Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации города Оренбурга, г. Оренбург (ИНН 5610013779, ОГРН 1035605504175) к Обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционная строительная компания «Стройтехсервис», п. Ростоши, г. Оренбург (ИНН 5611022790, ОГРН 1025601715149)

о взыскании 143 056 руб. 83 коп.

по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная строительная компания «Стройтехсервис», п. Ростоши, г. Оренбург (ИНН 5611022790, ОГРН 1025601715149)

к Администрации города Оренбурга, г. Оренбург (ИНН 5610013779, ОГРН 1035605504175)

о взыскании 329 180 руб. 80 коп.

при участии представителей:

от истца (ответчика по встречному иску): Дьяконова Марина Михайловна – главный специалист (доверенность № 36 от 13.01.2014 г., сроком по 31.12.2014 г.) от ответчика (истца по встречному иску): Баландина Елена Николаевна - представитель (доверенность № 50 от 30.12.2013 г., сроком по 31.12.2014 г.)

В судебном заседании в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв без учета выходных дней с 23.01.2014 г. по 29.01.2014 г. 16 часов 30 минут.

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 26.03.2013 года (дата изготовления решения в полном объеме) по делу № А47-9047/2012 по первоначальному иску Администрации города Оренбурга, г. Оренбург к Обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционная строительная компания «Стройтехсервис», п. Ростоши, г. Оренбург о взыскании 143 056 руб. 83 коп., первоначальные исковые требования удовлетворены частично, в пользу Администрации города Оренбурга, г. Оренбург с Общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная строительная компания «Стройтехсервис», п. Ростоши, г. Оренбург взыскано 127 583 руб. 66 коп., в том числе: 114 394 руб. 44 коп. – основного долга за период с 01.01.2011 г. по 13.12.2011 г., и 13 189 руб. 22 коп. – процентов за период с 11.04.2011 г. по 21.12.2011 г. В удовлетворении остальной части первоначального иска отказано. С учетом постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2013 г., постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18.09.2013 г. и дополнительного постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 26.09.2013 г. решение Арбитражного суда Оренбургской области от 26.03.2013 года (дата изготовления решения в полном объеме) по делу № А47-9047/2012 в части рассмотрения первоначального иска оставлено без изменения и вступило в законную силу.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18.09.2013 г. и дополнительным постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 26.09.2013 г. решение Арбитражного суда Оренбургской области от 26.03.2013 года (дата изготовления решения в полном объеме) по делу № А47-9047/2012 в части встречных исковых требований и распределения судебных расходов отменено и направлено в Арбитражный суд Оренбургской области на новое рассмотрение.

В связи с изложенным, при новом рассмотрении судом рассматривается встречный иск, заявленный о взыскании 329 180 руб. 80 коп. (с учетом принятого судом уменьшения суммы иска, том 4, л. д. 10-11) - неосновательного обогащения за период с 01.01.2006 г. по 14.12.2011 г.

Как следует из встречного искового заявления (том 1, л. д. 41-45) и уточнений к нему между Обществом с ограниченной ответственностью «Инвестиционная строительная компания «Стройтехсервис», п. Ростоши, г. Оренбург (далее - истец, арендатор) и Администрацией города Оренбурга, г. Оренбург (далее - ответчик, арендодатель) заключен договор аренды земельного участка № 6/д-39юр от 10.04.2006 г. (далее - договор, спорный договор). Согласно п. 1.4 договора, срок договора определен до 01.01.2007 г., дополнительными соглашениями срок действия договора неоднократно продлевался, последним дополнительным соглашением срок договора аренды установлен до 12.04.2012 г.

Во исполнение договора аренды за период с 01.03.2006 г. по 14.12.2011 г. арендатором оплачены арендные платежи в размере 868 768 руб. 46 коп. (том 3, л. д. 32).

По мнению истца, расчет арендной платы, составленный арендодателем противоречит требованиям действующего законодательства и условиям договора аренды.

В расчет арендной платы за 2006 г. включен период с 01.01.2006 г. по 31.12.2006 г, что противоречит п. 2.3 договора, согласно которому условия договора применяются к отношениям возникшим с 01.03.2006 г.

При расчете арендной платы в период с 21.03.2008 г. по 14.12.2011 г. неправомерно учитывалась площадь арендуемого земельного участка – 14 535 кв. м., поскольку право собственности третьих лиц на помещения в построенных и введенных в эксплуатацию жилых домах на земельном участке, предоставленном по спорному договору, возникло в период, за который ответчиком произведен расчет размера арендной платы.

То есть арендные отношения в отношении части земельного участка на котором расположен введенный в эксплуатацию жилой дом прекращены в силу закона, так как эта часть земельного участка вошла в состав общего имущества и принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений этого дома с момента первой государственной регистрации права на помещения в многоквартирном доме.

В связи с указанными обстоятельствами площадь земельного участка предоставленного по спорному договору аренды составила: в период с 22.03.2008 г. по 11.03.2009 г. – 8 171 кв. м., с 12.03.2009 г. по 30.11.2009 г. – 2 976 кв. м., с 01.12.2009 г. по 14.12.2011 г. – 1 021 кв. м.

Также истец считает расчет арендной платы, произведенный за 2009-2011 г.г. в размере 5 % от кадастровой стоимости земельного участка необоснованным, поскольку данный порядок относится к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности, а спорный земельный участок относится к участкам собственность на которые не разграничена, а также истец по встречному иску считает, что его вина в введении жилых домов в эксплуатацию по истечении трех лет с момента заключения договора аренды, отсутствует.

Ответчик в письменном отзыве на иск пояснил, что встречные исковые требования не признает, поскольку доказательства расположения на спорном земельном участке жилых домов не представлены, расчеты произведены правомерно, а также ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности за период с 01.03.2006 г. по 22.07.2010 г.

В судебном заседании представители истца и ответчика пояснили, что все имеющиеся доказательства ими в материалы дела представлены в полном объеме, необходимость предоставления дополнительных доказательств отсутствует. При таких обстоятельствах, суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценив доводы сторон, представленные доказательства в совокупности, суд признает заявленные встречные исковые требования обоснованными частично.

Между истцом и ответчиком 10.04.2006 года заключен договор аренды № 6/д-39 юр земельного участка, площадью 14 535 кв.м., кадастровый номер 56:44:01 15 003:0008, местоположение: участок находится примерно в 80 м. по направлению на юго-восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами земельного участка, адрес ориентира: г. Оренбург, ул. Джангильдина, 2 для строительства нулевого цикла многоквартирного жилого дома. Договор расторгнут сторонами по соглашению сторон с 14.12.2011 г.

Предмет указанного договора сторонами согласован надлежащим образом, земельный участок прошел кадастровый учет. В установленном законом порядке договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области, о чем свидетельствует соответствующая регистрационная надпись (том 1, л. д. 27 оборотная сторона).

Основания для признания договора незаключенным судом не установлены. Факт пользования истцом земельного участка сторонами не оспаривается, разногласия сторон возникли относительно площади такого пользования и размера арендной платы.

Согласно представленным в дело доказательствам (том 3, л. д. 49-51), обстоятельствам, установленным при рассмотрении первоначального иска (ст. ст. 16, 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), первая государственная регистрация права собственности на квартиру в многоквартирном доме по адресу: г. Оренбург, ул. Джангильдина, 1/1 в 1 очереди многоквартирного жилого дома проведена – 21.03.2008 г., во 2 очереди многоквартирного жилого дома проведена - 11.03.2009 г., в 3 очереди многоквартирного жилого дома – 01.12.2009 г.

Согласно ст. 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, а также земельный участок, на котором расположен дом, и иное общее имущество многоквартирного дома.

В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Судебным актом вступившим в законную силу - решением суда по настоящему делу по первоначальному иску, установлено, что применение арендодателем при расчете суммы задолженности по первоначальному иску за период с 01.01.2011 г. по 13.12.2011 г. нормативно-правовых актов, устанавливающих арендную плату в размере 5 % от кадастровой стоимости спорного земельного участка, правомерно, так как последний, определяя размер арендной платы за период с 01.01.2011 г. по 13.12.2011 г. руководствовался положениями п. 15 ст. 3 Закона Российской Федерации «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В отношении возражений арендатора о неправомерности применения к нему указанного размера арендной платы судом дополнительно учитывается следующее.

Согласно статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двукратной ставки земельного налога. В соответствии с пунктом 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 г. № 232-ФЗ, вступившего в силу 21.12.2006 г.), допуская предоставление до 30.12.2007 земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно представленным в материалы дела разрешениям на ввод объектов в эксплуатацию 1 очередь многоквартирного жилого дома расположенного на спорном земельном участке введена в эксплуатацию 28.12.2007 г., вторая очередь – 25.02.2009 г., 3 очередь – 30.09.2009 г.

На основании абзаца 8 пункта 15 статьи 3 Вводного закона ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с данным пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается:

- в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;

- в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Порядок применения приведенных норм права, разъяснен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 по делу № А47-7623/2010.

Президиумом отмечено, что нашедшие свое отражение в Постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" общие начала (принципы) являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

Принятые до вступления в силу Постановления № 582 (04.08.2009 г.) нормативные акты публичных образований, устанавливающие порядок определения арендной платы, несоответствующий указанным принципам применительно к статье 12 Гражданского кодекса и статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могут быть оценены с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков, с указанной даты.

Установление после введения в действие Постановления № 582 или применение ранее установленных упомянутыми органами регулируемых ставок арендной платы за земельные участки, предоставленные для целей жилищного строительства, исходя из рыночной стоимости земельного участка или рыночного размера годовой арендной платы на основании отчета независимого оценщика, не соответствует требованиям Земельного кодекса, Вводного закона к Земельному кодексу, принципам и правилам, установленным в Постановлении № 582.

С учетом того, что жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, в силу подпунктов "г" и "д" пункта 3 постановления N 582 арендная плата за земельные участки, предоставленные в установленном порядке под жилищное строительство без проведения торгов, в том числе по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, не превышает двух процентов от кадастровой стоимости. Уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства в том числе пунктом 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу.

При этом приведенная норма закона, по существу, представляет собой санкцию за затягивание сроков жилищного строительства, следовательно, при своевременном его осуществлении, арендная плата не может быть выше двух процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации ограничил возможность оценки положений нормативных актов органов местного самоуправления и региональных органов власти на соответствие приведенным федеральным нормативным актам в предложенном истолковании моментом вступления в силу постановления № 582.

Восприятие установленных пунктом 15 статьи 3 Вводного закона ставок арендной платы в размере 2,5% и 5% в качестве санкций не свидетельствует о том, что вводный закон установил предельный размер соответствующей санкции, который не может быть превышен региональным нормативным актом.

И только с принятием постановления № 582, установившего, согласно позиции Президиума ВАС РФ, предельно допустимые ставки арендной платы для целей жилищного строительства, возникли основания для применения соответствующей нормы права к спорным правоотношениям, поскольку предельный размер арендной платы за земли, предоставленные под жилищное строительство, был определен на федеральном уровне как составляющий менее 2,5% и 5% соответственно.

Указанная арендная плата для целей расчета подлежит последовательной индексации на установленные федеральным законодательством индексы инфляции (п. 8 постановления № 475).

С учетом правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 по делу № А47-7623/2010, суд приходит к выводу о том, что правомерность использования размера 5% от кадастровой стоимости требованиям закона не противоречит и может быть использована арендодателем в расчете арендной платы.

Таким образом, в силу п. 15 ст. 3 Вводного закона к Земельному кодексу Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 г. № 232-ФЗ, вступившего в силу 21.12.2006 г.) по истечении третьего года строительства (от момента заключения спорного договора аренды № 6/д-39 юр - 10.04.2006 г., дата истечения срока для строительства - 10.04.2009 г.), с учетом спорного периода встречного иска, по правилам исчисления начала и окончания срока, установленных ст. ст. 191, 192 Гражданского кодекса Российской Федерации, размер арендной платы за период с 11.04.2009 г. (со следующего дня после истечения срока - 10.04.2009 г.) по 14.12.2011 г. не может быть менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка, так согласно представленным актам ввода в эксплуатацию, строительство жилого дома завершено только 30.09.2009 г.

Промежуточные акты ввода на отдельные очереди строительства жилого дома в данном случае не могут служить доказательством окончания строительства, поскольку цель, для которой истцу был предоставлен спорный земельный участок, в полном объеме на даты указанных этапов не достигнута - строительство жилого дома не завершено).

Доводы арендатора о том, что его вина в превышении сроков строительства, установленных законом, отсутствует, материалами дела не подтверждены, в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации достоверно не доказаны. Возражения относительно необходимости оформления прав на второй земельный участок, который был оформлен якобы с задержкой ввиду действий (бездействия) арендодателя, имеют тезисный характер, и истцом не доказано, как это могло повлиять на сроки и строительство в границах первоначально предоставленного земельного участка, так как встречные исковые требования заявлены исключительно относительно земельного участка с кадастровым номером 56:44:0115003:0008 (поставлен на кадастровый учет 14.03.2006 г.) и только в рамках рассматриваемого договора аренды.

Доводы арендатора о том, что размер арендной платы, установленный п. 15 ст. 3 Вводного закона к Земельному кодексу Российской Федерации не подлежит применению, поскольку спорный земельный участок не относится к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности, подлежат критической оценке поскольку согласно кадастровому паспорту спорный земельный участок относится к земельным участкам государственная собственность на которые не разграничена, при этом п. 15 ст. 3 Вводного закона к Земельному кодексу Российской Федерации не содержит каких-либо ограничений в отношении земельных участков государственная собственность, на которые не разграничены.

На основании изложенного, применение арендодателем в период с 11.04.2009 г. по 14.12.2011 г. в расчете арендной платы размера 5% от кадастровой стоимости не подлежит критической оценке.

До рассмотрения всех иных составляющих расчетов арендатора по встречному иску, суд рассматривает заявление арендодателя о применении к встречным исковым требованиям за период с 01.03.2006 г. по 22.07.2010 г. правил о пропуске срока исковой давности, так как установление указанных обстоятельств является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Рассмотрев доводы и возражения сторон в указанной части, суд установил основания для признания заявления ответчика обоснованным в части периода с 01.03.2006 г. по 31.03.2009 г. в связи со следующим.

В силу п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Согласно ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. На основании ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 г. № 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 г. № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

По обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется льготный срок для исполнения такого требования, исчисление исковой давности начинается по пропущенного срока исковой давности судом также не установлены.

Согласно ст. ст. 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в арбитражном суде судопроизводство осуществляется на основе равноправия и состязательности сторон, которые в том числе заключаются в том, что стороны пользуются равными правами на представление доказательств, участие в их исследовании, дают объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам.

Требования о взыскании неосновательного обогащения предъявлены по встречному иску за период с 01.01.2006 г. по 14.12.2011 г.

В соответствии с п. 2 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договора аренды арендная плата вносится арендатором ежеквартально до истечения 10 числа первого месяца следующего квартала за предыдущий квартал, то есть право истца на предъявление требования о взыскании неосновательного обогащения возникает у истца по окончании срока внесения арендной платы установленного договором аренды. Следовательно, арендная плата должна быть внесена арендатором не позднее 10 числа первого месяца следующего квартала за предыдущий квартал.

Встречное исковое заявление поступило в арбитражный суд 10.07.2012 г.

Арендная плата за период с 01.01.2006 г. по 31.03.2009 г. подлежит внесению арендатором с учетом срока для оплаты арендной платы установленного договором (ежеквартально, до истечения 10 числа первого месяца следующего квартала за предыдущий квартал), не позднее 10.04.2009 г. (10.04.2009 г. - дата оплаты заключительного квартала пропущенного периода по сроку исковой давности - за квартал с 01.01.2009 г. по 31.03.2009 г.).

В связи с этим, следует признать, что истцом пропущен трехгодичный срок исковой давности по требованиям о взыскании неосновательного обогащения за период с 01.03.2006 г. по 31.03.2009 г., а исковое заявление за указанный период предъявлено уже за его пределами.

Оплата за последующий период (с 01.04.2009 г. по 30.06.2009 г.) должна быть внесена не позднее 10.07.2009 г., учитывая, что встречный иск предъявлен 10.07.2012 г., то срок по указанным требованиям в установленном порядке прерван.

На основании изложенного, в удовлетворении встречного иска за период с 01.03.2006 г. по 31.03.2009 г. истцу отказывается.

При рассмотрении встречного иска за период с 01.04.2009 г. по 14.12.2011 г. судом установлено следующее.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают в том числе, из договора, вследствие неосновательного обогащения.

Внедоговорное использование чужого имущества является признаком кондикционного обязательства, которое влечет право потерпевшего на получение и обязанность приобретателя по возмещению неосновательного обогащения.

В соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Согласно ч. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Из смысла указанных норм права следует, что для ответчика неосновательно сбереженными являются денежные средства, полученные им от истца за использование земельного участка, которым истец, в силу окончания строительства и акта ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, не пользовался.

На основании изложенного, в предмет доказывания по иску, заявленному на основании ст. ст. 1102, 1105, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, входят следующие обстоятельства:

- факт и период пользования истцом земельным участком, и в каком размере;

- отсутствие у ответчика законных оснований для получения денежных средств;

- размер неосновательного обогащения.

При этом не имеет значения в результате чьих действий или воли (приобретателя имущества, потерпевшего, третьих лиц) произошло неосновательное обогащение, главное – объективное наличие приобретения, сбережения имущества без правового основания. Сбережение имущества имеет место в случаях, когда у лица происходит сохранение имущества, хотя оно и должно было бы уменьшиться вследствие того, что другое лицо, соответствующее имущество утрачивает. То есть сбережение подразумевает, что лицо должно было израсходовать собственные средства (имущество), но не израсходовало их или получило имущественную выгоду (прибыль) благодаря затратам другого лица.

На основании статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований и

возражений.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения приобрести его либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В предмет доказывания по настоящему делу входят факт пользования спорным имуществом, отсутствие законных оснований для такого пользования и размер неосновательного обогащения ответчика за счет истца.

Согласно представленным сведениям из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области от 14.01.2013 № 01/016/2013-149, № 01/016/2013-148, № 01/016/2013-150 и данным по первой государственной регистрации прав собственности на квартиру в многоквартирном доме по адресу: г. Оренбург, ул. Джангильдина, 1/1, истец считает, что он излишне оплачивал арендную плату за всю площадь предоставленного ему земельного участка, поскольку на арендованном земельном участке им возведены и сданы в эксплуатацию 1, 2, 3 очереди многоквартирного жилого дома и поэтапно соответствующие части спорного земельного участка перешли в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента первой регистрации права собственности на помещения в многоквартирном жилом доме.

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно расчетным сведениям ООО «Терра 2005» (том 1, л. д. 139-141), которые не оспорены арендодателем, по которым судом не установлены основания для критической оценки, следует, что площадь земельного участка с кадастровым номером 56:44:01 15 003:0008, не занимаемая рассматриваемым жилым домом и необходимая для его использования, с учетом примененного срока исковой давности, введения в эксплуатацию очередей строительства и государственной регистрации прав на помещения, в период с 01.04.2009 г. по 30.11.2009 г. составляла 2 976 кв. м., в период с 01.12.2009 г. по 14.12.2011 г. – 1 021 кв. м.

Согласно правовой позиции изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. № 10/22 и части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Пункт 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации прав) содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Исходя из названных положений ЖК РФ, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 января 2012 г. № 11642/11.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а ответчик утрачивает право на распоряжение им.

В материалах дела имеются доказательства первой регистрации права собственности на помещения в рассматриваемом многоквартирном жилом доме, в силу чего на части спорного земельного участка возникла общая долевая собственность.

Таким образом, арендодатель не вправе распоряжаться частью земельного участка занятого многоэтажным жилым домом и необходимой для его использования площадью, то есть как площадью занятой многоквартирным домом, так и площадью необходимой для его использования.

Доказательств того, что часть земельного участка занятая многоэтажным жилым домом и необходимая для эксплуатации многоквартирного дома имеет иную площадь, чем рассчитано ООО «Терра 2005», арендодателем в материалы дела не представлено. Рассматриваемые вычисления и координирование площадей не оспорены.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исследовав фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суд принимает в качестве обоснованных доводы истца о том, что площадь земельного участка, занимаемая рассматриваемым жилым домом и необходимая для его использования в период с 01.04.2009 г. по 30.11.2009 г. составляла 11 559 кв. м., а затем в период с 01.12.2009 г. по 14.12.2011 г. – 13 514 кв. м., то есть из площади земельного участка, подлежащей учету при расчете арендной платы, названная площадь земельного участка в соответствующие периоды должна вычитаться.

На основании изложенного, доводы истца по встречному иску о том, что с момента первой регистрации права собственности на помещение в многоквартирном жилом доме у ответчика по встречному иску утрачивается право на взыскание с истца по встречному иску арендной платы за часть земельного участка занимаемого многоквартирным жилым домом, обоснованны.

Поскольку требования истца заявлены за периоды после первой регистрации права собственности на квартиру в рассматриваемом многоквартирном жилом доме (2, 3 очереди), то основания для критической оценки периода начисления неосновательного обогащения с 01.04.2009 г. по 14.12.2011 г. отсутствуют.

Таким образом, с учетом срока исковой давности, даты регистрации права собственности на помещения в жилом доме, площадь земельного участка, пользование которым подлежало оплате арендатором, составила: по второй очереди - 2796 кв. м. за период с 01.04.2009 г. по 30.11.2009 г. (дата регистрации права на помещение - 11.03.2009 г.), по третьей очереди - 1021 кв. м. за период с 01.12.2009 г. по 14.12.2011 г. (дата регистрации права на помещение - 01.12.2009 г.).

Учитывая, что применение размера арендной платы в размере 5% от кадастровой стоимости признано судом обоснованным с 11.07.2009 г., то до указанного периода подлежал применению, общий порядок расчета размера арендной платы, установленный договором - 0,3%.

На основании изложенного, за период с 01.04.2009 г. по 10.07.2009 г. истцом должно было быть оплачено 7 020 руб. 85 коп. (2976 кв. м. х 2830,98 (плата за 1 кв. м.) х 0,3% = 25274 руб. 99 коп. в год (округленно 25 275 руб.); за 3 месяца и 10 дней = 7 020 руб. 85 коп.).

За период с 11.07.2009 г. по 30.11.2009 г. истцом должно было быть оплачено 165 037 руб. 60 коп. (2976 кв. м. х 2830,98 (плата за 1 кв. м.) х 5% = 421 249 руб. 82 коп в год, за 143 дня = 165 037 руб. 60 коп.).

С 01.12.2009 г. площадь земельного участка составила 1021 кв. м.

За декабрь 2009 г. (31 день) истцом должно было быть оплачено 12 274 руб. 43 коп. (1021 кв. м. х 2830,98 (плата за 1 кв. м.) х 5% : 365 дней х 31 день = 12 274 руб. 43 коп.).

По аналогичным формулам расчета, за 2010 год истцом должно было быть оплачено 144 521 руб. 53 коп., за период с 01.01.2011 г. по 14.12.2011 г. (11 месяцев и 14 дней) должно было быть оплачено 138 021 руб. 36 коп.

В общем итоге подлежало оплате 466 875 руб. 77 коп.:

- за период с 01.04.2009 г. по 31.12.2009 г. - 184 332 руб. 88 коп.;

- за 2010 год - 144 521 руб. 53 коп.;

- за период с 01.01.2011 г. по 14.12.2011 г. - 138 021 руб. 36 коп.

Проанализировав, представленные истцом платежные поручения (том 1, л. д. 63-122), пропуск срока исковой давности по установленному судом периоду, заявленные арендатором возражения относительно учета платежных поручений по иным периодам, суд пришёл к выводу о том, что встречный иск доказан только в части.

Представленные в материалы дела платежные поручения по периодам в отношении которых истцом пропущен срок исковой давности (2006-2008 и часть 2009 года) судом не могут быть приняты во внимание для указанных периодов либо последующих, так как обязанность истца доказать обоснованность заявления требований в указанной части в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не исполнена, в названных платежных поручениях конкретное назначение платежа не указано либо они относятся к недоказанным периодам для взыскания (2006-2008 года).

Истцом систематизированы платежные поручения, которыми, по его мнению, им осуществлена оплата соответствующего года (том 3, л. д. 32).

При соотношении названных платежных поручений с тем размером арендной платы, которая должна была быть им оплачена в соответствующем периоде, суд установил следующие обстоятельства.

По данным истца за 2009 год им оплачено 113 157 руб. 77 коп. (51 435 руб. 35 коп. + 61722 руб. 42 коп.), хотя только за период с 01.04.2009 г. по 31.12.2009 г. ему надлежало оплатить 184 332 руб. 88 коп. То есть неосновательное обогащение на стороне арендодателя отсутствует.

По данным истца за 2011 год им оплачено 88 400 руб., хотя за период с 01.01.2011 г. по 14.12.2011 г. ему надлежало оплатить 138 021 руб. 36 коп. То есть неосновательное обогащение на стороне арендодателя отсутствует.

По данным истца за 2010 год им оплачено 195 454 руб. 42 коп., но судом не принимается в качестве оплаты за 2010 год платежное поручение № 8 от 12.01.2010 г. на сумму 10 287 руб. 07 коп. (том 1, л. д. 108), так как в его назначении платежа указано на оплату за декабрь 2009 года, следовательно, за 2010 год истцом оплачено 185 167 руб. 35 коп. (195 454 руб. 42 коп. - 10287 руб. 07 коп.). Поскольку за 2010 год истцу надлежало оплатить 144 521 руб. 53 коп., то на стороне арендодателя образовалось неосновательное обогащение в сумме 40 645 руб. 82 коп.

По 2009 году при этом состояние расчетов не изменилось, так как даже при увеличении оплаты за 2009 год на сумму платежного поручения № 8 от 12.01.2010 г., неосновательное обогащение на стороне арендодателя отсутствует.

На основании изложенного, встречный иск признается обоснованным в сумме 40 645 руб. 82 коп. В остальной части встречные исковые требования удовлетворению не подлежат.

Учитывая частичное удовлетворение первоначального иска и встречного иска в результате зачета первоначальных и встречных исковых требований (п. 5 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) с Общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная строительная компания «Стройтехсервис», п. Ростоши, г. Оренбург в пользу Администрации города Оренбурга, г. Оренбург 86 937 руб. 84 коп., в том числе: 73 748 руб. 62 коп. – основного долга, 13 189 руб. 22 коп. – процентов.

В соответствии с п. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

С учетом уменьшения суммы иска, истцу по встречному иску надлежит выдать справку на возврат из федерального бюджета госпошлины в сумме 1 161 руб. 61 коп. от суммы излишне оплаченной госпошлины 10745 руб. 23 коп.

Расходы по госпошлине, подлежащей оплате по встречному иску (9583 руб. 62 коп.), в сумме 1 183 руб. 34 коп. (от суммы удовлетворенных встречных исковых требований в размере) относятся на ответчика по встречному иску и подлежат взысканию в пользу истца. В остальной части расходы по госпошлине остаются на истце по встречному иску.

Руководствуясь статьями ст. ст. 110, 167, 169, 174, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1.Встречные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная строительная компания «Стройтехсервис», п. Ростоши, г. Оренбург к Администрации города Оренбурга, г. Оренбург в размере 40 645 руб. 82 коп. – неосновательного обогащения удовлетворить. В удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказать.

2.В результате зачета первоначального и встречного иска взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная строительная компания «Стройтехсервис», п. Ростоши, г. Оренбург в пользу Администрации города Оренбурга, г. Оренбург 86 937 руб. 84 коп., в том числе: 73 748 руб. 62 коп. – основного долга, 13 189 руб. 22 коп. – процентов.

3.Взыскать с Администрации города Оренбурга, г. Оренбург в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная строительная компания «Стройтехсервис», п. Ростоши, г. Оренбург расходы по госпошлине в размере 1 183 руб. 34 коп.

4.Выдать Обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционная строительная компания «Стройтехсервис», п. Ростоши, г. Оренбург справку на возврат из федерального бюджета госпошлины в сумме 1 161 руб. 61 коп.

5.Исполнительный лист и справку на возврат госпошлины выдать истцу по встречному иску после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Челябинск в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме), через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья О. Е. Бабина