Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Полиноги Ю.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Калугиной О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Клуб» (ОГРН <***>; г.Мценск, лу.Мира, 35)

к Администрации города Мценска и Управлению по муниципальному имуществу г.Мценска

о признании частично недействительным ненормативного акта и незаконным отказа в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения

третье лицо – муниципальное бюджетное учреждение «Мценский Дворец культуры» (ОГРН <***>; <...>)

при участии:

от заявителя – представителя ФИО1 (доверенность от 16.07.2013); директора ФИО2

от ответчика (Администрация г.Мценска) –представителя ФИО3 (доверенность от 26.12.2012);

от ответчика (Управление по муниципальному имуществу г.Мценска) - представителя ФИО3 (доверенность от 28.12.2012);

от третьего лица – директора ФИО4

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Клуб» обратилось в Арбитражный суд Орловской области с заявлением к Администрации города Мценска и Управлению по муниципальному имуществу г.Мценска о признании частично недействительным постановления Администрации г.Мценска от 30.03.2011 №235 в части закрепления в оперативное управление муниципального учреждения «Мценский Дворец культуры» нежилого помещения общей площадью 157,8 кв.м, кадастровый номер 57:52:0020427:28, расположенного по адресу: <...>, о признании незаконным выраженного в письме от 15.07.2013 №1427 отказа Управления по муниципальному имуществу г.Мценска в реализации права на приобретение арендуемого обществом нежилого помещения площадью 157,8 кв.м, расположенного в здании МБУ «Мценский Дворец культуры» по адресу: <...> и об обязании устранить допущенные нарушения прав общества путем обеспечения заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости недвижимого имущества – нежилого помещения общей площадью 157,8 кв.м, кадастровый номер 57:52:0020427:28, расположенного по адресу: <...>, и принятия решение об условиях приватизации данного помещения в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке, предусмотрев преимущественное право ООО «Клуб» на приобретение арендуемого имущества по договору аренды от 11.01.2010 №20-Д.

Мотивируя заявленное требование, заявитель указал, что оспариваемое постановление вынесено с целью воспрепятствовать обществу реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого помещения в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №159-ФЗ). Оспариваемое постановление подлежит признанию недействительным в соответствии со статьей 10 ГК РФ.

Ответчики требования заявителя не признали, по основаниям, изложенным в отзыве, указав на отсутствие злоупотребления правом при передаче спорного помещения в оперативное управление МБУ «Мценский Дворец культуры».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено МБУ «Мценский Дворец культуры». МБУ «Мценский Дворец культуры» требования заявителя не признало, по основаниями, изложенным в отзыве, указав на отсутствие злоупотребления правом при передаче спорного помещения в оперативное управление МБУ «Мценский Дворец культуры».

Заслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Федеральным законом № 159-ФЗ предусмотрена возможность отчуждения из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при наличии совокупности условий, определенных данной статьей Закона №159-ФЗ.

Как следует из материалов дела, общество с целью реализации преимущественного права на приобретение спорного помещения обратилось в управление с соответствующим заявлением от 05.07.2013.

На момент обращения общества с заявлением статья 3 Закона №159-ФЗ устанавливала следующие необходимые условия для предоставления преимущественного права на приобретение арендуемого имущества субъектам малого и среднего предпринимательства:

арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Собственником спорного помещения является муниципальное образование город Мценск Орловской области, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.07.2013.

На момент обращения общества с заявлением в управление спорное помещение находилось во временном пользовании общества на основании договоров аренды недвижимого муниципального имущества г.Мценска от 11.04.2008 №117 и от 11.01.2010 №20-Д, заключенных между управлением, обществом и МУ «Мценский Дворец культуры».

Перечисленные в статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ условия выполнялись.

Тем не менее, в ответ на заявление общества управление в письме от 15.07.2013 №1427 сообщило, что спорное помещение находится в оперативном управлении МУ «Мценский Дворец культуры», в связи с чем нормы Федерального закона №159-ФЗ на спорное помещение не распространяются и заявление общества удовлетворению не подлежит.

Общество оспорило, указанный отказ, а также постановление Администрации г.Мценска от 30.03.2011 №235 о передаче спорного помещения в оперативное управление МУ «Мценский Дворец культуры», поскольку передача имущества в оперативное управление совершена с злоупотреблением правом.

По мнению заявителя, злоупотребление правом выразилось в том, что передача имущества в оперативное управление была осуществлена после открытия общественного обсуждения законопроекта изменений в Федеральный закон №159-ФЗ, позволявшего осуществлять выкуп помещений лицам, арендующим помещения в течение двух лет по состоянию на 1 июля 2013 года. Предыдущая редакция Федерального закона №159-ФЗ в целях получения преимущественного права на выкуп арендуемого помещения предусматривала необходимость нахождения имущества в пользовании в течение двух лет до момента вступления в силу Федерального закона 159-ФЗ. По условиям предыдущей редакции Федерального закона 159-ФЗ общество не получало преимущественное право на приобретение помещения в собственность. По условиям новой редакции Федерального закона 159-ФЗ общество преимущественное право получало.

Общество сослалось на отсутствие факта использования спорного имущества по назначению МУ «Мценский Дворец культуры», поскольку помещение было переоборудовано обществом под кафе с согласия Администрации. Также общество указало, что в связи с передачей имущества в оперативное управление в договор аренды какие-либо изменения не вносились.

Арбитражный суд считает, что оснований для удовлетворения требований общества не имеется исходя из следующего.

Согласно пункту 3 части 2 статьи 1 Федерального закона 159-ФЗ действие Федерального закона не распространяется на недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления.

Факт нахождения спорного помещения в оперативном управлении МБУ «Мценский Дворец культуры» подтвержден выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 17.07.2013. Из указанной выписки следует, что площадь помещения «Дворец культуры» составляет 5422,3 кв.м. Часть указанного помещения арендует общество. Площадь арендуемого помещения 157,8 кв.м. При этом помещение «Дворец культуры» находится в оперативном управлении МУ «Мценский Дворец культуры».

Регистрация оперативного управления произведена 28.04.2011.

В пункте 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» разъяснено, что суд в силу статьи 10 ГК РФ может признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

Арбитражный суд не усматривает оснований для квалификации регистрации права оперативного управления спорным имуществом за МУ «Мценский Дворец культуры» как злоупотребления правом.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 299 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления возникают на основании акта собственника о закреплении имущества за унитарным предприятием или учреждением, а также в результате приобретения унитарным предприятием или учреждением имущества по договору или иному основанию.

В силу абзаца пятого пункта 1 статьи 216 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.

В материалы дела представлено постановление главы Администрации от 12.05.1999 №296, согласно которому в муниципальную собственность принято имущество Дворца культуры «Металлург», в том числе здание по ул.Мира 35, общей площадью 5882,2 кв.м. балансовой стоимостью 6200 тыс. руб. Постановлением предписано передать указанное имущество в оперативное управление учреждению культуры «Мценский дворец культуры».

Согласно договору от 05.08.1999, заключенному между Администрацией и МУК «Мценский дворец культуры», последнему передано в оперативное управление здание клуба балансовой стоимость 6200 тыс. руб.

Сведения о нахождении имущества Дворца на праве оперативного управления у МУК «Мценский дворец культуры» подтверждается пунктом 3.1 устава МУК «Мценский дворец культуры».

МУК «Мценский дворец культуры» также было получено свидетельство о праве пользования земельным участком, занятым зданием Дворца культуры от 30.12.1999.

Таким образом, вышеуказанные документы доказывают, что здание Дворца культуры уже было передано в оперативное управление в 1999 году.

Доказательств выбытия имущества из оперативного управления третьего лица в материалы дела не представлено.

Общество стало арендатором спорного помещения с января 2008 года. На момент заключения договор аренды третье лицо являлось балансодержателем спорного помещения.

Из вышеизложенного следует, что спорное помещение было передано в оперативное управление задолго до аренды этого помещения обществом. При этом законодательство не предусматривает ограничивающий срок для подачи субъектом документов на государственную регистрацию. В связи с этим у суда не имеется оснований считать регистрацию права оперативного управления в 2011 году злоупотреблением правом.

С учетом изложенного отказ Управления по муниципальному имуществу г.Мценска в реализации права общества на приобретение арендуемого обществом нежилого помещения является правомерным.

Постановлением Администрации г.Мценска от 30.03.2011 №235 предписано закрепить в оперативное управление МУ «Мценский дворец культуры» недвижимое имущество: «Дворец культуры» общей площадью 5422,3 кв.м инвентарный номер 54:410:002:011002270:0004, расположенный по адресу: <...> в связи с уточнением площадей, согласно техническому паспорту.

Поскольку судом установлено, что при передаче помещений Дворца культуры в оперативное управление не было допущено злоупотребление правом, то оснований признавать вышеуказанное постановление недействительным не имеется.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 176, 201 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Орловской области в течение месяца с даты принятия решения.

Судья Ю. В. Полинога