Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи Кофановой Н.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Тимофеевой Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Акционерного общества «Сельский дом», г. Оренбург (ОГРН <***> ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Современный дом», п. Пригородный, Оренбургский р-н., Оренбургская обл. (ОГРН <***> ИНН <***>)

об обращении взыскания на заложенное имущество и установлении начальной продажной цены.

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, представитель по доверенности от 19.12.2018, диплом, паспорт

от ответчика: не явились

В порядке с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судебное заседание проведено в отсутствие представителей ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания надлежащим образом по юридическому адресу, а также путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв с 12.10.2020 до 15.10.2020.

Акционерное общество «Сельский дом», г.Оренбург обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением об обращении взыскания на заложенное имущество общества с ограниченной ответственностью «Современный дом», а именно на:

- земельный участок, кадастровый номер 56:08:1801001:2017 площадью 860 кв.м., расположенный по адресу: Оренбургская обл., Бузулукский р-н., с.Палимовка, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:08:1801001, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену земельного участка с кадастровым номером 56:08:1801001:2017 в размере 125 600 руб.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик письменный отзыв на исковое заявление не представил.

Истец и ответчик не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. В связи с чем, суд рассматривает дело исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 АПК РФ.

При рассмотрении материалов дела судом установлены следующие обстоятельства.

Между акционерным обществом «Сельский дом» (займодавец») и обществом с ограниченной ответственностью «Современный дом» (заемщик) заключен договор № 19/592 целевого займа от 30.10.2013, по условиям которого займодавец предоставляет заемщику целевые денежные средства для строительства одного 8-ми квартирного и двух 10-ти квартирных жилых домов общей площадью 1285,43кв.м. на земельных участках с кадастровыми номерами 56:08:1801001:1995, 56:08:1801001:1996, 56:08:1801001:2017, расположенных по адресу: Оренбургская область, Бузулукский район, с.Палимовка, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:08:1801001, в сумме 5 600 000 (пять миллионов шестьсот тысяч) рублей из расчета 4 356 (четыре тысячи триста пятьдесят шесть) рублей за 1 кв.м. площади жилых помещений и мест общего пользования (согласно п. 1.1 договора) .

В соответствии с п. 1.2 договора заем предоставляется заемщику сроком на 3 года, с уплатой процентов за пользование займом в размере ? учетной ставки Банка России в год, действующий на момент подписания настоящего договора - 4,12%.

Исполнение обязательств заемщика по настоящему договору обеспечивается поручительством двух юридических лиц, залогом земельных участков, указанных в п.1.1. настоящего договора, а также объектов недвижимого имущества, расположенных на указанных земельных участках, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1.4 договора).

В силу п.п. 3.1, 3.2 договора погашения займа и процентов за его пользование осуществляется заемщиком в соответствии с условиями договора.

Между акционерным обществом «Сельский дом» (залогодержатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Современный дом» (залогодатель) заключен договор залога от 30.10.2013, по условиям которого залогодержатель, являющийся кредитором по обязательствам заемщика по договору целевого займа № 19/592 от 30.10.2013, заключенному между залогодержателем и залогодателем в г. Оренбурге, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этим обязательствам из стоимости принадлежащего залогодателю имуществу.

В соответствии с п. 1.2 договора в предмет ипотеки входит:

1.2.1 земельный участок кадастровый номер 56:08:1801001:1995 общей площадью 994 кв.м., расположенный по адресу: Оренбургская область, Бузулукский район, с.Палимовка, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:08:1801001, принадлежит займодателю(ям) на праве собственности. Право собственности зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, о чем 15.11.2012 сделана(ы) запись(и) регистрации №56-56-04/047/2012-048;

1.2.2 земельный участок кадастровый номер 56:08:1801001:1996 общей площадью 993 кв.м., расположенный по адресу: Оренбургская область, Бузулукский район, с.Палимовка, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:08:1801001, принадлежит займодателю(ям) на праве собственности. Право собственности ООО «Современный дом» на указанный земельный участок зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, о чем 15.11.2012 сделана запись регистрации №56-56-04/047/2012-049.

1.2.3 земельный участок кадастровый номер 56:08:1801001:2017 общей площадью 860 кв.м., расположенный по адресу: Оренбургская область, Бузулукский район, с.Палимовка, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:08:1801001, принадлежит займодателю(ям) на праве собственности. Право собственности зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, о чем 15.11.2012 сделана(ы) запись(и) регистрации №56-56-04/004/2013-050;

1.2.4. материалы и оборудование, которые заготовлены для строительства на предоставленные целевые средства.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Судом установлено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 30.01.2017 по делу №А47-8415/2016 удовлетворены исковые требования акционерного общества «Сельский дом» к обществу с ограниченной ответственностью «Современный дом» о взыскании 4 651 410 руб. 75 коп., в том числе: 4 200 000 руб. основного долга, 417 271 руб. 41 коп. процентов, 34 139 руб. 34 коп. неустойки, а также 46 257 руб. 05 коп. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Судебным приставом - исполнителем Оренбургского РОСП 21.03.2017 возбуждено исполнительное производство № 19712/17/56026-ИП на основании исполнительного листа № ФС 013002314 от 02.03.2017, выданного Арбитражным судом Оренбургской области.

Согласно письму Бузулукского городского отделения судебных приставов от службы 15.07.2020 № 56011/20/219837 сумма задолженности по данному исполнительному производству 4 697 667 руб. 80 коп.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости № 56/000/002/201-3987 от 04.03.2019 в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 56:08:1801001:2017, данные об объектах недвижимости, расположенных в пределах земельного участка, отсутствуют.

Истец 27.09.2018 направил в адрес ответчика претензию № 3564 от 26.09.2018, поскольку решение Арбитражного суда Оренбургской области от 30.01.2017 по делу №А47-8415/2016 обществом с ограниченной ответственностью «Современный дом» не исполнено, задолженность по договору целевого займа № 19/592 от 30.10.2013 не погашена.

Претензия ответчиком оставлена без ответа и удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Заслушав представителя истца, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Пунктом 1 ст. 334 ГК РФ установлено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с пунктом 3 статьи 334 ГК РФ к отдельным видам залога (статьи 357 - 358.17) применяются общие положения о залоге, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах залога. К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона) (пункт 1 статьи 334.1. ГК РФ).

В соответствии со статьей 339 ГК РФ в договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство. Стороны могут предусмотреть в договоре залога условие о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Наличие заключенного в соответствии с требованиями ст. 339 ГК РФ и Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» между истцом и ответчиком договора залога от 30.10.2013 подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).

Доказательств расторжения указанного договора залога либо его признания недействительным в установленном законом порядке, ответчиком в материалы дела не представлено.

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее (п. 1 ст. 348 ГК РФ).

Обеспеченное договором залога от 30.10.2013 обязательство ООО «Современный дом» по возврату АО «Сельский дом» займа в сумме

5 600 000 руб. и процентов за пользование займом следует из представленного в материалы дела договора №19/592 целевого займа от 30.10.2013 и вступившего в законную силу решения суда по делу А47-8415/2016 от 30.01.2017.

Доказательств исполнения указанного обязательства надлежащим образом ответчиком в материалы дела не представлено (ст. 65 АПК РФ).

Обременение земельного участка с кадастровым номером 56:08:1801001:2017 договором залога от 30.10.2013, установленного в пользу АО «Сельский дом» подтверждено выпиской из ЕГРН по состоянию на 04.03.2019.

С учётом изложенного, арбитражный суд приходит к выводу о приобретении истцом права на обращение взыскания на предмет залога по договору залога от 30.10.2013.

Согласно п. 1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество договором не предусмотрен.

Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса (п. 1 ст. 350 ГК РФ, п. 1 ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

В силу требований п. 2 ст. 54 Закона «Об ипотеке» суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, должен определить и указать в нем, помимо прочего, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Истец просит определить начальную продажную цену земельного участка на основании отчета № 41 от 20.03.2020 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 56:08:1801001:2017 площадью 860 кв.м., расположенный по адресу: Оренбургская обл., Бузулукский р-н., с. Палимовка, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:08:1801001, подготовленного Обществом с ограниченной ответственностью «Оренбургская судебно-стоимостная экспертиза».

Согласно указанному отчету рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка составила 157 000 руб. 00 коп.

Ответчиком размер залоговой стоимости не оспорен, иной размер начальной продажной цены не указан (ст. 65, ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ), доказательств несоответствия цены заложенного имущества, указанной в отчете фактической его стоимости на момент рассмотрения спора не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы по определению стоимости не заявлено.

Указанный отчет принят судом в качестве допустимых и достаточных доказательств.

При этом, согласно п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ (ред. от 21.12.2013) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Названная норма права содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества. Суд должен установить ее в размере восьмидесяти процентов от рыночной стоимости этого имущества.

Данное положение закона направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущества по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены, и не предусматривает различий в зависимости от того, определена ли рыночная стоимость имущества в отчете оценщика или в заключении судебной экспертизы.

На основании изложенного, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства исполнения надлежащим образом ответчиком обязательств по договору займа № 19/592 от 30.10.2013, обеспеченных залогом принадлежащего ему недвижимого имущества, в силу части 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации у истца возникли основания для обращения взыскания на заложенное имущество в обеспечение исполнения обязательств по договору займа.

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации.

При решении вопроса о том, что входит в состав таких сумм, необходимо руководствоваться нормой ст. 3 Закона 102-ФЗ, а в части, не урегулированной данной нормой. - ст. 337 Гражданского кодекса РФ, определяющей состав обеспечиваемых залогом требований.

Исходя из норм указанных статей в решении суда должны быть указаны: сумма основного долга по обеспечиваемому ипотекой обязательству; сумма причитающихся кредитору процентов за пользование кредитом (заемными средствами) или иных договорных процентов; сумма неустойки вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; сумма договорных или законных процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами; сумма государственной пошлины, подлежащих возмещению за счет стоимости предмета ипотеки судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество.

В связи с этим исковые требования истца об обращении взыскания на имущество, являющееся предметом договора залога недвижимости № 19/592 от 30.10.2013 в счет исполнения обязательства ответчика перед истцом в сумме 4 651 410 руб. 75 коп., в том числе: 4 200 000 руб. основного долга, 417 271 руб. 41 коп. процентов, 34 139 руб. 34 коп. неустойки, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Также за счет стоимости предмета ипотеки подлежат возмещению расходы по уплате государственной пошлины и всех судебных расходов, связанных с рассмотрением настоящего дела.

При указанных обстоятельствах арбитражный суд удовлетворяет требование истца.

Обращает взыскание на заложенное имущество по договору залога от 30.10.2013 путём продажи на публичных торгах земельного участка с кадастровым номером 56:08:1801001:2017 площадью 860 кв.м., расположенный по адресу: Оренбургская обл., Бузулукский р-н., с.Палимовка, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:08:1801001, установив начальную продажную цену 125 000 руб. 00 коп., что составляет 80% от определенной оценщиком рыночной стоимости в сумме 157 000 руб.

Истец также просит суд взыскать с ответчика судебные расходы, а именно возмещение стоимости отчетов об оценке в сумме 6 260 и

195 руб.64 коп. почтовых расходов.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в состав судебных расходов помимо государственной пошлины входят издержки, связанные с рассмотрением дела арбитражным судом.

В силу статьи 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся, в том числе, расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Согласно абзацу второму пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" перечень судебных издержек, предусмотренный Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации и Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом, административным истцом, заявителем в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, административного искового заявления, заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости.

Исходя из приведенной позиции, расходы на собирание доказательств могут быть признаны судебными издержками, если их представление являлось безусловно необходимым и на основании этих доказательств судом установлены значимые для дела фактические обстоятельства, а также если эти доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости.

Как следует из материалов дела, истцом для формирования своей правовой позиции и оценке стоимости заложенного имущества заключило с ООО "Оренбургская судебно-стоимостная экспертиза" договор об оказании услуг по оценке рыночной стоимости земельного участка.

При этом отчеты об оценке, выводы оценщика при определении рыночной стоимости объектов оценки, признаны обоснованными на предмет соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

В рассматриваемом случае отчеты об оценке № 329 от 03.12.2018, № 41 от 20.03.2020 подготовлены и представлены истцом в суд для реализации своего права на судебную защиту; данные доказательства соответствуют требованиям относимости и допустимости; что и послужило основанием для удовлетворения иска и определении начальной продажной цены заложенного имущества.

Факт несения судебных издержек в сумме 6260 руб. подтверждается представленными платежными поручениями № 4191 от 28.11.2018, № 412 от 13.03.2020 .

Учитывая изложенное суд, удовлетворяет ходатайство истца о взыскании с ответчика расходов понесенных на оплату отчетов об оценке в размере 6260 руб.

Факт несения почтовых расходов подтвержден истцом представленными квитанциями ФГУП «Почта России», свидетельствующих об отправке почтовой корреспонденции ответчикам по делу.

Учитывая фактическое несение ответчиком расходов в этой части, суд приходит к выводу о том, что почтовые расходы подлежат удовлетворению в сумме 195 руб. 64 коп.

В связи с чем, поскольку исковые требования удовлетворены в полном объёме, государственная пошлина в сумме 6 000 руб. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца на основании ст. 110 АПК РФ.

При изготовлении полного текста решения судом установлено, что при изготовлении резолютивной части решения допущена опечатка при указании кадастрового номера земельного участка, вместо «…56:08:1801001:2017…» ошибочно указано «…56:08:1801001:217...».

В данном случае ошибка носит технический характер и подлежит исправлению судом в порядке статьи 179 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167–170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Обратить взыскание на земельный участок с кадастровым номером 56:08:1801001:2017, площадью 860 кв.м., принадлежащий Обществу с ограниченной ответственностью "Современный дом", расположенный по адресу Оренбургская область, Бузулукский район, с. Палимовка, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:08:1801001 с последующей продажей с публичных торгов с начальной продажной ценой 125 000руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Современный дом», п. Пригородный, Оренбургский район, Оренбургская область в пользу Акционерного общества «Сельский дом», г. Оренбург в счёт компенсации расходов по оплате госпошлины 6 000руб., расходы по оценке земельного участка 6 260 руб., в счёт компенсации почтовых расходов 195руб. 64коп.

Исполнительный лист выдать взыскателю после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья Н.А.Кофанова