Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи Карева А.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Переплетчиковой Н.В., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (г. Оренбург, ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (г. Москва, ОГРН <***>, ИНН <***>) в лице филиала по Оренбургской области

о признании незаконными действий по снятию с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 56:44:0122002:38 площадью 3255 кв.м., местоположение: <...> расположенный в северо-западной части кадастрового квартала 56:44:0122002,

об обязании Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Оренбургской области восстановить кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 56:44:0122002:38 площадью 3255 кв.м., местоположение: <...> расположенный в северо-западной части кадастрового квартала 56:44:0122002,

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации города Оренбурга.

В судебном заседании приняли участи:

от заявителя: ФИО2 - представитель (доверенность №1-с от 15.12.2011 г., постоянная);

от заинтересованного лица: ФИО3 – ведущий юрисконсульт юридического отдела (доверенность №56/2013-08 от 28.01.2013 г., постоянная);

от третьего лица: ФИО4 – ведущий специалист юридического отдела (доверенность №17 от 09.01.2013 г., постоянная).

В соответствии со статьёй 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебном заседании объявлялся перерыв с 22.07.2013 г. до 26.07.2013 г.

При рассмотрении спора в открытом судебном заседании арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1, г. Оренбург (далее – заявитель, предприниматель, ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением к к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», г. Москва, в лице филиала по Оренбургской области (далее по тексту - заинтересованное лицо, орган кадастрового учета, учреждение) о признании незаконными действий по снятию с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 56:44:0122002:38 площадью 3255 кв.м., местоположение: <...> расположенный в северо-западной части кадастрового квартала 56:44:0122002, об обязании Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Оренбургской области поставить на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 56:44:0122002:38 площадью 3255 кв.м., местоположение: <...> расположенный в северо-западной части кадастрового квартала 56:44:0122002.

В ходе судебного разбирательства заявителем были уточнены требования, в соответствии с уточненными требованиями предприниматель просит признать незаконными действия по снятию с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 56:44:0122002:38 площадью 3255 кв.м., местоположение: <...> расположенный в северо-западной части кадастрового квартала 56:44:0122002, обязать Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Оренбургской области восстановить кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 56:44:0122002:38 площадью 3255 кв.м., местоположение: <...> расположенный в северо-западной части кадастрового квартала 56:44:0122002. Уточнения приняты судом на основании ст. 49 АПК РФ.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечена Администрация г. Оренбурга.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

На основании договора купли-продажи от 28.10.2008 года (далее по тексту - договор от 28.10.2008), ФИО1, зарегистрированный впоследствии (08.12.2009) в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей в качестве индивидуального предпринимателя за ОГРН <***> приобрёл в собственность незавершенный строительством торговый комплекс, расположенный по адресу: <...>.

Постановлением Администрации города Оренбурга от 05.08.2010 №
5490-п «Об утверждении схемы расположения и изменения разрешенного
использования земельного участка по ул. Березка» (далее по тексту -
постановление № 5490-п,), помимо прочего, была утверждена схема
расположения на кадастровом плане в кадастровом квартале 56:44:0122002
земельного участка, площадью 3 255 кв. м., с местоположением: город
Оренбург, улица Березка, расположенного в северо-западной части
кадастрового квартала 56:44:0122002, установлено разрешенное
использование этого земельного участка - «земельные участки,
предназначенные для размещения объектов торговли, общественного
питания и бытового обслуживания с размещением незавершенного
строительством торгового комплекса» (п.п. 2, 3 постановления от 05.08.2010 № 5490-п).

24.08.2010 сведения об указанном земельном участке были внесены в государственный кадастр недвижимости с присвоением ему кадастрового номера 56:44:0122002:38.

Постановлением Администрации города Оренбурга от 05.10.2010 № 7253-п «О предоставлении в аренду земельного участка ФИО1» (далее по тексту - постановление № 7253-п) земельный участок с кадастровым номером 56:44:0122002:38, местоположение: <...> расположенный в северо-западной части кадастрового квартала 56:44:0122002, с разрешенным использованием: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания с размещением незавершенного строительством торгового комплекса, площадью 3 255 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов (далее по тексту - земельный участок), был предоставлен ИП ФИО1 в аренду сроком до 20.08.2011.

26.10.2010 года заявителем был заключен договор аренды земельного участка № 10/д-45пр.

После завершения строительства указанного выше здания торгового комплекса, расположенного по адресу: <...>, решением Арбитражного суда Оренбургской области от 03.10.2011 по делу № А47-5153/2011 за ИП ФИО1 было признано право собственности на этот объект недвижимости (нежилое административное здание литер Е, трех-четырехэтажное с подвалом, общей площадью 3 224,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Березка, 13, далее по тексту - здание). Право собственности предпринимателя на указанный объект недвижимости зарегистрировано 05.12.2011 в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 05.12.2011 № 56-АБ 613240 (далее по тексту - свидетельство № 56-АБ 613240,).

Распоряжением департамента градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга (далее по тексту - департамент) от 06.12.2011 от № 2714-р «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 56:44:0122002:38» (далее по тексту - распоряжение № 2714-р,) на основании решения Арбитражного суда Оренбургской области от 03.10.2011 по делу № А47-5153/2011 вид разрешенного использования земельного участка был изменен на «земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культурой и спорта, культуры, искусства, религии, с размещением административного здания».

12.07.2012 ИП ФИО1 обратился в департамент с заявлением в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ о продаже ему земельного участка, как единственному собственнику, расположенного на нем здания. Уведомлением об отказе в заключении договора купли-продажи земельного участка от 03.08.2012 № 10965/12 департамент отказал ИП ФИО1 в заключении договора купли-продажи земельного участка. Впоследствии решением Арбитражного суда Оренбургской области от 14 декабря 2012 г. по делу № А 47-12307/2012, вступившим в законную силу 14 февраля 2013 г., действия департамента признаны незаконными, суд также обязал Департамент устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ИП ФИО1 путём принятия в 14-дневный срок решения о продаже ИП ФИО1 земельного участка с кадастровым номером 56:44:0122002:38 и направления заявителю проекта договора купли-продажи спорного земельного участка.

Письмом № 1-24-1/2262 от 15.03.2013 года департамент сообщил предпринимателю, что из сведений, полученных от филиала по Оренбургской области Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», следует, что выкупаемый земельный участок снят с кадастрового учета, вследствие чего договор купли-продажи заключен быть не может.

ИП ФИО1, считая, что действия органа кадастрового учета, по снятию земельного участка с кадастрового учета, не соответствуют нормам пунктов 1, 2 ст. 11.2, пунктов 1-4 ст. 11.8, п. 5 ст. 36, п.7 ст. 36 Земельного кодекса РФ, п. 9 ст. 4, пунктам 3- 3.1, 4 ст. 24, п. 2 ст. 25 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», п. 2 ст. 214 ГК РФ, обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с рассматриваемым заявлением.

Заинтересованное лицо не согласно с предъявленными требованиями заявителя по основаниям, изложенным в отзыве. По мнению органа кадастрового учета, основанием для снятия земельного участка, права на который не зарегистрированы в ЕГРП, являются нормы п.1 ст. 25, п. 4 ст. 24 закона «О государственном кадастре недвижимости», согласно которым истечение временного характера сведений об участке является основанием для аннулирования таких сведений из государственного кадастра недвижимости.

Третье лицо считает требования заявителя законными и обоснованными по основаниям, указанным в отзыве.

Суд считает, что требования заявителя подлежат удовлетворению исходя из следующего.

Согласно статье 1 Федерального закона от 24.07.2007 г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее по тексту Закон о кадастре), государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, в том числе, земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, объектах незавершенного строительства, подтверждающих существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждающими прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Правовую основу регулирования кадастровых отношений составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Лесной кодекс Российской Федерации, Водный кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации (статья 2).

Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (ст. 11.1 ЗК РФ).

Согласно пункту 2 ст. 11 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, то есть в результате преобразования существующих земельный участков (преобразуемые земельные участки), а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (вновь образованные земельные участки).

Согласно ст. 7 Закона о кадастре при постановке на кадастровый учет земельного участка в государственный кадастр недвижимости вносятся как сведения об его уникальных характеристиках (кадастровый номер и дата его внесения в государственный кадастр недвижимости; описание местоположения границ объекта недвижимости; площадь), так и иные сведения (кадастровая стоимость, категория земель, разрешенное использование, адрес или описание местоположения, сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав и др.).

В случае, если образование новых земельных участков, связано с действиями в отношении других участков, поставленных на кадастровый учет, в кадастр недвижимости вносятся сведения о кадастровых номерах исходных земельных участков, из которых они образованы (преобразуемые участки) (п.п. 2 п. 2 ст. 7 Закона о кадастре).

Сведения о земельном участке, из которого образованы иные земельные участки, должны содержать кадастровые номера этих участков (п.п. 3 п. 2 ст. 7 Закона о кадастре).

Внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет земельного участка носят временный характер (п.1 ст. 25 Закона о кадастре) и к ним применяются правила, установленные частью 4 статьи 24 настоящего Федерального закона.

По общему правилу, установленному в пункте 2 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ, земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются иные земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки.

Вследствие прекращения существования исходных (преобразуемых) участков сведения о них подлежат исключению, и такие участки снимаются с кадастрового учета.

Частью 4 ст. 24 Закона о кадастре установлено правило о снятии с кадастрового учета земельных участков, образованных из других участков, если по истечении 2 лет с момента их постановки на кадастровый учет, не осуществлена государственная регистрация права на такие участки (п. 4 ст. 24 Закона).

Таким образом, из пунктов 1, 2 ст.25 Закона в их правовом единстве с нормами ст. 7, ст. 24 Закона, ст. 11.1 Земельного кодекса РФ следует, что с кадастрового учета снимаются либо исходные земельные участки, если зарегистрированы права на образованные из них участки, либо последние, если права на них не зарегистрированы в течение 2 лет с момента их образования и постановки на кадастровый учет. Другие земельные участки, несмотря на временный характер сведений до государственной регистрации права на них, с кадастрового учета не снимаются.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими в отличие от участков, государственная собственность на которые разграничена.

Распоряжаясь такими участками, орган местного самоуправления, иной уполномоченный орган не рассматривает их как временные объекты, находящиеся в государственной собственности, для распоряжения которыми он должен каждые 2 года переустанавливать их на кадастровый учет. Иное толкование закона приводит к нестабильности земельных отношений по передаче земель, государственная собственность на которые не разграничена, в собственность, аренду или на ином вещном праве, возникновение которого основывается на заключенном договоре, реализация которого не может быть ограничена временем постановки на кадастровый учет земельного участка.

Так, снятие с кадастрового учета земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, образованного для целей размещения и эксплуатации расположенного на нем недвижимого имущества, принадлежащего юридическому или физическому лицу, препятствует осуществлению собственником недвижимости своих прав, дестабилизирует отношения, возникшие при реализации собственниками недвижимого имущества, находящегося на таких участках, своего права на предоставление земельного участка в собственность или аренду, а также отношения, уже возникшие на основании договоров аренды таких участков, предоставленных на срок менее года или на неопределенный срок.

Снятие земельного участка с кадастрового учета, заявленного предпринимателем ФИО1 к выкупу, означает ликвидацию объекта продажи, а, значит, и невозможность регистрации права собственности на него, а также влечет прекращение договора аренды №10/д-45пр от 26.10.2010 г., заключённого между ФИО1 с администрацией г. Оренбурга, продленного на неопределённый срок, воля на прекращение которого ими не была выражена.

Суд считает, что действия органа кадастрового учета, по снятию земельного участка с кадастрового учета, не соответствуют нормам пунктов 1, 2 ст. 11.2, пунктов 1-4 ст. 11.8, п. 5 ст. 36, п.7 ст. 36 Земельного кодекса РФ, п. 9 ст. 4, пунктам 3- 3.1, 4 ст. 24, п. 2 ст. 25 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», п. 2 ст. 214 Гражданского кодекса РФ. Вывод суда основан на следующем.

В силу ч.2 ст. 25 Закона о кадастре орган кадастрового учета снимает с учета земельный участок только в случае, если такой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости и подлежит снятию с учета в соответствии с установленными статьей 24 настоящего Федерального закона особенностями осуществления кадастрового учета при преобразовании объектов недвижимости. Следовательно, из пунктов 1, 2 ст.25 Закона в их правовом единстве с нормами ст. 7, ст. 24 Закона о кадастре, ст. 11.8 Земельного кодекса РФ следует, что с кадастрового учета снимаются либо исходные земельные участки, если зарегистрированы права на образованные из них участки, либо последние, если права на них не зарегистрированы в течение 2 лет с момента их образования и постановки на кадастровый учет.

Согласно пункту 4 ст. 24 Закона о кадастре (в ред. Федерального закона от 08.12.2011г. №423-ФЗ) внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер, за исключением случаев, если право собственности на данные объекты недвижимости считается возникшим в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Соответственно, следует признать, что из общего правила о временном характере сведений образованных земельных участков при постановке их на кадастровый учет, имеются исключения, под действие которых подпадают, в том числе, земли, право собственности на которые возникает в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К таким землям федеральное законодательство причисляет земли, находящиеся в государственной собственности (часть 2 ст. 214 ГК РФ), земли, переданные безвозмездно из федеральной собственности Российской Федерации в собственность субъектов РФ и муниципальную собственность (п. 10 ст. 3 Федерального закона № 423-ФЗ от 08.12.2011 г.), земли, право на которые возникло в результате разграничения государственных земель (ст. 3.1 Федеральным законом №137-Ф3 от 25.10.2001 г. в редакции Федерального закона от 17.04.2006 №53-ФЗ).

Согласно пункту 2 ст. 214 ГК РФ земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.

Распоряжение такими землями, как и раздел, образование, перераспределение относящихся к ним участков, производится без предварительной регистрации права государственной собственности (пункты 10, 17 ст. 3 Федерального закона №137-Ф3 от 25.10.2001 г., п. 10 ст. 3 Федерального закона № 423-ФЗ от 08.12.2011).

Наличие исключений из общего правила о моменте возникновения права на недвижимое имущество и сделок с ним с момента регистрации права в ЕГРП, закрепленного в п.2 ст. 8 Гражданского кодекса в первоначальной редакции и в п. 8.1 Гражданского кодекса в редакции от 30.12.2012 № 302-ФЗ, были законодателем учтены в Федеральном законе от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Так Федеральным законом от 8 декабря 2011 г. № 423-ФЗ пункт 5 статьи 21 Закона о кадастре был дополнен пунктом, согласно которому, если заявление и необходимые для кадастрового учета документы представляются в орган кадастрового учета в отношении объекта недвижимости, право собственности на который считается возникшим в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заявление о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости должно содержать указание на норму федерального закона, устанавливающую момент возникновения права.

Тем же законом первое предложение части 4 статьи 24 закона было дополнено словами «за исключением случаев, если право собственности на данные объекты недвижимости считается возникшим в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним», второе предложение дополнить словами «или иного момента, с которого право на образованный объект недвижимости считается возникшим».

Таким образом, на основании п. 2 ст. 214 ГК РФ при постановке на кадастровый учет земельного участка, вновь образованного из земель, государственная собственность на которые не разграничена, ему не должен быть присвоен статус учтенного в ГКН.

Иное правило установлено для сведений о преобразованных земельных участках. Согласно пунктам 3.1, 4 ст. 24 Закона о кадастре такие сведения теряют статус временных с момента регистрации права на участки, образованные при разделе, объединении, выделении части участка из участка.

Временный характер сведений о таких преобразованных участках меняется на постоянный только с момента регистрации соответствующего права на него за лицами, за которыми зарегистрировано право на исходный участок (ст. 11.8 ЗК РФ).

Данное правило основано, в том числе, на правилах об образовании земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установленных пунктом 1 статьи 11.3 ЗК РФ, согласно которому образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса.

Основанием для вынесения решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 11.3 ЗК РФ, могут быть заявления землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки, то есть, лиц, обладающими вещным правом или правом аренды на участок.

Согласно п. 2 ст. 11.8 ЗК РФ у лица, которому предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования земельный участок, из которого при разделе, объединении или перераспределении образуются земельные участки, возникает соответственно право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного срочного пользования на образуемые земельные участки.

В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими (п. 4 ст. 11.8 3К РФ).

Таким образом, для возникновения права на образованный участок (участки), лица, перечисленные в пунктах 2, 4 ст. 11.8 ЗК РФ, должны зарегистрировать на них соответствующее право в ЕГРП, при этом право на исходный участок (участки) подлежит прекращению (п.2 ст. 11.2 ЗК РФ).

Полномочие правообладателя земельного участка, из которого при разделе или объединении образуются земельные участки, на обращение с заявлением о государственной регистрации права собственности Российской Федерации, права собственности субъекта Российской Федерации или права муниципальной собственности на образуемые земельные участки может быть указано в решении об образовании земельных участков. При этом выдача исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 настоящего Кодекса, правообладателю земельного участка доверенности на совершение указанных действий не требуется (п.5 ст. 11.8 ЗК РФ).

Положения статьи 11.8 Земельного кодекса РФ нашли свое отражение в правилах пункта 3.1 ст. 24 Закона о кадастре, устанавливающих порядок учета изменений преобразуемого земельного участка или в соответствующих случаях снятие с учета преобразуемых земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по правилам которого учет изменений земельного участка, а также снятие с учета преобразуемого участка, осуществляется с государственной регистрации соответствующего права либо государственной регистрации аренды на образованные из таких земельных участков иные земельные участки.

Кроме того, выводу органа кадастрового учета о временном характере сведений о спорном участке, противоречит ее же вывод о возможности использования этих сведений для сделки аренды или купли-продажи спорного участка, так как согласно положению пункта 9 ст. 4 Закона о кадастре сведения, имеющие временный характер, могут применяться только для регистрации права и для проведения кадастровых работ.

Так данные сведения применяются для регистрации права на преобразованный земельный участок за правообладателем исходного участка. Регистрация права на преобразованный участок у такого лица осуществляется на основании заявления о регистрации и решения органа государственной власти или органом местного самоуправления о преобразовании исходного участка.

Суд считает, что противоречащей самой себе является позиция органа кадастрового учета о том, что участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, образованные в соответствии с пунктом 7 ст. 36 Земельного кодекса РФ, утрачивают статус временных и приобретают статус учтенных с момента регистрации права аренды или собственности на них собственниками недвижимости, расположенной на участке.

Противоречие заключается в том, что, с одной стороны, орган кадастрового учета указывает на временный характер сведений таких участков, в то время как, с другой стороны, считает возможным их использовать для совершения сделок, являющимися основанием для регистрации права на участок. Суд полагает, что заинтересованным лицом не учтено, что в отличие от заявительного порядка регистрации права на преобразованный участок, основанного на возникновении права в силу прямого указания закона (ст. 11. 8 ЗК РФ), право на участок, предоставляемый в порядке статьи 36 ЗК РФ, возникает на основании сделки, для совершения которой необходимо выражение согласованной воли уполномоченных на совершение сделки сторон, соблюдения требований о совершении сделок по содержанию и форме нормам закона, в том числе, о наличии существенных условий договора.

Поскольку полномочиями на распоряжение земельным участком обладает собственник, уполномоченное им лицо, иное лицо, полномочия которого установлены законом, то для заключения сделки в порядке, установленном ст. 36 ЗК РФ, необходимо установить принадлежность участка тому или иному собственнику и выявить лицо, уполномоченное распоряжаться участком.

Из представленных в материалы дела документов следует, что между ФИО1 и Администрацией г. Оренбурга на основании договора аренды №10/д-45пр от 26.10.2010 г., возникли соответствующие отношения, которые влекут определенные законом права и обязанности каждой из сторон договора.

Арбитражным судом Оренбургской области от 14.12.2012 г. по делу А47-12307/2012 вынесено решение об обязании департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга продать спорный земельный участок ФИО1

Соответственно, суд установил исключительное право ФИО1 на земельный участок и правомочие департамента на его распоряжение, поскольку статья 36 ЗК РФ связывает возникновение права государственной собственности, собственность на которую не разграничена, в момент постановки участка на кадастровый учет, что в силу ч. 3 п. 10 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» предоставляет право департаменту распоряжаться участком в отсутствие государственной регистрации права государственной неразграниченной собственности.

Кроме того, по мнению суда, заинтересованным лицом не учтено, что по общему правилу, установленному в абзаце 2 пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ, существенными являются условия о предмете договора, а так же иные условия договора указанные законом, или определённые соглашением сторон как существенные.

В силу указанной нормы, а также норм статей 554, 555 ГК РФ, существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются условия о предмете и цене договора. Поскольку предметом договора купли-продажи, аренды является земельный участок, то в договоре должны быть указаны сведения, описывающие и индивидуализирующие земельный участок, как объект недвижимости. Такими сведениями в силу ст. 11.1 ЗК РФ, п. 9 ст. 4 Закона о кадастре могут быть только сведения, содержащиеся в ГКН как учтенные, поскольку только такие сведения могут быть применены для совершения сделок.

Таким образом, устанавливая в статье 36 Земельного кодекса РФ правила о предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодатель учитывал, что сведения об участке, подлежащем предоставлению, при постановке участка на кадастровый учет будут иметь статус учтенных.

При таких обстоятельствах, учитывая, что участок не является преобразованным, а сформирован и поставлен на кадастровый учет для определенных статьей 36 Земельного кодекса РФ целей, суд считает, что действия органа кадастрового учета являются незаконными, нарушающими права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, восстановление которых возможно только путем восстановления кадастрового учета земельного участка.

Кроме того, снятие с кадастрового учета спорного земельного участка означает ликвидацию объекта продажи, а, значит, и невозможность реализации решения Арбитражного суда Оренбургской области от 14.12.2012 г. по делу А47-12307/2012.

Орган кадастрового учета, принимая решение о снятии с учета спорного участка, полагал, что сведения о нем носили временный характер, и поскольку в течение 2 лет с момента его постановки на кадастровый не осуществлена государственная регистрация права на него третьего лица и не осуществлена государственная регистрация аренды за третьим лицом, то есть в данном случае за ФИО1, пришел к выводу о том, что сведения об участке подлежат аннулированию и исключению из государственного кадастра недвижимости.

Между тем, суд считает, что орган кадастрового учета неверно применил и истолковал нормы статьи 24 Закона о кадастре, не учел, что установленные в них особенности кадастрового учета при образовании земельных участков распространяются на участки, государственная или муниципальная собственность на которые возникает в силу закона, только в случае, если такие участки являются преобразованными, и корреспондируют порядку образования земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установленному в статье 11.3 Земельного кодекса РФ, и правилам о сохранении прав за их правообладателями, установленным в статье 11.8 Земельного кодекса РФ.

Позиция органа кадастрового учета в вопросе о возникновении права государственной неразграниченной собственности на участок, образованный из земель, государственная собственность на которые не разграничена, в момент его постановки на кадастровый учет, также не соответствует нормам закона. С одной стороны, орган кадастрового учета утверждает, что у спорного участка отсутствует собственник, и вид права на него не определен, с другой стороны, считает, что спорный участок мог бы приобрести статус учтенного только в случае регистрации права собственности или права аренды ФИО1 на участок, что предполагает заключение сделки между ФИО1 и собственником спорного участка или уполномоченным им лицом.

Ссылка кадастровой палаты на норму п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ как норму, из которой вытекает, что сведения обо всех образованных участках до регистрации прав на них носят временный характер вне зависимости от способа их образования, в том числе и об участках, образованных из земель, находящихся в публичной собственности, является необоснованной, поскольку такого указания данная норма не содержит, и сделана без анализа нормы ст. 11.3 ЗК РФ, устанавливающей порядок возникновения вещного права или права аренды на участки, образованные при разделе, слиянии, выделе из участков, находящихся в публичной собственности. Сведения о таких участках, образованных из участков, на которые зарегистрированы вещные права или право аренды, действительно имеют временный характер, права на них подлежат регистрации в порядке, установленном ст.22.2 Федерального закона №122-ФЗ «О государственной регистрации прав па недвижимое имущество и сделок с ним».

Довод кадастрового органа, касающийся того, что заявителем неверно истолкована норма п. 2 ст. 25 Закона о государственном кадастре
недвижимости, поскольку в ней речь о снятии с кадастрового учета
исходного участка, из которого образованы иные участки, в случае, если в ЕГРП зарегистрированы права на них, является несостоятельным, поскольку ФИО1 не давалось иное толкование данной нормы, но им указывалось, что поскольку право государственной собственности на спорный участок возникло в силу закона, то такой участок мог быть снят с учета в соответствии с п. 2 ст. 25 Закона о кадастре только в случае, если бы из него были образованы иные участки, то есть, если бы он был преобразуемым. Однако, поскольку он таковым не является, то и оснований для снятия его с учета у кадастровой палаты не было.

Также суд считает безосновательным довод кадастровой палаты о том, что право собственности на земельные участки без регистрации права в ЕЕРП возникает только в перечисленных в отзыве случаях.

Данные случаи не опровергают, а подтверждают довод о том, что право государственной собственности на земельные участки возникает в силу прямого указания в законе. Так, пунктом 2 ст. 214 ГК РФ установлено общее правило о том, что земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.

При этом согласно пункту 5 ст. 214 ГК РФ отнесение государственного имущества к федеральной собственности и к собственности субъектов Российской Федерации осуществляется в порядке, установленном законом.

К таким законам относятся Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса РФ» (ст. 3.1), Лесной кодекс РФ (п.1 ст. 8), иные законы, согласно которым определяется отнесение земель к конкретному виду государственной собственности.

Ссылка кадастровой палаты на судебную практику, основанную на решении по делу А27-3715/2011, и на письмо Минэкономразвития от 23.10.2008г. №Д23-773 является, по мнению суда, необоснованной, поскольку суды по указанному делу и разъяснения Минэкономразвития относятся к правоотношения, возникшим до внесения изменений в п.4 ст. 24 Закона о кадастре (ред. от 08.12.2011 года Федеральным законом от 8 декабря 2011 года N 423-ФЗ.) и не учитывают, что из общего правила о временности статуса при постановке на учет образованных объектов имеются исключения, в отношении объектов, право собственности на которые считается возникшим в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Кроме того, как следует из самого текста письма, оно не является письмом нормативного характера, и сделано с оговоркой на то, что Министерство экономического развития не уполномочено толковать законы.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Основываясь на вышеизложенном, суд признает требования ИП ФИО1 подлежащими удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины, понесенные заявителем при подаче заявления в арбитражный суд в размере 200 руб., относятся на заинтересованное лицо и подлежат взысканию с него, на основании ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Заявленные индивидуальным предпринимателем ФИО1 (г. Оренбург, ОГРНИП <***>, ИНН <***>) требования удовлетворить.

2. Признать незаконными действия Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (г. Москва, ОГРН <***>, ИНН <***>) в лице филиала по Оренбургской области по снятию с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 56:44:0122002:38 площадью 3255 кв.м., местоположение: <...> расположенный в северо-западной части кадастрового квартала 56:44:0122002.

3. Обязать ответчика восстановить кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 56:44:0122002:38 площадью 3255 кв.м., местоположение: <...> расположенный в северо-западной части кадастрового квартала 56:44:0122002.

4. Взыскать с Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (г. Москва, ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (г. Оренбург, ОГРНИП <***>, ИНН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 200 (двести) рублей.

Исполнительный лист выдать заявителю после вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья А.Ю. Карев