Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Оренбургской области в составе председательствующего судьи Калашниковой А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Соколовой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Региональный центр «ОИЖК - недвижимость», г. Оренбург (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области, г. Оренбург (ИНН <***> ОГРН <***>)

о расторжении договора купли-продажи земельного участка

о взыскании 370 350 руб.

от истца: ФИО1 - представитель по доверенности 14.02.2018, сроком действия по 31.12.2018, ФИО2 - директор, паспортные данные

от ответчика: ФИО3 - представитель по доверенности 20.03.2018 №1/1020, сроком действия 1 год

Общество с ограниченной ответственностью «Региональный центр «ОИЖК - недвижимость», г. Оренбург обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области, г. Оренбург о расторжении договора №104/2015 купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности от 20.02.2015, заключенного между администрацией муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области и обществом с ограниченной ответственностью «Региональный центр «ОИЖК - недвижимость», о взыскании 370 350 руб. - уплаченная стоимость земельного участка, о взыскании убытков в размере 348 597 руб.

Определением Арбитражного суда к участию в деле в качестве соответчика по ходатайству истца привлечена администрация муниципального образования Благословенский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области.

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 13.12.2018 по делу А47-3784/2018 исковое требование общества с ограниченной ответственностью «Региональный центр «ОИЖК - недвижимость», г. Оренбург к Администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области, г. Оренбург к администрации муниципального образования Благословенский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области о взыскании убытков в размере 348 597 руб. выделено в отдельное производство, с присвоением номера №А47-15910/2018.

Требование общества с ограниченной ответственностью «Региональный центр «ОИЖК - недвижимость», г. Оренбург к Администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области, г. Оренбург о расторжении договора №104/2015 купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности от 20.02.2015, заключенного между администрацией муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области и обществом с ограниченной ответственностью «Региональный центр «ОИЖК - недвижимость», о взыскании 370 350 руб. - уплаченная стоимость земельного участка рассматривается в рамках настоящего дела № А47-3784/2018.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик возражал в удовлетворении исковых требований, заявил о пропуске срока исковой давности.

Истец и ответчик не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

При рассмотрении материалов дела, судом установлены следующие обстоятельства.

Между администрацией муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области, г. Оренбург (Продавец, Ответчик) и обществом с ограниченной ответственностью «Региональный центр «ОИЖК - недвижимость», г. Оренбург (Покупатель, Истец) на торгах заключен договор №104/2015 купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности от 20.02.2015, по условиям которого Продавец продал, а Покупатель купил в частную собственность земельный участок общей площадью 810 кв.м. с кадастровым номером 56:21:0301003:304, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства жилого дома, местоположение: Оренбургская область, Оренбургский район, Благословенский сельсовет, <...> участок № 4 (п. 1 Договора).

Стоимость земельного участка согласно протоколу о результатах открытого аукциона на право собственности земельных участков «О результате торгов» от 30.01.2015 составляет 370 350 руб., которая перечислена покупателем до подписания настоящего договора (п. 2 договора).

Настоящий договор имеет силу акта приема-передачи недвижимости (п.3 договора).

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 06.03.2015 за №56-56/001-56/001/106/2015-362/1.

Оплата по договору произведена платежным поручением № 36 от 23.01.2015 на сумму 60300 руб. (оплата задатка), платежным поручением № 81 от 10.02.2015 на сумму 310050 руб. (оплата оставшейся части выкупной стоимости).

26.09.2016 между обществом с ограниченной ответственностью «Региональный центр «ОИЖК - недвижимость», г. Оренбург (Продавец) и ФИО4 (Покупатель) заключен договор купли продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в собственность земельный участок. Земельный участок находится по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, сельсовет Благославенский, <...> участок № 4 (п. 1 договора).

Земельный участок общей площадью 810 кв.м. с кадастровым номером 56:21:0301003:304, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства жилого дома (п. 2 Договора).

Настоящий договор имеет силу передаточного акта (п. 5 договора).

Стоимость земельного участка определенна настоящим договором в размере 427 500 руб.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 03.10.2016.

В процессе подготовки земельного участка к строительству жилого дома ФИО5 выявлено, что на территории земельного участка и вдоль соседних земельных участков расположена свалка бытовых отходов.

В связи с указанными обстоятельствами ФИО5 обратилась к Оренбургскому природоохранному межрайонному прокурору и в Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области.

В ответе Оренбургская природоохранная межрайонная прокурора от 24.06.2017 №1-р-2017 сообщила, что доводы, изложенные в обращении, нашли свое подтверждение и по результатам проведенной проверки в Оренбургский районный суд направлено исковое заявление об обязании администрацию МО Оренбургский район ликвидировать несанкционированную свалку (т. 1 л.д. 20).

Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области направило Главе муниципального образования Благословенский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области письмо от 16.06.2017 №В5-12-10/8195 с требованием организовать проведение мероприятий, направленных на ликвидацию мест несанкционированного размещения отходов в районе улицы Восточная, и приять меры по соблюдению требований законодательства РФ в области обращения с отходами.

ФИО4 обратилась в Оренбургской районный суд Оренбургской области с исковым заявлением к ООО Региональный центр «ОИЖК-недвижимость» о расторжении договора купли-продажи от 26.09.2016, взыскании денежных средств, морального вреда, судебных расходов.

Решением Оренбургского районного суда Оренбургской области от 21.12.2017 по делу №2-2532/2017 договор купли-продажи от 26.09.2016, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Региональный центр «ОИЖК - недвижимость», г. Оренбург и ФИО4 расторгнут. С общества в пользу ФИО4 взыскана стоимость земельного участка 427 500 руб., штраф 223 750 руб., компенсация морального вреда в размере 20000 руб. убытки 24 600 руб. (т. 1 л.д. 78-81).

Указанное решение вступило в законную силу 27.01.2018, исполнено обществом, денежные средства перечислены ФИО4

Полагая, что покупатель также имеет право на расторжение договора купли-продажи на основании ст. 37 Земельного кодекса РФ, общество направило ответчику претензию с требованием в добровольном порядке в срок до 14.04.2018 расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 20.02.2015 года №104/2015, произвести возврат покупателю (ООО «Региональный центр «ОИЖК-недвижимость») уплаченной по указанному договору стоимости земельного участка - 370350 рублей, а также возместить причиненные убытки виде стоимости услуг по оформлению договора - 12472 рубля, государственной пошлины - 22000 рублей, штрафа в размере 223750 рублей, компенсацию морального вреда в размере 20000 рублей, расходы на оплату проектных работ в размере 24 600 рублей, взысканной государственной пошлины в размере 7 475 рублей за рассмотрение исковых требований материального характера и в размере 300 рублей за рассмотрение исковых требований нематериального характера (т. 1 л.д. 12).

Указанная претензия получена ответчиком 12.03.2018.

В ответе от 20.03.2018 № 181023 на претензию администрация сообщила, что правовые основания для удовлетворения досудебной претензии отсутствуют.

Неисполнение претензии в досудебном порядке послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Ответчик требования считает необоснованными, в удовлетворении просит отказать, ссылаясь на отсутствие сведений о наличии свалки бытовых отходов на части земельного участка с кадастровым номером 56:21:0301003:304, отсутствие сведений о невозможности его использования для целей строительства.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 названного Кодекса по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно п. 1 ст. 456 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 Кодекса).

В соответствии с п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков).

В соответствии с п. 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

В силу п. 3 указанной статьи покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из смысла данной нормы права следует, что для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка необходимо одновременно наличие следующих обстоятельств: информация должна быть заведомо ложной, то есть содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, либо не содержащей сведений об обстоятельствах, имеющих место в реальности; знание данной информации может повлиять на приобретение земельного участка.

Решением Оренбургского районного суда Оренбургской области от 21.12.2017 по делу № 2-2532/2017 установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 56:21:0301003:304, расположена несанкционированная свалка твердых бытовых и строительных отходов, отобранные на данном земельном участке образцы отходов относятся к 5 и 4 классам опасности, суд установил бесспорный факт наличия недостатков товара по качеству.

Учитывая, что ответчик не принимал участия в качестве лица, участвующего в деле, суд принимает Решение Оренбургского районного суда Оренбургской области от 21.12.2017 по делу № 2-2532/2017 в качестве доказательства в порядке ст. 89 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Ответчик обстоятельства, изложенные в указанном судебном акте, документально не опроверг.

Кроме того, суд учитывает представленную в материалы дела копию решения Оренбургского районного суда Оренбургской области от 09.06.2012 (т. 1 л.д. 112) по делу № 2-1294/2012 по иску прокурора Оренбургского района в защиту неопределенного круга лиц о признании незаконным бездействия, выразившегося в непринятии мер по приведению земельного участка в границах МО Благословенский сельсовет в 1 км. на восток от крайнего дома с. Благословенка, на котором образован полигон ТБО в соответствие с требованием законодательства.

Указанный судебный акт подтверждает, что несанкционированная свалка ТБО уже существовала по состоянию на момент формирования земельного участка, постановки его на кадастровый учет (24.11.2014) и выставления на торги.

С учетом изложенного, принимая во внимание указанные выше обстоятельства, свидетельствующие о нахождении на земельном участке несанкционированной свалки, что является препятствием его использования в соответствии с разрешенным использованием, о чем покупатель не был извещен по причине отсутствия этой информации в аукционной документации, суд приходит к выводу о том, что требования истца в части расторжения договора купли-продажи являются правомерными и подлежат удовлетворению на основании п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод продавца о том, что ему не было известно о наличии данных обстоятельств, не лишает покупателя права требовать расторжения договора на основании п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем, в силу статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не установлено данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила о неосновательном обогащении подлежат применению также к требованию одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 1 Информационного письма от 11.01.2000 №9 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", положения пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения, полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала, в связи с чем, при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.

В силу положений п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Поскольку ответчиком допущены существенные нарушения договора купли-продажи, перечисленные истцом денежные средства в счет оплаты по договору в размере 370 350 руб. подлежат возврату.

Государственная пошлина, подлежащая уплате по делу в сумме 16 407 руб., относится на ответчика и взыскивается в пользу истца как фактически понесенные судебные расходы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

1. Исковые требования удовлетворить.

2. Расторгнуть договор №104/2015 купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности от 20.02.2015, заключенного между администрацией муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области и обществом с ограниченной ответственностью «Региональный центр «ОИЖК - недвижимость».

3. Взыскать с администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области, г. Оренбург в пользу общества с ограниченной ответственностью «Региональный центр «ОИЖК - недвижимость», г. Оренбург 370 350 руб. – уплаченная стоимость земельного участка, а также 16 407 руб. - расходы по оплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать истцу после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья А.В. Калашникова