Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Губерния», г. Оренбург обратилось в арбитражный суд к Индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Оренбург, с иском о взыскании 396 301 руб. 32 коп., из которых: 270 000 руб. - задолженность по арендной плате, 19 563 руб. 32 коп. - задолженность за потребленную тепловую, электрическую энергию, горячее и холодное водоснабжение, 106 738 руб. - стоимость восстановительных работ.

Ответчик извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания не явился. Судебное заседание проводится в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в его отсутствие.

Истец исковые требования поддерживает в полном объеме.

Ответчик письменный отзыв на иск и запрашиваемые судом документы не представил.

Исследовав материалы дела, выслушав истца, судом установлено следующее.

01.06.2013 г. между Обществом с ограниченной ответственностью «Губерния» (Арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №К-212, согласно пункту 1.1. Арендодатель передает во временное владение и пользование, а арендатор принимает помещение, расположенное по адресу: 460014, <...>/ФИО3 д.8/14, общей площадью 116,7 (сто шестнадцать целых семь десятых) кв.м. в состоянии, пригодном для их нормального использования для целей, предусмотренных в настоящем договоре.

В соответствии с пунктом 1.3. договора Помещение предназначено для общественного питания.

Согласно пункту 1.4 договора помещения передаются в аренду на срок с «01» июня 2013 г. по «30» апреля 2014 г. включительно. По истечении срока действия настоящего Договора Арендодатель вправе заключить с Арендатором договор аренды на новый срок.

В пункте 1.7. договора Арендодатель передает Арендатору имущество в состоянии, пригодном для его использования по назначению в соответствии с п. 1.5. настоящего Договора должно быть передано Арендодателем и принято Арендатором в двухдневный срок с момента подписания настоящего Договора обеими сторонами. Передача арендуемого помещения осуществляется по акту приема-передачи (сдачи), подписание которого свидетельствует о фактической передаче помещения в аренду.

При прекращении настоящего Договора Арендатор обязуется передать Арендодателю не позднее двух дней с момента прекращения настоящего Договора арендуемого помещения по акту приема-передачи (возврата) в первоначальном состоянии, в котором Арендатор получил от Арендодателя предоставленное в аренду помещение. При этом помещения передаются в надлежащем техническом состоянии, позволяющем дальнейшую их эксплуатацию - без проведения каких-либо ремонтных работ (пункт 1.8. договора).

Размер арендной платы сторонами согласовано в разделе 2 договора, согласно пункту 2.1. которого, размер арендной платы составляет июнь-август 30 000 руб., сентябрь-апрель 45 000 рублей в месяц за все помещения (НДС не облагается) - из расчета 350 рублей за квадратный метр. Размер арендной платы может изменяться Арендодателем в одностороннем порядке, в случаях изменения средней рыночной цены на услуги аренды, ставки налогов и иных влияющих ценообразующих факторов. Арендодатель обязан уведомить Арендатора не менее чем за 15 дней об увеличении размера постоянной составляющей арендной платы.

В соответствии с пунктом 2.2. договора оплата арендной платы производится ежемесячно путем перечисления денежных средств с расчетного счета арендатора на расчетный счет арендодателя либо наличными деньгами в кассу предприятия с 01 по 10 число текущего месяца.

Оплата местных, междугородных телефонных переговоров производится отдельно на основании выставленных арендодателем счетов, либо непосредственно поставщику данных услуг в сроки указанные в договоре на обслуживание (пункт 2.4 договора).

Согласно пункту 2.5 договора оплата за потребляемую тепловую и электрическую энергию, горячее и холодное водоснабжение производится отдельно на основании выставленных арендодателем счетов, согласно показаниям соответствующих приборов учета в сроки не позднее 15 числа месяца, следующего за тем, в котором эти услуги были предоставлены. Приборы учета устанавливаются арендатором за свой счет. В случае отсутствия данных приборов, расчет потребленных услуг будет производится арендодателем по расчетной нагрузке.

По акту сдачи-приемки недвижимого имущества от 01.06.2013 г. имущество было передано ответчику.

Истцом ответчику была направлена претензия с требованием оплаты задолженности, которая оставлена последним без исполнения.

Ссылаясь, на неисполнение предпринимателем обязанности по внесению арендной платы, а также платы коммунальным платежам и водоснабжению, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Ответчик доказательств внесения арендной платы и коммунальных услуг, письменный отзыв на исковое заявление, не представил.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, согласно условиям обязательства и требованиям закона.

В соответствии со статьями 310, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации запрещен односторонний отказ от исполнения обязательства, и оно должно быть исполнено в установленный срок.

В силу статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель предоставляет арендатору имущество во временное владение и пользование, а арендатор вносит за него арендную плату в порядке и размере, установленном договором. При этом в силу указанных норм права обязанность арендатора по внесению арендных платежей за пользование арендованным имуществом возникает с момента передачи ему имущества.

Сторонами договором установлено, что арендатор оплачивает арендную плату, а плату за потребляемую тепловую и электрическую энергию, горячее и холодное водоснабжение.

Согласно расчету истца за период с 31.10.2013 по 30.03.2014, ответчику по договору аренды начислены платежи по арендной плате в размере 270 000 руб. и плате потребляемую тепловую и электрическую энергию, горячее и холодное водоснабжение, а также коммунальным платежам в размере 19 563 руб. 32 коп.

Договор аренды №К-212 от 01.06.2013 г., расторгнут истцом в одностороннем порядке на основании пункта 6.5 договора, в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязанностей по внесению арендной платы.

Из материалов дела следует, что арендатор обязанность по внесению арендной платы выполнял ненадлежащим образом.

Учитывая изложенное, суд считает требование о взыскании арендной платы в размере 270 000 руб. обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В отношении требования о взыскании платы за потребляемую тепловую и электрическую энергию, горячее и холодное водоснабжение, а также коммунальным платежам.

Из пункта 2.5 договора следует, что ответчик обязан оплачивать оплату за потребляемую тепловую и электрическую энергию, горячее и холодное водоснабжение.

В обоснование объема начисленных коммунальных услуг, потребляемую тепловую и электрическую энергию, горячее и холодное водоснабжение истцом представлены односторонние акты.

Из представленных актов и пояснений представителя истца судом установлено, что фактически истцом взыскивается с ответчика плата за техническое обслуживание и капитальный ремонт, а также за водоснабжение и водоотведение.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Исходя из буквального толкования указанного пункта 2.5. договора аренды, судом установлено, что сторонами фактически определена обязанность ответчика оплачивать тепловую и электрическую энергию, горячее и холодное водоснабжение. Оснований несения бремени по оплате за техническое обслуживание и капитальный ремонт помещения договором на ответчика не возложено.

Дополнительное соглашение между сторонами в этой части отсутствует.

Кроме того в соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Учитывая изложенные обстоятельства, судом произведен перерасчет, согласно расчету суда, сумма подлежащая взысканию составляет 247 руб. 94 коп., из которых: 106 руб. 26 коп. - за августа, 70,84 коп. - за сентябрь, 70 руб. 84 коп. - за октябрь, за водоснабжение и водоотведение.

Итого с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 270 247 руб. 94 коп.

Кроме взыскания с ответчика суммы задолженности по договору аренды, истец просит суд взыскать с ответчика убытки в виде стоимости восстановительных работ в размере 106 738 руб.

В силу пункта 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками, возмещения которых может требовать лицо, право которого нарушено неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, понимаются расходы, которые произведены либо будут произведены для восстановления нарушенного права, вытекающего из этого обязательства, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Таким образом, гражданское законодательство закрепляет принцип полного возмещения убытков.

При этом для применения такой меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков вследствие неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязательства должны быть доказаны сам факт нарушения обязательства должником, наличие и размер понесенных кредитором убытков, а также причинная связь между допущенным должником нарушением и возникшими у кредитора убытками.

При недоказанности одного из перечисленных элементов требования о возмещении убытков удовлетворению не подлежат.

Применительно к рассматриваемому делу в предмет доказывания по требованию о возмещении убытков входит: определение состояния помещения найма в момент его передачи арендатору; качественное соотношение имущества при его передаче и возврате; стоимость восстановительного ремонта; наличие причинной связи между причиненным вредом и действиями ответчика.

Согласно пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан вернуть помещение арендатору после прекращения договора аренды в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования.

Из материалов дела следует, что комиссионным актом осмотра помещения от 31.03.2014 (л.д. 77) зафиксированы, в частности, следующее:

- осматриваемое нежилое помещение находится в неудовлетворительном техническом состоянии.

- демонтирована барная стойка, располагавшаяся в осматриваемом помещении.

- удалено напольное покрытие на площади примерно 40 кв.м.

- электрическая проводка, проходящая под потолочным покрытием повреждена.

- с потолка свисает часть электрической проводки.

- на стенах, имеются множественные глубокие повреждения.

- поверхность стен повреждена на площади примерно 82 кв.м.

- в осматриваемом помещении находится в большом количестве строительный мусор.

- частично повреждено потолочное покрытие. Потолочное покрытие отсутствует полностью на площади примерно 4 кв.м.

- санузел находится в неудовлетворительном санитарном состоянии. На полу разбросан в большом количестве мусор.

В подтверждении представленного акта истцом представлены фотографии.

Из акта сдачи-приема недвижимого имущества от 01.06.2013 г. следует, что нежилое помещение находится в нормальном техническом и санитарном состоянии, которое пригодно для использования в соответствии с целевым назначением. К состоянию нежилого помещения ответчик претензий не имел.

Между тем, из представленных в материалы дела фотографий, комиссионного акта осмотра, суд приходит к выводу, о том, что помещение возвращено ответчику в ненадлежащем состоянии.

Ответчиком возражений по указанному факту в материалы дела не представлено.

Из пункта 4.1 договора следует, что любые перепланировки помещений, изменения коммуникаций, улучшения арендованных помещений и имущества производятся только с письменного согласия Арендодателя по заранее утвержденным планам, проектам.

Из представленных фотографий судом установлено, что имеются повреждения и дефекты, обнаруженные в помещениях по отделочным и монтажным работам.

Стоимость ремонтно-строительных работ определена истцом на основании локально-сметного расчета и составляет 101 888 руб.

Таким образом, суд пришел к выводу, что работы, проведение которых предусмотрено указанному локально-сметному расчету, по своему характеру направлены не на улучшение арендованного помещения, а на его восстановление. Без их проведения использование указанного имущества по его назначению не представляется возможным, что позволяет отнести такие работы к ремонтно-строительным.

Указанное подтверждает, что произведенные истцом улучшения объекта аренды были имели место до передачи помещения истцу, что, в свою очередь, подтверждает возникновение на стороне истца убытков в связи с возвратом арендатором выступающего объектом аренды недвижимого имущества в ненадлежащем (неудовлетворительном) техническом состоянии, непригодном для использования по назначению.

Ответчик относительно заявленных требований возражений не представил.

Как установлено судом, стоимость восстановительного ремонта определена локально-сметным расчетом, и составила 101 888 руб. Из сметы следует, что работы требуются именно в том помещении, в котором выявлены недостатки, характер работ непосредственно связан с восстановлением отделки и коммуникаций помещения.

Исследовав представленные доказательства и оценив их в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что убытки истца возникли в результате противоправных действий ответчика, между указанными действиями и наступившими последствиями имеется причинно-следственная связь, представленный расчет убытков подтвержден имеющимися в материалах дела доказательствами и является обоснованным, в связи с чем имеются правовые основания для удовлетворения требований истца.

Между тем, суд не может согласится с суммой локально-сметного расчета.

Из представленной сметы, судом установлено, что в стоимость восстановительных работ входит в том числе восстановление деревянных конструкций (барная стойка).

Из представленных истцом документов, не следует, что указанная барная стойка вместе с помещением была передана ответчику.

Истцом в качестве доказательств были приглашены свидетели.

Свидетель ФИО4 пояснил, что работает в ООО «Губерния» техником. При сдаче помещения в аренду присутствовал. Помещение было в хорошем рабочем состоянии. На стенах были обои, на полу кафель, электричество, газ, отопление. Из мебели были стулья, стол, барная стойка, зеркала. Помещение вскрывали. Полы были вскрыты (кафель снят), обои сняты. Имущество в помещении было, но свалено в одну кучу.

Свидетель ФИО5 пояснила, что арендует помещение рядом. До того как сдали помещение в аренду, помещение было в хорошем состоянии, был ремонт, была мебель, барная стойка. После сдачи в аренду в помещении были вскрыты полы, обоев не было частично, не было барной стойки.

Суд к пояснениям свидетеля ФИО4 относится критически, принимая во внимание, что указанный свидетель находится трудовых отношениях, в связи с чем, суд признает его заинтересованным в исходе настоящего дела.

Пояснения свидетеля ФИО5 суд не принимает во внимание, поскольку, указанный свидетель при сдаче помещения в аренду не присутствовала.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд исключает из суммы сметы 2977 руб., поскольку передача барной стойки ответчику истцом не доказана, таким образом размер стоимости восстановительного ремонта составляет 98 911 руб.

Кроме этого истец просит суд взыскать со ответчика 4 300 руб. -убытки, связанные с заключением договора на оказание услуг по составлению локально-сметного расчета.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сторона обязана доказать обстоятельства на которые ссылается.

Истцом не представлено доказательств несения расходов в сумме 4 300 руб., в судебном заседании представитель истца пояснил, что доказательства оплаты указанной суммы представлять не будет. Принимая во внимание пояснение истца и отсутствия доказательств, указанная суммы взысканию не подлежит.

Учитывая изложенные обстоятельства с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 369 158 руб. 94 коп., из которых: 270 247 руб. 94 коп. - задолженность по договору аренды, 98 911 руб.- убытки.

Порядок распределения судебных расходов предусмотрен статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно части 1 которой в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Учитывая, что требования истца удовлетворены частично, суд в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по оплате государственной пошлине относятся на ответчика пропорционально, удовлетворенным требованиям в размере 10 177 руб. 71 коп.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167, 168, 169, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Оренбург в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Губерния», г. Оренбург 369 158 руб. 94 коп., а также расходы по оплате госпошлины в размере 10177 руб. 71 коп.

Исполнительный лист выдать взыскателю, в порядке статей 319, 320 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после вступления решения в законную силу.

В случае неисполнения настоящего судебного акта с момента вступления решения суда в законную силу и до его фактического исполнения на всю взыскиваемую денежную сумму (включая судебные расходы) присуждаются и подлежат взысканию с ответчика в пользу истца проценты за пользование чужими денежными средствам, исходя из ставки рефинансирования Центрального банка РФ 8,25 % годовых".

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Челябинск в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья О. Н. Пирская