Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд в составе судьи Горохова В.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Андрющенко А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ТСЖ «Согласие» г. Оренбург к предпринимателю ФИО1 г. Оренбург Оренбургская область с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, администрации г. Оренбурга, Министерства природных ресурсов, земельных и имущественных отношений Оренбургской области

О признании договора аренды незаключенным и истребовании имущества

При участии в судебном заседании:

от истца:ФИО2 доверенность от 29.07.2007, ФИО3 доверенность от 17.08.2007

от ответчика:ФИО4 доверенность от 11.05.2007

от третьих лиц- ФИО5 доверенность от 11.04.2007, ФИО6 доверенность от 10.01.2007

Установил сущность спора в следующем:

ТСЖ «Согласие» обратилось с исковым заявлением о признании незаключенным договора №130 от 16.03.2006 аренды объекта нежилого фонда г. Оренбурга и об истребовании у предпринимателя ФИО1нежилого помещения общей площадью 111,23 кв.м. (состоит из шести комнат), находящегося в подвальном помещении жилого дома №60 по ул. Ленинской г. Оренбурга.

В обоснование своих требований истец ссылается на незаключённость договора №130 аренды объекта нежилого фонда г. Оренбурга от 16.03.2006 ввиду отсутствия государственной регистрации и подписания со стороны ТСЖ неуполномоченного лица, что влечёт незаконное владение и пользование ответчиком спорным помещением и истребование его в порядке ст.ст.301,305 Гражданского кодекса Российской Федерации. .

Ответчик в отзыве на иск и в судебном заседании требования истца не признал, мотивируя это тем, что договор аренды №130 от 16.03.2006 является заключенным и пользуется арендованным помещением на законных основаниях.

Третьи лица поддержали позицию истца.

Отводов судье, секретарю по делу не заявлено.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 6.11.2007 по 12.11.2007 без учёта выходных дней.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

16 марта 2006 года между ТСЖ «Согласие» в лице управляющего ФИО7. и предпринимателем ФИО1 подписан договор №130 аренды объекта нежилого фонда г. Оренбурга, по условиям которого первый второму в аренду передаёт нежилое помещение общей площадью 111,23 кв.м. (состоит из шести комнат), находящегося в подвальном помещении жилого дома №60 по ул. Ленинской г. Оренбурга, сроком на 10 лет с 20.03.2006 по 20.03.16.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст.26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Согласно ч.2 ст.651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания (включая нежилое помещение) или сооружения, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации.

В соответствии с ч.3 ст.433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Как установлено в судебном заседании в договоре аренды №130 от 16.03.2006 срок пользования спорным имуществом сторонами определён в 10 лет, в управлении федеральной регистрационной службе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок спорный договор не зарегистрирован, что подтвердили стороны в судебном заседании.

В связи с этим, рассматриваемый договор аренды №130 от 16.03.2006 следует признать незаключённым и не порождающим никаких правовых последствий.

Кроме этого, следует отметить, что управляющий ТСЖ «Согласие» ФИО7 не вправе был подписывать договор аренды №130 от 16.03.2006 от ТСЖ «Согласие», поскольку в нарушении ст.44 ЖК РФ данный договор подписан управляющим без соответствующего решения общего собрания собственников жилых помещений о сдаче подвального помещения в аренду ФИО1 Указание в договоре аренде №130 от 16.03.2006 на решение Правления ТСЖ от 14.03.2006 о сдаче в аренду спорного имущества не является фактом законности подписания договора от имени ТСЖ «Согласие», поскольку на основании ст.147 ЖК РФ правление товарищества собственником жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесённых к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

Согласно ст.ст.44, п.12 ст.145 ЖК РФ принятие решений по сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме относится исключительно к компетенции общего собрания товарищества собственников жилья.

Следовательно, правление ТСЖ «Согласие» не вправе было принимать решение о сдаче в аренду ФИО1 подвального помещения и договор аренды №130 от 16.03.2006.

Таким образом, договор аренды №130 от 16.03.2006 от имени ТСЖ «Согласие» не был подписан, поскольку ч.2 ст.434 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает заключение договора в письменной форме в виде составления одного документа, подписанного сторонами.

В связи с тем, что договор аренды №130 от 16.03.2006 со стороны ТСЖ «Согласие» подписан неуполномоченным лицом, то данное обстоятельство свидетельствует о незаключённости рассматриваемого договора аренды в отношении спорного недвижимого имущества.

В соответствии со ст.301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения.

Как видно из материалов дела, пояснений ответчика предприниматель ФИО1 пользуется спорным подвальным помещением, не имея на это законных основаниях, поскольку незаключенный договор аренды не порождает какие-либо права арендатора, предусмотренные главой 34 ч.2 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, включая подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации.

Следовательно, занимаемое ответчиком спорное нежилое подвальное помещение принадлежит собственникам жилых помещений дома №60 по ул. Ленинской г. Оренбурга по праве общей долевой собственности.

ТСЖ «Согласие» как сообщество собственником жилых помещений жилого дома №60 по ул. Ленинской г. Оренбурга вправе предъявить виндикационный иск об истребовании у ответчика заявленного подвального помещения, принадлежащего им на праве общей долевой собственности.

Учитывая, что договор аренды №130 от 16.03.2006, подписанный между ТСЖ «Согласие» в лице управляющего ФИО7 на основании решения Правления ТСЖ от 14.03.2006 и предпринимателем ФИО1, является незаключённым, пользование спорным имуществом со стороны ответчика незаконно, то исковые требования об истребовании нежилого помещения общей площадью 111,23 кв.м. (состоит из шести комнат), находящегося в подвальном помещении жилого дома №60 по ул. Ленинской г. Оренбурга, обоснованны.

При таких обстоятельствах, требования истца подлежат удовлетворению в полном объёме.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине в размере 4 000 руб. относятся на ответчика со взысканием в пользу истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

1. Требования истца удовлетворить.

А) Признать незаключённым договор №130 аренды объекта нежилого фонда г. Оренбурга от 16.03.2006 , подписанный между Товариществом собственников жилья «Согласие» г. Оренбург и предпринимателем ФИО1, в отношении нежилого помещения общей площадью 111,23 кв.м. (состоит из шести комнат), находящегося в подвальном помещении жилого дома №60 по ул. Ленинской г. Оренбурга.

Б) Обязать предпринимателя (свидетельство №002388083 от 13.02.2006) ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ г.р., зарегистрированную по ул. Тимирязева,2 кв.6 г. Оренбурга, в месячный срок со дня вступления решения в законную силу передать Товариществу собственников жилья «Согласие» г. Оренбург нежилое помещение общей площадью 111,23 кв.м. (состоит из шести комнат), находящегося в подвальном помещении жилого дома №60 по ул. Ленинской г. Оренбурга.

2. Взыскать с предпринимателя (свидетельство №002388083 от 13.02.2006) ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ г.р., зарегистрированной по ул. Тимирязева,2 кв.6 г. Оренбурга, в пользу Товарищества собственников жилья «Согласие» г. Оренбург» 4 000 руб. в счёт возмещения государственной пошлины.

3. Исполнительный лист выдать истцу в порядке ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

4. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу через Арбитражный суд Оренбургской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aac.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья В.А. Горохов