Гражданский кодекс часть 1

к Администрации муниципального образования сельское поселение Лабазинский сельсовет Курманаевского района Оренбургской области с.Лабазы, Курманаевский район, Оренбургская область

к Управлению федеральной регистрационной службы по Оренбургской области г. Оренбург

О признании сделки недействительной, признании недействительной государственной регистрации права на недвижимое имущество, применении последствий недействительности сделки

при участии:

от истца и 2 ответчика: не явились

от 1 ответчика: ФИО2 – юрист (дов.б/№ от 01.12.08г.)

У С Т А Н О В И Л :

Иск рассматривается о признании сделки недействительной – договора купли-продажи двухэтажного административного здания литер ББ1В, общей площадью 969,5 кв.м, расположенного по адресу: <...>, о признании недействительной государственной регистрации права собственности на указанное здание, о применении последствий недействительности сделки – обязании сторон передать друг другу всё полученное по сделке, а именно:

- обязать Администрацию муниципального образования сельское поселение Лабазинский сельсовет Курманаевского района Оренбургской области передать Лабазинскому сельскому потребительскому обществу двухэтажное административное здание литер ББ1В, общей площадью 969,5 кв.м, расположенного по адресу: <...>;

- обязать Лабазинское сельское потребительское общество передать Администрации муниципального образования сельское поселение Лабазинский сельсовет денежную сумму в размере 450 000 руб.

Представители истца и 2 ответчика – УФРС в заседание суда не явились. В письменном дополнении к иску от 30.01.09г. представитель истца (ФИО3) просит рассмотреть дело в своё отсутствие.

1 ответчик - Администрация МО сельское поселение Лабазинский сельсовет в письменном отзыве от 15.12.08г. (л.д.137 т.1) требования истца считает необоснованными.

2 ответчик - Управление федеральной регистрационной службы по Оренбургской области (далее УФРС) в письменном отзыве от 19.12.08г. (л.д.133 т.1) требования истца о признании недействительной государственной регистрации права собственности на заявленный объект недвижимости считает необоснованными, в отношении иных требований сообщает об отсутствии заинтересованности.

При рассмотрении спора по существу судом установлено следующее.

В обоснование своих требований истец ссылается на следующие обстоятельства.

Решением арбитражного суда Оренбургской области от 25.06.08г. по делу №А47-1604/2008-14/8ГК Лабазинское сельское потребительское общество (далее Лабазинское сельпо) признано несостоятельным (банкротом) с открытием конкурсного производства. Конкурсным управляющим утверждена ФИО1

В соответствии с ч.2 ст. 129 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002г. в процессе выполнения обязанностей конкурсного управляющего, проведения проверки хозяйственной деятельности Лабазинского сельского потребительского общества, конкурсным управляющим установлено следующее:

В соответствии с Выпиской из протокола общего собрания уполномоченных пайщиков Лабазинского сельпо от 15 июня 2007г., на общем собрании уполномоченных пайщиков было принято решение «О продаже торгового центра, расположенному по адресу: <...> Муниципальному образованию Лабазинский сельсовет за 450 тысяч рублей».

В обоснование необходимости немедленной продажи торгового центра, среди прочих было то обстоятельство, что Лабазинское сельпо ожидает банкротство.

На основании данного решения 18.06.2007г. был заключен предварительный договор купли-продажи между Лабазинским сельским потребительским в лице председателя ФИО4, и МО Лабазинский сельсовет в лице ФИО5, предметом которого является здание торгового центра 1981 года постройки, литер Б, общей площадью 969,5 кв.м, расположенное по адресу: <...>. Одновременно с подписанием предварительного договора купли-продажи, было подписано дополнительное соглашение к договору, по которому оплата цены договора в размере 450 000 руб. должна была быть перечислена
Покупателем на расчетный счет Продавца в срок до 20 декабря 2007г.

31.07.2007г. Продавцом и Покупателем подписан передаточный Акт на здание Торгового центра, находящегося по адресу: <...>, по которому здание Торгового центра передано покупателю в собственность.

На основании предварительного договора купли-продажи от 18.06.2007г. и решения Арбитражного суда Оренбургской области от 16.11.2007г. по делу №47-7830/07-12ГК, вступившего в законную силу 18.12.2007г., между Лабазинским сельским потребительским обществом в лице председателя ФИО4, и Муниципальным образованием Лабазинский сельсовет в лице ФИО5 29.02.2008г. заключен договор купли-продажи двухэтажного административного здания литер ББ1В, общей площадью 969,5 кв.м по адресу: <...>.

Истец данную сделку считает недействительной (оспоримой) в силу ст. 166 ГК РФ.

В обоснование своих доводов истец ссылается на следующее:

В соответствии с п. 8.2. Раздела 8 Устава Лабазинского сельского потребительского общества к исключительной компетенции общего собрания уполномоченных общества относится - отчуждение недвижимого имущества общества, стоимость которого превышает 10 тысяч рублей, по предварительному представлению экономического обоснования эффективности сделки в Совет Облпотребсоюза.

В выписке из протокола общего собрания содержится информация о том, что такое согласие получено, с председателем Облпотребсоюза Тан В.Б. вопрос решен положительно.

По мнению истца, из существа вышеприведенного следует, что общество должно было обратиться в Облпотребсоюз с экономическим обоснованием эффективности сделки, на что Облпотребсоюз, проверив обоснованность эффективности сделки, должен был ответить письменным согласием.

Однако утверждение председателя Лабазинского сельпо ФИО4 опровергается фактическими обстоятельствами дела.

В материалах делу №47-7830/07-12ГК, рассмотренного Арбитражным судом Оренбургской области, содержится информация о том, что на ноябрь месяц 2007г., Областной совет потребительских обществ возражает против исковых требований Лабазинского сельского потребительского общества «О признании права собственности за Лабазинским сельпо», из чего следует, что согласия на продажу здания торгового центра Облпотребсоюз не давал. Следовательно, по мнению истца, собрание уполномоченных пайщиков Лабазинского сельпо, было введено в заблуждение Председателем Лабазинского сельпо ФИО4 относительно согласования продажи объекта с Облпотребсоюзом.

Предварительный договор купли продажи от 18.06.2007г, дополнение к нему и передаточный акт истец считает недействительными, так как на момент подписания данных документов у Лабазинского сельпо отсутствовало право собственности; на здание Торгового центра.

Истец так же указывает на то, что в решении арбитражного суда Оренбургской области признается право собственности на Двухэтажное здание торгового центра, литер ББ1В, общей площадью 969,5 кв.м. Адрес (местонахождение): <...>. В то время, как переход права собственности регистрируется на административное здание Торгового центра, с теми же техническими характеристиками и расположенное по тому же адресу, что и здание Торгового центра, то есть меняется наименование и назначение указанного здания.

В договоре купли-продажи, зарегистрированном в УФРС по Оренбургской области отсутствуют основания изменения наименования и назначения указанного здания. На основании чего, истец считает, что регистрация перехода права собственности произведена с нарушение действующего законодательства - ч. 6 ст. 12, ч. 1 ст. 13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г., ч.30,67,68 Постановления правительства РФ «Об утверждении правил ведения Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Методических рекомендаций но порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции Приказа Министерства юстиции Российской Федерации от 01.07.2002г.

Истец так же ссылается на занижение цены, которая по договору купли-продажи составляет 450 000 руб., а согласно Отчёта оценщика (ООО «Центр экономических и юридических экспертиз») рыночная цена составляет 1000800 руб.

В выписке из протокола общего собрания уполномоченных пайщиков Лабазинского сельпо, содержится информация о том, что председатель Лабазинского сельпо ФИО4 является депутатом районного Совета, и неоднократно ставила вопрос перед уполномоченными лицами, о сохранении здания для села. Истец считает, что действия ФИО6 как депутата районного совета идёт в разрез с интересами Лабазинского сельпо. Из чего следует, что продажа здания торгового центра по цене, значительно ниже рыночной, является сделкой с заинтересованностью. Заинтересованным лицом в данном случае выступает председатель Лабазинского сельпо ФИО4, заключившая договор купли-продажи назаведомо невыгодных условиях относительно цены недвижимого имущества.

В письменном дополнении от 30.01.09г. (л.д.70 т.2) истец так же ссылается на ст.173 ГК РФ, согласно которой сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, может быть признана судом недействительной по иску этого юридического лица.

На основании изложенного, ссылаясь на ч.1, ч.2 ст. 103 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002г. №123-ФЗ, ч.1. ст.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и с ним» от 21.07.1997г., ст.ст. 11,12, 166, 167, 173 ГК РФ, истец просит суд:

- признать договор купли-продажи двухэтажного административного здания, литер ББ1В, общей площадью 969,5 кв.м. Адрес (местонахождение): Оренбургская область, Курманаевский район. с Лабазы, ул.Ленина, 61, недействительной сделкой;

- признать недействительной государственную регистрацию права собственности Двухэтажного административного здания, литер ББ1В, общей площадью 969,5 кв.м. Адрес (местонахождение): Оренбургская область, Курманаевский район. с Лабазы, ул.Ленина, 61;

- применить последствия недействительности сделки – обязать Администрацию муниципального образования сельское поселение Лабазинский сельсовет Курманаевского района Оренбургской области передать Лабазинскому сельскому потребительскому обществу двухэтажное административное здание литер ББ1В, общей площадью 969,5 кв.м, расположенного по адресу: <...> и обязать Лабазинское сельское потребительское общество передать Администрации муниципального образования сельское поселение Лабазинский сельсовет денежную сумму в размере 450 000 руб.

Ответчик в письменном отзыве от 15.12.08г. (л.д.137 т.1) с иском не согласен, ссылаясь на то, что здание торгового центра было продано, как следует из протокола общего собрания уполномоченных пайщиков Лабазинского сельпо от 15.06.2007г. из-за того, что здание не использовалось по прямому назначению с 2005г., поиск покупателя шёл с 2004г., здание пустовало и подвергалось нападениям со стороны хулиганов, в связи с чем, возникла необходимость сохранности здания для села, как административного здания, с размещением в нём аппарата управления МО Лабазинский сельсовет, почты, сберкассы, которые находились в ветхих зданиях.

Кроме того, в здании полностью отсутствовали системы водоснабжения, отопления, канализации, требовался капитальный ремонт крыши и полов. Произвести самостоятельно капитальный ремонт общество не могло, в виду больших долгов по займам от населения, по налогам перед бюджетом.

Утверждение истца о немедленной продажи здания торгового центра, в связи с банкротством, исключает и тот факт, что здание выставлено на продажу с 2004г. и МО Лабазинский сельсовет является единственным покупателем за весь период продажи торгового центра. Банкротом Лабазинское сельпо признано решением Арбитражного суда лишь в июне 2008г.

Руководствуясь п.8.2. Устава Лабазинского сельпо, 10 мая 2008г., руководством сельпо было направлено заявление в Облпотребсоюз, обосновывающее экономическую эффективность продажи здания торгового центра по остаточной стоимости в размере 447 000 руб., так как продать объект с 2004г. по цене 1 200 000 руб. не представилось возможным, результатом чего, является личный визит председателя ФИО7 Тан в мае 2007г. и его письменное согласие от 19.06.2007г. №04-03 о том, что правление Облпотребсоюза не возражает против продажи торгового центра в с.Лабазы, Курманаевского района, остаточной стоимостью 447 000 руб.

Договорная цена – 450 000 руб. была одобрена общим собранием уполномоченных пайщиков Лабазинского сельпо (выписка из протокола от 15.06.2007г. представленная истом). В связи с чем, ответчик считает, что заявление истца о заключении председателем сельпо договора купли - продажи, на заведомо невыгодных условиях относительно цены недвижимого имущества, является необоснованным.

В решении Арбитражного суда от 16 ноября 2007г. по делу №А47-7830/07-12 ГК отмечено, что представитель третьего лица - Оренбургского Облпотребсоюза, в судебном заседании пояснил, что не возражает против удовлетворения требований истца о признании права собственности на здание торгового центра, о чём свидетельствует и заключённое 13.11.2007г. между Облпотребсоюзом и Лабазинским сельпо соглашение об отступном, по которому Облпотребсоюз отказывается от своих требований о праве собственности на вышеуказанный торговый центр.

Подписание предварительного договора купли-продажи от 18 июня 2007г., между Лабазинским сельпо и МО Лабазинский сельсовет, дополнительное соглашение к нему, передаточный акт от 31 июля 2007г. на здание торгового центра свидетельствуют о намерении заключить договор купли-продажи в будущем, а перечисленные МО Лабазинский сельсовет денежные средства в размере 450 000 руб. - авансовый платёж, по заключаемому в будущем договору.

Перечисление денежных средств, именно в период с июля по декабрь 2007г., были необходимы Лабазинскому сельпо для оформления права собственности на здание торгового центра, погашения долгов перед населением по заёмным средствам, погашения задолженности по зарплате, частичное погашение задолженности перед бюджетом по налогам (Бухгалтерская справка от 31.12.2007г.).

Согласно п.2 ст.45 Устава МО Лабазинский сельсовет, в собственности сельсовета может находиться имущество для обеспечения деятельности органов местного самоуправления, муниципальных служащих и должностных лиц местного самоуправления, в связи с чем, Лабазинское сельпо, 31 января 2008г. обратилось с заявлением в ГУ предприятие «Областной центр инвентаризации и оценки недвижимости» Курманаевский филиал и в Управление Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области о замене наименования здания торговый центр, находящегося по адресу: <...>, на административное здание (выписка из протокола общего собрания уполномоченных пайщиков Лабазинского сельпо от 31.01.2008г.), оплатив госпошлину за внесение изменений в ЕГРП.

В связи с чем, ответчик считает, что регистрация перехода права собственности произведена в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998г. №219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Приказом Минюста РФ от 01.07.2002г. №184 «Об утверждении методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

2 ответчик - УФРС в письменном отзыве от 19.12.08г. (л.д.133-136 т. 1) сообщает, что в отношении требований о признании договора недействительным и применении последствий недействительности сделки не имеет заинтересованности в исходе дела. В отношении требований о признании недействительной государственной регистрации права собственности на указанное здание возражает. Изменение наименование здания ответчиком считает оформленным правомерно.

Заслушав доводы представителя ответчика, исследовав материалы дела и представленные документы, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований истца исходя из следующего.

Согласно п.1 ст.166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Истцом не указаны конкретные нормы закона, в том числе нормы Гражданского кодекса РФ, предусматривающие основания, для признания сделки недействительной при указанных истцом обстоятельствах (нормы материального права), чем нарушены требования ч.2 ст.125 АПК РФ, согласно которой истец должен излагать свои требования к ответчику со ссылкой на законы и иные нормативные правовые акты.

Ссылка истца на нарушение договором статьи 173 ГК РФ не может быть принята судом во внимание, поскольку истец не обосновал, каким целями деятельности, определенно ограниченными в учредительных документах Лабазинского сельпо, противоречит оспариваемая сделка.

В обоснование требований о признания сделки недействительной, истец ссылается на то, что сделка является оспоримой, отчуждение данного здания от Лабазинского сельпо к ответчику произведено в нарушение п. 8.2. Раздела 8 Устава Лабазинского сельского потребительского общества – без получения согласия Обпотребсоюза.

Данные доводы истца не могут быть признаны правомерными, так как не соответствуют обстоятельствам дела и представленным документам.

Так согласно п.8.2. Устава Лабазинского сельпо (л.д.58-60 т.1), к исключительной компетенции общего собрания уполномоченных общества относятся: отчуждение недвижимого имущества общества, стоимость которого превышает 10 000 руб., по предварительному представлению экономического обоснования эффективности сделки в Совет Облпотребсоюза. При этом необходимость получения от Облпотребсоюза письменного согласия на отчуждение недвижимого имущества сельпо, в Уставе не оговаривается.

Тем не менее, в деле имеется письмо Лабазинского сельпо к Председателю Оренбургского Облпотребсоюза от 10.05.2007г. (л.д.141 т.1), в котором испрашивается согласие на продажу здания торгового центра. Письмом №04-03 от 19.06.07г. (л.д.142 т.1, л.д.62 т.2) Правление Облпотребсоюза сообщает о том, что не возражает против продажи торгового центра в с.Лабазы, Курманаевского района.

Общее собрание уполномоченных Лабазинского сельпо от 15.06.2007г. (л.д.30 т.1) постановило продать торговый центр МО Лабазинскому сельсовету за 450 000 руб., при остаточной балансовой стоимости в 447 000 руб.

Решение общего собрания уполномоченных Лабазинского сельпо от 15.06.2007г. в судебном порядке не оспорено, а потому нет оснований полагать, что при его проведении или принятии решений были нарушены какие-либо норма закона.

По обстоятельствам занижения цены проданного торгового центра, истец так же не привёл нормы закона, регулирующего права (или обязанности) Лабазинского сельпо в вопросе определения цены продажи недвижимого имущества и факта нарушения каких-либо нормативных актов при решении данного вопроса на общем собрании уполномоченных пайщиков Лабазинского сельпо.

Согласно статьям 1, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в регулировании договорных отношений, в том числе и в вопросе определении цены продаваемого товара.

Ссылки истца на то, что по Отчёту оценщика (ООО «Центр экономических и юридических экспертиз») рыночная цена торгового центра составляет 1 000 800 руб. не может быть принята судом во внимание, поскольку определена по состоянию на 11.09.2008г. (л.д.97 т.1), в то время как цена в 450 000 руб. была согласована сторонами в предварительном договоре от 18.07.2007г., то есть гораздо раньше. Оспариваемый договор купли-продажи заключён сторонами так же ранее 29.02.2008г. Следует так же учесть, что согласно п.3.1. Отчёта оценщика (л.д.80 т.1), оценка объекта проводилась с целью консультирования заказчика относительно его возможной рыночной стоимости для дальнейшей реализации на торгах.

Кроме того, оценка стоимости имущества является прерогативой собственника, действующее законодательство не определяет в качестве обязательного условия для договоров купли-продажи продажу имущества только по рыночной цене, что соответствует статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора и пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы истца о том, что данная сделка является сделкой с заинтересованностью, поскольку председатель Лабазинского сельпо ФИО4, одновременно является депутатом районного совета, так же не могут быть приняты судом во внимание, поскольку истцом не приведены нормы закона, устанавливающие запрет или ограничения на продажу в данном случае имущества сельпо, конкретному покупателю - Администрации муниципального образования сельское поселение Лабазинский сельсовет. Не указаны нормы закона, которым, по мнению истца, противоречит такая сделка.

Согласно ч.1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно ч.2 ст.125 АПК РФ, истец должен излагать свои требования к ответчику со ссылкой на законы и иные нормативные правовые акты.

В связи с изложенным, руководствуясь ст.ст. 1, 8, 12, 124, 166, 167, 173, 421, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцу в иске отказывается в полном объёме, ввиду необоснованности и недоказанности заявленных исковых требований.

Расходы по государственной пошлине в сумме 6 000 руб. относятся на истца.

Руководствуясь ст.ст.110, 167, 169, 319 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л :

1. Истцу в иске отказать.

2. Расходы по государственной пошлине в сумме 6 000 руб. отнести на истца.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу через Арбитражный суд Оренбургской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда (http://18aas.arbitr.ru) или Федерального арбитражного суда Уральского округа (www.fasuo.arbitr.ru).

Судья Г.А. Фёдорова