Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи Мирошник Анны Сергеевны, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Крапивиной В.В., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению конкурсного управляющего индивидуального предпринимателя Родионовой Татьяны Владимировны Черновой Елены Николаевны, г. Оренбург, Общества с ограниченной ответственностью «Пугачевское», г. Оренбург, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, г. Оренбург, о признании незаконными действия Управления Росреестра по Оренбургской области, выразившееся в отказе в погашении регистрационной записи об ипотеке № 56-56-01/183/2008-317 от 05.11.2009г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с уведомлением от 06.06.2013г. № 01/214/2013-449, на следующие объекты недвижимого имущества: землепользование (землевладение) с кадастровым номером 56:44:0201007:0030, расположенное по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, пос. Ростоши, ул. Лазурная, 20; незавершенный строительством дом, расположенный по этому же адресу (условный номер 56-01/00-110/2002-9), и признании незаконными действия Управления Росреестра по Оренбургской области, выразившиеся в отказе в государственной регистрации перехода права собственности в соответствии с сообщением от 08.07.2013г. № 01/214/2013-448;447, на следующие объекты недвижимого имущества: землепользование (землевладение) с кадастровым номером 56:44:0201007:0030, расположенное по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, пос. Ростоши, ул. Лазурная, 20; незавершенный строительством дом, расположенный по этому же адресу (условный номер 56-01/00-110/2002-9), а также обязании Управления Росреестра по Оренбургской области погасить регистрационную запись об ипотеке № 56-56-01/183/2008-317 от 05.11.2009г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на следующий объект недвижимого имущества: землепользование (землевладение) с кадастровым номером 56:44:0201007:0030, расположенное по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, пос. Ростоши, ул. Лазурная, 20, провести государственную регистрацию перехода права собственности на следующие объекты недвижимого имущества: землепользование (землевладение) с кадастровым номером 56:44:0201007:0030, расположенное по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, пос. Ростоши, ул. Лазурная, 20; незавершенный строительством дом, расположенный по этому же адресу (условный номер 56-01/00-110/2002-9), с участием в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Общества с ограниченной ответственностью ИКБ «Совкомбанк», г. Оренбург,

при участии в судебном заседании:

представителя Черновой Е.Н. – Алиевой Е.Р. (доверенность от 07.11.2012г., постоянная),

представителей ООО «Пугачевское» – Сухарева А.Ю. (доверенность от 12.09.2013г., постоянная), Епанешникова А.С. (доверенность от 06.11.2013г., постоянная),

от ответчика – главного специалиста-эксперта отдела правового обеспечения Кривенковой Ю.В. (доверенность от 05.02.2013г. № 2, постоянная),

от третьего лица – представителя Бочкаревой Т.С. (доверенность от 01.02.2013г. № 53/ФЦ, постоянная).

При рассмотрении дела в открытом судебном заседании арбитражный суд установил:

Конкурсный управляющий индивидуального предпринимателя Родионовой Татьяны Владимировны Чернова Елена Николаевна (далее по тексту – конкурсный управляющий, заявитель) и Общество с ограниченной ответственностью «Пугачевское» (далее по тексту – общество, ООО «Пугачевское») обратились в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (далее по тексту – ответчик, регистрирующий орган, Управление Росреестра по Оренбургской области) о признании незаконными действия Управления Росреестра по Оренбургской области, выразившееся в отказе в погашении регистрационной записи об ипотеке № 56-56-01/183/2008-317 от 05.11.2009г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с уведомлением от 06.06.2013г. № 01/214/2013-449, на следующие объекты недвижимого имущества: землепользование (землевладение) с кадастровым номером 56:44:0201007:0030, расположенное по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, пос. Ростоши, ул. Лазурная, 20; незавершенный строительством дом, расположенный по этому же адресу (условный номер 56-01/00-110/2002-9), и признании незаконными действия Управления Росреестра по Оренбургской области, выразившиеся в отказе в государственной регистрации перехода права собственности в соответствии с сообщением от 08.07.2013г. № 01/214/2013-448;447, на следующие объекты недвижимого имущества: землепользование (землевладение) с кадастровым номером 56:44:0201007:0030, расположенное по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, пос. Ростоши, ул. Лазурная, 20; незавершенный строительством дом, расположенный по этому же адресу (условный номер 56-01/00-110/2002-9).

Кроме того, заявители просят обязать Управление Росреестра по Оренбургской области погасить регистрационную запись об ипотеке № 56-56-01/183/2008-317 от 05.11.2009г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на следующий объект недвижимого имущества: землепользование (землевладение) с кадастровым номером 56:44:0201007:0030, расположенное по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, пос. Ростоши, ул. Лазурная, 20; а также провести государственную регистрацию перехода права собственности от Родионовой Татьяны Владимировны к ООО «Пугаческое» на следующие объекты недвижимого имущества: землепользование (землевладение) с кадастровым номером 56:44:0201007:0030, расположенное по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, пос. Ростоши, ул. Лазурная, 20; незавершенный строительством дом, расположенный по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, пос. Ростоши, ул. Лазурная, 20 (условный номер 56-01/00-110/2002-9), на основании документов, сданных в Центральный аппарат Управления Росреестра по Оренбургской области 27.05.2013г. конкурсным управляющим ИП Родионовой Т.В. Черновой Е.Н. и ООО «Пугачевское», данное требование не носит самостоятельный характер, а указано заявителями как способ устранения нарушенных прав и законных интересов.

Представитель ответчика возражает против удовлетворения заявленных требований по основаниям изложенным в отзыве.

Третье лицо поддерживает позицию ответчика, считает что отсутствует законные основания для удовлетворения заявленных требований.

От ООО «Пугачевское» поступили уточнения заявленных требований, в которых общество просит признать незаконными бездействие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, выразившиеся в несовершении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отметки о прекращении ипотеки и действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, выразившиеся в отказе в погашении регистрационной записи об ипотеке № 56-56-01/183/2008-317 от 05.11.2009г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с уведомлением от 06.06.2013г. № 01/214/2013-449, на следующие объекты недвижимого имущества: землепользование (землевладение) с кадастровым номером 56:44:0201007:0030, расположенное по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, пос. Ростоши, ул. Лазурная, 20; незавершенный строительством дом, расположенный по этому же адресу (условный номер 56-01/00-110/2002-9), признать недействительным ненормативно-правовой акт Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области об отказе в государственной регистрации перехода права собственности, выраженный в сообщении от 08.07.2013г. № 01/214/2013-448;447, на следующие объекты недвижимого имущества: землепользование (землевладение) с кадастровым номером 56:44:0201007:0030, расположенное по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, пос. Ростоши, ул. Лазурная, 20; незавершенный строительством дом, расположенный по этому же адресу (условный номер 56-01/00-110/2002-9).

Указанные уточнения принимаются судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав доводы и пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным, является, одновременно, как его несоответствие закону или иному нормативно-правовому акту, так, и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Из части 6 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту – Федеральный закон от 21.07.1997г. № 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Пунктом 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ установлены основания для государственной регистрации прав, из которого следует, что основанием для государственной регистрации прав являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Статьей 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ предусмотрен исчерпывающй перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Как следует из материалов дела, в отношении индивидуального предпринимателя Родионовой Татьяны Владимировны вынесено решение Арбитражного суда Оренбургской области от 28.09.2011г. по делу № А47-3521/2011 о признании ее банкротом с открытием конкурсного производства, конкурсным управляющим утверждена Чернова Елена Николаевна.

Конкурсным управляющим Черновой Еленой Николаевной на торгах, посредством публичного предложения, было реализовано недвижимое имущество индивидуального предпринимателя Родионовой Т.В.:

землепользование (землевладение) с кадастровым номером 56:44:0201007:0030, расположенное по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, пос. Ростоши, ул. Лазурная, 20;

незавершенный строительством дом, расположенный по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, пос. Ростоши, ул. Лазурная, 20 (условный номер 56-01/00-110/2002-9).

В извещениях о торгах имелось указание на то, что объекты недвижимости являются предметом залога у ООО ИКБ «Совкомбанк».

По результатам торгов был составлен протокол от 26.04.2013г. № 934-ОТПП/2/2, согласно которого победителем признанно Общество с ограниченной ответственностью «Пугачевское».

Между индивидуальным предпринимателем Родионовой Т.В., в лице конкурсного управляющего Черновой Е.Н. и ООО «Пугачевское» в тот же день (26.04.2013г.) был подписан договор купли-продажи указанного выше недвижимого имущества.

27.05.2013г. ООО «Пугачевское» и конкурсным управляющим Черновой Еленой Николаевной были поданы заявления в регистрирующий орган о государственной регистрации права собственности на спорные объекты недвижимости, с приложением документов, предусмотренных ст.ст. 17, 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ.

Также 27.05.2013 от конкурсного управляющего Черновой Е.Н. поступило заявление № 01/214/2013-449 о погашении регистрационной записи об ипотеке № 56-56-01/183/2008-317 от 05.11.2009г. на землепользование (землевладение) с кадастровым номером 56:44:0201007:0030, расположенное по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, пос. Ростоши, ул. Лазурная, 20.

Уведомлением от 06.06.2013г. № 01/214/2013-449 о невозможности погашения записи в Едином государственном реестре прав ответчик известил заявителя о том, что ходатайство о погашении регистрационной записи об ипотеке № 56-56-01/183/2008-317 от 05.11.2009г. не подлежит удовлетворению так как, не соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку подано только с одной стороны – залогодателя.

Уведомлением от 07.06.2013г. № 01/214/2013/448;447 о приостановлении государственной регистрации ответчик приостановил регистрацию права собственности на спорные объекты недвижимости до 08.07.2013г.

Основанием для приостановления государственной регистрации в уведомлении указано наличие препятствий поскольку не представлены документы, свидетельствующие о соблюдении ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также в связи с отсутствием заявлений о регистрации ипотеки в силу закона и указания в договоре о наличии существующих ограничений.

Заявителям было предложено представить дополнительные доказательства (сведения, документы) наличия оснований для государственной регистрации права на спорные объекты недвижимого имущества.

08.07.2013г. Управлением сообщением № 01/214/2013-448;447 отказано в государственной регистрации перехода прав собственности на:

незавершенный строительством дом, расположенный по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, пос. Ростоши, ул. Лазурная, 20 (условный номер 56-01/00-110/2002-9),

на основании абз. 4, 7, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, в связи с тем, что

документы, предствленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства,

лицо, которое имеет права, ограниченное определенными условиями, составило документ без этих условий,

не предоставлены документы, необходимые в соответствии с Законом о государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Оспаривая, как отказ в погашении регистрационной записи об ипотеке № 56-56-01/183/2008-317 от 05.11.2009г., так и отказ в регистрации перехода права собственности на указанные выше объекты недвижимого имущества, заявители ссылаются на то, что в данном случае ипотека на спорные объекты недвижимого имущества прекращается в силу закона (ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации) и никаких заявлений, в соответствии со ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», не требуется, так же не требуется и указание в договоре купли-продажи о наличии ипотеки, поскольку ипотека прекращается.

По мнению регистрирующего органа положения ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации применяется только в случае реализации заложенного имущества с торгов, которые производятся с целью удовлетворения требований залогодержателя, в данном случае – ООО ИКБ «Совкомбанк», в иных случаях ипотека сохраняется. Следовательно, в данном случае прекращение ипотеки возможно только по основаниям, предусмотренным ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Кроме того, Управление указывает на отсутствие в договоре купли-продажи от 26.04.2013г. упоминаний о наличии ипотеки в отношении спорных объектов недвижимого имущества в пользу ООО ИКБ «Совкомбанк».

Фактически основанием для отказа регистрирующим органом в государственной регистрации перехода права собственности в данном случае послужило наличие действующей (непогашенной регистрационной записи об ипотеке № 56-56-01/183/2008-317 от 05.11.2009г.), отсутствие в договоре купли-продажи, заключенном между индивидуальным предпринимателем Родионовой Т.В., в лице конкурсного управляющего Черновой Е.Н. и ООО «Пугачевское» по результатам реализации конкурсной массы должника, сведений об обременении предмета договора ипотекой, а также отсутствие оснований для погашения записи об ипотеке в соответствии со ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Вместе с тем, суд считает, что регистрирующий орган при отказе в погашении регистрационной записи об ипотеке № 56-56-01/183/2008-317 от 05.11.2009г. и регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости не учет следующих обстяотельств.

В соответствии с п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее по тексту - Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ) ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства.

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка (п. 3 ст. 340 регистрационной записи об ипотеке № 56-56-01/183/2008-317 от 05.11.2009г.).

В силу пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) в порядке, установленном Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ.

Согласно п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

На основании п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается:

1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

2) по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса;

3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса;

4) в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

Пунктом 4 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ установлено, что регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда.

Согласно п. 1 ст. 126 Федерального закона от 26.10.2002г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее по тексту - Федеральный закон от 26.10.2002г. № 127-ФЗ) с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и открытии конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника.

Все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. В составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога (п.п. 1, 2 ст. 131 Федерального закона от 26.10.2002г. № 127-ФЗ).

Порядок реализации требований кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, установлен статьей 138 Федерального закона от 26.10.2002г. № 127-ФЗ.

Таким образом, после открытия конкурсного производства залогодержатель, у которого находится заложенное движимое имущество, не вправе удерживать это имущество - оно подлежит передаче в конкурсную массу для реализации в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (п. 10 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя»).

Как следует из материалов дела спорное недвижимое имущество являлось предметом залога на основании договора залога № 008-ОРД/ЗН-1 помещения с земельным участком от 15.08.2008г., с учетом договора уступки прав (требования) от 29.04.2009г. Залогодержателем является ООО ИКБ «Совкомбанк», что подтверждается регистрационной записью об ипотеке № 56-56-01/183/2008-317 от 05.11.2009г.

В соответствии с п. 4 ст. 138 Федерального закона от 26.10.2002г. № 127-ФЗ продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи.

Согласно п. 3 ст. 139 Федерального закона от 26.10.2002г. № 127-ФЗ продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. Денежные средства, вырученные от продажи имущества должника, включаются в состав имущества должника.

Из содержания нормы ст. 18.1 Федерального закона от 26.10.2002г. № 127-ФЗ и разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» в их системном толковании со ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом, в случае банкротства должника-залогодателя приобретает специальные права, которые могут быть реализованы таким кредитором при соблюдении установленной Законом о банкротстве процедуры включения в реестр требований кредиторов как залогового кредитора.

Однако материалы дела не содержат доказательств наличия у ООО ИКБ «Совкомбанк» статуса залогового кредитора.

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 12.04.2012 по делу № А47-3521/2011 суд требования ООО ИКБ «Совкомбанк» в сумме 10 296 616,46 руб. признал обоснованными, но определил удовлетворить данные требования за счет заложенного имущества Родионовой Татьяны Владимировны, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов должника.

Таким образом, в связи с пропуском срока для обращения с кредиторским требованием в деле № А47-3521/2011, ООО ИКБ «Совкомбанк» не имеет статуса залогового кредитора.

В силу п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» если залоговый кредитор не предъявил свои требования в рамках дела о банкротстве, заложенное имущество продается с торгов в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве. При этом согласие залогового кредитора на продажу предмета залога не требуется.

В данном случае, как следует из материалов дела, имущество, заявленное к регистрации, было реализовано в общем порядке реализации конкурсной массы должника.

Поскольку ООО ИКБ «Совкомбанк» не приобрел статуса залогового кредитора, а в связи с этим и специальных прав, принадлежащих залоговым кредитором в случае реализации имущества, являющегося предметом залога (право определять порядок и условия продажи заложенного имущества в конкурсном производстве, право на удовлетворение требования по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном статьей 138 Федерального закона от 26.10.2002г. № 127-ФЗ и др.) спорное имущество подлежало продаже без обременения в виде ипотеки.

На основании п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается: с прекращением обеспеченного залогом обязательства; по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса; в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

В силу правовой позиции, сформированной Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в п. 12 постановления от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что поскольку спорное недвижимое имущество, включенное в конкурсную массу, реализовано в процессе конкурсного производства на публичных (открытых) торгах в порядке и на условиях, установленных Федеральным законом от 26.10.2002г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в рассматриваемом случае ипотека прекращена в силу закона на основании и в порядке положений указанного Федерального закона от 26.10.2002г. № 127-ФЗ.

Доказательств нарушения процедуры реализации спорных объектов недвижимого имущества в материалах дела не имеется.

Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Таким образом, поскольку имеются основания для прекращения ипотеки в силу закона (ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации), для погашения регистрационной записи об ипотеке № 56-56-01/183/2008-317 от 05.11.2009г. заявлений владельца закладной, залогодателя либо совместного заявления залогодателя и залогодержателя, предусмотренных ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ, не требуется.

Следовательно, ссылки ответчика на обязательность, для погашения записи об ипотеке в отношении спорного имущества, наличия заявлении и документов, определенных ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ, необоснованны и противоречат действующему законодательству.

Поскольку одновременно с заявлением о регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости конкурсный управляющий Чернова Е.Н. все же обратилась с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке № 56-56-01/183/2008-317 от 05.11.2009г. Управление должно было погасить данную запись, поскольку представленные документы о проведении публичных торгов № 934-ОТПП/2/2, протокол от 26.04.2013г. № 934-ОТПП/2/2, договор купли-продажи от 26.04.2013г. подтверждали прекращение ипотеки (регистрационная запись об ипотеке № 56-56-01/183/2008-317 от 05.11.2009г.) в силу закона.

При таких обстоятельствах, выводы регистрационного орган о сохранении права залога у ООО ИКБ «Совкомбанк» на спорные объекты недвижимости, необходимости указания в договоре о наличии данного обременения, а также представления заявлений о регистрации ипотеки не соответствуют Гражданскому кодексу Российской Федерации (ст. 352), Федеральному закону от 16.07.1998 № 102-ФЗ, Федеральному закону от 26.10.2002г. № 127-ФЗ.

В силу прекращения действия ипотеки в силу закона у регистрирующего органа отсутствовали правовые и фактические основания для отказа конкурсному управляющему Черновой Е.Н. и ООО «Пугачевское» в государственной регистрации перехода права собственности на землепользование (землевладение) с кадастровым номером 56:44:0201007:0030, расположенное по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, пос. Ростоши, ул. Лазурная, 20 и незавершенный строительством дом, расположенный по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, пос. Ростоши, ул. Лазурная, 20 (условный номер 56-01/00-110/2002-9).

Доводы Управления о том, что поскольку реализация имущества произведена не в целях удовлетворения требований залогодержателя – ООО ИКБ «Совкомбанк», оснований для прекращения залога в силу закона не имеется, судом отклоняются, как основанные на неверном толковании указанных выше норм Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 26.10.2002г. № 127-ФЗ, Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ, а также разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя».

По смыслу п.п. 1, 2 ст. 131 Федерального закона от 26.10.2002г. № 127-ФЗ все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, за исключением имущества, изъятого из оборота, имущественных прав, связанных с личностью должника, иного предусмотренного законом имущества, составляет конкурсную массу.

В случае реализации имущества, составляющего конкурсную массу, в порядке, определенном Федеральным законом от 26.10.2002г. № 127-ФЗ, залог в силу пп. 4 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращается вне зависимости от того, является ли кредитор залоговым или нет.

Последнее обстоятельство влияет лишь на способ удовлетворения требований такого кредитора либо в порядке абзаца шестого п. 4 ст. 134, ст. 138 Федерального закона от 26.10.2002г. № 127-ФЗ (при удовлетворении требований кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника), либо в порядке абзацев первого - четвертого п. 4 ст. 134, п. 4 ст. 142 Федерального закона от 26.10.2002г. № 127-ФЗ (при удовлетворении требований иных кредиторов).

Исходя из изложенного суд приходит к выводу о том, что требования конкурсного управляющего индивидуального предпринимателя Родионовой Татьяны Владимировны Черновой Елены Николаевны о признании незаконными действия Управления Росреестра по Оренбургской области, выразившееся в отказе в погашении регистрационной записи об ипотеке № 56-56-01/183/2008-317 от 05.11.2009г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с уведомлением от 06.06.2013г. № 01/214/2013-449, на следующие объекты недвижимого имущества: землепользование (землевладение) с кадастровым номером 56:44:0201007:0030, расположенное по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, пос. Ростоши, ул. Лазурная, 20; незавершенный строительством дом, расположенный по этому же адресу (условный номер 56-01/00-110/2002-9), и действия Управления Росреестра по Оренбургской области, выразившиеся в отказе в государственной регистрации перехода права собственности в соответствии с сообщением от 08.07.2013г. № 01/214/2013-448;447, на следующие объекты недвижимого имущества: землепользование (землевладение) с кадастровым номером 56:44:0201007:0030, расположенное по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, пос. Ростоши, ул. Лазурная, 20; незавершенный строительством дом, расположенный по этому же адресу (условный номер 56-01/00-110/2002-9) и требования Общества с ограниченной ответственностью «Пугачевское» о признании незаконными бездействие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, выразившиеся в несовершении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отметки о прекращении ипотеки и действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, выразившиеся в отказе в погашении регистрационной записи об ипотеке № 56-56-01/183/2008-317 от 05.11.2009г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с уведомлением от 06.06.2013г. № 01/214/2013-449, на следующие объекты недвижимого имущества: землепользование (землевладение) с кадастровым номером 56:44:0201007:0030, расположенное по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, пос. Ростоши, ул. Лазурная, 20; незавершенный строительством дом, расположенный по этому же адресу (условный номер 56-01/00-110/2002-9) и признании недействительным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области в государственной регистрации перехода права собственности, выраженный в сообщении от 08.07.2013г. № 01/214/2013-448;447, на следующие объекты недвижимого имущества: землепользование (землевладение) с кадастровым номером 56:44:0201007:0030, расположенное по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, пос. Ростоши, ул. Лазурная, 20; незавершенный строительством дом, расположенный по этому же адресу (условный номер 56-01/00-110/2002-9) подлежат удовлетворению.

В силу п.п. 4, 5 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться, в том числе обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Поскольку необходимые документы, соответствующие требованиям ст. 17, 18 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ заявителями были представлены в регистрирующий орган, исходя из ч. 4, 5 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает, что следует определить способ восстановления нарушенных прав заявителей, в виде обязания Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области погасить регистрационную запись об ипотеке № 56-56-01/183/2008-317 от 05.11.2009г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и провести государственную регистрацию перехода права собственности от Родионовой Татьяны Владимировны к ООО «Пугаческое» на следующие объекты недвижимого имущества: землепользование (землевладение) с кадастровым номером 56:44:0201007:0030, расположенное по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, пос. Ростоши, ул. Лазурная, 20; незавершенный строительством дом, расположенный по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, пос. Ростоши, ул. Лазурная, 20 (условный номер 56-01/00-110/2002-9) без обременений, на основании документов, сданных в Центральный аппарат Управления Росреестра по Оренбургской области 27.05.2013г. конкурсным управляющим ИП Родионовой Т.В. Черновой Е.Н. и ООО «Пугачевское»

Понесенные конкурсным управляющим индивидуального предпринимателя Родионовой Татьяны Владимировны Черновой Еленой Николаевной и Обществом с ограниченной ответственностью «Пугачевское» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 400 рублей и 4 000 рублей, соответственно, сгласно ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, данных в п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.03.2007г. № 117, относятся на ответчика и подлежат взысканию качестве судебных расходов в порядке, установленном ст.ст. 106, 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 49, 110, 167-170, 176, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Уточнения требований Общества с ограниченной ответственностью «Пугачевское» принять.

2. Требования конкурсного управляющего индивидуального предпринимателя Родионовой Татьяны Владимировны Черновой Елены Николаевны удовлетворить.

Признать незаконными действия Управления Росреестра по Оренбургской области, выразившееся в отказе в погашении регистрационной записи об ипотеке № 56-56-01/183/2008-317 от 05.11.2009г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с уведомлением от 06.06.2013г. № 01/214/2013-449, на следующие объекты недвижимого имущества: землепользование (землевладение) с кадастровым номером 56:44:0201007:0030, расположенное по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, пос. Ростоши, ул. Лазурная, 20; незавершенный строительством дом, расположенный по этому же адресу (условный номер 56-01/00-110/2002-9), и действия Управления Росреестра по Оренбургской области, выразившиеся в отказе в государственной регистрации перехода права собственности в соответствии с сообщением от 08.07.2013г. № 01/214/2013-448;447, на следующие объекты недвижимого имущества: землепользование (землевладение) с кадастровым номером 56:44:0201007:0030, расположенное по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, пос. Ростоши, ул. Лазурная, 20; незавершенный строительством дом, расположенный по этому же адресу (условный номер 56-01/00-110/2002-9).

3. Требования Общества с ограниченной ответственностью «Пугачевское» удовлетворить.

Признать незаконными бездействие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, выразившиеся в несовершении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отметки о прекращении ипотеки и действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, выразившиеся в отказе в погашении регистрационной записи об ипотеке № 56-56-01/183/2008-317 от 05.11.2009г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с уведомлением от 06.06.2013г. № 01/214/2013-449, на следующие объекты недвижимого имущества: землепользование (землевладение) с кадастровым номером 56:44:0201007:0030, расположенное по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, пос. Ростоши, ул. Лазурная, 20; незавершенный строительством дом, расположенный по этому же адресу (условный номер 56-01/00-110/2002-9).

Признать недействительным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области в государственной регистрации перехода права собственности, выраженный в сообщении от 08.07.2013г. № 01/214/2013-448;447, на следующие объекты недвижимого имущества: землепользование (землевладение) с кадастровым номером 56:44:0201007:0030, расположенное по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, пос. Ростоши, ул. Лазурная, 20; незавершенный строительством дом, расположенный по этому же адресу (условный номер 56-01/00-110/2002-9).

4. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителей, путем погашения регистрационной записи об ипотеке № 56-56-01/183/2008-317 от 05.11.2009г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, проведения государственной регистрации перехода права собственности от Родионовой Татьяны Владимировны к ООО «Пугачевское» на следующие объекты недвижимого имущества: землепользование (землевладение) с кадастровым номером 56:44:0201007:0030, расположенное по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, пос. Ростоши, ул. Лазурная, 20; незавершенный строительством дом, расположенный по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, пос. Ростоши, ул. Лазурная, 20 (условный номер 56-01/00-110/2002-9) без обременений, на основании документов, сданных в Центральный аппарат Управления Росреестра по Оренбургской области 27.05.2013г. конкурсным управляющим ИП Родионовой Т.В. Черновой Е.Н. и ООО «Пугачевское».

5. Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (ИНН 5610042191, ОГРН 1035605508443, адрес: 460000, г. Оренбург, ул. Пушкинская, 10) в пользу конкурсного управляющего индивидуального предпринимателя Родионовой Татьяны Владимировны Черновой Елены Николаевны (г. Оренбург) судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 400 рублей после вступления решения по настоящему делу в законную силу.

6. Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (ИНН 5610042191, ОГРН 1035605508443, адрес: 460000, г. Оренбург, ул. Пушкинская, 10) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Пугачевское» (ИНН 5627020189, ОГРН 1105658004836, юридический адрес: 460908, Оренбургская область, п. Нижнесакмарский, ул. Молодежная, д. 9, пом. 2) судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4 000 рублей после вступления решения по настоящему делу в законную силу.

Исполнительные листы выдать заявителям в порядке, предусмотренном ст.ст. 318, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья А.С. Мирошник