.

Из материалов дела следует, что соглашение об освобождении от арендной платы либо об уменьшении ее размера сторонами договора не достигнуто.

Исходя из хронологической последовательности действия мер, принимаемых органами государственной власти субъекта в целях противодействия распространению в Оренбургской области новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV)", следует, что в период с 28.03.2020 по 17.05.2020 полностью приостановлена работа объектов розничной торговли, в том числе находящихся на территориях торговых, торгово-развлекательных комплексов (центров), моллов, рынков (Указ Губернатора Оренбургской области от 27.03.2020 N 155-ук).

Как указано истцом в его адрес арендодателем какие-либо письма в период до 19.05.2020 с уведомлением о возобновлении непосредственно с 17.05.2020 работы торгового зала арендатора не направлялось.

При изложенных обстоятельствах, в отсутствие доказательств иного, суд признает позицию истца, определившего дату окончания срока приостановления деятельности объектов розничной торговли – 19.05.2020 (включительно), обоснованной и соответствующей имеющимся в материалах дела документам.

Как указано истцом работа объекта розничной торговли с площадью арендуемого торгового зала 405,9 кв.м, осуществляющего реализацию непродовольственных товаров, возобновлена с 20.05.2020.

В подтверждение указанного обстоятельства истцом представлены карточки регистрации контрольно-кассовой техники, сводные отчеты по фискальным документам из личного кабинета оператора фискальных данных, отчеты о закрытии смен, сведения ИФНС по Дзержинскому району г.Оренбурга о ежедневной выручке истца.

Согласно письменным пояснениям истца относительно отраженных в бухгалтерских документах сведениях о двух продажах от 19.05.2020 на сумму 222 руб., указанные операции по контрольно-кассовой технике были осуществлены в целях проверки исправности и работоспособности контрольно-кассовой техники в рамках подготовки магазина к открытию с 20.05.2020, а закрытие смены №179 от 19.05.2020 осуществлено в 17 час.
13 мин. – ранее обычного режима работы торговой точки.

Кроме этого подлежит отклонению довод ответчика об осуществлении истцом в период невозможности использования арендуемого помещения деятельности интернет - магазина.

Как указано истцом в отношении рассматриваемого довода ответчика в спорный период ООО «ГРАМОТА» не могло осуществлять деятельность через интернет-магазин, в том числе в арендуемом помещении, поскольку у истца отсутствует интернет-магазин.

Из документальных доказательств (отчет регистратора доменных имен) следует, что сайт https://www.chitai-gorod.ru/ принадлежит иному субъекту предпринимательской деятельности – ООО «Новый Книжный Центр» (ОГРН 1027700282763, ИНН 7710422909). Доказательства принадлежности истцу интернет - магазина «Читай-город» в материалах дела отсутствуют.

Исходя из установленной схемы отношений по реализации товаров через указанный сайт, интернет - продажи приобретенного дистанционным способом товара осуществляется ООО «Новый Книжный Центр», чьи реквизиты в качестве продавца размещены на сайте.

Магазин ООО «ГРАМОТА» является местом доставки из интернет - магазина, поскольку истец является лицензиатом, обладающим правом на использование товарного знака «Читай-город», что подтверждается отчетом из открытого реестра товарных знаков, знаков обслуживания с официального портала Федерального института промышленной собственности.

Истец в рассматриваемой схеме осуществляет исключительно выдачу товаров по поручению ООО «Новый Книжный Центр», заказанных и приобретенных онлайн у последнего и доставленных в магазин истца, расположенный в арендуемом помещении, на основании договора об оказании услуг от 01.01.2019, заключенного между ООО «ГРАМОТА» и ООО «Новый Книжный Центр».

Из анализа сведений единого государственного реестра юридических лиц об учредителях (участниках) ООО «ГРАМОТА и ООО «Новый Книжный Центр», размерах их долей в уставном капитале обществ следует, что единственным участником (учредителем) ООО «ГРАМОТА» является Гришков Павел Анатольевич с размером доли в уставном капитале – 100%.

Указанное лицо, в свою очередь, является одним из участников (учредителей) ООО «Новый Книжный Центр» с размером доли в уставном капитале – 5,26 %.

С учетом изложенного, довод ответчика об аффилированности указанных юридических лиц не может быть признан обоснованным.

Таким образом, в период действия спорного договора аренды вводились ограничительные меры, препятствовавшие арендатору использовать арендованное помещение в период с 28.03.2020 по 19.05.2020 включительно.

Изменение обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении спорного договора аренды вызвано причинами, не зависящими от сторон и не могло быть преодолено при разумной степени заботливости и осмотрительности со стороны арендатора.

При указанных обстоятельствах суд усматривает наличие оснований для уменьшения размера постоянной части арендной платы, предусмотренных Законом № 98-ФЗ.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда возникла невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению, независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы (вопрос 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020).

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 утвержден перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (далее – Перечень).

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц основным видом деятельности истца является - 47.61 "Торговля розничная книгами в специализированных магазинах".

В соответствии с пунктом 11 Перечня, к числу отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции относится торговля розничная товарами культурно-развлекательного назначения в специализированных магазинах (общий Код ОКВЭД 47.6).

Согласно классификатору, данная группировка включает в себя торговлю розничную книгами в специализированных магазинах (код 47.61).

На основании изложенного деятельность истца входит в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Поскольку стороны не пришли к соглашению о размере сниженной арендной платы, принимая во внимание отсутствие законодательно установленных критериев и порядка снижения арендной платы, исследовав и оценив на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон в их совокупности и взаимосвязи, учитывая обстоятельства данного дела, суд считает необходимым уменьшить размер постоянной части арендной платы в период с 28.03.2020 по 19.05.2020, установив плату базовой части арендной платы за Период в размере 202 950 руб. 00 коп., в том числе НДС по ставке 18/118, за все помещение в месяц, что составляет 500 руб. 00 коп. за 1 квадратный метр помещения в месяц в том числе НДС по ставке 18/118 и изложить пункт 2 дополнительного соглашения в следующей редакции: «Базовая часть арендной платы за Период устанавливается в размере 202 950 руб. 00 коп., в том числе НДС по ставке 18/118, за все Помещение в месяц, что составляет 500 руб. 00 коп. за один квадратный метр Помещения в месяц, в том числе НДС по ставке 18/118».

Суд полагает данное уменьшение отвечающим признакам соразмерности, разумности, справедливости и надлежащим образом обеспечивающим баланс экономических интересов сторон договора.

В отношении данного требования судом учтены пункты договора 3.2, 17.3 в которых сторонами согласовано, что услуги по эксплуатации включены в базовую часть арендной платы (перечень эксплуатационных услуг указан в приложении №7 к договору). В указанной части возражения ответчика признаны судом обоснованными и подтвержденными представленными в материалы дела документальными доказательствами несения эксплуатационных расходов в спорный период (счета-фактуры, акты об оказании услуг).

Платежными поручениями №3250 от 21.02.2020, №5222 от 24.03.2020, №14120 от 04.09.2020, №14121 от 04.09.2020, №14122 от 04.09.2020, №14123 от 04.09.2020, №14124 от 04.09.2020 истец произвел оплату арендной платы за период с марта 2020 года по сентябрь 2020 года.

Доводы ответчика об отсутствии оснований для предоставления отсрочки по арендной плате, поскольку она уже уплачена и исключении пункта 3 дополнительного соглашения подлежат отклонению, поскольку в силу прямого указания приведенных выше норм права истец наделен правом на предоставление ему отсрочки платежа, при этом предоставление отсрочки влияет на иные обязанности, в том числе связанные с уплатой пени, штрафов.

Тот факт, что ООО «ГРАМОТА» на основании писем арендодателя №121 от 16.07.2020 и №177 от 04.09.2020 произвело оплату задолженности в целях минимизации негативных последствий (расторжение договора, уплата штрафных санкций) не лишает истца ни права на уменьшение размера арендной платы ни права на отсрочку платежа. Иной подход, позволял бы применять льготы, установленные Законом 98-ФЗ только к тем арендаторам, которые вообще не уплатили арендную плату, исходя из обстоятельств их платежеспособности.

Условия предоставления отсрочки, сформулированные истцом в пункте 3 дополнительного соглашения, в полном объеме соответствуют содержанию пункта 3 Постановления N 439, ввиду чего данный пункт подлежит принятию в указанной истцом редакции.

В качестве правового обоснования пункта 4 дополнительного соглашения, в соответствии с которым истец просит изменить размер базовой арендной платы за период май-декабрь 2020 года и уменьшить базовую арендную плату за период с 20.05.2020 по 31.05.2020, истцом указаны пункты 1, 2 статьи 451, пункт 4 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, ввиду существенного ухудшения условий пользования помещением, повлекшего снижение выручки от реализации товаров.

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что в названный спорный период какие-либо ограничения деятельности истца отсутствовали. Истцом в арендуемом помещении осуществлялась реализация товаров.

Истцом не заявлено доводов и не представлено подтверждающих сведений о существенном ухудшении условий пользования или состояния имущества, предусмотренных договором (например, сведений о прекращении подачи коммунальных ресурсов в арендуемое помещение или препятствовании арендодателем доступу арендатора в арендуемое помещение).

Пользование помещением осуществлялось истцом в согласованном договором порядке в соответствии с осуществляемой им коммерческой деятельностью.

Сам по себе довод о сокращении посещаемости торгового центра в отсутствие доказательств наличия причинно-следственной связи между указанным обстоятельством и размером выручки ООО «ГРАМОТА» не свидетельствует о наличии оснований для изменения договора в части его цены.

Кроме этого, исходя из условий договора, размер арендной платы не поставлен в зависимость от размера полученной арендатором выручки.

При таких обстоятельствах в данной части требования истца не могут быть признаны судом обоснованными и удовлетворению не подлежат, ввиду чего исследуемый пункт подлежит исключению из дополнительного соглашения.

Пункт 5 дополнительного соглашения истцом изложен в следующей редакции: «Во всем остальном, что не предусмотрено условиями и/или положениями настоящего Соглашения, Стороны руководствуются условиями и/или положениями Договора и действующим законодательством РФ. Стороны особо установили, что в случае противоречия условий и/или положений настоящего Соглашения другим условиям и/или положениям Договора, Стороны будут руководствоваться условиями и/или положениями настоящего Соглашения».

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Таким образом, исполнение установленных действующим законодательством требований должно выполняться независимо от наличия данного условия в договоре, в связи с чем, указанный пункт подлежит исключению из условий дополнительного соглашения, как не требующий дополнительного правового урегулирования между сторонами..

Как разъяснено в пункте 3 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020), обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.

Дополнительное соглашение между сторонами в добровольном порядке не подписано.

При описанных обстоятельствах, с учетом указанного правового подхода, спорное дополнительное соглашение подлежит вступлению в силу с даты вступления в законную силу настоящего решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.

Таким образом, пункт 6 дополнительного соглашения подлежит принятию в следующей редакции: «Настоящее Соглашение вступает в силу с даты вступления в силу решения суда по делу № А47-14766/2020 и применяется к отношениям Сторон с «17» марта 2020 г.»

Поскольку спорное дополнительное соглашение между сторонами в добровольном порядке не подписано, его условия установлены настоящим судебным актом, оно считается действующим с даты вступления в законную силу данного решения суда, независимо от его подписания контрагентами, его составление в двух подлинных экземплярах не требуется, ввиду чего оснований для урегулирования положений, изложенных в п. 7 дополнительного соглашения не имеется, а указанный пункт подлежит исключению.

В силу ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Понесенные истцом судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. 00 коп. в порядке статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика и подлежат взысканию с него в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «ГРАМОТА» удовлетворить частично.

Урегулировать разногласия сторон, возникшие при заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 24.11.2014г. № 70/14-Т между обществом с ограниченной ответственностью «ГРАМОТА» и обществом с ограниченной ответственностью «ТАТУ-нефть».

Пункты 1, 2, 3 дополнительного соглашения изложить в следующей редакции:

«1. Подписанием настоящего Соглашения стороны подтверждают, что Арендатор начиная с «28» марта 2020 г. по «19» мая 2020 года включительно (далее - «Период») по независящим от Арендатора обстоятельствам, не может использовать арендуемое Помещение (далее - «Помещение») для осуществления розничной торговли в связи с запретом/ограничением на осуществление розничной торговли, установленным органами государственной власти и органами местного самоуправления.

2. Базовая часть арендной платы за Период устанавливается в размере 202 950 руб. 00 коп., в том числе НДС по ставке 18/118, за все Помещение в месяц, что составляет 500 руб. 00 коп. за один квадратный метр Помещения в месяц, в том числе НДС по ставке 18/118.

3. Стороны согласовали, что в связи с действием на территории Оренбургской области режима повышенной готовности, введенного с «17» марта 2020 г. в соответствии с Указом Губернатора Оренбургской области от 17.03.2020 № 112-ук «О мерах по противодействию распространению в Оренбургской области новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV)», Арендодатель предоставляет Арендатору отсрочку в отношении оплаты Базовой арендной платы за период с даты введения режима повышенной готовности по 30 сентября 2020г. на следующих условиях:

- задолженность по Базовой арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

- отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной на территории Оренбургской области в размере Базовой арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов Базовой арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности на территории Оренбургской области по 30 сентября 2020г. включительно;

- штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением Арендатором порядка и сроков внесения Базовой арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются.»

Пункты 4, 5, 7 дополнительного соглашения исключить.

Пункт 6 дополнительного соглашения изложить в следующей редакции:

«Настоящее Соглашение вступает в силу с даты вступления в силу решения суда по делу № А47-14766/2020 и применяется к отношениям Сторон с «17» марта 2020 г.»

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ТАТУ-нефть» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ГРАМОТА» судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. 00 коп.

Исполнительный лист на взыскание судебных расходов выдать истцу в порядке статей 319, 320 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после вступления решения в законную силу.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья В.В. Юдин