Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи Калитановой Т.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Есиковой Д.В. рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

автономной некоммерческой организации по сохранению и развитию культуры и искусства Евразии «Евразийский творческий союз художников и рестовраторов», г. Оренбург, ОГРН <***>, ИНН <***>

к комитету по управлению имуществом города Оренбурга, г.Оренбург, ОГРН <***>, ИНН <***>

о признании незаконным расторжения договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Оренбурга №2-813б-13241 от 11.10.2018 в одностороннем порядке.

В судебном заседании приняли участие:

от истца: ФИО1, доверенность от 20.11.2021, сроком до 31.12.2022, паспорт, диплом,

от ответчика: ФИО2, доверенность от 08.05.2020, сроком на 3 года, удостоверение №7 от 14.06.2002.

Автономная некоммерческая организация по сохранению и развитию культуры и искусства Евразии «Евразийский творческий союз художников и рестовраторов» (далее - истец, АНО "Евразийский ТСХР") обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к комитету по управлению имуществом города Оренбурга (далее - ответчик, КУИ г. Оренбурга) о признании незаконным расторжения договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Оренбурга №2-813б-13241 от 11.10.2018 в одностороннем порядке.

До начала судебного заседания через экспедицию арбитражного суда от ответчика поступил дополнительный отзыв (вх. от 31.05.2022).

В порядке ст. 66 АПК РФ суд приобщает данные документы к материалам дела.

В ходе судебного заседания представитель истца на исковых требованиях настаивал, просил их удовлетворить в полном объеме, представитель ответчика возражал против заявленных требований.

Истец и ответчик не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 АПК РФ.

При рассмотрении материалов дела судом установлены следующие обстоятельства.

Из искового заявления следует, что 11.10.2018 между КУИ г. Оренбурга (арендодатель) и АНО "Евразийский ТСХР" (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Оренбурга № 2-8136-13241 (л.д. 9-15), согласно п. 1.1 которого арендодатель на основании распоряжения от 18.09.2018 №77 предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование объект муниципального нежилого фонда, расположенный по адресу:, <...>, а именно: двухэтажное учебное строение, литер А, кадастровый номер 56:44:0455004:74; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии, с размещением учебного строения, кадастровый номер 56:44:0455004:65; общая площадь нежилого объекта: 464.2 кв.м., общая площадь земельного участка: 719 кв.м.

Указанное здание является объектом культурного наследия регионального значения «Усадьба городского купца 11.11. ФИО4. 1877 го. Дом жилой. Флигель. Эклектика. Кирпичный стиль».

Согласно п. 1.2 договора срок действия договора устанавливается с 14.09.2018 по 13.09.2048.

Истец указал, что приложением №1 к договору сторонами утвержден график выполнения ремонтных и реставрационных работ (л.д. 17-18), согласно которому:

- в срок до 31.12.2019 необходимо выполнить ремонт системы отопления здания, произвести замену батарей и радиаторов;

- в срок до 31.12.2020 выполнить ремонт системы электроснабжения, произвести замену электрооборудования, не соответствующего нормам и техническим требованиям;

- в срок до 31.12.2021 выполнить ремонтно-реставрационные работы крыши и фасада здания, выполнить реставрационные работы крыши здания, заменить утраченное покрытие кровли согласно проекту. Цвет кровли выбрать из расчета используемых в конце XIX века красок.

Выполнить очистку фасада - кирпичных поверхностей от штукатурных и многослойных красочных наслоений; удалить цементную слабо держащуюся известковую штукатурку.

Выполнить очистку штукатурных тяг наличников от шпаклевочных и окрасочных слоев.

Выполнить реставрацию деструктивных фрагментов кирпичной кладки.

Восстановить утраты в кирпичной кладке стен и декора (аттики). Выполнить инъецирование трещин.

Демонтировать венчающий карниз в осях 3-5/В, выполнить новый карниз по шаблону, снятому с сохранявшихся.

Выполнить расчистку тянутых профилей. После очистки калькировать и снять слепки с хорошо сохранившихся элементов карниза. Выполнить корректировку шаблонов профилей проекта.

Восстановить повреждения лепного декора или воссоздать заново по оригинальным деталям. Тяги выполнить известковым раствором, лепные элементы из гипса.

Очистить цоколь от красочного слоя. Выполнить реставрационные работы белого камня.

При обнаружении дефектов белокаменного декора выполнить домазку белого камня или вставку из того же камня.

Окрасить фасады согласно проектному цветному решению.

Истец отметил, что п. 6.3 договора установлены условия, при наличии которых договор подлежит расторжению по требованию арендодателя в одностороннем порядке:

- в случае однократного нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы;

- в случае неуплаты арендатором штрафа, предусмотренного настоящим договором, в срок, указанный в предварительном уведомлении;

- в случае невыполнения арендатором своих обязательств по одному из следующих пунктов: 3.4.2, 3.4.6, 3.4.7, 3.4.9, 3.4.10, 3.4.11, 3.4.12, 3.4.26.

Истец указал, что не дожидаясь окончания сроков выполнения работ, утвержденных договором, ответчик письмом-претензией от 17.08.2021 № 01-28/4721 уведомил о расторжении договора в одностороннем порядке с 17.09.2021 (л.д. 19).

В указанном письме ответчик ссылается на решение Оренбургского областного суда от 26.07.2021 № 12-289/2021, в котором установлено, что выполнение ремонтных работ системы отопления и системы электроснабжения в нарушение требований ч. 1 и ч. 6 ст. 45 Закона №73 ФЗ произведено в отсутствие разрешения на проведение данного вида работ, выданного инспекцией государственной охраны объектов культурного наследия с привлечением к проведению работ по сохранению объекта культурного наследия индивидуального предпринимателя, не имеющего лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия, что является нарушением пунктов 3.4.7, 3.4.12, 3.4.26 договора.

Истец пояснил, что ответчик в своем письме указал на нарушение АНО "Евразийский ТСХР" сроков выполнения ремонтных и реставрационных работ крыши и фасада здания согласно графику, что, по мнению КУИ г. Оренбурга, является нарушением п. 3.4.11 договора.

Истец с указанными обстоятельствами не согласен, считает действия ответчика по расторжению договора в одностороннем порядке, незаконными по следующим основаниям.

Согласно п.п. 3.4.12, 3.4.26 договора арендатор обязуется не производить перепланировку, переоборудование и реконструкцию объекта без письменного согласования арендодателя и разрешения уполномоченных органов, выполнять требования, установленные пунктом 1 статьи 47.3 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации).

В соответствии с п. 3.4.11 договора арендатор обязуется производить за свой счет текущий и капитальный ремонт объекта по письменному согласованию с арендодателем в соответствии с приложением №1 к договору.

Истец указал, что согласно графику выполнения ремонтных и реставрационных работ (приложение №1 к договору) им выполнены работы по первому и второму этапу без замечаний, что подтверждается подписанным сторонами договора актом проверки использования нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности от 31.03.2021 (л.д. 23), согласно которому система отопления здания приведена в рабочее состояние, произведена замена радиаторов отопления. Система электроснабжения находится в рабочем состоянии, произведена замена розеток, кабелей по мере необходимости. Светильники рабочие, будет произведена замена по необходимости.

Таким образом, по мнению истца, при принятии ответчиком работ по первому и второму этапу каких-либо замечаний с его стороны относительно организации и проведении работ не последовало.

Истец полагает, что он не производил перепланировку, переоборудование, реконструкцию объекта, не производил капитальный ремонт объекта, в связи с чем, получать согласование от ответчика в соответствии с п.п. 3.4.11, 3.4.12 договора в данном случае не требовалось.

Истец считает, что в действиях ответчика усматриваются признаки злоупотребления правом в виде создания условий, при которых начать ремонтные и реставрационные работы здания фактически невозможно.

Таким образом, истец полагает расторжение ответчиком договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Оренбурга № 2-8136-13241 от 11.10.2018 в одностороннем порядке является незаконным.

Ответчик в письменном отзыве на иск возражал против удовлетворения требований (л.д. 58-60) пояснил, что истец не только не приступил к выполнению обязанности по исполнению приложения № 1, но и не приступил к выполнению необходимых подготовительных мероприятий указанных в ст. 45 73-ФЗ и не предоставил документальных доказательств уважительных причин их невыполнения.

Ответчик указал, что постановлением судьи Центрального районного суда г. Оренбурга от 31.05.2021 АНО «Евразийский ТСХР» признана виновной в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 7.13 КоАП РФ, нарушение требований законодательства об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, нарушение режима использования земель в границах территорий объектов культурного наследия либо несоблюдение ограничений, установленных в границах зон охраны объектов культурного наследия, за исключением случаев, предусмотренных частями 2 и 3 настоящей статьи, и истцу назначено наказание в виде административного штрафа в размере 200 000 руб. 00 коп.

Судом установлено, что в целях выполнения ремонтных работ между АНО «Евразийский ТСХР» и ИП ФИО3 заключен договор на выполнение работ по монтажу оборудования, в рамках которого ИП ФИО3 выполнены ремонтные работы системы отопления и системы электроснабжения. Данные работы выполнены в нарушение требований ч. 1 и ч. 6 ст. 45 73-ФЗ в отсутствие разрешения на проведение указанного вида работ; к проведению работ по сохранению объекта культурного наследия допущен индивидуальный предприниматель, не имеющий лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия.

Данное обстоятельство, по мнению ответчика, является безусловным доказательством нарушения истцом п. 3.4.11, 3.4.26 договора аренды.

Ответчик указал, что 10.08.2021 осуществлен выезд с целью контроля за состоянием объекта культурного наследия по адресу: <...> в составе представителей КУИ г. Оренбурга, помощника прокурора, депутата Оренбургского городского совета, представителя департамента градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга. По результатам контрольного мероприятия составлен акт проверки использования нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, которым установлено, что ремонтно-реставрационные работы крыши и фасада здания не ведутся.

В связи с нарушением ответчиком п. 3.4.7, 3.4.11, 3.4.12, 3.4.26 КУИ г. Оренбурга направил истцу претензию от 17.08.2021 № 01-28/4721 в которой указал, что в соответствии с п. 6.3.3 договор аренды считается расторгнутым в одностороннем порядке с 17.09.2021.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства с позиции относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в силу следующего.

Статьей 40 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - 73-ФЗ) дано разъяснение понятия сохранение объекта культурного наследия - меры, направленные на обеспечение физической сохранности и сохранение историко-культурной ценности объекта культурного наследия, предусматривающие консервацию, ремонт, реставрацию, приспособление объекта культурного наследия для современного использования и включающие в себя научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научное руководство проведением работ по сохранению объекта культурного наследия, технический и авторский надзор за проведением этих работ.

Согласно ч. 1 ст. 45 далее 73-ФЗ работы по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия проводятся на основании задания на проведение указанных работ, разрешения на проведение указанных работ, выданных органом охраны объектов культурного наследия, указанным в пункте 2 настоящей статьи, проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия, согласованной соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, указанным в пункте 2 настоящей статьи, а также при условии осуществления технического, авторского надзора и государственного контроля (надзора) в области охраны объектов культурного наследия за их проведением.

Согласно ч. 6 ст. 45 73-ФЗ к проведению работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия допускаются юридические лица и индивидуальные предприниматели, имеющие лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации о лицензировании отдельных видов деятельности.

Ремонт памятника - научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, проводимые в целях поддержания в эксплуатационном состоянии памятника без изменения его особенностей, составляющих предмет охраны (статья 42 Федерального закона).

В данном случае ремонтом считается, в том числе, замена и (или) восстановление конструкций объекта культурного наследия или элементов таких конструкций, за исключением несущих конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объекта культурного наследия или их элементов, чье техническое состояние ухудшилось в процессе эксплуатации (например, устранение протечек в интерьере и на фасадах, ремонт покрытия кровли, покраска фасадов, замена и модернизация устаревшего оборудования инженерно-технического обеспечения, ремонт паркетного пола в случае вывала отдельных плах паркета). При этом применяются аналогичные утраченным материалы, а в случае ремонта (замены) оборудования инженерно-технического обеспечения - оборудование, улучшающее показатели.

Таким образом, проектная документация либо рабочие чертежи на проведение локальных ремонтных работ с ведомостью объемов таких работ должны основываться на ранее разработанной научно-проектной документации, согласованной в установленном порядке, в которой указаны исторически применяемые материалы, конструкции, цветовое решение, для того, чтобы исключить изменение особенностей, составляющих предмет охраны памятника (Письмо Минкультуры России от 27.05.2014 № 106-01-39/12-ГП «Разъяснение о ремонтных и противоаварийных работах»)

Ремонтом инженерных систем и оборудования на объекте культурного наследия считаются работы по модернизации существующих коммуникаций по старым трассам в силу их физического износа.

В ситуации, когда требуется ремонт существующих инженерных коммуникаций на объекте культурного наследия согласование проектной (рабочей) документации по ремонту в органе охраны объекта культурного наследия не требуется. Однако необходимо получение разрешения на проведение ремонтных работ. Юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, имеющие лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия, для получения разрешения подает в орган охраны объекта культурного наследия документы, перечисленные в пункте 5.4 порядка.

В ходе рассмотрения документов ответственный исполнитель органа охраны объекта культурного наследия проводит анализ соответствия рабочей документации требованиям Федерального закона и принимает решение о выдаче либо отказе в выдаче разрешения на ремонт (Письмо Минкультуры России от 17.07.2017 № 207-01.1-39-ВА «Разъяснение о проведении работ по инженерным сетям на территории объекта культурного наследия»).

Из материалов дела следует, что 11.10.2018 между КУИ г. Оренбурга (арендодатель) и АНО "Евразийский ТСХР" (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Оренбурга № 2-8136-13241 (л.д. 9-15), согласно п. 1.1 которого арендодатель на основании распоряжения от 18.09.2018 №77 предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование объект муниципального нежилого фонда, расположенный по адресу:, <...>, а именно: двухэтажное учебное строение, литер А, кадастровый номер 56:44:0455004:74; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии, с размещением учебного строения, кадастровый номер 56:44:0455004:65; общая площадь нежилого объекта: 464.2 кв.м., общая площадь земельного участка: 719 кв.м.

Приложением №1 к договору сторонами утвержден график выполнения ремонтных и реставрационных работ (л.д. 17-18), согласно которому:

Выполнить очистку штукатурных тяг наличников от шпаклевочных и окрасочных слоев.

Выполнить реставрацию деструктивных фрагментов кирпичной кладки.

Восстановить утраты в кирпичной кладке стен и декора (аттики). Выполнить инъецирование трещин.

Демонтировать венчающий карниз в осях 3-5/В, выполнить новый карниз по шаблону, снятому с сохранявшихся.

Очистить цоколь от красочного слоя. Выполнить реставрационные работы белого камня.

При обнаружении дефектов белокаменного декора выполнить домазку белого камня или вставку из того же камня.

Окрасить фасады согласно проектному цветному решению.

Пунктом 6.3 договора установлены условия, при наличии которых договор подлежит расторжению по требованию арендодателя в одностороннем порядке:

- в случае однократного нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы;

Согласно п. 3.4.7 договора арендатор обязуется соблюдать в арендуемом объекте требования надзорных и контролирующих органов, а также правил и норм, действующих в отношении видов деятельности арендатора и арендуемого им объекта.

В силу п. 3.4.11 договора арендатор обязуется производить за свой счёт текущий и капитальный ремонт объекта по письменному согласованию с арендодателем в соответствии с приложением №1 к договору.

В соответствии с п. 3.4.12 договора арендатор обязуется не производить перепланировку, переоборудование и реконструкцию объекта без письменного согласования арендодателя и разрешения уполномоченных органов.

Согласно п. 3.4.26 договора арендатор обязуется выполнять требования, установленные пунктом 1 статьи 47.3 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Решением Оренбургского областного суда от 26.07.2021 АНО «Евразийский ТСХР» признана виновной в совершении административного правонарушения (л.д. 94-97). Судом установлено, что в целях выполнения ремонтных работ между АНО «Евразийский ТСХР» и ИП ФИО3 заключен договор на выполнение работ по монтажу оборудования, в рамках которого ИП ФИО3 выполнены ремонтные работы системы отопления и системы электроснабжения. Данные работы выполнены в нарушение требований ч. 1 и ч. 6 ст. 45 73-ФЗ в отсутствие разрешения на проведение данного вида работ; к проведению работ по сохранению объекта культурного наследия допущен индивидуальный предприниматель, не имеющий лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия.

Ввиду указанных обстоятельств приемка выполненных работ не произведена. Соответственно, работы по ремонту системы отопления здания, замены батарей и радиаторов (до 31.12.2019), системы электроснабжения, замены электрооборудования, не соответствующего нормам и техническим требованиям (до 31.12.2020) выполнены с нарушением норм 73-ФЗ, что, в свою очередь, влечет нарушение п.п. 3.4.7, 3.4.11, 3.4.12, 3.4.26 договора аренды.

Следовательно, расторжение договора аренды КУИ г. Оренбурга в одностороннем порядке соответствует нормам действующего законодательства.

Согласно ст. 40, 45 73-ФЗ существует перечень мероприятий, требуемых для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия:

1. Получение правообладателем объекта (далее - арендатор) заявления установленной формы в Инспекции государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области (далее - Инспекция) для получения задания на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия с учетом ранее разработанной проектной документации, прошедшей историко-культурную экспертизу.

Срок: 30 календарных дней. (11.01.2021 - 11.02.2021).

2. Заключение арендатором договора с лицензированной проектной организацией о корректировке исходной научно-проектной документации (шифр 761.П.02.2015-АС), с учетом:

2.1. проведения осмотра технического состояния объекта культурного наследия (памятника истории и культуры),

2.2. проведения инженерно-технического обследования объекта,

2.3. информации о предмете охраны объекта культурного наследия, утвержденном приказом Инспекции государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области от 19.06.2020 № 112,

2.4. корректировки сметного расчета («Методика определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации на территории Российской Федерации», утвержденной приказом Минстрой РФ от 04.08.2020 № 421/пр) перевода в текущий уровень цен и результатов натурного и инженерного обследования,

2.5. определения необходимости повторного проведения историко-культурной экспертизы.

Срок заключения договора не позднее 10 календарных дней со дня получения задания (22.02.2021).

3. Получение проектировщиком разрешения на проведение работ по сохранению ОКН (если при обследовании необходимо делать шурфы).

Срок: 30 календарных дней. (22.03.2021).

4. Получение результатов корректировки научно-проектной документации.

Срок: 60 календарных дней. (22.05.2021).

5. Заключение договора с подрядной организации на выполнение ремонтных и реставрационных работ. Подрядчик должен иметь действующую лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

Срок не позднее 30 календарных дней со дня получения результатов корректировки научно-проектной документации (22.06.2021).

6. Заключение арендатором договора с проектной организацией на оказание услуг по осуществлению авторского надзора за проведением работ по сохранению объекта культурного наследия.

Срок не более 5 календарных дней (27.06.2021).

7. Обращение подрядной организации в Инспекцию государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области на получение разрешения на выполнение ремонтных и реставрационных работ.

Срок не более 5 рабочих дней со дня заключения договора авторского надзора (02.07.2021).

8. Получение разрешения на выполнение ремонтных и реставрационных работ от Инспекции государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области.

Срок 30 календарных дней (02.08.2021).

9. Подготовка к производству работ. Обустройство реставрационной площадки в соответствии с ПОР и ППР. Осуществление мероприятий по закупке и поставке необходимых строительных материалов для выполнения ремонтных и реставрационных работ.

Срок не более 30 календарных дней (02.09.2021).

10. Производство работ. Производство работ по сохранению объекта культурного наследия является частью непрерывного технологического процесса его изучения, реставрации и поддержания. Выполнение ремонтных и реставрационных работ здания. Сроки установлены: договором с подрядной организацией, ПОР, ППР, графиком производства работ, но не позднее 01.10.2021.

11. Отчетная документация. Арендатор или иной законный владелец объекта культурного наследия (пользователь), либо лицо, выступающее заказчиком работ по сохранению объекта культурного наследия, предоставляет отчетную документацию в прошитом и пронумерованном виде в двух экземплярах на бумажном носителе и электронном носителе с сопроводительным письмом на утверждение в Инспекцию. Срок: 01.12.2021.

12. Приемка выполненных работ. Арендатор, или иной законный владелец объекта культурного наследия либо лицо, выступающее заказчиком работ по сохранению объекта культурного наследия, в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня поступления уведомления Инспекции организует приемку работ путем выезда на объект культурного наследия и его визуального осмотра. При этом информацию о дате и времени приемки работ направляют лицам, которым выдавалось разрешение на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, в Инспекцию, а также лицам, осуществлявшим авторский, технический надзор и научное руководство. Срок: 31.12.2021.

Таким образом, при соблюдении всех указанных мероприятий истец имел возможность произвести работы в срок указанный в приложении к договору аренды (31.12.2021).

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК Российской Федерации, существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судом установлено, что договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Оренбурга №2-813б-13241 от 11.08.2018 содержит конкретные сроки производства работ с учетом возможных особенностей, требующих осуществления арендатором дополнительных мероприятий и затрат, предшествующих началу ремонта и реконструкции.

Таким образом, для осуществления работ по ремонту и реконструкции объекта культурного наследия арендатору необходимо провести мероприятия по согласованию работ с Инспекцией государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области.

Суд приходит к выводу, что с момента заключения договора аренды (11.10.2018) до момента окончания срока выполнения работ по ремонтно-реставрационным работам крыши и фасада (31.12.2021) при должном соблюдении установленных законодательством норм и процедуру у истца имелось достаточно времени.

Ссылка истца на то, что согласно «Охранному обязательству» предметом охраны является только крыша и фасад», несостоятельна, поскольку согласно разделу 6 приложения № 1 к Приказу Инспекции государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области от 19.06.2020 № 112 «Об утверждении предмета охраны и границ территории объекта культурного наследия регионального значения «Усадьба городская купца ФИО4. Эклектика. Кирпичный стиль. Дом жилой. Флигель» 1877 год» одним из элементов предмета охраны являются внутренние декоративные элементы: штукатурная отделка интерьеров, лепные декоративные элементы, профили, перила лестничных пролетов.

Довод истца о том, что долгая не выдача разрешения на установку забора препятствовала организации строительной площадки для проведения ремонтных и реставрационных работ подлежит судом отклонению, поскольку установка забора могла быть лишь результатом (следствием) подготовки, согласования проектной, рабочей документации для проведения реставрационных работ.

Согласно п. 5.1 «ГОСТ Р 58169-2018. Национальный стандарт Российской Федерации. Сохранение объектов культурного наследия. Положение о порядке производства и приемки работ по сохранению объектов культурного наследия» (утв. и введен в действие Приказом Росстандарта от 06.07.2018 № 397-ст), после заключения государственного (муниципального) контракта (контракта, договора) на производство работ по сохранению объекта культурного наследия руководитель подрядной организации в соответствии с установленным регламентом организует получение в органе государственной охраны объектов культурного наследия разрешения на производство работ на объекте культурного наследия.

Далее, подрядчик разрабатывает ППР (проект производственных работ), который в свою очередь предусматривает меры по обустройству реставрационной площадки, в том числе и установка ограждения (5.4 -5.6 ГОСТ Р 58169-2018).

Судом установлено, что факт правонарушения зафиксирован, постановление Центрального суда оставлено в силе Областным судом Оренбургской области в части признания АНО «Евразийский ТСХР» виновной в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 7.13 КоАП РФ, нарушение требований законодательства об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, нарушение режима использования земель в границах территорий объектов культурного наследия либо несоблюдение ограничений, установленных в границах зон охраны объектов культурного наследия, за исключением случаев, предусмотренных частями 2 и 3 настоящей статьи.

В силу пункта 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 21.12.2011 N 30-П указал, что признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Аналогичный подход изложен и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.11.2012 N 2013/12. Отнесение тех или иных обстоятельств к преюдициально установленным означает запрет заново устанавливать, оспаривать или опровергать те же обстоятельства с целью замены ранее сделанных выводов на противоположные. Преюдициально установленные обстоятельства не подлежат доказыванию вновь, не могут быть повторно исследованы и пересмотрены судом.

Поскольку обстоятельства, касающиеся нарушения истцом ч. 1, ч. 6 ст. 45 №73-ФЗ являлись предметом рассмотрения суда общей юрисдикции, данные обстоятельства не подлежат доказыванию вновь в рассматриваемом споре.

Данное обстоятельство, по мнению суда, является безусловным доказательством нарушения п. 3.4.11, 3.4.26 договора аренды от 11.10.2018.

Суд приходит к выводу, что с момента заключения договора аренды (11.10.2018) АНО «Евразийский ТСХР» имела возможность и время для соблюдения правил и норм предусмотренных как договором аренды, так и №73-ФЗ.

Разрешение вопроса о наличии оснований для расторжения договора аренды здания, являющегося объектом культурного наследия с целью реставрации, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию объекта недвижимости, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора.

Спорный договор содержит конкретные сроки производства работ с учетом возможных особенностей, требующих осуществления арендатором дополнительных мероприятий и затрат, предшествующих началу ремонта и реконструкции (ст. 45 73-ФЗ).

Соответственно, довод истца о том, что КУИ г. Оренбурга без каких-либо на то оснований расторг договор аренды в одностороннем порядке, суд считает несостоятельным, так как договор расторгнут в связи с нарушением истцом п. 3.4.7, 3.4.11, 3.4.12, 3.4.26 договора аренды.

Таким образом, в удовлетворении исковых требований истца следует отказать, поскольку у суда отсутствуют правовые основания для признания незаконным расторжения договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Оренбурга №2-813б-13241 от 11.10.2018 в одностороннем порядке.

Все иные доводы истца судом заслушаны, оценены и не могут быть приняты во внимание, поскольку основаны на ошибочном толковании положений действующего законодательства и не влияют на разрешение спора по существу.

Согласно статье 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, жалоба может быть подана через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья Т.В. Калитанова