Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи Лазебной Г.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хвалевой Е.О., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "СтройСити - 56" (ОГРН <***>, ИНН <***>, Оренбургская область г. Оренбург)

к Департаменту градостроительства и земельных отношений Администрации г. Оренбурга (г. Оренбург)

о признании незаконными действий Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации г. Оренбурга по отказу в выдаче ООО «СтройСити-56» разрешения на строительство жилого дома №3 в многоэтажной жилой застройке по проспекту Братьев Коростелевых на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0309003:179, изложенных в письме № 6539/18 от 23.07.2018 и обязании Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации г. Оренбурга выдать ООО «СтройСити-56» разрешение на строительство жилого дома №3 в многоэтажной жилой застройке по проспекту Братьев Коростелевых на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0309003:179, а так же ходатайство заявителя о восстановлении пропущенного срока для подачи заявления (с учетом уточнений).

В судебном заседании приняли участие:

от заявителя - представитель ФИО1 по доверенности б/н от 01.07.2018,

от заинтересованного лица - представитель ФИО2 по доверенности №12 от 31.01.2019.

Общество с ограниченной ответственностью "СтройСити - 56" (далее – общество, заявитель, ООО "СтройСити-56") обратилось в арбитражный суд с заявлением к Департаменту градостроительства и земельных отношений Администрации г. Оренбурга (далее – заинтересованное лицо, департамент) о признании незаконными действий Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации г. Оренбурга по отказу в выдаче ООО «СтройСити-56» разрешения на строительство жилого дома №3 в многоэтажной жилой застройке по проспекту Братьев Коростелевых на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0309003:179, изложенных в письме № 6539/18 от 23.07.2018 (с учетом уточнений от 18.03.2019 – л.д. 99).

При рассмотрении материалов дела судом установлены следующие обстоятельства.

Между Департаментом градостроительства и земельных отношений Администрации г. Оренбурга (Арендодатель) и ООО «Логос» (ИНН <***>) (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №14/п-64юр от 24.03.2014 (т. 1 л.д. 42), согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок, площадью 14723 кв.м., с кадастровым номером 56:44:0309003:179, с разрешенным использованием: земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки, строительство многоквартирных жилых домов, с местоположением: <...> земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала 56:44:0309003. Земельный участок передан в аренду на срок до 24.03.2017. Договор аренды прошёл государственную регистрацию 19.05.2014 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Оренбургской области.

На основании решения единственного учредителя ООО «Логос» № 2 от 17.06.2014 (т. 1 л.д. 59) ООО «Логос» было переименовано в ООО «СтройСити-56».

После заключения договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 56:44:0309003:179 площадью 14723 кв.м., 18.11.2014 Управлением градостроительства и архитектуры департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга было выдано разрешение № RU56301000-62414Ж на строительство жилых домов № 1, № 2, № 3 со сроком действия до 18.03.2017 (т. 1 л.д. 17).

29.06.2015 на основании нового разрешения № 56-301000-293-2015 на строительство (т. 1 л.д. 20), выданного взамен разрешения на строительство №RU56301000-62414Ж, были установлены новые этапы строительства:

- жилой дом №1 - 1 этап строительства;

- жилой дом №2 - 2 этап строительства;

- жилой дом №3 - 3 этап строительства.

Данное разрешение было действительно до 18.03.2017.

01.07.2016 был построен и введён в эксплуатацию жилой дом №1 по адресу <...>. Данному объекту капитального строительства присвоен кадастровый номер: 56:44:0309003:334 (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 01.07.2016 – т. 1 л.д. 26).

В соответствии с распоряжением Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации г. Оренбурга № 4485-р от 27.10.2016 (т. 1 л.д. 92), сроком действия в 2 года, площадь земельного участка с кадастровым номером 56:44:0309003:179 была скорректирована в сторону уменьшения с 14723 кв.м. до 7293 кв.м., начиная со 02.09.2016 (с момента регистрации первого права собственности на помещение в многоквартирном доме).

Указанным распоряжением обществу предписано: 1) обратиться в филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Оренбургской области для внесения изменений в государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 56:44:0309003:179; 2) обратиться в Департамент для внесения изменений в договор аренды земельного участка от 24.03.2014 №14/п-64юр.

Во исполнение пп. 2 п. 2 указанного распоряжения общество письмом № 66 от 07.11.2016 (т. 1 л.д.113) обратилось в Департамент с просьбой внести изменения в существующий договор аренды земельного участка от 24.03.2014 в части уменьшения размера арендной платы в связи с уменьшением площади арендуемого участка и продления срока действия договора аренды до 24.03.2020.

Ввиду отставания в сроках строительства жилого дома №2 и отсутствия начала строительства жилого дома №3, ООО «СтройСити-56» принято решение о разделении разрешений на строительство жилых домов №2 и №3.

В результате 18.11.2016 взамен разрешения на строительство № 56-301000-293-2015 от 29.06.2015, выданного ранее на строительство трёх жилых домов, было выдано новое разрешение № 56-301000-531-2016 (т. 1 л.д. 24) на строительство жилого дома №2 со сроком строительства до 18.03.2017.

В ответ на обращение №66 от 07.11.2016 обществом получен ответ Департамента №1-24-1/3503 от 01.12.2016 (т. 1 л.д.114) с приложением дополнительного соглашения к договору аренды (т.1 л.д. 115). Одновременно, обществу сообщено, что в соответствии со вступившими в действие с 01.03.2015 изменениями в ЗК РФ продление договора аренды невозможно, и что заявитель имеет право обратиться до истечения срока действия договора с заявлением о заключении нового договора сроком на три года для завершения строительства.

Дополнительное соглашение от 17.11.2016 представлено на государственную регистрацию. 13.12.2016 регистрационные действия приостановлены (т. 1 л.д. 117) на срок до 16.01.2017 с указанием необходимости предоставления сведения и правовых оснований уменьшения площади земельного участка почти в два раза.

16.01.2017 в связи с истечением срока приостановления, а также в связи с не устранением приведенных причин, препятствующих регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, Управлением Росреестра вынесено уведомление №56/001/109/2016-1317 (т. 1 л.д. 119) об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.

В связи с этим 16.03.2017 обществом направлен в адрес Департамента запрос №16 (т. 1 л.д. 123) о разъяснении порядка оформления арендных отношений по спорному земельному участку после истечения срока договора аренды.

Письмом от 29.03.2017 №1-24-1/1512 Департамент со ссылкой на п. 2 ст. 621 ГК РФ разъяснил, что договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора.

Меду тем, 17.04.2017 разрешение на строительство жилого дома №2 - №56-301000-531-2016 от 18.11.2016 было продлено до 30.06.2018.

В марте 2017 года в Департамент градостроительства и земельных отношений Администрации г. Оренбурга были представлены на рассмотрение проектные материалы и архитектурные решения по вносимым изменениям в строительство жилых домов №2 и №3 многоэтажной жилой застройки по проспекту Бр. Коростелёвых на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0309003:179. В частности, была уменьшена этажность жилых домов №2 и № 3 (с 17 жилых этажей до 14 жилых этажей).

На основании ответа Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации г. Оренбурга № 2801/17 от 18.04.2017 (т. 1 л.д. 49) архитектурные решения рассмотрены и приняты за основу для дальнейшего проектирования, с последующей реализацией.

После данного согласования ООО «СтройСити-56» внесло необходимые проектные изменения в планировки, инженерные сети и этажность жилых домов №2 и №3.

Проект прошёл экспертизу и взамен разрешения на строительство № 56-301000-531-2015 от 18.11.2016 (продлённого до 30.06.2018) было получено разрешение № 56-301000-136-2018 от 22.02.2018 (т. 1 л.д.25) на строительство жилого дома № 2 со сроком окончания строительства до 22.11.2018.

13.07.2017 Департамент выставил обществу претензию №1-24-1/3415(т. 1 л.д. 125) о наличии задолженности по арендной плате за период с 24.03.2017 по 31.12.2017.

19.09.2018 был построен и введён в эксплуатацию жилой дом № 2 (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – т. 1 л.д. 34).

Третий этап строительства предполагал строительство 16 этажного (в том числе 14 жилых этажей, подвал, технический этаж) жилого дома № 3.

В марте 2018 года ООО «СтройСити-56» подало заявление на выдачу разрешения на строительство жилого дома №3.

26.03.2018 ООО «СтройСити-56» был получен ответ Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации г. Оренбурга № 2198/18 (т. 1 л.д. 50), в котором содержался отказ в выдаче разрешения на строительство жилого дома №3 по двум основаниям:

- наличие задолженности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 56:44:0309003:179;

- в проекте организации строительства на строительном генеральном плане границы опасной зоны крана выходят за границы предоставленного для строительства земельного участка.

В июне 2018 года ООО «СтройСити-56» подало повторно заявление на выдачу разрешения на строительство жилого дома №3.

23.07.2018 ООО «СтройСити-56» был получен ответ Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации г. Оренбурга № 6539/18 (т. 1 л.д. 51), в котором содержался отказ в выдаче разрешения на строительство жилого дома №3 по следующим основаниям:

- наличие задолженности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 56:44:0309003:179;

- истечение 24.03.2017 срока действия договора аренды земельного участка;

- непредставление нового градостроительного плана в соответствии с требованиями ч. 21.7 ст. 51 ГрК РФ.

Ознакомившись с причинами отказа, 08.08.2018 ООО «СтройСити-56» была запрошена выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0309003:179 (т. 1 л.д. 52). Согласно полученной 14.08.2018 выписке (т. 1 л.д. 53), площадь земельного участка составляет 7293 +/-30 кв.м. Однако в строке «Особые отметки» указано, что «Сведения о площади земельного участка имеют статус «Актуальные незасвидетельствованные». Право зарегистрировано на объект с площадью 14 723 кв.м.».

ООО «СтройСити-56» направлен запрос №38 от 06.09.2018 (т. 1 л.д. 86) кадастровому инженеру ФИО3 (кадастровый инженер при постановке на кадастровый учет жилого дома с кадастровым номером 56:44:0309003:334).

Согласно ответу на обращение (т. 1 л.д. 88), в соответствии с постановлением Департамента №4485-р от 27.10.2016 (согласно которому утверждена схема расположения и характеристики земельного участка с кадастровым номером 56:44:0309003:179) земельный участок под жилым домом с кадастровым номером 56:44:0309003:334 сформирован не был; государственная регистрация права собственности под жилым домом с кадастровым номером 56:44:0309003:334 не произведена.

Таким образом, в октябре 2018 года ООО «СтройСити-56» стало известно, что земельный участок под ввёденным 01.07.2016 в эксплуатацию жилым домом №1 не был сформирован и зарегистрирован в установленном законом порядке, и именно поэтому до сих пор в Росреестре зарегистрировано право на земельный участок с кадастровым номером 56:44:0309003:179 площадью 14 723 кв.м. а не 7 293 кв.м.+/- 30 кв.м.

Согласно данным публичной кадастровой карты сам земельный участок под жилым домом №1 (с кадастровым номером 56:44:0309003:334) на кадастровом учете не стоит, он должен был быть выделен из площади арендуемого земельного участка 14723 кв.м. Однако законного формирования земельного участка Департаментом градостроительства и земельных отношений Администрации г. Оренбурга произведено не было.

Поскольку земельный участок под жилым домом № 1 не был сформирован в установленном законом порядке, изменение площади не прошло государственную регистрацию, в договор аренды не были внесены соответствующие изменения, ООО «СтройСити-56» посчитало, что требование о представлении нового градостроительного плана земельного участка в соответствии с частью 21.7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ является незаконным.

22.10.2018 письмом №1-24-1/4634 (т. 2 л.д. 23) Департамент сообщил обществу о расторжении договора аренды от 24.03.2014 с даты регистрации права собственности на первую квартиру в жилом доме №2 - 04.10.2018, с приложением соглашения о расторжении договора аренды.

В ответ на данное письмо общество в письме №58 от 07.11.2018 (т. 2 л.д. 26) сообщило об отказе в подписании соглашения ввиду планируемого строительства третьего многоэтажного дома.

ООО «СтройСити-56» в адрес Департамента направлено письмо №52 от 23.10.2018 (т. 1 л.д. 126) с просьбой внести изменения в договор аренды земельного участка относительно площади арендуемого участка и размера арендной платы.

ООО «СтройСити-56» принято решение о направлении в адрес Департамента градостроительства и земельных отношений досудебной претензии № 48 от 23.10.2018 (т. 1 л.д. 57).

Досудебная претензия (жалоба) была подана в соответствие с главой 2.1. Федерального Закона №210 «Об организации представления государственных и муниципальных услуг», а также с в соответствие с частью 5 административного регламента «Предоставление разрешения на строительство», утвержденного Постановлением администрации г. Оренбурга № 2736-П от 22.10.2012 (с изменениями от 18.11.2016). В соответствие с пунктом 5.8 данного регламента ответ на претензию должен быть дан в течение 15 рабочих дней со дня её регистрации.

22.11.2018 письмом №1-24/6034 (т. 1 л.д. 128) Департамент пояснил основания отказа в выдаче разрешения на строительство отсутствием у заявителя градостроительного плана на вновь образованный земельный участок 56:44:0309003:179 площадью 14 723 кв.м. Данное письмо обществом получено не было, почтовое отправление вернулось отправителю.

Считая не соответствующими закону действия Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации г. Оренбурга по отказу в выдаче ООО «СтройСити-56» разрешения на строительство жилого дома №3 в многоэтажной жилой застройке по проспекту Братьев Коростелевых на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0309003:179, изложенных в письме № 6539/18 от 23.07.2018, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Общество считает оспариваемые действия Департамента незаконными по следующим основаниям:

- при вводе в эксплуатацию жилых домов №1 и №2 вновь образованные земельные участки под жилыми домами не образованы, следовательно, положения ч. 21.7 ст. 51 ГрК РФ в качестве доводов при отказе в выдаче разрешения на строительство не применимы,

- поскольку договор аренды земельного участка №14/п-64юр от 24.03.2014 подлежал государственной регистрации и прошёл такую регистрацию 19.05.2014, расторжение данного договора аренды подлежит обязательной государственной регистрации, срок договора аренды от не истек,

- задолженность по арендной плате не является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительства.

Заинтересованное лицо требования общества не признает по основаниям, изложенным в отзыве на заявление (т. 1 л.д.88, л.д. 131). Полагает, что обществом не выполнены указания, изложенные в распоряжении Департамента от 27.10.2016 №4485-р, что договор аренды на момент обращения за разрешением на строительство от 24.03.2014 прекратил своё действие.

Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со ст. 71 АПК РФ, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно п. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из положений ст. 201 АПК РФ следует, что для признания недействительным ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов индивидуального предпринимателя или юридического лица в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение.

Вместе с тем, указанные нормы не освобождают заявителя от обязанности доказывания обстоятельств, на которые он ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных актов государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

22.04.2019 обществом заявлено ходатайство о восстановлении пропущенного срока для подачи заявления в суд (т. 2 л.д.19). По мнению общества, трехмесячный срок для обращения в суд, установленный ст. 198 АПК РФ, истек 03.01.2019, т.е. через три месяца с даты получения ответа кадастрового инженера ФИО3 на запрос от 06.09.2018. Кроме того, заявитель указывает на приостановление срока на обращение в суд в связи с подачей досудебной претензии №48 от 23.10.2018.

Заинтересованное лицо против удовлетворения ходатайства возражает. Считает, что срок обжалования действий Департамента истек 23.10.2018.

В силу положений части 4 статьи 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Согласно части 2 статьи 117 АПК РФ арбитражный суд восстанавливает пропущенный процессуальный срок, если признает причины пропуска уважительными.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 02.12.2013 N 1908-О, положение части 4 статьи 198 АПК РФ для исчисления закрепленного им процессуального срока исходит не из презумпции разумно предполагаемой осведомленности лица о нарушении его прав и законных интересов, а из того, что начало течения этого срока определяется в каждом конкретном случае судом на основе установления момента, когда заинтересованное лицо реально узнало о соответствующем нарушении.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 18.11.2004 года N 367-О разъяснил, что установление в законе сроков для обращения в суд с заявлениями о признании ненормативных правовых актов недействительными, а решений, действий (бездействия) незаконными обусловлено необходимостью обеспечить стабильность и определенность административных и иных публичных правоотношений не может рассматриваться как нарушающее право на судебную защиту, поскольку несоблюдение установленного срока, в силу соответствующих норм Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является основанием для отказа в принятии заявлений по делам, возникающим из административных и иных публичных правоотношений, - вопрос о причинах пропуска срока решается судом после возбуждения дела, то есть в судебном заседании. Заинтересованные лица вправе ходатайствовать о восстановлении пропущенного срока, и, если пропуск срока был обусловлен уважительными причинами, такого рода ходатайства подлежат удовлетворению судом.

Уважительность причин пропуска срока выражается в обстоятельствах, которые объективно препятствовали своевременному обращению заявителя в суд, несмотря на принятие им мер, его волю и желание к этому, то есть причины пропуска срока действительно объективно являются уважительными.

При решении вопроса о восстановлении процессуального срока следует соблюдать баланс между принципом правовой определенности и правом на справедливое судебное разбирательство, предполагающим вынесение законного и обоснованного судебного решения, с тем чтобы восстановление пропущенного срока могло иметь место лишь в течение ограниченного разумными пределами периода и при наличии существенных объективных обстоятельств, не позволивших заинтересованному лицу, добивающемуся его восстановления, защитить свои права.

Поскольку Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации не устанавливает каких-либо критериев для определения уважительности причин пропуска процессуальных сроков, данный вопрос решается с учетом обстоятельств дела по усмотрению суда, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Пропуск заявителем срока на подачу заявления в суд вызван необходимостью сбора актуальной информации для определения правомерности отказа Департамента отказа в выдаче разрешения на строительство, необходимостью сбора доказательств в обоснование правовой позиции по делу, изучением оснований отказа. Судом ко вниманию принят также, исходя из переписки сторон, факт изменения Департаментом позиции относительно окончания срока договора аренды земельного участка (24.03.2017 – согласно письму №6539/18 от 23.07.2018 – т. 1 л.д. 51, 04.10.2018 – согласно письму №1-24-1/4634 от 22.10.2018 – т. 2 л.д. 23), а также не указание в письме от 26.03.2018 №2198/18 (отказ №1) – т. 1 л.д. 50, на истечение договора аренды на момент вынесения отказа.

Кроме того, обществом использовано право на разрешение спорной ситуации в досудебном порядке.

В силу ч. 2 ст. 202 ГК РФ, если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Досудебная претензия общества подана в соответствии с главой 2.1 Федерального закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг". В силу п. 101 административного регламента предоставления государственной услуги «Выдача разрешения на строительство» (утв. Постановлением Администрации города Оренбурга от 22.10.2012 №2736-п), жалоба, поступившая в ДГиЗО, в Администрацию города Оренбурга, подлежит рассмотрению начальником ДГиЗО, заместителем Главы города Оренбурга по градостроительству, земельным вопросам и дорожному хозяйству в течение 15 рабочих дней со дня ее регистрации, а в случае обжалования отказа ДГиЗО, начальника ДГиЗО в приеме документов у заявителя либо в исправлении допущенных опечаток и ошибок или в случае обжалования нарушения установленного срока таких исправлений - в течение 5 рабочих дней со дня ее регистрации.

Между тем, ответ на жалобу (т. 1 л.д. 128) в нарушение п. 8 и п. 8.2 ст. 11.2 Федерального закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" дан с опозданием установленных сроков, а также не содержит информацию о порядке обжалования принятого решения.

Оценив доводы заявителя в части соблюдения срока подачи заявления в арбитражный суд и представленные в дело доказательства, суд приходит к выводу об уважительности причин пропуска обществом установленного ч. 4 ст. 198 АПК РФ срока подачи заявления в арбитражный суд, ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 51 ГрК РФ, строительство объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом.

В силу ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пп. 66, 67 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ) закреплен специальный порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен.

Из пунктов 2, 3, 5 названной статьи следует, что переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома состоит из двух этапов: формирования земельного участка и проведения государственного кадастрового учета.

Пунктом 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" определено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

В силу ч. 4 ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ обязанность по формированию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, возложена на органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Формирование земельного участка включает в себя выполнение работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке, в том числе установление его границ.

Из материалов дела не следует, что формирование границ земельного участка под многоквартирным жилым домом №1 и №2 в установленном порядке органами местного самоуправления не было осуществлено.

Учитывая изложенное, земля под многоквартирными домами находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

В силу ч. 21.7 ст. 51 ГрК РФ в случае образования земельных участков путем раздела, перераспределения земельных участков или выдела из земельных участков, в отношении которых в соответствии с настоящим Кодексом выдано разрешение на строительство, физическое или юридическое лицо, у которого возникло право на образованные земельные участки, вправе осуществлять строительство на таких земельных участках на условиях, содержащихся в указанном разрешении на строительство, с соблюдением требований к размещению объектов капитального строительства, установленных в соответствии с настоящим Кодексом и земельным законодательством. В этом случае требуется получение градостроительного плана образованного земельного участка, на котором планируется осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства. Ранее выданный градостроительный план земельного участка, из которого образованы земельные участки путем раздела, перераспределения земельных участков или выдела из земельных участков, утрачивает силу со дня выдачи градостроительного плана на один из образованных земельных участков.

Поскольку земельный участок под жилым домом № 1 и №2, введенными в эксплуатацию 01.07.2016 и 19.09.2018, соответственно, на кадастровый учет не поставлен и права на них не зарегистрированы, следовательно, раздела первоначально арендованного земельного участка площадью 14 723 кв.м. с кадастровым номером 56:44:0309003:179 не произошло.

В связи с этим, ссылка на положения ч. 21.7 ст. 51 ГрК РФ в оспариваемом отказе Департамента незаконны.

В силу ст. 51 ГрК РФ также не является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство объекта наличие задолженности по договору аренды земельного участка.

Указанное действие Департамента является попыткой защитить свои гражданские права в административном порядке.

Требование о необходимости исполнения принятых на себя по договору аренды обязательств может быть заявлено исключительно в рамках гражданских правоотношений.

Что касается третьего основания для отказа в выдаче разрешения на строительство – прекращение договора аренды 24.03.2017 – суд считает необходимым отметить следующее.

На основании ч. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей.

Пунктом 1.4 Договора срок аренды земельного участка устанавливается до 24.03.2017.

В силу ч.2 ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 названного Кодекса).

По смыслу названной нормы условием продления договора аренды на неопределенный срок является продолжение использования земельного участка арендатором и отсутствие возражений со стороны арендодателя.

Из материалов дела не следует, что по истечении первоначально установленного срока аренды (до 24.03.2017) какая-либо из сторон заявила о намерении прекратить спорный договор, следовательно, имеются основания для вывода об их возобновлении на неопределенный срок на тех же условиях по правилам названной выше нормы закона на день принятия решения об отказе в выдаче оспариваемого разрешения на строительство.

При этом следует отметить следующее.

Согласно п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном в п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что договор аренды от 24.03.2014 заключен до вступления в силу закона (до 01.03.2015), внесшего изменения в Земельный кодекс Российской Федерации (Федеральный закон от 23.06.2014 №171-ФЗ) и предусматривающий, что истечение срока действия договора влечет его прекращение. В связи с чем, к данным договорам применимы нормы ч. 2 ст. 621 ГК РФ, согласно которой если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Указанное положение воспроизведено Департаментов в ответе №1-24-1/1512 от 29.03.2017 (т. 1 л.д. 48).

Признание договора аренды земельного участка действующим в связи с продлением его на неопределенный срок в судебном порядке в рассматриваемом случае не требуется.

Судом ко вниманию также принят факт изменения Департаментом позиции относительно окончания срока договора аренды земельного участка: 24.03.2017 – согласно письму №6539/18 от 23.07.2018 – т. 1 л.д. 51, 04.10.2018 – согласно письму №1-24-1/4634 от 22.10.2018 – т. 2 л.д. 23.

Кроме того, в ответе на досудебную претензию общества (т. 1 л.д. 128) Департамент не сослался на истечение срока договора аренды в качестве одного из оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство.

Таким образом, изложенное в отказе в выдаче разрешения на строительство основание – истечение срока договора аренды – является необоснованным.

Как следует из материалов дела, договор аренды от 24.03.2014 заключен на срок более одного года и прошел государственную регистрацию 19.05.2014.

Статьей 609 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В ч. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка на срок один год и более подлежит государственной регистрации.

Согласно ч. 3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ч.1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

При заключении договора на срок более года, прошедшего государственную регистрацию, последующие изменения условий договора аренды недвижимого имущества также подлежат государственной регистрации в силу ч. 1 ст. 453 ГК РФ и вступают в силу с момента государственной регистрации изменений к договору в соответствии с ч. 3 ст. 433 ГК РФ. Исходя из смысла указанных положений, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.

Таким образом, довод Департамента о прекращении действия договора аренды с момента уведомления письмом №1-24-1/4634 от 22.10.2018 (т. 2 л.д. 23) с приложением соглашения о расторжении договора, является несостоятельным.

На основании вышеизложенного действия Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации г. Оренбурга по отказу в выдаче ООО «СтройСити-56» разрешения на строительство жилого дома №3 в многоэтажной жилой застройке по проспекту Братьев Коростелевых на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0309003:179, изложенных в письме № 6539/18 от 23.07.2018, следует признать не соответствующими законодательству, нарушающими права и законные интересы заявителя.

Понесённые заявителем расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб. подлежат взысканию с заинтересованного лица в качестве судебных расходов в порядке, установленном ст. ст.106, 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Излишне уплаченную на основании платежного поручения №65 от 25.12.2018 государственную пошлину в размере 3000 руб. следует возвратить обществу с ограниченной ответственностью «СтройСити – 56» из федерального бюджета Российской Федерации, выдав справку на её возврат.

Судом разъясняется, что в соответствии с ч. 1 ст. 177 АПК РФ, решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 117, 159, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Ходатайство заявителя о восстановлении пропущенного срока для подачи заявления удовлетворить. Срок для подачи заявления в арбитражный суд, восстановить.

Требования Общества с ограниченной ответственностью "СтройСити - 56", удовлетворить.

Признать незаконными действия Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации г. Оренбурга по отказу в выдаче ООО «СтройСити-56» разрешения на строительство жилого дома №3 в многоэтажной жилой застройке по проспекту Братьев Коростелевых на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0309003:179, изложенных в письме № 6539/18 от 23.07.2018.

Обязать Департамент градостроительства и земельных отношений Администрации г. Оренбурга устранить допущенные нарушения прав и охраняемых законом интересов заявителя путем выдачи ООО «СтройСити-56» разрешения на строительство жилого дома № 3 в многоэтажной жилой застройке в <...> на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0309003:179.

Взыскать с Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации г. Оренбурга в пользуОбщества с ограниченной ответственностью "СтройСити - 56" 3000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать взыскателю в порядке статей 319, 320 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после вступления решения в законную силу.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "СтройСити - 56" из федерального бюджета Российской Федерации излишне уплаченную на основании платежного поручения №65 от 25.12.2018 государственную пошлину в размере 3000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья Г.Н. Лазебная