Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Ковалёвой А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании заявление Общества с ограниченной ответственностью «Малоархангельский машиностроительный завод» (<...>, ОГРН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (<...>, ОГРН <***>)

третье лицо: Открытое акционерное общество «Акционерный банк «Россия» (191124, г. Санкт – Петербург, пл. Растрелли, д. 2, лит. А, ОГРН <***>)

1) о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области в лице Малоархангельского отдела, оформленный «сообщением об отказе в государственной регистрации» от 30.05.2011 №04/001/2011-321 в проведении государственной регистрации права собственности ООО «Малоархангельский машиностроительный завод» на реконструированный объект недвижимого имущества – здание производственного корпуса, литре А4, площадью 4228,5 кв.м., 1-этажное, инвентарный номер 54:232:001:017144000:0104, расположенное по адресу: <...> образованное в результате разделения ранее существовавшего объекта – административного здания, общей площадью 5366,1 кв.м. литер «А, А4, А6»;

2) о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области в лице Малоархангельского отдела, оформленный «сообщением об отказе в государственной регистрации» от 30.05.2011 № 04/001/2011-322 в проведении государственной регистрации права собственности ООО «Малоархангельский машиностроительный завод» на объект недвижимого имущества – здание административно-бытового корпуса, литер «А», площадью 3938,5 кв.м., нежилое, 4-этажное, инв. № 54:232:001:017144000:0001, расположенное по адресу <...> образованное в результате разделения ранее существовавшего объекта – административного здания, общей площадью 5366,1 кв.м. литер «А, А4, А6»;

3) об обязании ответчика в 10-дневный срок со дня вступления решения арбитражного суда в законную силу провести государственную регистрацию прекращения права собственности ООО «Малоархангельский машиностроительный завод» на «административное здание», общей площадью 5366,1 кв.м., литер А, А4, А6, кадастровый (или условный) номер 57:17:0:0:4576:1001/А, А4, А6, свидетельство о государственной регистрации права от 28.06.2006 г. серия 57АА № 424079, в связи с произведённой реконструкцией объекта с разделением на два объекта без повторной подачи заявления не прекращение права;

4) об обязании ответчика в 10-дневный срок со дня вступления решения арбитражного суда в законную силу провести государственную регистрацию права собственности ООО «Малоархангельский машиностроительный завод» на два вновь образованных объекта недвижимости:

- здание административно-бытового корпуса, назначение нежилое, 4-этажный, общая площадь 3938,5 кв.м., инвентарный номер 54:232:001:017144000:0001, литер А, расположенное по адресу: <...>;

- здание производственного корпуса, назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь 4228,5 кв.м., инвентарный номер 54:232:001:017144000:0104, литер А4, расположенное по адресу: <...>,

возникших при проведении реконструкции зарегистрированного ранее надлежащим образом объекта недвижимости под названием «административное здание», общей площадью 5366,1 кв.м. литер А, А4, А6, кадастровый (или условный номер) 57:17:0:0:4576:1001/А, А4, А6, свидетельство о государственной регистрации права от 28.06.2006 серия 57АА № 424079 без повторной подачи заявления на регистрацию права собственности и оплаты госпошлины за регистрацию права собственности

при участии в судебном заседании

от заявителя – представитель ФИО1 (постоянная доверенность от 24.11.2009)

от ответчика - представитель ФИО2 (постоянная доверенность от 11.01.2011 №11)

от третьего лица – не явился, извещён надлежащим образом,

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Малоархангельский машиностроительный завод» обратилось в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области о признании незаконными отказы ответчика в проведении государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества и обязании ответчика провести государственную регистрацию права собственности.

В соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявитель уточнил требования, в связи с чем, просит:

1. признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области в лице Малоархангельского отдела, оформленный «сообщением об отказе в государственной регистрации» от 30.05.2011 №04/001/2011-321 в проведении государственной регистрации права собственности ООО «Малоархангельский машиностроительный завод» на реконструированный объект недвижимого имущества – здание производственного корпуса, литре А4, площадью 4228,5 кв.м., 1-этажное, инвентарный номер 54:232:001:017144000:0104, расположенное по адресу: <...> образованное в результате разделения ранее существовавшего объекта – административного здания, общей площадью 5366,1 кв.м. литер «А, А4, А6»;

2. признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области в лице Малоархангельского отдела, оформленный «сообщением об отказе в государственной регистрации» от 30.05.2011 № 04/001/2011-322 в проведении государственной регистрации права собственности ООО «Малоархангельский машиностроительный завод» на объект недвижимого имущества – здание административно-бытового корпуса, литер «А», площадью 3938,5 кв.м., нежилое, 4-этажное, инв. № 54:232:001:017144000:0001, расположенное по адресу <...> образованное в результате разделения ранее существовавшего объекта – административного здания, общей площадью 5366,1 кв.м. литер «А, А4, А6»;

3. обязать ответчика в 10-дневный срок со дня вступления решения арбитражного суда в законную силу провести государственную регистрацию прекращения права собственности ООО «Малоархангельский машиностроительный завод» на «административное здание», общей площадью 5366,1 кв.м., литер А, А4, А6, кадастровый (или условный) номер 57:17:0:0:4576:1001/А, А4, А6, свидетельство о государственной регистрации права от 28.06.2006 г. серия 57АА № 424079, в связи с произведённой реконструкцией объекта с разделением на два объекта без повторной подачи заявления не прекращение права;

4. обязать ответчика в 10-дневный срок со дня вступления решения арбитражного суда в законную силу провести государственную регистрацию права собственности ООО «Малоархангельский машиностроительный завод» на два вновь образованных объекта недвижимости:

Уточнение заявленных требований принято судом в порядке п. 5 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку это не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования в полном объёме.

Ответчик заявленные требования не признает. В представленном отзыве на иск ссылается на то, что объект недвижимости - административное здание, общей площадью 5366,1 кв.м., расположенный по адресу: <...> находится в залоге у ЗАО «Газэнергопромбанк» на основании договора об ипотеке (залоге недвижимого имущества) от 19.09.2006. Регистрационная запись об ипотеке на настоящий момент не погашена. Ответчик указал, что на государственную регистрацию не было представлено письменное согласие залогодержателя на реконструкцию объекта недвижимости, находящегося в залоге, в связи с чем, отказ в государственной регистрации соответствует закону. Ответчик полагает, что в случае наличия спора между залогодателем и залогодержателем по поводу реконструкции объекта недвижимости и замены предмета залога данный спор между указанными субъектами может быть разрешен в судебном порядке, в том числе, в рамках рассмотрения дела о банкротстве. В сообщениях Управления об отказе в регистрации отмечено, что на государственную регистрацию вместо согласия залогодержателя может быть представлен соответствующий судебный акт (например, определение арбитражного суда о разрешении разногласий между залогодержателем и конкурсным управляющим ООО «ММЗ» в отношении измененного предмета залога).

Третье лицо в письменном отзыве считает заявленные требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению. Третье лицо полагает, что внести изменения в утверждённый судом, действующий порядок продажи имущества должника не представляется возможным, поэтому считает, что отчуждение имущества должника на стадии конкурсного производства возможно в прежнем виде с возложением бремени регистрации полученных в результате разделения объектов недвижимости на покупателя.

Третье лицо заявило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. В связи с чем, суд считает возможным рассмотреть дело в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя третьего лица.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд считает, что в удовлетворении заявления следует отказать по следующим основаниям.

Имеющимся в материалах дела свидетельством о государственной регистрации права собственности от 28.07.2006 г. серия 57 АА № 424079 (т. 1 л.д. 107) подтверждается, что Обществу с ограниченной ответственностью «Малоархангельский машиностроительный завод» принадлежит на праве собственности объект недвижимости: административное здание, назначение: нежилое, 4-этажный, общей площадью 5366,10 кв.м., инвентарный номер 54:232:001:017144000:0001, литера А, А4, А6, расположенный по адресу: <...>.

В соответствии с договором об ипотеке (залоге недвижимого имущества) от 19.09.2006, заключенным между ЗАО «Газэнергопромбанк» (залогодержатель), правопреемником которого является ОАО «Акционерный банк «Россия» и ООО «Малоархангельский машиностроительный завод» (залогодатель) указанный объект недвижимости является предметом залога, предоставленным для обеспечения требований залогодержателя по возврату залогодателем денежных средств по кредитному договору <***> от 19.09.2006 в форме кредитной линии с лимитом выдачи 20000000 руб., с начислением 17% годовых за пользование кредитом.

В судебном заседании установлено, и подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами, что договор ипотеки от 19.09.2006 зарегистрирован в установленном порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрационная запись на настоящее время не погашена.

Согласно п. 3.1.6. статье 3 указанного договора ипотеки, залогодатель обязан без письменного согласия залогодержателя не производить никаких изменений имущества, переданного в залог.

Однако, в период нахождения спорного объекта недвижимости в залоге заявитель произвёл его реконструкцию, в результате которой значительная часть первоначального объекта недвижимости – административное здание, общей площадью 5366,1 кв.м, литер А, А4, А6 была ликвидирована и возникло два новых объекты недвижимости общей площадью 8167 кв.м.:

По окончании строительных работ заявителем было получено Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU57516101067-08 от 29.08.2008 г. (т. 1 л.д. 41), согласно которому Администрация г. Малоархангельска разрешила ввод в эксплуатацию реконструированного здания производственного корпуса, площадью 4228,5 кв.м., образованного в результате разделения Административного здания, расположенного по адресу: <...>.

Также, истцом было получено в ОГУП ОЦ «Недвижимость» два технических и кадастровых паспорта, изготовленные по состоянию на 26.05.2008 г. на самостоятельные объекты недвижимости, образованные в результате реконструкции вышеуказанного административного здания.

Однако, изменения, произошедшие в процессе реконструкции объекта недвижимости, не были зарегистрированы в ЕГРП.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 12.08.2009 по делу №А48-702/2009 Общество с ограниченной ответственностью «Малоархангельский машиностроительный завод» признано несостоятельным (банкротом) и введено конкурсное производство. Конкурсный управляющим назначен ФИО3

Решением общего собрания конкурсных кредиторов от 11.08.2010 конкурсный управляющий был обязан привести документы по реконструированному объекту недвижимости в полное соответствие с фактическими данными, то есть, зарегистрировать право собственности общества на два объекта недвижимости, возникшие после произведенной реконструкции ранее существовавшего объекта – административного здания, общей площадью 5466,1 кв.м. литера А, А4, А6.

Исполняя решение общего собрания кредиторов от 11.08.2010, конкурсный управляющий обратился в Управление Росреестра по Орловской области с заявлениями: о прекращении права собственности на административное здание, литер А, А4, А6, в связи с реконструкцией объекта с разделением на два объекта; о регистрации права собственности на здание производственного корпуса, литер А6; о регистрации права собственности на здание административно-бытового корпуса, литер А, что подтверждается расписками в получении документов на регистрацию от 30.03.2011.

28.04.2011 Управление Росреестра по Орловской области сообщило о приостановлении государственной регистрации на оба объекта на срок до 27.05.2011.

Приостановление государственной регистрации было вызвано отсутствием письменного согласия залогодержателя на изменение имущества, переданного в залог, произведённого до введения процедуры банкротства, или определения Арбитражного суда Орловской области о разрешении разногласий между залогодержателем и конкурсным управляющим ООО «Малоархангельский машиностроительный завод» в отношении изменённого предмета залога.

В связи с непредставлением всех документов, необходимых для государственной регистрации, Управлением Росреестра по Орловской области было отказано заявителю в государственной регистрации права собственности на оба объекта недвижимости (сообщения № 04/001/2011-321, № 04/001/2011-322 от 30.05.2011).

Заявляя требования о признании указанных действий Управления Росреестра по Орловской области незаконными, заявитель ссылается на то, что представить документы, необходимые для государственной регистрации, невозможно, поскольку они отсутствуют, так как, письменное согласие залогодержателя на изменение имущества, переданного в залог, своевременно не было получено, а в настоящее время конкурсный управляющий не имеет права подписывать какие-либо договоры и дополнительные соглашения к ним, связанные с имуществом должника (кроме договоров продажи).

Также, Арбитражным судом Орловской области по делу №А48-702/2009 утверждено «Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО «Малоархангельский машиностроительный завод», являющего предметом залога» в редакции, утверждённой ОАО «Акционерный банк «Россия» от 02.09.2010 с учётом изменений № 1 от 14.10.2010 и № 2 от 28.10.2010, в котором предмет залога не изменён, так как, в распоряжении банка и конкурсного управляющего нет документов, подтверждающих право собственности ООО «Малоархангельский машиностроительный завод» на изменённый предмет залога.

Проанализировав представленные доказательства и заявленные доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд считает, что отказы Управления Росреестра по Орловской области в государственной регистрации права собственности от 30.05.2011 на два объекта недвижимости, созданные в результате реконструкции объекта недвижимости, являющегося предметом договора ипотеки, соответствуют закону и не нарушают права и законные интересы заявителя на основании следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», этапами проведения государственной регистрации являются, в том числе проведение правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов, установление оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

В силу абзаца 2 пункта 3 статьи 9, абзаца 11 пункта 1 статьи 17 указанного Закона о регистрации к компетенции органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, относится проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверка законности сделок и проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

При проведении правовой экспертизы представленных на регистрацию документов Управлением Росреестра по Орловской области было установлено нарушение заявителем действующего законодательства, регулирующего правоотношения в области залога.

Так, в соответствии с п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Согласно п. 1 ст. 345 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 8 Закона РФ от 29.05.1992 г. № 2872-1 «О залоге», замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя, если законом или договором не предусмотрено иное.

Как указано, выше, п. 3.1.6. договора ипотеки от 19.09.2006 также предусматривает условие об обязательном письменном согласии залогодержателя на произведение каких-либо изменений имущества, переданного в залог.

В судебном заседании установлено и не оспаривается заявителем, что в результате реконструкции объекта недвижимости – административное здание, произведенной заявителем в 2008, предмет залога был изменён: из одного объекта недвижимости, площадью 5366,1 кв.м. было образовано два самостоятельных объекта недвижимости, общей площадью 8167 кв.м.

Письменное согласие залогодержателя на реконструкцию объекта недвижимости – административное здание, площадью 5366,1 кв.м., литер А, А4, А6, расположенного по адресу: <...>, являющегося предметом залога по договору ипотеки от 19.09.2006 г., получено не было.

Из разъяснений, изложенных в п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» следует, что исходя из статьи 126 Закона о банкротстве одним из последствий признания должника банкротом является снятие ранее наложенных арестов на имущество и иных ограничений по распоряжению имуществом должника.

Поскольку с открытием конкурсного производства залоговые правоотношения не прекращаются, факт признания должника банкротом не может приводить к погашению записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В то же время, нахождение заявителя в стадии конкурсного производства не лишает его права получить согласие залогодержателя на изменение имущества, переданного в залог до введения процедуры банкротства (при этом не имеет значение дата составления данного документа). При этом физическое изменение предмета залога в период действия договора о залоге не означает физической и юридической гибели предмета залога, которая исходя из положений подпункта 3 пункта 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет прекращение залога.

В связи с чем, довод заявителя о невозможности получения такого согласия у залогодержателя отклоняется судом, как необоснованный.

Ссылка заявителя на получение им технических и кадастровых паспортов на два самостоятельных объекта недвижимости, созданных в результате произведенной реконструкции предмета залога, не может быть принята во внимание, поскольку сами по себе технические и кадастровые паспорта не удостоверяют возникновение, изменение или прекращение права на объект недвижимости, находящийся в гражданском обороте, или изменение его правового статуса.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что действия Управления Росреестра по Орловской области соответствуют закону и не нарушают процедуру государственной регистрации прав на реконструированный объект недвижимости.

На основании изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований ООО «Малоархангельский машиностроительный завод».

Расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на заявителя в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Малоархангельский машиностроительный завод» (<...>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 4000 руб. 00 коп.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже в течение одного месяца со дня его принятия.

Судья Л.В. Короткова