Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи Г.А.Фёдоровой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи И.В.Заховаевой, рассмотрев в судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью «Мидеко-Агро», с.Плешаново, Красногвардейский район, Оренбургская область

к сельскохозяйственному производственному кооперативу агрофирма «Заветы Ленина», с. Плешаново, Красногвардейский район, Оренбургская область

при участи в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области г.Оренбург

О государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости

при участии представителей:

от истца и 3 лица: явки нет

от ответчика: ФИО1 - конкурсный управляющий (паспортные данные, решение суда по делу № А47-5990/2010 от 25.02.2011)

У С Т А Н О В И Л:

Иск заявлен о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, в связи с уклонением ответчика от такой регистрации по следующим объектам недвижимости:

- двухэтажное административное здание, литер ЕЕ1, общей площадью 452,8 кв.м., расположенное по адресу: <...>;

- котельная - нежилое помещение, литер ГГ1, общей площадью 311,8 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Представители истца и третьего лица в судебное заседание не явились, не смотря на надлежащее извещение о времени и месте явки. Письменным ходатайством от 06.09.12г. истец просит суд рассмотреть дело и выслать решение в свой адрес, исковые требования поддерживает.

В силу ст.156 Арбитражного процессуального кодекса РФ неявка истца и третьего лица в судебное заседание не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Ответчик иск не признаёт по мотивам, указанным в письменном отзыве от 05.09.12г.

При рассмотрении спора по существу судом установлено следующее.

Истец в обоснование заявленных исковых требований ссылается на следующие обстоятельства.

19 февраля 2009 года ООО «Мидеко-Агро» (Покупатель) и СПК агрофирма «Заветы Ленина» (Продавец) заключили предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно п.1.1., п.2.1. стороны указанного договора обязались заключить в будущем основной договор купли-продажи недвижимости на условиях, предусмотренных в приложении к основному тексту предварительного договора от 19.02.2009г., и оформить переход права собственности в течение десяти месяцев со дня подписания указанного предварительного договора, то есть - до 19 декабря 2009 года, на следующие объекты недвижимости:

- двухэтажное административное здание, литер ЕЕ1, общей площадью 452,8 кв.м., расположенное по адресу: <...>;

- котельная - нежилое помещение, литер ГГ1, общей площадью 311,8 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Стороны договорились о том, что все условия основного договора, содержащиеся в приложении, являются для сторон существенными и их перечень носит исчерпывающий характер.

Истец пояснил, что 25 февраля 2009 года ООО «Мидеко-Агро» (Покупатель) полностью выполнило свое обязательство по оплате общей стоимости недвижимого имущества, передаваемого по основному договору, на сумму 1 347 648 рублей, в том числе НДС (18 %).

От заключения основного договора купли-продажи котельной - нежилого помещения (литер ГГ1), общей площадью 311,8 кв.м (объект расположен по адресу: <...>), ответчик отказался, чем нарушил п.2.1. предварительного договора от 19 февраля 2009 года.

14 сентября 2009 года ООО «Мидеко-Агро» (Покупатель) и СПК агрофирма «Заветы Ленина» (Продавец) заключили основной Договор купли-продажи недвижимого имущества на двухэтажное административное здание (литер ЕЕ1), общей площадью 452,8 кв.м (объект расположен по адресу: <...>).

Стоимость, уплаченная ООО «Мидеко-Агро» Продавцу, составила 528 737 рублей (п. 2.1. Договора от 14.09.2009).

В соответствии с условиями Договора купли-продажи от 14.09.09г. СПК агрофирма «Заветы Ленина» обязался передать ООО «Мидеко-Агро» в собственность без каких-либо изъятий недвижимое имущество, предоставить все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, а ООО «Мидеко-Агро» обязалось оплатить выкупленное имущество в полном объёме и принять это имущество. Указанный договор одновременно являлся Актом приёма-передачи (п. 8.3 основного договора).

Истец пояснил, что на сегодняшний день свои договорные обязательства по оплате ООО «Мидеко-Агро» выполнило в полном объёме.

30.09.2009г. Стороны представили в Красногвардейский сектор УФРС по Оренбургской области пакет документов на государственную регистрацию права собственности и перехода права на объект недвижимости - двухэтажное административное здание (литер «ЕЕ1»), в том числе договор купли-продажи недвижимого имущества, подписанного сторонами 14.09.2009г., о чём свидетельствует Расписка в получении документов на государственную регистрацию №15/005/2009 запись № 312.

Регистрация договора от 14.09.2009г. была приостановлена по причине непредставления дополнительных документов, истребуемых регистратором у Стороны - СПК агрофирма «Заветы Ленина».

Таким образом, указывает истец, СПК агрофирма «Заветы Ленина» нарушено обязательство, предусмотренное п.5.1.2. договора купли-продажи от 14.09.2009г. по представлению всех необходимых документов для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

В связи с подачей Продавцом - СПК агрофирма «Заветы Ленина» заявления о прекращении государственной регистрации перехода права, регистратором Красногвардейского сектора УФРС приостановлена государственная регистрация сделки купли-продажи недвижимости по договору от 14.09.2009г. на срок до 12.03.2010г., а в последующем вынесено Сообщение об отказе в государственной регистрации.

Истец пояснил, что он неоднократно обращался к ответчику с требованием подать на государственную регистрацию документы, необходимые для регистрации перехода права собственности. Однако ответчик документы не подал, к тому же ещё и обратился в регистрирующий орган с заявлением о прекращении государственной регистрации перехода права собственности.

Истец, ссылаясь на уклонение ответчика от оформления государственной регистрации перехода прав собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества, и на ст.ст. 15, 309, 310, п.3 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч.1 ст.16 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», просит суд удовлетворить исковые требования о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости.

Ответчик в письменном отзыве от 05.09.2010г. требования истца считает необоснованными и полагает, что в удовлетворении исковых требований следует отказать по следующим основаниям.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области по делу №А47-5990/2010 от 25.02.2011г. СПК Агрофирма «Заветы Ленина» (юридический адрес: с.Плешаново Красногвардейский район Оренбургская область ИНН <***> ОГРН <***>) признан несостоятельным (банкротом) с открытием конкурсного производства. Конкурсным управляющим назначен ФИО1.

Ответчик пояснил, что в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) СПК «Агрофирма «Заветы Ленина» был оспорен договор купли-продажи двухэтажного административного здания (литер ЕЕ1) общей площадью 452,8 кв.м., расположенный по адресу: <...>.

Определением арбитражного суда Оренбургской области от 12.05.2011 года по делу № А47-5990/2010 указанный договор, заключенный между истцом и ответчиком, был признан недействительным. Определение вступило в законную силу.

Решением арбитражного суда Оренбургской области по делу №А47-9258/2010 от 13.06.2012г. так же был признан недействительным предварительный договор купли-продажи имущества от 19.02.2009г., заключенный между истцом и ответчиком. Решение вступило в законную силу.

Ответчик считает, что в результате удовлетворения исковых требований СПК Агрофирма «Заветы Ленина» к ООО «Мидеко-Агро» о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.02.2009г. недействительным и признании недействительным договора купли продажи недвижимого имущества от 14.09.2009г., у истца по делу №А47-6805/2010 в настоящее время отсутствуют правовые основания требовать государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости.

Третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, в письменном отзыве от 27.09.2010г. (л.д.112 т.1) извещает о возможности рассмотрения дела в отсутствии своего представителя и полагает, что решение суда в порядке п.3 ст.551 ГК РФ может быть вынесено в случае, если договор соответствует требованиям действующего законодательства.

Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела и представленные документы, суд пришел к выводу о необоснованности исковых требований истца исходя из следующего.

Согласно п.2 ст.218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст.131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно п.1 ст.551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. (п.3 ст.551 ГК РФ)

В обоснование исковых требований о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости: административное здание, литер ЕЕ1, расположенного по адресу: <...>, и помещения котельной, литер ГГ1, расположенного по адресу: <...>, истец ссылается на уклонение ответчика от регистрации перехода прав собственности по договору купли-продажи от 14 сентября 2009г., заключённого между ООО «Мидеко-Агро» (Покупатель) и СПК агрофирма «Заветы Ленина» (Продавец).

Однако по условиям данного договора купли-продажи, его предметом являлось только двухэтажное административное здание (литер ЕЕ1), общей площадью 452,8 кв.м (объект расположен по адресу: <...>).

Истец сам пояснял, что от заключения основного договора купли-продажи котельной (литер ГГ1), общей площадью 311,8 кв.м (объект расположенно по адресу: <...>), ответчик отказался, чем нарушил п.2.1. предварительного договора от 19 февраля 2009 года.

15.11.2010г. истец письменно (л.д.1 т.2) уточнял свои исковые требования, где заявлял дополнительные требования - просил обязать ответчика заключить с ООО «Мидеко-Агро» основной договор купли-продажи котельной - нежилого помещения (литер ГГ1), общей площадью 311,8 кв.м (расположенный по адресу: <...>), исполнить обязанность по передаче указанного объекта недвижимости и регистрации перехода права собственности от СПК агрофирма «Заветы Ленина» к ООО «Мидеко-Агро».

Однако данные требования небыли приняты судом к рассмотрению, поскольку определением от 07.12.2010г. (л.д.149 т.2) ходатайство истца было оставлено без удовлетворения. Данным определением производство по делу было приостановлено, до вступления в законную силу судебного акта по делу № А47-9258/2010.

В дальнейшем, после возобновления производства по делу, истец свои требования не уточнял.

Как следует из материалов дела, 19.02.2009г. между СПК агрофирма «Заветы Ленина» (Продавец) и ООО «Мидеко-Агро» (Покупатель) был заключен предварительный договор, согласно условиям которого Стороны обязуются заключить в будущем договор продажи недвижимости на условиях, предусмотренных в приложении к основному тексту настоящего договора (п. 1.1).

Договор продажи недвижимости, о котором говорилось выше, далее именуется «основной договор» (п. 1.2. договора).

Приложение к основному тексту настоящего договора далее именуется «приложение» (п. 1.3. договора).

Приложением № 1 к предварительному договору является договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель оплатить и принять в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество:

- двухэтажное административное здание (литер ЕЕ) общей площадью 452,8 кв.м, расположенного по адресу: <...>,

- котельная – нежилое помещение (литер ГГ1) общей площадью 311,8 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

По условиям п.1.4. договора все условия основного договора, содержащиеся в приложении, являются для сторон существенными, их перечень носит исчерпывающий характер и при заключении основного договора ни одна из сторон не вправе заявить, что относительно какого-либо условия, не содержащегося в приложении, должно быть достигнуто соглашение.

Общая цена недвижимого имущества передаваемого по основному договору составляет 1 347 648 руб. в том числе НДС (18%). Общая цена является фиксированной и изменению не подлежит (п. 1.5. договора).

14.09.2009г. между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого Продавец – СПК агрофирма «Заветы Ленина» обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель – ООО «Мидеко-Агро» обязуется принять и оплатить согласно условиям настоящего договора недвижимое имущество – двухэтажное административное здание (литер ЕЕ1) общей площадью 452,8 кв.м, расположенного по адресу: <...> (п. 1.1. договора).

На основании указанных выше договоров, истец просит вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости.

Однако решением Арбитражного суда Оренбургской области от 13.06.2012г. по делу №А47-9258/2010 предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 19.02.2009г. признан недействительной сделкой.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) СПК «Агрофирма «Заветы Ленина» №А47-5990/2010 так же был оспорен договор купли-продажи двухэтажного административного здания (литер ЕЕ1) общей площадью 452,8 кв.м, расположенный по адресу: <...>.

Определением арбитражного суда Оренбургской области от 12.05.2011г. по указанному делу, договор купли-продажи недвижимого имущества от 14.09.2009, заключенный между сельскохозяйственным производственным кооперативом агрофирма «Заветы Ленина» и обществом с ограниченной ответственностью «Мидеко-Агро» в отношении двухэтажного административного здания литер ЕЕ1 общей площадью 452,8 кв.м, расположенного по адресу: <...>, признан недействительным, в связи с тем, что указанное двухэтажное административное здание продано должником покупателю по цене существенно ниже его рыночной стоимости, что в силу п. 1 ст. 61.2. Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» является основанием для признания сделки недействительной.

Судом так же были применены последствия недействительности сделки: суд обязал ООО «Мидеко-Агро» возвратить в конкурсную массу СПК агрофирма «Заветы Ленина» двухэтажное административное здание литер ЕЕ1 общей площадью 452,8 кв.м., расположенное по адресу : <...>. Так же были восстановлены требования ООО «Мидеко-Агро» к СПК агрофирма «Заветы Ленина» в сумме 528 737 руб.

Указанные судебные акты вступили в законную силу.

В силу положений статьи 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами арбитражного суда по указанным делам, имеют преюдициальную силу при рассмотрении данного дела.

В соответствии с ч. 2 ст.65 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требования и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Поскольку договоры купли-продажи спорных объектов недвижимости признаны судом недействительными, с учётом статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, установившей, что недействительная сделка не влечет за собой юридических последствий и недействительна с момента её совершения, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для обязания ответчика производить государственную регистрации перехода права собственности в отношении объектов недвижимости на основании указанных сделок в порядке ст.551 ГК РФ.

В связи с изложенным, руководствуясь ст.ст. 12, 131, 167, 218, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцу в иске отказывается ввиду необоснованности исковых требований.

Расходы по государственной пошлине в сумме 8 000 руб. в силу ст.110 АПК РФ относятся на истца.

Руководствуясь ст.ст.110, 112, 167, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л :

1. Истцу в иске отказать.

2. Расходы по государственной пошлине в сумме 8 000 руб. отнести на истца.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объёме) через арбитражный суд Оренбургской области.

Судья Г.А. Фёдорова