Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи Долговой Т.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шинкаревой Е.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРНИП <***>, ИНН <***>, г. Оренбург,

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, ОГРНИП <***>, ИНН <***>, г. Оренбург,

о взыскании 632 298 руб. 20 коп.,

В судебном заседании приняли участие

истец ФИО1 - паспорт, представитель ФИО3 по доверенности от 10.01.2021

от ответчика: ФИО4, представитель по доверенности от 21.10.2020

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю ФИО2 с исковым заявлением о взыскании задолженности по договору аренды нежилого имущества от 22.06.2019 в размере 15 200 руб. за апрель 2020 г., 2000 руб. за кондиционирование помещения, 198 740 руб. арендный платеж за пользование электроэнергией, 57 300 руб. штраф по условиям договора по услуге кондиционирования помещения, 100 000 руб. штраф за неоплату пользования электроэнергией, а также почтовых расходов в размере 1194 руб.

В последующем исковые требования неоднократно уточнялись.

Определением от 08.12.2020 судом приняты уточнения исковых требований, иск рассматривается о взыскании суммы 632 298 руб. 20 коп., из которых 2000 руб. за кондиционирование помещения, 162 098 руб. 20 коп. арендный платеж за пользование электроэнергией, 85 700 руб. штраф по условиям договора по услуге кондиционирования помещения, 382 500 руб. штраф за неоплату арендного платежа за пользование электроэнергией, штраф за период с 09.12.2020 по день фактического исполнения обязательства, а также почтовых расходов в размере 1194 руб., в остальной части, а именно 24 700 руб. - штраф за неисполнение обязательств по уплате арендных платежей (основной платеж) судом отказано в принятии уточненных исковых требований, поскольку имело место заявление дополнительных требований, которые не были заявлены при поступлении иска в суд.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик в судебном заседании возражал относительно исковых требований по доводам письменных отзывов.

Истец, ответчик не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах, суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении материалов дела, судом установлены следующие обстоятельства

Между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды нежилого имущества от 22.06.2019, на условиях которого, арендодатель передает арендатору за плату в аренду (во временное пользование и владение), а арендатор принимает в аренду часть нежилого помещения, назначение: нежилое, общая площадь 22 кв.м. Помещение находится на первом этаже пятиэтажного жилого дома, расположенное по адресу: <...>, условный номер: 56-56-01/214/2010-236. Арендодатель передает арендатору «помещение» в состоянии, позволяющим осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях размещения торгового отдела (пункт 1.1. договора).

В соответствии с пунктом 2.1. договор подлежит государственной регистрации в установленном порядке, вступает в силу с момента государственной регистрации и распространяет действие и условия на отношения сторон.

Согласно пункту 3.1 размер арендной платы по договору устанавливается в размере 19 000 руб. за календарный месяц, НДС не предусмотрен. Начисление арендной платы начинается с 01.07.2019

Арендатор уплачивает арендную плату ежемесячно не позднее пятого числа текущего месяца (пункт 3.2.1 договора).

Согласно пункту 3.4 договора, в арендную плату входит стоимость водоснабжения и водоотведения (ХВС-3 куб.м; ГВС-1,5 куб.м.; ВО-4,5 куб.м), теплоснабжения. Электроснабжение "помещения" оплачивается арендатором самостоятельно арендодателю на основании индивидуального прибора учета электроэнергии (электрический счетчик), подключение к которому арендатор осуществляет самостоятельно, своими силами и за свой счет. В случае выхода из строя прибора учета расчет потребленной энергии осуществляется исходя из среднего количества 3 кв/ч, до момента ввода нового прибора учета (эл.счетчика), присоединения.

В период с 01 мая по 30 августа (ежегодно) арендатор оплачивает стоимость услуг по кондиционированию помещения в размере 1 000 руб. в месяц (п.3.4 договора).

Согласно п. 3.5 договора, оплата коммунальных услуг (электроэнергия) производится арендатором в течение 5 рабочих дней с даты направления счета на оплату и документов, подтверждающих тарифы ресурсоснабжающих организаций.

Обязанность арендатора по оплате арендной платы считается исполненной арендатором с момента списания денежных средств на расчетный счет арендодателя (пункт 3.6 договора).

В соответствии с пунктом 9.1 договора, срок аренды составляет 60 месяцев с даты его государственной регистрации.

Договор может быть расторгнут в любое время по согласованию сторон. По инициативе любой стороны при условии письменного уведомления об этом другой стороне не менее чем за 60 календарных дней до предполагаемой даты расторжения договора, но не ранее чем через 36 месяцев с момента его регистрации с обязательным подписанием двустороннего акта и соглашения о расторжении договора. В случае расторжения договора ранее указанных сроков сторона инициатор уплачивает другой стороне штраф в сумме 75 000 руб. (п.9.4 договора).

Ответчик уведомлением от 03.04.2020 указал истцу на расторжение договора аренды с 06.04.2020, в связи с введением режима самоизоляции на территории Оренбургской области и снижением покупательской активности (в связи с принятыми мерами по противодействию короновирусной инфекции) (л.д.91 т.1), на что был дан ответ от 07.04.2020, согласно которому истец отказался от расторжения договора с учетом пунктов 9.1, 9.4 договора аренды, указал на отсутствие обстоятельств непреодолимой силы и необходимости исполнения заключенного договора в полном объеме.

В связи с неоплатой арендной платы за апрель 2020г. в сумме 15 200 руб., а также 2000 руб. услуг за кондиционирование помещения за июль, август 2019г., а также в связи с отсутствием оплаты за пользование электроэнергией, истец направил в адрес ответчика претензию от 07.04.2020, в которой просил оплатить до 25.04.2020 образовавшуюся задолженность, в том числе 15 200 руб. ежемесячный арендный платеж, 2 000 руб. услуги кондиционирования помещения, 52 000 штраф, 284 262 руб. 40 коп. арендные платежи за использование электроэнергии (л.д.21 т.1).

Поскольку ответчик не исполнил претензию от 07.04.2020, истец обратился с иском в суд. В ходе рассмотрения дела ответчиком погашена арендная плата за апрель 2020г. в сумме 15 200 руб. (платежное поручение от 25.11.2020 № 154), ответчик не настаивал на расторжении договора, указав, что с 08.12.2020 им помещение сдано в субаренду (договор с ИН ФИО5 от 08.12.2020), истцом исковые требования в части взыскания основного долга по арендной плате были уточнены (приняты в судебном заседании от 08.12.2020).

Ответчик в письменном отзыве на иск, дополнениях к отзыву указал, что истец не осуществляет продажу энергии потребителям, затраты арендодателя должны быть переложены на арендатора в той же сумме, что и производилась оплата в адрес энергоснабжающей организации (или в части выставленной суммы).

Ответчик полагает, что каких-либо затрат на электроэнергию по спорному помещению ИП ФИО1 не нес, поскольку поступления от других арендаторов полностью перекрывают стоимость оплаченной им энергии ее поставщику, а возможно, арендодатель и получает в большем размере.

Ответчик не согласен с применением расчетного способа определения количества потребляемой энергии, поскольку данный способ применяется при выходе прибора из строя, о чем указано в п.3.4 договора, других случаев применения расчетного способа не предусмотрено.

Помимо этого, в здании была установлена сигнализация, постановка и снятие с которой осуществлял администратор (уполномоченное лицо истца) вместе с закрытием/открытием помещения.Постановка (закрытие) осуществлялась в 20.00 часов, снятие (открытие) в 09.00 часов. Данное обстоятельство имеет значение применительно к расчету истца о стоимости потребленной электроэнергии, исходя из круглосуточного режима работы, однако последнее не соответствует действительному режиму работы торговой точки ИП ФИО2 с 09.00 до 20.00 (11 часов),который был установлен исходя из режима, определенного собственником.

При таких обстоятельствах, ответчик считает неверным применять расчет потребления электроэнергии (3 кв/ч) в период с 20.00 до 09.00, когда никто не находился в спорном помещением и не потреблял электроэнергию, причем холодильника у арендодателя в спорном помещении не имелось.

Ответчиком представлен контррасчет потребления электроэнергиитого оборудования, которое имелось у ответчика. Согласно контррасчета, в период с 01.07.2019 по 05.04.2020 за 280 дней было потреблено электроэнергии из расчета 5,233 кВт. в сутки (с учетом работы с 09.00 ч. до 20.00 ч.), что равно 10 860,02 руб. Начисление оплаты за электроэнергию с 06.04.2020 считает недопустимым, поскольку ответчик освободил спорное помещение 05.04.2020.

Ответчик считает, что начисление неустойки в связи с неоплатой электроэнергии условиями договора аренды не предусмотрено, в связи с чем их заявление в составе требований ничем не обосновано. Ссылка оппонента на п. 7.4. договора является ошибочным, поскольку коммунальные услуги (в том числе электроэнергия) не являются арендными платежами в силу в силу разъяснений, изложенных в пункте 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

По мнению ответчика, изложенные обстоятельства позволяют утверждать о недоказанности требований истца по взысканию стоимости электроэнергии.

Помимо этого, ответчик отрицает оказание ему услуг кондиционирования, поскольку доказательств их выполнения отсутствуют. Какие-либо акты об оказании не составлялись, счета об их оплате в адрес ответчика не направлялись, об их взыскании заявлено спустя длительное время и только после начала действий ФИО2 по расторжению договора аренды.

Истец в письменных возражениях на отзыв ответчика указал, что по условиям договора аренды ответчик взял на себя обязательства по оплате электроэнергии, ответчик своим правом на установление счетчика электроэнергии не воспользовался, поэтому правомерно начисление оплаты из согласованного сторонами значения -3 кВт/ч.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований частично по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу положений статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия заключенного договора становятся обязательными для его сторон.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, между ИП ФИО1 и ИП ФИО2 сложились арендные отношения, в рамках которых был заключен договор аренды нежилого имущества от 22.06.2019, сроком на 60 месяцев, подлежащий государственной регистрации.

В соответствии с согласованными условиями договора, арендатор обязан оплачивать арендную плату и электроэнергию, установленную пунктом 3.1 договора.

Арендатором помещение было принято в установленные сроки, возражений по указанным обстоятельствам не заявлено, при этом акт приема-передачи сторонами не подписывался.

Истец просит взыскать 2 000 руб. услуг по кондиционированию помещения за июль, август 2019г.

Согласно п.3.4 договора, в период с 01 мая по 30 августа (ежегодно) арендатор оплачивает стоимость услуг по кондиционированию помещения в размере 1 000 руб. в месяц

Ответчик возражал относительно взыскания платы за данную услугу, в связи с непредставлением подтверждающих документов, однако в судебных заседаниях, в письменных отзывах не возражал относительно наличия кондиционера, его наличия в помещении в указанный истцом период.

Поскольку данная обязанность по оплате ответчиком услуг по кондиционированию помещения предусмотрена условиями договора, а ответчик не отрицал факта наличия кондиционера в помещении, не заявлял о том, что кондиционер был неисправен, требование истца о взыскании 2 000 руб. за услуги по кондиционированию помещению суд считает обоснованным.

Отсутствие документов, подтверждающих оказание услуг кондиционирования в спорный период (актов, счетов-фактур) не освобождают ответчика от обязанности предусмотренной договором аренды (п.3.4 договора).

Таким образом, требование истца о взыскании 2 000 руб. услуг по кондиционированию помещения за июль, август 2019г. подлежит удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о взыскании задолженности по электроэнергии в размере 162 098 руб. 20 коп.

Истец в уточненном расчете произвел расчет за пользование электроэнергией (стоимость за 1 кВт истцом применены данные счетов и актов приема-передачи АО «ЭнергосбыТ Плюс»):

-июль 2019г.= 7,87 руб. (цена за кВт) х 3 кВт/ч х 24 ч. х 31 дн.= 17 565 руб. 80 коп.;

-август 2019г.- 7,98 (цена за кВт) х 3 кВт/ч х 24 ч. х 31 дн.=17 811 руб. 40 коп.;

-сентябрь 2019г.- 8,23 (цена за кВт) х 3 кВт/ч х 24 ч. х 30 дн.= 17 776 руб. 80 коп.;

-октябрь 2019г.- 7,28 (цена за кВт) х 3 кВт/ч х 24 ч. х 31 дн.=16 249 руб.;

-ноябрь 2019г.- 7,04 (цена за кВт) х 3 кВт/ч х 24 ч. х 30 дн.=15 206 руб.;

-декабрь 2019г.- 7,10 (цена за кВт) х 3 кВт/ч х 24 ч. х 30 дн.=15 847 руб.;

-январь 2020г.- 6,96 (цена за кВт) х 3 кВт/ч х 24 ч. х 31 дн.=15 534 руб. 70 коп.;

-февраль 2020г.- 7,20 (цена за кВт) х 3 кВт/ч х 24 ч. х 29 дн.=15 033 руб.;

-март 2020г.- 7,09 (цена за кВт) х 3 кВт/ч х 24 ч. х 31 дн.=15 824 руб. 90 коп.;

-апрель 2020г.- 7,06 (цена за кВт) х 3 кВт/ч х 24 ч. х 30 дн.=15 249 руб. 60 коп.

Согласно пункту 3.4 договора, в арендную плату входит стоимость водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения. Электроснабжение "помещения" оплачивается арендатором самостоятельно арендодателю на основании индивидуального прибора учета электроэнергии (электрический счетчик), подключение к которому арендатор осуществляет самостоятельно, своими силами и за свой счет. В случае выхода из строя прибора учета расчет потребленной энергии осуществляется исходя из среднего количества 3 кв/ч, до момента ввода нового прибора учета (эл.счетчика), присоединения.

Согласно п. 3.5 договора, оплата коммунальных услуг (электроэнергия) производится арендатором в течение 5 рабочих дней с даты направления счета на оплату (составляется в свободной форме) и документов, подтверждающих тарифы ресурсоснабжающих организаций любым удобным способом для арендодателя.

Между тем, в силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд исходя из буквального толкования слов и выражений, принимает во внимание условие договора о расчете потребленной энергии исходя из среднего количества 3 кв/ч лишь в случае выхода из строя прибора учета. Иных случае применения тасчетного способа исходя из среднего количества 3 кв/ч стороны в договоре не согласовали.

Доказательств выхода из строя прибора учета в материалы дела не представлено.

Исследовав указанное обстоятельство, принимая во внимание условия договора, и сложившиеся между сторонами отношения по оплате электроэнергии (отсутствие ежемесячного выставления арендатору счетов на оплату), суд указанные расчеты не принимает, поскольку они не согласованы договором, и не определены сторонами, в том числе и применение в расчете среднего количества 3 кВт/час, (24 ч. х 3 кВт в сутки) с учетом рабочего графика ИП ФИО2 (с 09.00 до 20.00) суд признает необоснованным. При этом, арендодателем не представлено счетов энергоснабжающей организации именно на указанную сумму, по помещению, которое занимал арендатор (в нарушение п.3.5 договора). Кроме того, доказательств выставления арендатору счетов на вышеуказанные суммы в период действия договора аренды, также не имеется.

Суд принимает во внимание контррасчет ответчика на общую сумму 10 860 руб. 02 коп., которую ответчик оплатил истцу платежным поручением № 22 от 13.01.2021. При этом, ответчик за апрель 2020 года производит расчет за 5 дней, так как указывает, что съехал с 06.04.2020. Истец факт освобождения помещения не оспаривает, при этом доказательств того, что ответчик фактически использовал электроэнергию в течение всего месяца не представил, в связи с чем, оснований критически относиться к контрасчету, представленному ответчиком, в том числе за апрель 2020 года, у суда не имеется.

Таким образом, ответчик оплатил стоимость потребляемой электроэнергии в сумме 10 860 руб. 02 коп.

Контррасчет истцом не оспорен, иные доказательства применяемой мощности в расчете электрической энергии не представил.

Поскольку истцом не представлен надлежащий аргументированный расчет задолженности по электроэнергии, не доказан размер стоимости поставленной энергии именно в сумме 162 098 руб. 20 коп., то основания для взыскания стоимости поставленной энергии в указанном размере отсутствуют.

Учитывая изложенные обстоятельства, в исковых требованиях о взыскании стоимости поставленной электроэнергии в сумме 162 098 руб. 20 коп. судом отказано.

Истец, считая, что ответчиком нарушены сроки оплаты арендных платежей, на основании пункта 7.4 договора начислил штрафы в сумме 382 500 руб. (за нарушение уплаты стоимости электроэнергии) и 85 700 руб. (за просрочку оплаты услуг кондиционирования).

Согласно статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

В пункте 7.4 договора указано, что стороны несут материальную и иную ответственность за нарушение условий договора, в случае просрочки, уплаты арендных платежей взыскивается штраф 100 рублей за каждый день просрочки.

Истцом представлен расчет штрафа в сумме 382 500 руб. за нарушение уплаты стоимости электроэнергии за период просрочки с 05.07.2019 по 22.09.2020 и 85 700 руб. за просрочку оплаты услуг кондиционирования за период с 05.04.2020 по 08.12.2020, с начислением штрафа по день вынесения решения.

Суд, не находит оснований для удовлетворения требования истца о взыскании штрафа по следующим основаниям.

Согласно пункту 3.4 договора, в арендную плату входит стоимость водоснабжения и водоотведения (ХВС-3 куб.м; ГВС-1,5 куб.м.; ВО-4,5 куб.м), теплоснабжения.

Порядок уплаты коммунальных платежей предусмотрен п.3.5 договора, оплата коммунальных услуг (электроэнергия) производится арендатором в течение 5 рабочих дней с даты направления счета на оплату (составляется в свободной форме) и документов, подтверждающих тарифы ресурсоснабжающих организаций любым удобным способом для арендодателя.

Таким образом, пунктом 3.4 договора аренды четко предусмотрено, что входит в арендную плату. Услуги электроэнергии и услуги кондиционирования, исходя из достигнутых сторонами договоренностей, не относятся к арендным платежам.

Пунктом 7.4 договора предусмотрена ответственность за нарушение просрочки уплаты арендных платежей. Поскольку услуги электроэнергии и услуги кондиционирования не являются арендными платежами, значит арендодатель не вправе применять данные санкции в отношении просрочки по оплате электроэнергии и кондиционирования.

Иного договором аренды не предусмотрено.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют правовые основания для взыскания штрафа в сумме 382 500 руб. (за нарушение уплаты стоимости электроэнергии) и 85 700 руб. (за просрочку оплаты услуг кондиционирования).

Поскольку суд не принял уточнения в части штрафных санкций за арендные платежи, то истец не лишен права обратиться в суд за защитой своих прав, поскольку его право не нарушено.

Учитывая изложенное, требование истца по иску подлежит удовлетворению частично в сумме 2 000 руб. основного долга.

Расходы по государственной пошлине относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям, а также учитывая платежи, осуществленные после предъявления иска суд, и признанные ответчиком, согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, с ответчика подлежит взысканию госпошлина в сумме 694 руб. в пользу истца.

С истца в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 5 157 руб.

Руководствуясь статьями 102, 110, 167 - 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 2 000 руб. основного долга, а также 694 руб. расходов на оплату государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета 5 157 руб. государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать взыскателю и налоговому органу в порядке статей 319, 320 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья Т.А. Долгова