Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Муниципального казенного учреждения Комитета по управлению имуществом администрации Гайского городского округа, г. Гай Гайский городской округ Оренбургская обл. (ОГРН <***> ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1, г.Орск Оренбургская область (ОГРНИП <***> ИНН <***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО2, г. Орск Оренбургская область

о признании договора незаключенным и обязании освободить земельный участок

В судебном заседании принимал участие

представитель ответчика ФИО3, действующая на основании доверенности от 01.03.2020, сроком действия по 31.12.2020

Муниципальное казенное учреждение Комитет по управлению имуществом администрации Гайского городского округа обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, № 03/13 от 14.03.2013 незаключенным и обязании арендатора ФИО1 освободить занимаемый по договору аренды земельный участок в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда.

Истец и третье лицо, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, не явились. От истца в материалы дела поступило письменное ходатайство (исх. № 1996 от 29.09.2020) о рассмотрении дела в его отсутствие. Судебное заседание проведено в отсутствие истца и третьего лица в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Истец в ходатайстве исх. № 1996 от 29.09.2020 указал, что поддерживает исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против исковых требований по мотивам, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление, ссылаясь на то, что с 2013 года по настоящее время договор аренды земельного участка исполняется сторонами надлежащим образом, никаких возражений от Администрации города Гая, в том числе от Муниципального казенного учреждения Комитет по управлению имуществом администрации Гайского района, по исполнению договора аренды не поступало. Задолженности по арендной плате у арендатора не имеется, арендные платежи уплачиваются в срок и в полном объеме. На основании изложенного ответчик просит суд отказать в удовлетворении исковых требований.

Истец и ответчик не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 АПК РФ.

При рассмотрении материалов дела, судом установлены следующие обстоятельства.

Между Муниципальным казенным учреждением Комитет по управлению имуществом администрации г. Гая (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 03/13 от 14.03.2013 (далее - договора аренды, л.д. 23-27), согласно пункту 1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 5 кв.м. из земель населенных пунктов по адресу: <...>. 16. разрешенное использование — для использования в целях установки табачного киоска.

Согласно пункту 2 договора аренды он заключен на неопределенный срок с 14.03.2013.

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды размер арендной платы за участок в месяц составляет 429 руб. 96 коп. (четыреста двадцать девять руб. девяносто шесть коп.). Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца, согласно расчету и перечисляется на указанный Арендодателем расчетный счет.

Договор является актом приема-передачи земель (пункту 4.2.2 договора аренды).

В силу пункта 5.1 договора аренды договор аренды, заключенный на неопределенный срок не подлежит государственной регистрации.

Согласно приложению к договору аренды сумма арендной платы в месяц составляет 429 руб. 96 коп.

Из материалов дела следует, что 15.02.2016 между ФИО2 (сторона 1) и ФИО1 (сторона 2) заключен договор уступки прав аренды земельного участка (далее - договор уступки, л.д. 27), согласно которому сторона 1 уступает, а сторона 2 принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды от 14.03.2013, заключенному между ФИО2 и Муниципальным казенным учреждением Комитетом по управлению имуществом администрации г. Гая на неопределенный срок с даты заключения договора, в части земельного участка, расположенного по адресу: . Гай. ул. Коммунистическая. 16. разрешенное использование — для использования в целях установки табачного киоска (пункт 1.1 договора уступки).

В соответствии с пунктом 1.2 договора уступки сторона 1 гарантирует действительность права, которое уступается по договору.

В силу пункта 1.3 договора уступки сторона 1 гарантирует, что все обязанности, вытекающие из договора аренды, указанного в п. 1.1, в том числе по оплате арендных платежей за истекший период аренды, выполнены ей в полном объеме и своевременно.

Согласно пункту 1.4 договора уступки сторона 1 гарантирует, что земельный участок не обременен залогом, субарендой, сервитутами.

Истец уведомил ответчика письмом № 849 от 23.04.2020 (л.д. 28) о том, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 14.03.2013 № 03/13 не имеет юридической силы, так как земельный участок, на котором расположен торговый павильон «Табак», не поставлен на государственный кадастровый учет и указанный договор аренды до настоящего времени не зарегистрирован в Управлении Росреестра по Оренбургской области. На основании вышеизложенного, истец просил ответчика освободить земельный участок в течение 10 дней с момента получения письма. Перерасчет внесенной ответчиком арендной платы будет произведен после освобождения земельного участка. При наличии переплаты, по письменному заявлению ответчика, излишне уплаченные денежные средства будут возвращены.

В материалы дела представителем ответчика представлен акт сверки расчетов по арендной плате по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 14.03.2013 № 03/13, в период с 01.01.2020 по 27.08.2020, а также платежные поручения № 430 от 29.07.2020 на сумму 1 885 руб. 89 коп., № 210 от 08.04.2020 на сумму 5 188 руб. 16 коп.

Истец в обоснование заявленных требований ссылается на незаключенность договора аренды от 14.03.2013г. №03/13, поскольку в нарушение правовых норм по договору аренды от 14.03.2013 №03/13 был предоставлен земельный участок, в отношении которого не была проведена процедура межевания и постановки на кадастровый учет. Таким образом, арендованный земельный участок на момент сдачи его в аренду не имел индивидуально определенных свойств, позволяющих отличить его от однородных объектов.

Согласно представленному в материалы дела отзыву, ответчик считает договор заключенным и в обоснование возражений отмечает, что с 2013 года по настоящее время договор аренды земельного участка исполняется сторонами надлежащим образом, никаких возражений от Администрации города Гая, в том числе от Муниципального казенного учреждения Комитет по управлению имуществом администрации Гайского района, по исполнению договора аренды не поступало. Задолженность по арендной плате у арендатора отсутствует, арендные платежи уплачиваются в срок и в полном объеме, в подтверждение чего ответчик представил в материалы дела акт сверки расчетов по арендной плате по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 14.03.2013 № 03/13, в период с 01.01.2020 по 27.08.2020, а также платежные поручения № 430 от 29.07.2020 на сумму 1 885 руб. 89 коп., № 210 от 08.04.2020 на сумму 5 188 руб. 16 коп.

Заслушав представителя ответчика, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

По смыслу статей 1, 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и статьи 4 АПК РФ защита гражданских прав может осуществляться в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов истца, которое должно быть доказано им в порядке, предусмотренном статьей 65 АПК РФ.

В силу статьи 2 АПК РФ целью и задачей арбитражного судопроизводства является защита и восстановление нарушенного права истца (заявителя). Заявленные требования не подлежат удовлетворению в случае, если соответствующий судебный акт не будет направлен на восстановление ранее нарушенного действиями (бездействием) ответчика (ответчиков) субъективного материального права истца.

Из статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом.

В соответствии со статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

Таким образом, Муниципальное казенное учреждение Комитет по управлению имуществом администрации г. Гая на момент заключения договора имело полномочия заключать спорный договор аренды земельного участка.

Из материалов дела следует, что в отношении земельного участка, площадью 5 кв.м. из земель населенных пунктов по адресу: <...>, не была проведена процедура межевания и постановки на кадастровый учет.

Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

Как следует из материалов дела, между Муниципальным казенным учреждением Комитет по управлению имуществом администрации г. Гая (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) на неопределенный срок с 14.03.2013 заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 03/13 от 14.03.2013 (далее - договора аренды, л.д. 23-27), по условиям которого (пункт 1) арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 5 кв.м. из земель населенных пунктов по адресу: <...>. 16. разрешенное использование — для использования в целях установки табачного киоска.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума от 17.11.2011 N 73) разъяснено, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Правила пункта 3 статьи 433 ГК РФ, применяемые во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ, предусматривают, что договор аренды земельного участка, заключенный на срок год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно абзацам 2, 3 пункта 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлениях Президиума от 18.05.2010 N 1404/10, от 08.02.2011 N 13970/10 и от 05.02.2013 N 12444/12, требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью не допустить неопределенность в правоотношениях сторон и предупредить разногласия относительно исполнения обязательств по договору. Если одна сторона совершает действия по исполнению этих обязательств, а другая принимает их без каких-либо возражений, неопределенность в отношении договоренностей сторон отсутствует. В этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными, а сам договор - заключенным.

В силу п. 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", если стороны не согласовали какое-либо существенное условие договора, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным.

По смыслу изложенных разъяснений, а также нормы п. 3 ст. 607 ГК РФ требование к указанию в договоре аренды данных, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, направлено на его индивидуализацию из числа иных, сходных объектов с целью обеспечения вступления арендатора в права владения и пользования таким объектом. Следовательно, незаключенным может быть признан договор аренды недвижимости, из условий которого, а также дальнейших действий сторон по его исполнению невозможно установить, какой именно объект недвижимости должен быть передан арендатору.

При этом состояние имущества, передаваемого в аренду, наличие в нем недостатков или права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество сами по себе не свидетельствуют о несогласованности сторонами договора условия об объекте аренды, поскольку данные обстоятельства не препятствуют арендатору в идентификации объекта аренды и его индивидуализации из числа иных, сходных объектов, а могут в случаях, предусмотренных ст. ст. 611 - 613 ГК РФ, служить основанием для предъявления арендатором арендодателю соответствующих требований.

Согласно пункту 4.2.2 договора аренды он является одновременно актом приема-передачи участка.

Из материалов дела усматривается, что предоставленный в аренду земельный участок был принят арендатором, использовался им на протяжении нескольких лет и используется в настоящее время, в процессе исполнения договора у его сторон неопределенность с определением земельного участка, подлежащего передаче в аренду, не возникала.

Задолженность по арендной плате у арендатора отсутствует, арендные платежи уплачиваются в срок и в полном объеме, что подтверждается следующим.

В силу пункта 1.3 договора уступки ФИО2 гарантирует, что все обязанности, вытекающие из договора аренды, указанного в п. 1.1, в том числе по оплате арендных платежей за истекший период аренды, выполнены ей в полном объеме и своевременно.

В материалы дела ответчиком представлен акт сверки расчетов по арендной плате по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 14.03.2013 № 03/13 в период с 01.01.2020 по 27.08.2020, согласно которому в пользу арендатора имеется переплата арендных платежей; а также представлены платежные поручения № 430 от 29.07.2020 на сумму 1 885 руб. 89 коп., № 210 от 08.04.2020 на сумму 5 188 руб. 16 коп. в подтверждение оплаты арендных платежей ответчиком по договору аренды.

Возражений от Администрации города Гая, в том числе, от Муниципального казенного учреждения Комитет по управлению имуществом администрации Гайского городского округа, по исполнению договора аренды не поступало.

Доказательств, опровергающих доводы ответчика, истцом не представлено.

Иных оснований считать спорный договор незаключенным истцом не доказано и судом не установлено.

Суд предлагал истцу в определении от 25.08.2020 о назначении дела к судебному разбирательству уточнить (письменно) основания обращения в суд, правовые основания исковых требований, однако, истец своим правом не воспользовался, в письменном ходатайстве № 1996 от 29.09.2020 настаивал на исковых требованиях.

В силу ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно ч. 3 ст. 9 АПК РФ лицо, участвующее в деле, несет риск наступления неблагоприятных последствий в результате не совершения им процессуальных действий.

Учитывая изложенное, суд полагает, что действия сторон по заключению договора аренды направлены на фактическое исполнение сделки и достижение соответствующего ей правового результата, в связи с чем, отсутствуют основания для признания договора незаключенным, соответственно, отсутствуют основания для обязания ответчика освободить спорный земельный участок.

Принимая во внимание установленные судом обстоятельства, в удовлетворении исковых требований отказывается в полном объеме.

В силу статьи 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины не подлежат распределению судом, поскольку истец в силу положений подпункта 1 пункта 1 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья О.В. Бочарова