Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Парфеновой Л.П., при ведении протокола секретарём судебного заседания Форафоновой О.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по исковому заявлению муниципального автономного учреждения культуры «Культурно-досуговый центр «Металлург» (302000, <...>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>) об освобождении части нежилого помещения №2, расположенного по адресу: <...>, литер А, общей полезной площадью 9 кв.м.

и по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>) к муниципальному автономному учреждению культуры «Культурно-досуговый центр «Металлург» (302000, <...>, ОГРН <***>) об обязании заключить договор аренды части нежилого помещения по адресу <...>, на прежних условиях,

при участии: от истца – представитель ФИО2 (паспорт, доверенность от 09.04.2015), директор ФИО3 (паспорт, выписка из ЕГРЮЛ);

от ответчика – ИП ФИО1 (паспорт), представитель ФИО4 (паспорт, доверенность от 03.08.15), установил:

муниципальное автономное учреждение культуры «Культурно-досуговый центр «Металлург» (далее также истец, МАУК «КДЦ «Металлург») обратилось с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее также ИП ФИО1, ответчик) об освобождении части нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, литер А, пом. 2, общей полезной площадью 9 кв.м. Истец полагал, что в связи с истечением срока действия договора аренды от 04.03.14, а также изменением вида использования спорного помещения, основания для заключения договора аренды на новый срок с ответчиком отсутствуют.

27.07.15 ИП ФИО1 обратилась в суд со встречным исковым заявлением об обязании заключить договор аренды части нежилого помещения по адресу <...>, сроком на 3 года. ИП ФИО1 полагала, что МАУК «КДЦ «Металлург» отказываясь продлить договор аренды на новый срок, злоупотребляет правом, лишая ИП ФИО1 предусмотренного п. 9 ст. 17.1 ФЗ от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", права на заключение договора аренды на новый срок.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в рассмотрении дела, исследовав материалы дела, оценив все представленные доказательства, арбитражный суд считает возможным удовлетворить исковое заявление МАУК «КДЦ «Металлург», встречное исковое заявление ИП ФИО1 оставить без удовлетворения, по следующим мотивам.

В соответствии с постановлением администрации Орла №696 от 16.03.2011 здание, расположенное по адресу <...>, передано МАУК «КДЦ «Металлург» на праве оперативного управления что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 57-АБ №140754 от 11.04.2011.

На основании протокола №1 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещению №2011211/0130014/01 от 13.02.12 между истцом и ответчиком был заключён договор аренды №12 части нежилого помещения общей площадью 9 кв.м., находящегося по адресу: <...>, лит.А, пом.2 на первом этаже здания.

Срок действия договора согласован сторонами с 24.02.12 по 21.02.13 (п. 1.1 договора). По акту приёма-передачи от 24.02.12 спорное помещение было передано арендатору (т. 2, л.д. 7).

04.03.13 между теми же лицами был заключён договор аренды №001-А от 04.03.13 на срок с 22.02.13 по 20.02.14 на аналогичных условиях (т. 2, л.д. 11-19).

04.03.2014 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключён договор аренды №001-А, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование часть помещения общей площадью 9 кв.м., находящегося по адресу: <...>, лит.А, пом.2 на первом этаже здания (часть помещения фойе), сроком с 21.02.14 по 19.02.15. Помещение было передано ответчику по акту приёма-передачи (т. 1, л.д. 13).

Вышеуказанный договор был заключён на основании постановления администрации города Орла №672 от 26.02.14.

Согласно пункту 1.2. всех вышеназванных договоров, после истечения указанных в договорах сроков аренды договоры считаются прекращенными по взаимному согласию сторон, достигнутому при заключении договора, арендодатель возражает против продления настоящего договора на неопределенный срок и против использования арендатором помещения после истечения указанного срока аренды на основании настоящего договора.

В соответствии с п. 2.2.12 указанных договоров, арендатор обязан вернуть арендуемое помещение по передаточному акту в том состоянии, в котором арендатор его получил, с учётом нормального износа со всеми неотделимыми улучшениями, не позднее 30 дней с момента предупреждения арендодателем арендатора о прекращении договора аренды. Предупреждение направляется заказным письмом по адресу арендатора, указанному в п. 6.3 договора. После истечения срока аренды, установленного п. 1.2, арендатор обязан возвратить помещение арендодателю по передаточному акту в течение трёх дней с момента истечения указанного срока аренды.

В п. 5.2, п. 5.2.7 договоров аренды, закреплено право арендодателя отказаться от договора в случае возникновения у него необходимости в арендуемых помещениях.

Согласно п. 5.4 договора, в случае уклонения арендатора в течение 10 дней от подписания акта приёма-передачи соответствующих помещений, договор аренды считается незаключённым, обязательства сторон считаются прекращенными по взаимному согласию сторон, достигнутому при подписании договора. С арендодателя снимается обязанность по выполнению договора.

Как следует из материалов дела, в период действия договора аренды, в декабре 2014 года, в адрес директора МАУК «КДЦ «Металлург» поступили обращения от родителей о предоставлении дополнительных мест для переодевания детей в фойе здания МАУК «КДЦ «Металлург» (т. 1, л.д. 83-85).

12.01.15 директор МАУК «КДЦ «Металлург» вынес распоряжение №1 об утверждении нового порядка использования части помещения №2, в правой от входа стороне фойе здания, расположенного по адресу: <...>, лит. А, согласно экспликации помещений первого этажа. Новый порядок предполагал использование помещения для размещения дополнительных мест для переодевания детей и ожидания в фойе помещения здания учреждения. Указанное распоряжение было зарегистрировано в книге учёта распоряжений (л.д. 30-36, т. 2). Распоряжение №1 от 12.01.15 было вынесено с целью соблюдения воспитанниками, педагогами и родителями положения о контрольно-пропускном режиме от 30.01.13, инструкции по охране труда руководителя кружка, в соответствии с которыми руководителям клубных формирований в обязательном порядке необходимо встречать воспитанников в фойе КДЦ «Металлург», а родители имеют право посещать учебные классы только при проведении открытого урока.

Истец 16.01.15 подготовил предупреждение ответчику о необходимости освобождения части помещения, площадью 9 кв.м, от получения которого ИП ФИО1 отказалась, что не оспаривается сторонами.

16.01.2015 истец направил ответчику предупреждение об отказе от договора аренды в связи с окончанием срока, в котором сообщил ответчику об окончании срока договора 19.02.15, а также уведомил о необходимости вернуть арендуемую часть помещения по передаточному акту. Предупреждение было отправлено письмом с уведомлением и получено ответчиком 23.01.15.

19.01.15 ответчик направила в адрес истца заявление о пролонгации договора нежилого помещения, которое было оставлено без ответа.

10.04.15 директор МАУК «КДЦ «Металлург», во исполнении представления прокурора Северного района города Орла, направила в адрес ответчика уведомление об отказе от пролонгации договора аренды, в связи с принятием решения, предусматривающего использование и распоряжение имуществом в ином порядке (т. 1, л.д. 122-123).

Поскольку в установленный срок ответчик добровольно отказался освободить занимаемую часть помещения, продолжая осуществлять предпринимательскую деятельность в спорном помещении, истец обратился в суд с настоящим иском.

В ходе судебного разбирательства, 22.09.15 от истца поступило предложение об урегулировании спорной ситуации, путём предоставления ответчику иного помещения, осмотр которого ответчиком был произведен, однако предложение истца принято не было.

В соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также ГК РФ), договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно ч. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

В соответствии с ч. 1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ (ред. от 13.07.2015) "О защите конкуренции", заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

В случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов (п. 1 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Как следует из п. 9 ст. 17.1 Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", по истечении срока договора аренды, заключение договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды. (п. 10 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции").

Доказательств наличия задолженности у ответчика по арендной плате в период действия договора аренды от 04.03.14 в размере превышающем размер арендной платы за более, чем один период платежа, т.е. в размере более 6000 руб., в материалы дела не представлено.

Как установлено в судебном заседании директором МАУК «КДЦ «Металлург» было в установленном порядке было принято решение, предусматривающее иной порядок использования спорного помещения, площадью 9 кв.м, являющегося частью фойе первого этажа здания МАУК «КДЦ «Металлург», расположенного по адресу: <...>, лит. А.

В соответствии с п. 2.2.12 договора аренды, арендодатель до истечения срока действия договора аренды – 16.01.15, направил арендатору – ИП ФИО1, предупреждение, которое получено арендатором 23.01.15 - также до истечения срока договора аренды.

Согласно п. 5.1 договора аренды, договор считается прекращенным по истечении тридцати дней с момента направления одной из сторон другой стороне предупреждения об отказе от договора. Предупреждение направляется в письменной форме заказным письмом по адресу стороны, указанному в договоре. Указанное условие устанавливает внесудебный порядок расторжения договора. Арендатор обязан освободить помещение.

19.02.15 истек срок действия договора аренды, что в соответствии с п. 1.2 договора аренды, влечёт прекращение действия данного договора по взаимному согласию сторон, достигнутому при заключении договора, с учётом согласованных сторонами возражений арендодателя против возобновления договора на новый срок.

При этом суд учитывает положения постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", содержащиеся в п. 4.1, согласно которому в силу части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.

В связи с тем, что стороны в п. 1.2 договора аренды установили иные условия, согласно которым истечение срока действия договора влечёт его прекращение, суд считает, что договор аренды от 04.03.14 №001-А, прекратил своё действие с 20.02.15 и оснований для заключения договора аренды спорного помещения на новый срок без проведения торгов не имеется.

Довод ответчика о том, что 23.01.15 ИП ФИО1 получила от истца не предупреждение, а письмо иного содержания, не принят судом как надуманный, поскольку материалами дела подтверждается, что 23.01.15 Картовенко получила две почтовые корреспонденции от истца, в том числе уведомление от 16.01.15 и письмо от 19.01.15 (л.д. 57-59, т. 2, л.д. 29-33, т. 1).

Довод ИП ФИО1 о наличии у индивидуального предпринимателя права, предусмотренного ст. 621 ГК РФ, согласно которой по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, подлежит отклонению, в виду того, что автономным учреждением в установленном порядке принято решение об ином использовании спорного имущества.

Подлежит отклонению довод ИП ФИО1 о том, что договор аренды должен быть заключен на новый срок без проведения торгов, в силу сложивших между сторонами отношений за период 2012 – 2014 годов, а также условий договора, изложенных в п. 1.2 договора аренды и разъяснений пленума ВАС РФ, изложенных в п. 4.1 постановлении пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Довод ИП ФИО1 о том, что распоряжение №1 от 12.01.15 фактически не принималось и не издавалось директором МАУК «КДЦ «Металлург», со ссылкой на объяснения директора ФИО3, полученные заместителем прокурора Северного района г. Орла Беликовой И.Н. (л.д. 87-100, т. 2), в которых директор указывала, что по вопросу расторжения договора аренды от 04.03.14 с ИП ФИО1 письменные локальные акты директором не издавались, также подлежит отклонению, как противоречащий представленным в материалы дела доказательствам, т.к. из содержания представленной в материалы дела копии распоряжения №1 от 12.01.15, следует, что указанное распоряжение принято в отношении нежилого помещения. В связи с чем, объяснения директора МАУК «КДЦ «Металлург» не опровергают представленные в материалы дела доказательства.

При этом ссылка ответчика на заключение договора аренды с ИП ФИО5, не принимается судом, т.к. договор с указанным лицом были заключены истцом в отношении иного имущества: изолированного помещения, которое к предмету спора в рамках настоящего судебного разбирательства не относятся.

Довод ИП ФИО1 о том, что аналогичные договоры на использование площади фойе заключены с ИП ФИО6 и ИП ФИО7, ИП ФИО8 не принят судом, поскольку между истцом, ИП ФИО6 и ИП ФИО7, ИП ФИО8, заключены не договоры аренды помещения или части помещения, а договоры оказания услуг, в соответствии с которыми истец обязался оказать услуги по организации однодневных мероприятий.

Ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих совершение истцом действий, направленных на заключение договора аренды в отношении спорного помещения, с иными лицами, следовательно, у ответчика отсутствуют основания требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды от 04.03.14 №№001-А, в порядке п. 1 ст. 621 ГК РФ (п.п. 4.4.-4.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Довод ИП ФИО1, о том, что собственником (муниципальным образованием) не принималось решение об ином виде использования арендуемого помещения также не принимается судом, т.к. в силу ст. 3 Федеральный закон от 03.11.2006 N 174-ФЗ "Об автономных учреждениях", согласие учредителя автономного учреждения требуется только в случае распоряжения имуществом автономного учреждения. Утверждение нового порядка использования помещения не является распоряжением. В материалы дела не представлено доказательств того, что спорное имущество относится к категории ценного или особо ценного.

Довод ИП ФИО1 о том, что администрацией города Орла рекомендовано МАУК «КДЦ «Металлург» заключить договор аренды спорного помещения на новый срок, со ссылкой на письмо от 13.04.15 №3/5-ДЛ, не принимается судом, т.к. из указанного письма не следует, что МАУК «КДЦ «Металлург» рекомендовано заключить договор аренды с ответчиком. Указание администрацией на необходимость достижения соглашения по вопросу арендных отношений не означает возникновения у истца обязанности по заключению договора аренды с ответчиком. Кроме того, предложения истца о заключении договора аренды в отношении иных помещений, т.е. действия по урегулированию спора и достижению соглашения по арендным отношениям, ответчик оставил без удовлетворения.

Довод ИП ФИО1, о злоупотреблении истцом доминирующим положением на рынке также не принимается судом в силу следующего.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", доминирующим положением признается положение хозяйствующего субъекта (группы лиц) или нескольких хозяйствующих субъектов (групп лиц) на рынке определенного товара, дающее такому хозяйствующему субъекту (группе лиц) или таким хозяйствующим субъектам (группам лиц) возможность оказывать решающее влияние на общие условия обращения товара на соответствующем товарном рынке, и (или) устранять с этого товарного рынка других хозяйствующих субъектов, и (или) затруднять доступ на этот товарный рынок другим хозяйствующим субъектам.

Как следует из объяснений ИП ФИО1, ею осуществляется деятельность в области торговли продуктами питания. МАУК «КДЦ «Металлург» не осуществляет деятельности в области торговли продуктами питания, а отношения между сторонами спора возникли из договора аренды части нежилого помещения.

Таким образом, МАУК «КДЦ «Металлург» не занимает доминирующего положения на рынке по отношению к ИП ФИО1, следовательно, злоупотребление правом со стороны истца в этой части суд не усматривает.

Довод ответчика о том, что МАУК «КДЦ «Металлург» заключались договоры аренды нежилого помещения и договоры оказания услуг с ИП ФИО9, который фактически не являлся арендатором нежилого помещения, торговую деятельность в котором вели работники МАУК «КДЦ «Металлург», также не принимается судом, т.к. отношения истца и ИП ФИО9 возникли в отношении иного имущества, в период с сентября 2014 года по январь 2015, т.е. в период действия спорного договора аренды.

Иные доводы ИП ФИО1 судом не принимаются по вышеизложенным основаниям.

В виду того, что на день рассмотрения настоящего спора в суде спорное помещение не освобождено ИП ФИО1, законные основания для пролонгирования с ответчиком отношений в рамках договора аренды спорной части нежилого помещения отсутствуют, суд считает возможным удовлетворить исковые требования МАУК «КДЦ «Металлург» и обязать ответчика освободить часть нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, литер А, пом. 2, общей полезной площадью 9 кв.м, в течение 10 дней со дня вступления решения по данному делу в законную силу.

С учётом изложенного, отсутствуют основания для удовлетворения встречного искового заявления об обязании заключить договор аренды части нежилого помещения по адресу <...>.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ, расходы МАУК «КДЦ «Металлург» по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. подлежат взысканию с ответчика в доход истца. Расходы ИП ФИО1 по оплате государственной пошлины за рассмотрение встречного искового заявления относятся на предпринимателя.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Удовлетворить требования муниципального автономного учреждения культуры «Культурно-досуговый центр «Металлург» (302000, <...>, ОГРН <***>): обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>) освободить часть нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, литер А, пом. 2, общей полезной площадью 9 кв.м, в течение 10 дней со дня вступления решения по данному делу в законную силу.

В удовлетворении встречного искового заявления индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>) к муниципальному автономному учреждению культуры «Культурно-досуговый центр «Металлург» (302000, <...>, ОГРН <***>) об обязании заключить договор аренды части нежилого помещения по адресу <...>, отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>) в пользу муниципального автономного учреждения культуры «Культурно-досуговый центр «Металлург» (302000, <...>, ОГРН <***>) расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Воронеж) в срок, не превышающий месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Орловской области.

Судья Л.П. Парфёнова