Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи Г.Н. Лазебной, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коровяковой Е.Д., рассмотрел в открытом судебном разбирательстве дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "УПСК Жилстрой", ОГРН <***>, ИНН <***>, Оренбургская область, г.Оренбург,

к Прокуратуре Оренбургской области в лице прокуратуры Ленинского района г.Оренбурга

о признании недействительным представления от 18.12.2020 №07-05-2020 об устранении нарушений законодательства о защите прав потребителей при заключении договоров долевого участия в строительстве, внесенное заместителем прокурора Ленинского района г.Оренбурга.

В судебном заседании приняли участие представители общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "УПСК Жилстрой" ФИО1 (до перерыва), ФИО2 (после перерыва) и прокурор Филипповская О.Н.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 26.07.2021 до 02.08.2021.

Общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "УПСК Жилстрой" (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с требованием о признании недействительным представления прокуратуры Ленинского района г.Оренбурга от 18.12.2020 №07-05-2020 об устранении нарушений законодательства о защите прав потребителей при заключении договоров долевого участия в строительстве.

В судебном заседании представители общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "УПСК Жилстрой" поддержали заявленные требования, ссылаясь на доводы заявления и дополнений к нему.

Прокурор настаивал на правомерности выданного предписания по основаниям, изложенным в оспариваемом представлении, и отзыве.

Судом в открытом судебном разбирательстве установлены следующие фактические обстоятельства.

01.10.2020 прокуратурой Ленинского района г.Оренбурга, в связи с проведением анализа состояния законности в сфере долевого строительства в соответствии со статьями 6, 22 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" руководителю Общества направлено требование о предоставлении информации с приложением реестра договоров долевого участия и образцов заключенных договоров долевого участия.

В ответ на указанное требование в прокуратуру 06.10.2020 поступила информация от общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "УПСК Жилстрой" исх. № 451 от 02.10.2020 с приложением договора № 0-8/2-158 участия в долевом строительстве (с использованием счетов эскроу) от 07.09.2020, заключенного между Обществом и ФИО3 и договора № ДР-8/2-174 участия в долевом строительстве (с использованием счетов эскроу) от 16.09.2020, заключенного между Обществом и ФИО4 (далее - договоры участия в долевом строительстве), которые 03.11.2020 направлены в Управление Роспотребнадзора по Оренбургской области для оценки на предмет соответствия действующему законодательству.

27.11.2020 в прокуратуру Ленинского района г.Оренбурга поступила информация Управления Роспотребнадзора по Оренбургской области о выявленных нарушениях законодательства в указанных договорах долевого участия.

В связи с поступившей информацией из Управления Роспотребнадзора по Оренбургской области, прокуратурой Ленинского района г. Оренбурга на основании решения о проведении проверки № 191 от 03.12.2020 проведена проверка исполнения законодательства о защите прав потребителей при заключении договоров долевого участия в строительстве ООО "Специализированный застройщик "УПСК Жилстрой".

Придя к выводу о том, что пункты 3.8, 5.2.5. договора № 0-8/2-158 от 07.09.2020, заключенного Обществом с ФИО3 и пункты 3.7, 5.2.5 договора № ДР-8/2-174 от 16.09.2020, заключенного Обществом с ФИО4, противоречат закону и ухудшают положение участников долевого строительства как потребителей, прокуратура 18.12.2020 вынесла представление № 07-05-2020 об устранении нарушений законодательства о защите прав потребителей при заключении договоров долевого участия в строительстве.

Общество не согласилось с прокуратурой, ссылаясь на положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 214-ФЗ), полагает равным положение сторон договоров участия в долевом строительстве, поскольку п. 3.8. договора от 07.09.2020 и п. 3.7. договора от 16.09.2020 предусмотрено изменение цены договора при отклонении от проектной площади как в большую, так и в меньшую сторону, то есть разница между проектной и фактической площадью может измениться в пользу любой из сторон.

Также Общество полагает, что установление в пункте 5.2.5. договоров участия в долевом строительстве требования об уведомлении застройщика участником долевого строительства об уступке прав и обязанностей в срок не позднее трех дней с момента государственной регистрации договора уступки прав и обязанностей, направлено на защиту интересов нового участника долевого строительства, поскольку возможность уступки права предусмотрена положениями Закона № 214-ФЗ, в котором конкретный срок уведомления не регламентирован.

Исследовав документальные доказательства, заслушав пояснения представителей заявителя и прокурора, суд приходит к следующим выводам.

Федеральный закон от 17.01.1992г. № 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" (далее - Закон о прокуратуре) в п. 1 ст. 21, п. 3 ст. 22, ст. ст. 24, 28 устанавливает, что прокурор при осуществлении надзора за соблюдением Конституции Российской Федерации и исполнением законов наделен правом вносить представление об устранении нарушений закона в орган или должностному лицу, которые полномочны устранить допущенные нарушения.

За невыполнение требований прокурора, вытекающих из его полномочий, ст. 17.7 КоАП РФ в отношении указанных лиц предусмотрена административная ответственность, что свидетельствует о том, что представление прокурора, являясь основанием для привлечения к административной ответственности, затрагивает права этих лиц.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, неоднократно изложенной в его решениях, акты государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц подлежат оспариванию в судебном порядке, если они по своему содержанию затрагивают права и интересы граждан, юридических лиц и предпринимателей, в том числе при осуществлении ими предпринимательской деятельности, независимо от того, какой характер - нормативный или ненормативный - носят оспариваемые акты. Иное означало бы необоснованный отказ в судебной защите, что противоречит ст. 46 Конституции Российской Федерации.

Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 10 февраля 2009г. № 2 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих" в п. 3 разъяснил, что к должностным лицам, решения, действия (бездействие) которых могут быть оспорены по правилам главы 25 ГПК РФ, относятся, в частности, должностные лица органов прокуратуры.

С учетом изложенного представление прокурора не может быть исключено из числа решений органов государственной власти, которые могут быть обжалованы в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ и главой 24 АПК РФ.

Таким образом, если орган или должностное лицо, в отношении которых внесено представление, считают, что представление нарушает их права и свободы, создает препятствия к осуществлению их прав и свобод либо незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, они вправе обратиться в суд с соответствующим заявлением в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ и главой 24 АПК РФ ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2015)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2015) (ред. от 28.03.2018)).

В силу указанного, Общество правомерно обратилось в арбитражный суд с требованием об оспаривании представления прокурора.

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из буквального толкования положений части 4 статьи 200, статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что основанием для признания недействительным ненормативного правового акта, незаконными действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, должностного лица является совокупность двух необходимых условий: одновременно несоответствие данного ненормативного правового акта закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Согласно статье 21 Закона о прокуратуре, предметом прокурорского надзора является соблюдение Конституции Российской Федерации и исполнение законов, действующих на территории Российской Федерации коммерческими организациями. Статьей 24 указанного закона установлено, что представление об устранении нарушений закона вносится прокурором или его заместителем в орган или должностному лицу, которые полномочны устранить допущенные нарушения, и подлежит безотлагательному рассмотрению. При этом наличие, либо отсутствии вины организации в совершении вменяемого ему нарушения законодательства подлежит установлению в ходе проведения проверки и должно быть учтено при вынесении представления.

Генеральной прокуратурой Российской Федерации 07.12.2007 издан Приказ № 195 "Об организации прокурорского надзора за исполнением законов, соблюдения прав и свобод человека и гражданина" (далее - Приказ № 195), указывающий на то, что основными направлениями надзорной деятельности является надзор за законностью правовых актов, соблюдением прав и свобод человека и гражданина, надзор в сфере экономики и экологической безопасности, предупреждение преступных проявлений.

В п. 6 названного Приказа установлено, что проверки исполнения законов следует проводить на основании поступившей в органы прокуратуры информации (обращений граждан, должностных лиц, сообщений средств массовой информации и т.п.), а также других материалов о допущенных правонарушениях, требующих использование прокурорских полномочий.

Статьей 9 Федерального закона от 26.01.1996 № 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" и пунктом 1 статьи 1 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей) установлено, что отношения с участием потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом о защите прав потребителей, и изданными в соответствии с ними иными правовыми актами.

Исходя из правовой позиции, приведенной в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Согласно п. п. 2, 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Таким образом, при заключении договора с гражданином - потребителем, не допускается включение в такие договоры условий, ухудшающих права потребителя по сравнению с действующим законодательством.

Следовательно, условия договоров об участии в долевом строительстве граждан-потребителей должны соответствовать как требованием Гражданского кодекса Российской Федерации, так и Закона о защите прав потребителей.

В соответствии с п. 5.2.5 договоров участия в долевом строительстве предусмотрено, что дольщик обязан сообщить застройщику об уступке прав и обязанностей по настоящему договору путем предоставления для ознакомления застройщику оригинала или нотариальной копии договора уступки прав и обязанностей не позднее трех дней со дня государственной регистрации указанного договора в органе, осуществляющем в соответствии с законодательством государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Оренбургской области.

Прокуратура полагает, что указанный пункт договоров ущемляет права потребителей и нарушает ч. 2 ст. 11 Закона № 214-ФЗ, согласно которой, уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. В случае, если соглашение (договор) об уступке прав требований по договору заключается в форме электронного документа, к нему применяются правила, установленные частями 3 и 3.1 статьи 4 настоящего Федерального закона.

Между тем, в соответствии с пунктом 4 статьи 8 Закона № 214-ФЗ), застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Таким образом, исключение пункта 5.2.5. из договоров участия в долевом строительстве приведет к отсутствию у застройщика информации о новом участнике долевого строительства, что приведет к невозможности уведомить нового участника долевого строительства о завершении строительства с последующей передачей объекта долевого строительства по акту приема-передачи последнему.

Согласно п. 3.8. договора от 07.09.2020 и п. 3.7. договора от 16.09.2020 (л.д. 24, 35 т. 1), в случае если после технической инвентаризации квартиры и уточнения ее общей площади отклонение между проектной общей площадью и фактической общей площадью квартиры без учета площади лоджии в ту или другую сторону составит более одного квадратного метра, то цена договора, указанная в п. 3.1. раздала 3 "Цена договора. Сроки и порядок уплаты цены договора" настоящего договора подлежит изменению (пересчету) уведомления Застройщика.

Согласно части 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ, цена договора участия в долевом строительстве является его существенным условием.

Проверкой установлено, что п. 3.8. договора от 07.09.2020 и п. 3.7. договора от 16.09.2020 об участии в долевом строительстве не соответствуют требованиям статьи 5 Закона № 214-ФЗ, поскольку предельно допустимое изменение общей площади жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, в договорах не указано.

При этом в соответствии с частью 2 статьи 5 Закона № 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Застройщик обязан передать объект долевого строительства, качество которого соответствует договору, при этом в силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение условий договора в одностороннем порядке не допускается, следовательно, требовать изменения существенных условий договора, к которым относится цена, застройщик вправе только с согласия участника долевого строительства (статья 7 Закона № 214-ФЗ).

С учетом изложенного, п. 3.8. договора от 07.09.2020 и п. 3.7. договора от 16.09.2020 об участии в долевом строительстве противоречат части 2 статьи 5 Закона № 214-ФЗ.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о неправомерности оспариваемого представления в части выводов о нарушении обществом с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "УПСК Жилстрой" ч. 2 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Из содержания статьи 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что разрешение вопросов о судебных расходах связано с рассмотрением дела, то есть, требование о взыскании суммы в возмещение судебных расходов самостоятельным не является.

В соответствии с положениями статьи 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе", если по результатам рассмотрения арбитражным судом заявления прокурора принято решение об отказе в удовлетворении требований прокурора, судебные расходы стороны, в пользу которой принят судебный акт, подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации.

Положениями статей 165 и 242.2 Бюджетного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что судебные акты по искам к Российской Федерации, в том числе о взыскании денежных средств за счет казны Российской Федерации, исполняет Министерство финансов Российской Федерации.

Учитывая данные нормоположения, 3000 руб. в возмещение расходов заявителя на уплату государственной пошлины по настоящему делу надлежит взыскать с Российской Федерации в лице Министерства финансов Российской Федерации за счет казны Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать недействительным представление Прокуратуры Ленинского района г.Оренбурга Оренбургской области от 18.12.2020 №07-05-2020 в части выводов о нарушении обществом с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "УПСК Жилстрой" ч. 2 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Взыскать с Российской Федерации в лице Министерства финансов Российской Федерации за счет казны Российской Федерации в пользу общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "УПСК Жилстрой" 3000 руб. в возмещение судебных расходов на оплату государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий месяц со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья Г.Н. Лазебная