Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи Н.А.Третьякова, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Н.А.Бигалиевой, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Акционерного коммерческого банка «Форштадт» (Акционерное общество) (г. Оренбург, ОГРН <***>, ИНН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (г.Оренбург, ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании незаконным отказа в регистрации дополнительного соглашения от 02.04.2015г. №2 к договору о последующей ипотеке (залоге недвижимости) от 20.06.2012г. №34765/01, изложенного в сообщении № 56/001/2015-329 от 21.05.2015г., и обязании осуществить регистрацию дополнительного соглашения от 02.04.2015г. №2 к договору о последующей ипотеке (залоге недвижимости) от 20.06.2012г. №34765/01,

с участием третьих лиц ФИО1 (п.Ленина Оренбургского района Оренбургской области) и Общества с ограниченной ответственностью мясоперерабатывающее предприятие «Птица Плюс» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>; Оренбургская область, Оренбургский район, п.Ленина),

при участии в судебном заседании:

от заявителя - ФИО2, представитель (доверенность №16-20/61 от 22.02.2013),

от заинтересованного лица - ФИО3, представитель (доверенность №90 от 02.10.2015),

от третьих лиц - не явились, извещены,

с объявлением перерыва в судебном заседании с 14.12.2015 до 21.12.2015,

УСТАНОВИЛ

Акционерный коммерческий банк «Форштадт» (Акционерное общество) (далее по тексту - заявитель, банк) обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (далее по тексту – заинтересованное лицо, Управление Росреестра по Оренбургской области) о признании незаконным отказа в регистрации дополнительного соглашения от 02.04.2015г. №2 к договору о последующей ипотеке (залоге недвижимости) от 20.06.2012г. №34765/01, изложенного в сообщении №56/001/2015-329 от 21.05.2015г., и обязании осуществить регистрацию дополнительного соглашения от 02.04.2015г. №2 к договору о последующей ипотеке (залоге недвижимости) от 20.06.2012г. №34765/01.

Определением суда от 09.08.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечена ФИО1.

Определением суда от 14.09.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено общество с ограниченной ответственностью мясоперерабатывающее предприятие «Птица Плюс».

Как следует из материалов дела, 20.06.2012 г. между Акционерным коммерческим банком «Форштадт» (Закрытое акционерное общество) наименование которого в последующем было изменено на Акционерный коммерческий банк «Форштадт» (Акционерное общество) (запись о регистрации изменения внесена 23.10.2014 г. за № 2145600000621), и ФИО1 (далее - залогодатель) заключен договор о последующей ипотеке (залоге недвижимости) № 34765/01.

Согласно п. 1.2 договора, предметом залога по настоящему договору является принадлежащее залогодателю на праве собственности следующее недвижимое имущество и земельный участок:

- жилой дом, назначение: жилое, 2-этажный (подземных этажей-1), общая площадь 314,9 кв.м., инв. № 53:234:000490980, лит. А1, адрес объекта: Оренбургская область, Оренбургский район, с/с Ленинский, <...>, условный номер 56-56-01/098/2010-324,

- земельный участок, площадью 982 кв.м., назначение:

земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Ленинский с/совет, <...> (а), кадастровый номер: 56:21:13 01 007:0076.

В соответствии с п. 2.1 договора, предметом залога, указанным в п. 1.2 настоящего договора, обеспечивается исполнение обязательств обществом с ограниченной ответственностью Мясоперерабатывающее предприятие «Птица Плюс» (далее - заемщик), возникших по кредитному договору от 20.06.2012 г. № 34765, заключенному между залогодержателем (кредитором) и заемщиком в г. Оренбурге 20.06.2012.

27.06.2012 указанный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав в установленном порядке за № 56-56-01/124/2012-293.

20.12.2012 между Банком и ФИО1 заключено дополнительное соглашение № 1 к договору о последующей ипотеке № 34765 от 20.06.2012 (о внесении изменений в пп. «е» п. 2.3 договора об ипотеке), которое также зарегистрировано в Едином государственном реестре прав в установленном порядке 26.12.2012 за №56-56-01/384/2012-477.

03.03.2014 в Банк поступило письмо от заемщика от 03.03.2014, в котором он просил снять ограничения с земельного участка с кадастровым №56:21:1301 007:0076, площадью 982 кв.м., с целью объединения двух участков и присвоения другого кадастрового номера.

Письмом № 16/5630 от 28.03.2014 Банк дал согласие на снятие ограничения (обременения) с земельного участка №56:21:1301 007:0076 с целью присоединения к нему прилегающего земельного участка с кадастровым номером 56:21:0000:14792, общей площадью 1314 кв.м.

07.05.2014 в Едином государственном реестре прав сделана запись № 56-56-01/03/2014-082 о государственной регистрации права собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства индивидуального жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь 2 296 кв. м., адрес (местонахождение объекта): Оренбургская область, Оренбургский район, Ленинский сельсовет, <...> а, кадастровый номер: 56:21:0000000:16860, субъект права: ФИО1, о чем 07.05.2014 выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 56-АВ № 449200.

01.08.2014 в Банк поступило письмо от заемщика, в котором он

просил согласовать раздел земельного участка с кадастровым номером 56:21:0000000:16860, площадью 2 296 кв.м., на три земельных участка.

Письмом № 16/15122 от 25.08.2014 Банк дал согласие на раздел данного земельного участка, площадью 2 296 кв.м., на три земельных участка.

После получения согласия Банка, земельный участок площадью 2 296 кв.м., кадастровый номер: 56:21:0000000:16860, был разделен на три земельных участка с кадастровыми номерами 56:21:0000000:17222 (600 кв.м.), 56:21:0000000:17223 (816 кв. м.) и 56:21:0000000:17224 (880 кв. м.), о чем имеются свидетельства о государственной регистрации права от 25.09.2014 серии 56-АВ № 549327, 56-АВ №549326 и 56-АВ № 549325, соответственно.

23.03.2015 в Банк поступило письмо от ФИО1, в котором она просила Банк принять в залог земельный участок с кадастровым номером 56:21:0000000:17224, площадью 880 кв.м. (свидетельство 56-АВ № 549325), на котором расположен жилой дом, находящийся в залоге у Банка на основании вышеуказанного договора №34765/01 от 20.06.2012.

02.04.2015 между Банком и ФИО1 заключено дополнительное соглашение № 2 к договору №34765/01 от 20.06.2012, согласно которому в преамбулу договора внесены изменения в части изменения наименования Банка; пп. «б» п. 1.2 договора изложен в следующей редакции: «земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное для строительства индивидуального жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь 880 (восемьсот восемьдесят) кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Оренбургская область, Оренбургский район, Ленинский сельсовет, <...>-а, кадастровый номер: 56:21:0000000:17224».

Также дополнительным соглашением внесены изменения в абз. 2 п. 1.3 договора №34765/01 от 20.06.2012, который изложен в новой редакции.

09.04.2015 Банк совместно с залогодателем обратились в Управление Росреестра по Оренбургской области с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения №2 к договору о последующей ипотеке №34765/01 от 20.06.2012.

22.04.2015 Управление Росреестра по Оренбургской области направило в Банк уведомление № 56/001/171/2015-329 о приостановлении государственной регистрации, согласно которому регистрация дополнительного соглашения № 2 приостанавливается на срок до 22.05.2015 в связи с отсутствием договорной ипотеки на данном земельном участке.

21.05.2015 Управление Росреестра по Оренбургской области сообщением №56/001/171/2015-329 уведомило Банк об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения № 2 к договору №34765/01 от 20.06.2012 на основании абз. 4 и 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с отсутствием сведений в ЕГРП о регистрации ограничения (ипотеки) в отношении земельного участка, указанного в дополнительном соглашении, и в связи с неустранением разночтений, указанных в уведомлении № 56/001/171/2015-329 от 22.04.2015.

Считая отказ в государственной регистрации незаконным, заявитель обратился в суд с рассматриваемым заявлением.

Заинтересованное лицо требования заявителя не признало по основаниям, изложенным в отзыве на заявление о дополнении к нему.

Третьи лица, участвующие в деле, письменные отзывы на заявление в материалы дела не представили.

Исследовав материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд признает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимость установлен Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – ФЗ №122-ФЗ).

Согласно п. 1 ст. 2 ФЗ №122-ФЗ государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Частью 1 ст. 17 ФЗ №122-ФЗ предусмотрено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте - расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

- свидетельства о праве на наследство;

- вступившие в законную силу судебные акты;

- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

- иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

В соответствии с ч. 1 ст. 13 ФЗ №122-ФЗ государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

- прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

- правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом;

- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. При этом специальная регистрационная надпись на документе, выражающем содержание сделки и представленном в форме электронного документа, подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью государственного регистратора (ч. 1 ст. 14 ФЗ №122-ФЗ).

Из материалов дела следует, что 20.06.2012 между заявителем и ФИО1 (далее - залогодатель) заключен договор о последующей ипотеке (залоге недвижимости) № 34765/01, предметом которого является жилой дом и земельный участок, на котором расположен дом.

В последующем, земельный участок, на котором расположен жилой дом, был объединен с другим смежным земельным участком и вновь образованный земельный участок разделен на три самостоятельных земельных участка, на одном из которых находится вышеуказанных жилой дом.

Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ) допускается объединение и раздел земельных участков.

Согласно ст. 11.6 ЗК РФ при объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок и существование таких смежных земельных участков прекращается. При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок. Допускается объединение земельного участка, обремененного залогом, с земельным участком, не обремененным залогом. При этом право залога распространяется на весь образуемый земельный участок, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

В соответствии со ст. 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.

Согласно ст. 8 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений названного Федерального закона.

Статьей 9 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" закреплены общие требования к договору ипотеки. Так, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (часть 1).

Частью 1 статьи 43 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Согласно п. 2 ст. 23 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке.

В силу ст. 69 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Судом установлено, что дополнительное соглашение соответствует законодательству об ипотеке, составлено в той же форме, что и договор и заключено во исполнение ст. 69 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Факт того, что на земельном участке располагается жилой дом, являющийся предметом залога по договору № 34765/01 от 20.06.2012, сторонами не оспаривается.

Дополнительное соглашение № 2 к договору № 34765/01 от 20.06.2012 заключено сторонами договора в связи с изменением параметров земельного участка, который ранее являлся объектом залога, на котором находится жилой дом, являющийся предметом залога, в связи с чем дополнительное соглашение не может быть расценено как новый договор, в силу чего доводы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области не основаны на нормах действующего законодательства и являются ошибочными.

Возможность внесения изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке предусмотрена пунктом 2 статьи 23 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Таким образом, изменения и дополнения условий договора об ипотеке возможны в случае, если они соответствуют законодательству об ипотеке и составлены в той же форме, что и договор.

Дополнительное соглашение № 2 к договору № 34765/01 от 20.06.2012 имеет надлежащие подписи сторон. Его нотариальное удостоверение не требуется, поскольку основной договор также был заключен в простой письменной форме.

Следовательно, оно соответствует требованиям действующего законодательства по содержанию и по форме. Доказательств иного управлением не представлено.

При таких обстоятельствах суд считает, что отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области в регистрации дополнительного соглашения от 02.04.2015г. №2 к договору о последующей ипотеке (залоге недвижимости) от 20.06.2012г. №34765/01, изложенный в сообщении № 56/001/2015-329 от 21.05.2015г., является незаконным и нарушает права заявителя.

Доводы заинтересованного лица, изложенные в отзыве на заявление, не принимаются судом во внимание как основанные на неверном толковании норм материального права.

На основании вышеизложенного, заявленные требования подлежат удовлетворению.

В порядке восстановления нарушенных прав заявителя и на основании ч.5 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на регистрирующий орган следует возложить обязанность в пятидневный срок с даты вступления решения суда в законную силу осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения от 02.04.2015г. №2 к договору о последующей ипотеке (залоге недвижимости) от 20.06.2012г. №34765/01, заключенного между Акционерным коммерческим банком «Форштадт» (Акционерное общество) и ФИО1.

Расходы по уплате государственной пошлины, понесенные заявителем при подаче заявления в арбитражный суд в размере 3 000 руб., в порядке ст.110, 112 АПК РФ относятся на заинтересованное лицо и подлежат взысканию с него в пользу заявителя в качестве судебных расходов.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Требования Акционерного коммерческого банка «Форштадт» (Акционерное общество) удовлетворить.

2. Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области в регистрации дополнительного соглашения от 02.04.2015г. №2 к договору о последующей ипотеке (залоге недвижимости) от 20.06.2012г. №34765/01, изложенный в сообщении № 56/001/2015-329 от 21.05.2015г.

3. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области в пятидневный срок с даты вступления решения суда в законную силу устранить нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации дополнительного соглашения от 02.04.2015г. №2 к договору о последующей ипотеке (залоге недвижимости) от 20.06.2012г. №34765/01, заключенного между Акционерным коммерческим банком «Форштадт» (Акционерное общество) и ФИО1.

4. Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (г.Оренбург) в пользу Акционерного коммерческого банка «Форштадт» (Акционерное общество) (г. Оренбург, ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 рублей (три тысячи рублей).

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд (город Челябинск) в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья Н.А. Третьяков