Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи Мирошник Анны Сергеевны, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Крапивиной В.В., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению Открытого акционерного общества «Сельский дом», г. Оренбург к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, г. Оренбург о признании недействительным уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области от 25.10.2012г. № 01/356/2012-090,091 о приостановлении государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу закона на земельный участок с кадастровым номером 56:21:0202001:193, расположенный по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Соловьевский сельсовет, <...> участок № 188/1 и на незавершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Соловьевский сельсовет, <...> участок № 188/1, с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора ФИО1, г. Оренбург,

при участии в судебном заседании:

от заявителя – представителя ФИО2 (доверенность от 02.04.2012г. № 1/11, постоянная),

от ответчика – главного специалиста-эксперта отдела правого обеспечения ФИО3 (доверенность от 26.12.2012г. № 29, постоянная),

иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, в материалах дела имеются доказательства их извещения о времени и месте проведения судебного заседания в соответствии с требованиями ст.ст. 121-124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении дела в открытом судебном заседании арбитражный суд установил:

Открытое акционерное общество «Сельский дом» (далее по тексту – заявитель, общество, ОАО «Сельский дом») представило в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области заявления от 19.10.2012г. № 01/356/2012-90 о государственной регистрации ограничения (обременения) – ипотеки в силу закона на земельный участок по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Соловьевский сельсовет, <...> участок № 188/1, кадастровый номер 56:21:0202001:193, № 01/356/2012-91 о государственной регистрации ограничения (обременения) – ипотеки в силу закона на объект недвижимого имущества - незавершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Соловьевский сельсовет, <...> участок № 188/1.

Государственным регистратором Оренбургской области ФИО4 уведомлением от 25.10.2012г. № 01/356/2012-090, 091 государственная регистрация ограничения (обременения) – ипотеки в силу закона на земельный участок и на объект недвижимого имущества - незавершенный строительством жилой дом по указанным заявлениям была приостановлена до 25.11.2012г.

В уведомлении от 25.10.2012г. № 01/356/2012-090, 091 заявителю до окончания срока приостановления предлагалось представить дополнительные доказательства (сведения, документы) наличия оснований для проведения государственной регистрации и привести предоставленные документы в соответствие с требованиями действующего законодательства.

Посчитав уведомление о приостановлении государственной регистрации незаконным, общество обратилось с настоящим заявлением в Арбитражный суд Оренбургской области.

По мнению заявителя, документы представленные на государственную регистрацию отвечают требованиям действующего законодательства и являются достаточными для проведения государственной регистрации ограничения (обременения) – ипотеки в силу закона, никакие иные документы заявителем не могут быть предоставлены и требование иных документов необоснованно и незаконно.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (далее по тексту – ответчик, Управление Росреестра по Оренбургской области) с заявленными требованиями не согласно, ссылаясь в отзыве на те же обстоятельства, что послужили основанием для приостановления государственной регистрации ограничения (обременения) – ипотеки в силу закона по заявлениям от 19.10.2012г. №№ 01/356/2012-90, 01/356/2012-91, указывая на отсутствие предусмотренных Федеральным законом от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеки (залоге недвижимости)» оснований для государственной регистрации ипотеки в силу закона.

ФИО1, в письменном отзыве заявленные требования поддержал, ссылаясь на условия договора займа от 01.02.2012г. № 32/1018 по условиям которого, в обеспечение исполнения обязательств обязан передать в залог земельный участок и незавершенный строительством жилой дом, находящийся на нем.

Заслушав доводы и пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным, является, одновременно, как его несоответствие закону или иному нормативно-правовому акту, так, и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Из части 6 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту – Федеральный закон от 21.07.1997г. № 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Пунктом 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ установлены основания для государственной регистрации прав, из которого следует, что основанием для государственной регистрации прав являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Пунктом 1 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ установлен следующий порядок проведения государственной регистрация:

- прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

- установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Исходя из положений п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ в случае возникновения у государственного регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам государственная регистрация прав может быть приостановлена.

Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявитель (заявители) вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности содержащихся в них сведений. В случае, если государственная регистрация прав приостановлена по причине непредставления необходимых для государственной регистрации прав документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам, заявитель (заявители) уведомляется (уведомляются) о его (об их) праве представить такие документы по собственной инициативе (п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

Как следует из материалов дела между заявителем (займодавцем) и ФИО1 (заемщик) заключен договор целевого займа от 01.02.2012г. № 32/1018.

Согласно п. 1 договора целевого займа от 01.02.2012г. № 32/1018 займодавец представляет заемщику целевые денежные средства (далее заем) для строительства жилого дома общей площадью 148,8 м2на земельном участке кадастровый номер 56:21:0202001:193, расположенный по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Соловьевский сельсовет, <...> участок № 188/1 в сумме 380 000 руб.

02.02.2012г. между сторонами по договору целевого займа от 01.02.2012г. № 32/1018 подписан акт № 32/1018-рег, подтверждающий получение ФИО1 займа в размере 380 000 руб.

Незавершенный строительством жилой дом по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Соловьевский сельсовет, <...> участок № 188/1, принадлежит на праве собственности ФИО1, что подтверждается свидетельством о праве собственности от 01.08.2011г. № 56-АБ 431983, ему же принадлежит земельный участок с кадастровым номером 56:21:0202001:193, расположенный по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Соловьевский сельсовет, <...> участок № 188/1 (свидетельство о государственной регистрации права от 01.08.2011г. № 56-АБ 431984).

Согласно п. 1 ст. 64.2 Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение.

Залогодержателем по залогу, указанному в пункте 1 настоящей статьи, является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на строительство либо приобретение здания или сооружения (п. 2 ст. 64.2 Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Руководствуясь ст. 64.2 Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ОАО «Сельский дом» обратилось с заявлением от 19.10.2012г. № 01/356/2012-90 о регистрации ограничения (обременения) – ипотеки в силу закона на земельный участок по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Соловьевский сельсовет, <...> участок № 188/1, кадастровый номер 56:21:0202001:193, № 01/356/2012-91 о государственной регистрации ограничения (обременения) – ипотеки в силу закона на объект недвижимого имущества - незавершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Соловьевский сельсовет, <...> участок № 188/1.

В основании для государственной регистрации ипотеки в силу закона по данным заявлениям указаны акт строительной готовности жилого дома от 31.01.2012г., акт от 02.02.2012г. № 32/1018, договор целевого займа от 01.02.2012г. № 32/1018.

Вместе с заявлениями предоставлены оригиналы договора целевого займа от 01.02.2012г. № 32/1018, акта от 02.02.2012г. № 32/1018, акта строительной готовности жилого дома от 31.01.2012г.

Как следует из уведомления от 25.10.2012г. № 01/356/2012-090,091 о приостановлении государственной регистрации, в силу положений ст. 20, ст. 64.2 Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если на момент заключения договора целевого займа право собственности на объект незавершенного строительства (на достройку) которого предоставляется целевой заем) уже зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то невозможно проведение государственной регистрации потеки (залога) в силу закона на объекты, заявленные к регистрации, поскольку отсутствует второе из приведенных в уведомлении оснований (условий), а также имеется факт проведения государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.

Соответственно не возникает и ипотека (залог) в силу закона в отношении объекта незавершенного строительства при отсутствии ипотеки (залога) земельного участка (права аренды на него).

Кроме того, представленный акт № 32/1018-рег от 02.02.2012г. противоречит порядку предоставления займа установленному договором № 32/1018 от 01.02.2012г.

Указанные обстоятельства являются препятствием для проведения заявленной государственной регистрации.

Регистратором было предложено заявителю до окончания срока приостановления предоставить дополнительные доказательства (сведения, документы) наличия оснований для проведения государственной регистрации и привести представленные документы в соответствие с требованиями действующего законодательства.

Из положений ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ следует, что основанием для приостановления регистрации являются сомнения регистратора в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений.

В тексте уведомления от 25.10.2012г. № 01/356/2012-090, 091 указано, что положения статьи 64.2. Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривают наличие двух оснований (условий), необходимых для возникновения юридических последствий, предусмотренных данной нормой в виде залога в силу закона земельного участка, регистрируемого одновременно с правом собственности на указанный объект.

Указанными двумя условиями, к моменту государственной регистрации права собственности на приобретенное, построенное или строящееся здание, являются: наличие на земельном участке приобретенного, построенного или строящегося здания или сооружения, а также осуществление приобретения и строительства здания или сооружения с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом.

Таким образом, вторым условием в рассматриваемом случае является осуществление строительства здания или сооружения с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом.

В подтверждение факта наличия незавершенного строительства, а также получение целевого займа для достройки незавершенного строительством жилого дома по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Соловьевский сельсовет, <...> участок № 188/1, заявителем представлены акт строительной готовности жилого дома от 31.01.2012г., акт от 02.02.2012г. № 32/1018, договор целевого займа от 01.02.2012г. № 32/1018.

Следовательно, все необходимые документы обществом были представлены с заявлениями от 19.10.2012г.

Ссылки на несоответствие акта от 02.02.2012г. № 32/1018-рег порядку предоставления займа, установленному договору от 01.02.2012г. № 32/1018 не соответствуют действующему законодательству и самим документам, предоставленным на государственную регистрацию.

Акт от 02.02.2012г. № 32/1018-рег соответствует порядку предоставления займа, определенному в п. 2 договора от 01.02.2012г. № 32/1018, в том числе п. 2.6 договора, подписан представителем ОАО «Сельский дом» и ФИО1.

Разъяснений о том, какие дополнительные доказательства (сведения, документы) наличия оснований для проведения государственной регистрации заявитель может предоставить, с учетом вывода о невозможности государственной регистрации ипотеки в силу закона при факте проведения государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, уведомление не содержит.

В силу пункта 2 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Представленные заявителем документы соответствуют требованиям ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, доказательств обратного ответчиком не предоставлено.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое уведомление Управления Росреестра является незаконным как не соответствующее требованиям пункта 2 статьи 17 и пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ и свидетельствует об уклонении регистрирующего органа от государственной регистрации, чем нарушаются права и законные интересы заявителя, поскольку были созданы временные препятствия для рассмотрения вопроса о государственной регистрации ограничения (обременения) – ипотеки в силу закона на спорные объекты.

В заявлении общество просило также устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем осуществления государственной регистрации ипотеки в силу закона на земельный участок с кадастровым номером 56:21:0202001:193, расположенный по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Соловьевский сельсовет, <...> участок № 188/1 и на незавершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Соловьевский сельсовет, <...> участок № 188/1.

Вместе с тем, по мнению суда обжалование уведомления о приостановлении государственной регистрации права не предполагает возможности возложения на регистрирующий орган в порядке восстановления нарушенных прав заявителя обязанности произвести государственную регистрацию права вне соблюдения порядка, установленного нормой ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ, при котором проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на спорные объекты недвижимого имущества, а также наличие других оснований для отказа в регистрации.

Государственная регистрация права, приостановленная оспариваемым уведомлением была возобновлена 23.11.2012г. и на момент настоящего судебного разбирательства в государственной регистрации ипотеки в силу закона на земельный участок с кадастровым номером 56:21:0202001:193, расположенный по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Соловьевский сельсовет, <...> участок № 188/1 и на незавершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Соловьевский сельсовет, <...> участок № 188/1 было отказано сообщением от 23.11.2012г. № 01/356/2012-090, 091.

Следовательно, требования о восстановлении нарушенных права путем государственной регистрации ипотеки в силу закона на земельный участок с кадастровым номером 56:21:0202001:193, расположенный по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Соловьевский сельсовет, <...> участок № 188/1 и на незавершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Соловьевский сельсовет, <...> участок № 188/1 возможно в случае рассмотрения спора о законности принятия сообщения об отказе в государственной регистрации от 23.11.2012г. № 01/356/2012-090, 091.

Однако указанный ненормативный акт не являлся предметом рассмотрения настоящего спора.

Ссылки заявителя на необходимость при рассмотрении настоящего спора учитывать позицию, изложенную в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2012г. № 15951/09, судом не принимаются, поскольку описанные в названом постановлении обстоятельства дела не являются аналогичными с настоящим делом.

Таким образом, способ устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя, указанный ОАО «Сельский дом» в рассматриваемом деле не является допустимым.

Понесенные заявителем расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2 000 рублей в соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, данных в п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.03.2007г. № 117, относятся на ответчика и подлежат взысканию качестве судебных расходов в порядке, установленном ст.ст. 106, 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Требования Открытого акционерного общества «Сельский дом» (ИНН <***>, ОРГН 1025601025724, юридический адрес: 460007, <...>) удовлетворить.

2. Признать недействительным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области от 25.10.2012г. № 01/356/2012-090,091 о приостановлении государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу закона на земельный участок с кадастровым номером 56:21:0202001:193, расположенный по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Соловьевский сельсовет, <...> участок № 188/1 и на незавершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Соловьевский сельсовет, <...> участок № 188/1.

3.Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 460000, <...>) в пользу Открытого акционерного общества «Сельский дом» (ИНН <***>, ОРГН 1025601025724, юридический адрес: 460007, <...>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2 000 (две тысячи) рублей после вступления решения по настоящему делу в законную силу.

Исполнительный лист выдать заявителю в порядке, предусмотренном ст.ст. 318, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья А.С. Мирошник