Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИИН 56120289193) к обществу с ограниченной ответственностью «Фортуна» (г. Оренбург, ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 4 480 руб. 00 коп., суммы за порчу имущества и мебели офисного комплекса в размере 26 921 руб. 00 коп., а также расходов по оплате государственной пошлины в размере 2 000 руб. 00 коп.

В судебном заседании приняли участие:

от истца – ФИО1;

от ответчика – явки нет.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее по тексту – истец, ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Фортуна» (далее по тексту – ответчик, ООО «Фортуна») о взыскании задолженности по арендной плате в размере 4 480 руб., суммы за порчу имущества и мебели офисного комплекса в размере 26 921 руб., а также расходов по оплате государственной пошлины в размере 2 000 руб.

В ходе судебного заседания истица исковые требования поддержала в полном объеме.

Ответчик в представленном отзыве возражал против исковых требований, указав, что 31.03.2020 им подано заявление о расторжении договора с 01.05.2020. По устной договоренности ответчиком произведена предоплата в размере 70% от общей арендной платы в сумме 8 320 руб. Ответчик полагает, что требование о взыскание задолженности по арендной плате не подлежит удовлетворению, поскольку с 14.04.2020 доступ в арендуемое здание ответчику был ограничен. Требование о возмещение ущерба имуществу и мебели офисного комплекса также не подлежит удовлетворению, поскольку дефектная ведомость на косметический ремонт между сторонами не составлялась. Кроме того, ответчик считает, что в процессе эксплуатации арендуемого помещения и мебели произошел их естественный износ.

При рассмотрении материалов дела, судом установлены следующие обстоятельства.

11.11.2019 между ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО «Фортуна» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 36/2 (далее по тексту – договор), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение под офис, по адресу: 460026, <...>/2, общей площадью 21,12 м2 (пункт 1.1 договора).

Арендованное помещение передано по акту приема-передачи от 12.11.2019.

В соответствии с пунктом 2.1 договор вступает в силу с 12.11.2019 и действует до 12.09.2020. Если ни одна из сторон не изъявит желание расторгнуть настоящий договор, то договор считается пролонгированным на тот же период и на тех же условиях.

Платежи и расчеты по договору стороны согласовали в разделе 4 договора, в соответствии с которым арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 5 числа текущего месяца на основании счета, который оплачивается в течение 5 рабочих дней с момента его получения. Ежемесячная арендная плата устанавливается в сумме 12 800 руб., в том числе аренда мебели составляет 2 000 руб.

Срок действия договора определен с 12.11.2019г. до 12.09.2020г. если ни одна из сторон не заявит желание расторгнуть договор, то договор считается пролонгированным на тот же период и на тех же условиях (п. 2.1).

Пунктом 3.4.7 договора предусмотрена обязанность известить арендодателя о намерении досрочно расторгнуть договор не мене чем за 1 месяц до момента фактического расторжения. В случае невыполнения этого условия арендатор обязан оплатить арендную плату за следующий месяц.

При расторжении договора составляется дефектная ведомость на косметический ремонт, согласно которой арендатор обязан оплатить арендодателю расходы, связанные с ремонтом офиса, если в таковом будет необходимость (п. 5.5 договора).

Помещение, являющееся предметом договора, передано ответчику по акту приема-передачи нежилого помещения от 12.11.2019, согласно которому, арендатору передана также офисная мебель: стол - 2 шт., тумба подкатная - 2 шт., кресло - 1 шт., стулья - 4 шт., шкаф плательный - 1 шт., шкаф книжный - 1 шт. Согласно указанному акту, данный акт является документом, отражающим состояние помещения на день передачи его арендатору. На момент передачи офиса арендатору офисная мебель, электропроводка, системы теплоснабжения, механические запирающие устройства окон и дверей в исправном состоянии. Передаваемое помещение с мебелью находятся в хорошем состоянии и пригодно к эксплуатации в соответствии с его назначением.

Истица указывает на то, что 10.04.2020 ответчик представил заявление о расторжении договора с 01.05.2020, одновременно перечислил арендную плату в сумме 8 320 руб. за апрель 2020 года.

В связи с неуплатой арендной платы в полном объеме, а также выявлением повреждений помещения и офисной мебели, истица обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Заслушав истицу, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства с позиции относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 307 Гражданского кодекса РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе РФ.

Согласно п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Как следует из ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Как определено в ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств (ч. 3 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (ч. 3.1 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Из материалов дела следует, что 11.11.2019 между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения со сроком аренды по 12.09.2020.

В рамках указанного договора, истица передала ответчику по акту приема-передачи от 12.11.2019 нежилое помещение, являющееся предметом договора.

Заключенность и действительность договора сторонами не оспариваются.

Таким образом, на ООО «Фортуна» лежит обязанность по внесению истице арендных платежей, определенных договором.

Как указала истица в тексте иска, за январь, февраль и март 2020 года арендатор оплатил арендную плату в соответствии с условиями договора.

Вместе с тем, 10.04.2020 ответчик представил заявление о расторжении договора с 01.05.2020, одновременно перечислил арендную плату в сумме 8 320 руб. за апрель 2020 года., что не соответствует размеру арендной платы, согласованному договором - 12 800 руб. 00 коп., в связи с чем, арендодатель просит взыскать с ООО «Фортуна» сумму недоплаты в размере 4 480 руб. 00 коп.

Рассматривая исковые требования в данной части, суд исходит из следующего.

Срок действия рассматриваемого договора сторонами определен с 12.11.2019г. до 12.09.2020г. (п. 2.1).

Стороны предусмотрели возможность одностороннего расторжения договора.

При этом, пунктом 3.4.7 договора предусмотрена обязанность известить арендодателя о намерении досрочно расторгнуть договор не мене чем за 1 месяц до момента фактического расторжения. В случае невыполнения этого условия арендатор обязан оплатить арендную плату за следующий месяц.

В ванном случае, как следует из материалов дела, заявление о расторжении договора с 01.05.2020 представлено арендатором 10.04.2020, то есть менее чем за 1 месяц до даты расторжения, о чем свидетельствует отметка на подлиннике соответствующего заявления, представленного истицей в материалы дела.

Документальных доказательств того, что указанное заявление подано ответчиком в более ранний срок, материалы дела не содержат.

В то же время, в постановлении от 09.04.2013 № 13689/12 Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ разъяснил, что исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 328 Гражданского кодекса РФ).

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Отказ от исполнения встречного обязательства по внесению арендной платы в силу п. 2 ст. 328 Гражданского кодекса РФ допустим лишь в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения.

Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями ст. 614 Гражданского кодекса РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный и возмездный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В данном случае, ответчик в письменном отзыве на иск указал, что с 14.04.2020 арендатору был ограничен доступ в здание, в связи с чем, директор ООО «Фортуна» обращалась в правоохранительные органы. В обоснование указанных обстоятельств ответчиком в материалы дела представлены: постановление УУП отдела полиции № 2 МУМВД РФ «Оренбургское» от 24.04.2020 об отказе в возбуждении уголовного дела и уведомления МУ МВД Росси Оренбургское от 24.04.2020 № 20/22-6298, 12.05.2020 № 20/2-7284 и от 02.06.2020 № 20/2-81137 о результатах проверки по заявлениям директора ООО «Фортуна» ФИО2

Как усматривается из постановления УУП отдела полиции № 2 МУМВД РФ «Оренбургское» от 24.04.2020 об отказе в возбуждении уголовного дела, опрошенная ФИО2 пояснила, что с ноября 2019 года по настоящее время, она арендовала офисное помещение по адресу: <...>. По договору аренды до 5-го числа каждого месяца, она обязана оплачивать аренду. По устной договоренности, за апрель 2020 года, арендаторам пообещали скидку за аренду в размере 30%, по причине того, что нет пользования офисами. Примерно 10.04.2020 года, она решила расторгнуть договор и заплатила стоимость аренды с учетом скидки. Однако, когда 14.04.2020 года, она приехала в офис, то сотрудники охраны не впустили её, сказав что это распоряжение руководителя. Созвонившись с руководителем, ей сообщили, что так как она расторгает договор, то скидка за аренду на неё не распространяется. В офисе у неё остались личные вещи и документация третьих лиц. По данному поводу она обратилась в полицию.

Опрошенный ФИО3 пояснил, что он работает на должности управляющего у ИП ФИО1 Бизнес центр «Профи Центр», расположенный по адресу: <...>. Ранее, ФИО2 арендовала офисное помещение, которая расторгла договор аренды и не оплатила после завершения часть арендной платы. Кабинет, где ранее находилась и работала ФИО2, в настоящее время закрыт, так как центр «Профи Центр» сейчас не работает. Ключи находятся у ФИО1, которая, насколько ему известно, находится за пределами г. Оренбурга. Кода ФИО1, приедет, ему не известно. Забрать своё имущество ФИО2 никто не препятствует.

Исходя из указанных выше административных материалов, руководитель ответчика обращалась в органы полиции по факту отказа ей в допуске в арендованное помещение 14.04.2020, 07.05.2020 и 19.05.2020, что по мнению суда свидетельствует о том, что арендодатель в течение длительного времени препятствовал допуску арендатора в пользовании арендованным помещением, в том числе - в оплаченный ответчиком период - в апреле 2020 года.

Доказательств, опровергающих указанный вывод, а также обстоятельства, сообщенные УУП отдела полиции № 2 МУМВД РФ «Оренбургское» от 24.04.2020 ФИО3, материалы дела не содержат.

Учитывая изложенное, принимая во внимание то обстоятельство, что в нарушение ст. 309 Гражданского кодекса РФ и условий договора аренды истица в одностороннем порядке досрочно (до окончания оплаченного ответчиком периода) прекратила доступ арендатора к арендованному им помещению, оснований для взыскания с последнего арендной платы в заявленной сумме и удовлетворения иска в рассматриваемой части у суда не имеется.

Кроме того, ко взысканию с ответчика истцом заявлена сумма за порчу имущества и мебели офисного комплекса в размере 26 921 руб.

В обоснование требований в данной части истцом в материалы дела представлен дифектовочный акт кабинета 36/2 от 17.07.2020.

Суд считает, что исковые требования также не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 393 Гражданского кодекса РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 настоящего Кодекса.

Статьей 15 Гражданского кодекса РФ установлено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Исходя из смысла названной статьи в совокупности с положениями ст. 401 Гражданского кодекса РФ, лицо, требующее возмещения причиненных ему убытков, должно доказать наступление вреда, противоправность действий причинителя вреда, причинно-следственную связь между виновными (противоправными) действиями причинителя вреда и фактом причинения вреда, а также размер вреда.

В силу ч.ч. 1, 2 ст. 1064 Гражданского кодекса РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Принимая во внимание определение убытков как меры ответственности за нарушение обязательств, истец по настоящему делу должен доказать наличие условий наступления такой ответственности, а именно, нарушение ответчиком принятых обязательств, факт причинения убытков, причинную связь между понесенными убытками и неисполнением или ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств, размер убытков. Недоказанность хотя бы одного из указанных условий является достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска о взыскании убытков.

Пунктом 5.5 договора предусмотрено, что при расторжении договора составляется дефектная ведомость на косметический ремонт, согласно которой арендатор обязан оплатить арендодателю расходы, связанные с ремонтом офиса, если в таком будет необходимость.

В силу ст. 622 Гражданского кодекса РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В данном случае, при передаче помещения в аренду по акту приема-передачи от 18.11.2019 фактическое состояние помещения и мебели сторонами не зафиксировано, а лишь указано на то, что на момент передачи офиса арендатору офисная мебель, электропроводка, системы теплоснабжения, механические запирающие устройства окон и дверей в исправном состоянии, передаваемое помещение с мебелью находятся в хорошем состоянии и пригодно к эксплуатации в соответствии с его назначением.

В данной связи, недостатки, указанные в дифектовочном акте кабинета 36/2 от 17.07.2020, не свидетельствуют о том, что возвращенные помещение и мебель находятся в состоянии, не пригодном к эксплуатации в соответствии с их назначением, и эти недостатки не соответствуют их нормальному износу.

Кроме того, оценивая представленный истицей в материалы дела дифектовочный акт кабинета 36/2 от 17.07.2020, суд отмечает, что указанный акт составлен значительно позже даты прекращения арендных правоотношений - спустя более чем 3 месяца с даты прекращения доступа арендатору в арендованное помещение, что не позволяет однозначно утверждать, что выявленные дефекты помещения и мебели возникли в результате действий и деятельности ответчика в арендованном помещении. При этом, данный акт составлен в отсутствие представителя ответчика, в результате чего последняя была лишена возможности возражать относительно обстоятельств, отраженных в этом акте. Дифектовочный акт ответчиком не подписывался, ответчик на осмотр помещения и мебели в установленном порядке не приглашался. И в то же время, как указано выше, руководитель ответчика приезжала в арендованное помещение с целью забрать находящиеся там документы 14.04.2020, когда ей было отказано в допуске в помещение. Причин, препятствовавших составлению дефектной ведомости 14.04.2020 в присутствии законного представителя арендатора в порядке п. 5.5 договора, из материалов дела не усматривается.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, установленном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд пришел к выводу о том, что истицей не представлено надлежащих, достаточных и достоверных доказательств, подтверждающих нахождение предоставленного ответчику в арендное пользование помещения в состоянии, отличном от первоначально переданного, а также того, что помещение ухудшилось по сравнению с имеющимся на момент передачи; имеющиеся в деле доказательства не подтверждают факт причинения истице ответчиком убытков, а также их стоимость.

Таким образом, истицей не доказано наличие причинно-следственной связи между возникновением убытков и действиями ответчика.

При таких обстоятельствах, суд считает, что совокупность представленных истицей доказательств не позволяет установить наличие всех элементов состава гражданско-правового нарушения, необходимых и достаточных для привлечения ответчика к гражданско-правовой ответственности в виде возмещения ущерба в указанной части.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Судебные расходы по делу подлежат отнесению на истицу, как на проигравшую сторону в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь ст.ст. 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Челябинск) в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья В.В. Юдин