Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Коротковой Л.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Пимоненко В.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Опытное охотничье хозяйство «ЗАО «СЕТ-Орел-инвест» п. Покровское Орловской области

к Администрации Покровского района Орловской области п. Покровское Орловской области

Третье лицо – Муниципальное учреждение «Корсунский парк природы» пос. Совьи лапки Покровского района Орловской области

о взыскании 1315666 руб. 00 коп.

при участии:

от истца – представитель ФИО1 (постоянная доверенность от 26.10.2008г.)

от ответчика – главный специалист-юрист Казаков Н.М. (постоянная доверенность от 12.02.2009)

от третьего лица - не явился, извещен надлежащим образом

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Опытное охотничье хозяйство «ЗАО «СЕТ-Орел-инвест» обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к Администрации Покровского района Орловской области о взыскании неосновательного обогащения в сумме 1315666 руб., составляющих стоимость неотделимых улучшений муниципального недвижимого имущества.

До принятия решения по делу истец на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неоднократно изменял размер исковых требований и в окончательном варианте просит суд взыскать с Администрации Покровского района Орловской области в возмещение стоимости произведенных неотделимых улучшений и капитального ремонта арендованного имущества 1111553 руб. 50 коп., из которых 509014 руб. затраты на неотделимые улучшения, 602539 руб. затраты на капитальный ремонт, в том числе 299066 руб. затраты по текущему ремонту.

В судебном заседании представитель истца уточненные исковые требования поддержала, в обоснование заявленных требований сослался на ст. 616, пункт 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик в представленном отзыве на исковое заявление указал, что договор аренды муниципального недвижимого имущества Покровского района Орловской области от 25.08.2005г. заключен с нарушением действующего на время его заключения порядка предоставления в аренду муниципального недвижимого имущества Покровского района. Арендодателем объектов муниципального недвижимого имущества Покровского района являлся Комитет по управлению муниципальной собственностью Покровского района, а не глава администрации района. По состоянию на 25.08.2005г. указанные в договоре объекты недвижимого имущества находились в оперативном управлении на балансе МУ «Корсунский парк природы» и прежде чем передать недвижимое имущество в аренду, необходимо было изъять его из оперативного управления МУ «Корсунский парк природы» или указать в качестве третьего лица – балансодержателем по данному договору. В дополнении к отзыву Администрация Покровского района указала, что согласно п. 2.1.2 договора аренды предусматривается обязанность арендодателя возместить арендатору расходы, связанные с неотделимыми улучшениями имущества в сумме не более 2000000 руб., при условии предоставления арендатором первичных документов, подтверждающие такие расходы, представленные истцом платежные поручения не подтверждают, понесенные им расходы в населенном пункте Совьи Лапки, представленные платежные документы не являются доказательством понесенных истцом расходов, поскольку в графе получатель указано: «Муниципальный фонд газификации «Покровский» (МФГ «Покровский»)», в то время как строительные работы по договору подряда выполнялись ООО «Монтажник». Кроме того, указал, что истцу не выдавалось разрешение на строительство водонапорной башни, хозяйственно-бытового объекта и туалета, данные постройки являются самовольными.

От довода о передаче спорного имущества МУ «Корсунский парк природы» на праве оперативного управления ответчик в ходе рассмотрения дела отказался.

Третье лицо в письменном отзыве на иск указало, что договор аренды муниципального имущества Покровского района Орловской области от 25.08.2005г. МУ «Корсунский парк природы» не заключало, стороной по данному договору не является, указанное имущество в оперативное управление МУ «Корсунский парк природы» не поступало.

Третье лицо в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения спора извещен надлежащим образом.

В соответствии с ч. 5 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьего лица по имеющимся в деле документам.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

25 августа 2005 года между Администрацией Покровского района и ООО «ООХ «ЗАО «СЕТ-Орел-инвест» был заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества Покровского района Орловской области (л.д.11).

В соответствии с указанным договором арендодатель (ответчик) передал, а арендатор (истец) принял во временное владение и пользование движимое и недвижимое имущество: жилой дом общей площадью 97,2 кв. м, административное здание, общей площадью 70,0 кв. м, нежилое здание – дом охотника общей площадью 61,8 кв. м, расположенные по адресу: Орловская область, Покровский район, п. Совьи лапки. Также по договору для использования объектов было передано движимое имущество: автотранспорт и радиостанции.

Срок действия договора установлен сторонами с 25 августа 2005 года по 20 августа 2006 года.

Согласно пункту 2.1.1 договор является актом приема-передачи, и подписание отдельного документа, подтверждающего передачу имущества, не требуется.

В соответствии с п. 2.2.1, 2.2.2 договора арендатор обязуется использовать имущество исключительно по назначению, а также производить капитальный и текущий ремонт имущества.

Арендодатель в свою очередь обязался возместить арендатору расходы, связанные с неотделимым улучшением имущества в сумме не более 2000000руб. при условии предоставления арендатором первичных документов, подтверждающих такие расходы (п.2.1.2 договора).

25 августа 2005 года истцом был заключен договор подряда с ООО «Монтажник» (подрядчик), в соответствии стороны обязуются совместно действовать при выполнении работ по капитальному ремонту Дома охотника в п. Совьи лапки Покровского района Орловской области.

Стоимость всех поручаемых подрядчику работ определена сторонами в сумме не более 2 млн. руб. Срок начала работ - август 2005 года, срок окончания работ - 25 декабря 2005 года.

Согласно актам приемки выполненных работ за август, сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь 2005 года и актам выполненных работ формы №№2,3 подрядчиком выполнены работы по капитальному ремонту объектов недвижимости на общую сумму 1111553 руб. 50 коп.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 20.02.2008г. Общество с ограниченной ответственностью «Опытное охотничье хозяйство «ЗАО «СЕТ-Орел-инвест» п. Покровское Орловской области признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим назначена ФИО2

24 апреля 2008 года конкурсным управляющим в адрес ответчика направлено письмо №11 с требованием возместить ООО «ООХ «ЗАО СЕТ-Орел-инвест» расходы, связанные с неотделимыми улучшениями имущества в сумме 1111553 руб. 50 коп.

В ответ на письмо Администрация Покровского района Орловской области сообщило, что договор аренды муниципального недвижимого имущества заключен с нарушением действующего на время его заключения порядка предоставления в аренду муниципального недвижимого имущества Покровского района, и является ничтожной сделкой. Кроме того, многие из видов работ, произведенных арендатором, не имеют отношение к улучшению арендованного имущества и являются текущим ремонтом, который в соответствии с действующим гражданским законодательством является обязанностью арендатора и производится им за счет собственных средств

Не возмещение ответчиком стоимости произведенных истцом улучшений арендованного имущества послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с вышеуказанным иском.

Оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд находит исковые требования подлежащими удовлетворениючастичнопо следующим основаниям.

В силу ч.1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Указанные выше объекты являются муниципальной собственностью Покровского района Орловской области, о чем свидетельствуют выписки из реестра муниципальной собственности Покровского района от 23.04.2009 №№41, 42.

Согласно ч. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.

Частью 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Как следует из п.2.2.2 договора стороны возложили обязанность по проведению капитального и текущего ремонта на арендатора. При этом арендатору предоставляется право проведения неотделимых улучшений и капитального ремонта по своему усмотрению и дополнительного согласования с собственником не требуется, при условии не превышения суммы расходов, указанных в пункте 2.1.2.

В силу п. 2.1.2 арендодатель обязался возместить арендатору расходы, связанные с неотделимым улучшением имущества в сумме не более 2000000руб. при условии предоставления арендатором первичных документов, подтверждающих такие расходы.

Возмещение арендодателем расходов арендатора, связанных с капитальным ремонтом арендуемого имущества осуществляется по окончанию срока аренды данного имущества, в течение одного месяца после предоставления документов, подтверждающие понесенные расходы по улучшению арендуемого имущества, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендатора, либо иной указанный им счет (п.3.5 договора аренды).

В Гражданском кодексе Российской Федерации понятие «капитальный ремонт» отсутствует.

Вместе с тем, как следует из пункта 1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ, капитальный ремонт относится к градостроительной деятельности. В настоящее время разработан проект ФЗ №417505-4 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», где будет предусмотрено понятие капитального ремонта.

В настоящее время близким по определению является понятие капитального ремонта в пункте 3.8 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-35.2004), утвержденной постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 05.03.2004 № 15/1, в соответствии с которым к капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели.

К капитальному ремонту наружных инженерных коммуникаций и объектов благоустройства относятся работы по ремонту сетей водопровода, канализации, теплогазоснабжения и электроснабжения и т.д.

Предупредительный (текущий) ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.

Согласно частям 2 и 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Судом установлено, что в период действия договора от 25.08.2005 истцом был произведен ремонт административного здания, нежилого здания - дом охотника, жилого дома и прилегающей к ней территории, и произведены неотделимые улучшения, стоимость которых составила 1315666 руб. 00 коп.

В подтверждение проведенного ремонта истец представил договор подряда от 25.08.2005, заключенный между ООО «Опытное охотничье хозяйство ЗАО «СЕТ-Орел-Инвест» и ООО «Монтажник», смету с объектным сметным расчетом и локальными сметами, акты приемки выполненных работ, справки о стоимости выполненных, справки-расчеты по стоимости материалов, за период с августа по декабрь 2005 включительно, платежные поручения, подтверждающие частичную оплату выполненных работ в сумме 580000 руб. 00 коп., решение Арбитражного суда Орловской области от 15 мая 2007 согласно которому с ООО ООХ ЗАО «Сет-Орел-инвест» в пользу ООО «Монтажник» взыскано 446142 руб. основного долга, 33082 руб. 56 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, и определение суда от 20 сентября 2007 о включении в реестр требований кредиторов ООО «Опытное охотничье хозяйство ЗАО «СЕТ-Орел-инвест» ООО «Монтажник» в сумме 498522 руб. 00 коп., в том числе 446142 руб. основной долг за произведенный капитальный ремонт.

Вступившими в законную силу судебными актами подтверждена задолженность истца, как заказчика, по капитальному ремонту перед подрядчиком - Обществом с ограниченной ответственностью «Монтажник».

Как следует из материалов дела, были выполнены следующие работы по административному зданию, нежилому зданию (дом охотника), жилому дому: кладка стен кирпичных наружных и внутренних, подшивка потолков, установка блоков стен подвалов, устройство кровель, кладка камина, кладка дымовых кирпичных труб, установка оконных блоков, прокладка трубопроводов канализации, прокладка трубопроводов отопления, прокладка трубопроводов водоснабжения, установка водонагревателей, укладка трубопроводов, монтаж электрического котла, котлов отопительных, кладка печей и т.д.

Перечисленные работы относятся к капитальному ремонту и неотделимым улучшениям.

Изучив условия договора аренды в соотношении с нормами ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд приходит к выводу, что истец, произведя ремонтно-строительные работы в арендуемом помещении, имеет право на их возмещение.

Стоимость проведенного капитального ремонта истцом документально подтверждена в сумме 602539 руб.00 коп.

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Таким образом, при обращении с настоящим иском ООО «Опытное охотничье хозяйство ЗАО «СЕТ-Орел-инвест» должно было доказать в совокупности: улучшение арендатором арендованного имущества; выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя; неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств.

Суд, руководствуясь положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде, дав оценку условиям договора и принимая решение о частичном удовлетворении заявленных требований, исходит из того, что истцом представлены доказательства произведенного капитального ремонта и неотделимых улучшений арендованного имущества. Данное обстоятельство подтверждается также сметой ОАО «Орелоблкоммунпроект», составленной в период рассмотрения арбитражным судом настоящего дела

Указанные неотделимые улучшения произведены за счет собственных средств арендатора, представлены доказательства их стоимости и наличия согласия арендодателя.

Принимая решение о частичном удовлетворении иска, арбитражный суд исходит из того, что наличие неотделимых (без вреда для имущества) улучшений в виде произведенного капитального ремонта истцом доказано в сумме 669208 руб.00 коп., составляющих стоимость затрат на проведение ремонта недвижимого имущества в размере 602539 руб.00 коп и стоимость неотделимых улучшений по устройству выгребной емкости для обслуживания административного здания, дома охотника, жилого дома в размере 63669 руб.

Что касается исковых требований в части возмещения расходов, связанных со строительством водонапорной башни с колодцем, фермы (незавершенное строительство), туалета, мостика в сумме 445345 руб. 50 коп., арбитражный суд считает, что в этой части исковые требования удовлетворению не подлежат.

Данные объекты относятся к объектам недвижимости и могут быть возведены в соответствии с земельным и градостроительным законодательством. Доказательств предоставления земельного участка под строительство указанных объектов, а также разрешения на строительство водонапорной башни, фермы, туалета истцом не представлено.

В материалах дела имеется справка отдела строительства и архитектуры администрации Покровского района (л.д.120) о том, что строительство вышеуказанных объектов недвижимости ООО Опытное охотничье хозяйство ЗАО «СЕТ-Орел-инвест» осуществлялось в нарушение ст.30 Земельного кодекса РФ, ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации без получения установленного законодательством Российской Федерации разрешения на строительство, а также надлежащего оформления прав на земельные участки для строительства.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации спорные объекты: водонапорная башня с колодцем, ферма (незавершенное строительство), туалет являются самовольными постройками как созданные без получения на это необходимых разрешений.

Довод истца о том, что на строительство водонапорной башни, фермы согласно Постановлению главы администрации Орловской области от 11.04.2001 № 170 и п. 10 Перечня №2 не требуется получение разрешения на строительство, судом не может быть принят во внимание, поскольку п.10 постановления касается садоводческих товариществ.

Таким образом, оснований для удовлетворения требований в части возмещения расходов на строительство водонапорной башни с колодцем, фермы (незавершенное строительство), туалета у суда не имеется.

Довод истца о том, что часть работ, стоимостью 299066 руб., являются текущим ремонтом и не подлежат зачету, судом не принят как обоснованный, поскольку указанные работы входят в состав работ по капитальному ремонту.

Не принимается судом, и довод ответчика о том, что платежные поручения не подтверждают оплату работ по договору подряда, поскольку ЗАО «СЕТ-Орел-инвест» за истца и сам истец согласно письмам ООО «Монтажник» от 09.08.2005, 23.08.2005, 30.08.2005, 17.11.2005 (л.д. 76,78,80, 85) перечислил денежные средства на счет МФГ «Покровский».

Ссылка ответчика о том, что администрация не должна возмещать расходы, связанные с капитальным ремонтом арендуемых объектов и неотделимыми улучшениями, поскольку п.2.2.2 договора обязанность по проведению капитального и текущего ремонта возложена на арендатора, несостоятельна. Пунктом 3.5 договора предусмотрено возмещение арендодателем расходов арендатора связанных ремонтом арендуемого имущества осуществляется по окончанию срока аренды данного имущества, в течение одного месяца после представления документов, подтверждающих понесенные расходы по улучшению арендуемого имущества, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендатора, либо иной указанный им счет. По соглашению сторон возможен иной порядок возмещения расходов.

Также согласно п.1 ст. 616 ГК РФ арендатор вправе произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Доказательств зачета стоимости ремонта в счет арендной платы ответчиком не представлены, иск о взыскании задолженности по арендной плате ответчиком не заявлялся.

Возмещение расходов связанных с капитальным ремонтом и неотделимыми улучшениями прямо предусмотрено ст. 616, п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 3.5 договора аренды муниципального недвижимого имущества Покровского района Орловской области от 25.08.2005.

Довод о том, что администрации не были представлены первичные документы, подтверждающие стоимость капитального ремонта и неотделимых улучшений судом отклоняется, поскольку п. 3.5 договора предусмотрена оплата стоимости капитального ремонта и неотделимых улучшений после прекращения договора в течение месяца. Письмом №11 от 24.04.2008 истец обращался с требованием о возмещении расходов, связанных с неотделимыми улучшениями в сумме 1315666 руб. Ответчик в письме №1-661 от 30.05.2008 указал, что многие виды работ, указанных в первичных финансовых документах, представленных истцом, не имеют отношения к улучшению арендованного имущества. Таким образом, довод ответчика о непредставлении ответчиком первичных документов несостоятелен.

Ссылка ответчика о том, что соглашением к договору аренды муниципального недвижимого имущества от 09.08.2005 (л.д.69) стороны считают данный договор аренды недействительным с момента его заключения в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку при его заключении был нарушен порядок предоставления в аренду муниципального недвижимого имущества Покровского района, так в соответствии с Положением «О сдаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности Покровского района» арендодателем объектов муниципального недвижимого имущества являлся не глава администрации района, а отдел по управлению муниципальной собственностью Покровского района, судом не принимается по следующим основаниям.

Письмом Отдел по управлению муниципальной собственностью Администрации Покровского района от 01.02.2008 №7 подтвердил, что в соответствии с договором аренды муниципального недвижимого имущества от 25.08.2005 в аренду, сроком на 11 месяцев ООО «ООХ ЗАО «Сет-Орел-инвест» было передано муниципальное недвижимое имущество Покровского района – дом охотника «Корсунский парк природы», административное здание «Корсунский парк природы», жилой дом «Корсунский парк природы». Кроме того, указал, что договор аренды муниципального недвижимого имущества Покровского района от 25 августа 2005 года действует по настоящее время на условиях принятых при его заключении.

Таким образом, фактически указанным письмом отдел подтвердил правомочность договора аренды.

Более того, п.п. 8, 11 ст. 26.1 Устава Покровского района Орловской области, принятого постановлением Покровского районного Совета народных депутатов №20/1-РС от 17.06.2005г. (зарегистрирован отделом Главного управления Министерства юстиции РФ по ЦФО в Орловской области за государственным регистрационным номером RU575210002005001.) Глава администрации района осуществляет функции главного распорядителя бюджетных средств, открывает и закрывает счета в банковских и иных кредитных учреждениях, а также органах казначейства, подписывает финансовые документы, договоры; представляет администрацию района в отношениях с органами местного самоуправления других муниципальных образований, органами государственной власти, гражданами и организациями, без доверенности действует от имени администрации района, заключает договоры и соглашения от имени и в интересах администрации района.

Что касается представленного в материалы дела соглашения от 09.08.2005, то Гражданский кодекс Российской Федерации не наделяет стороны правом признавать тот или иной договор недействительным, ответчик с подобным требованием не обращался в арбитражный суд, не обращался так же с требованием о расторжении договора. При таких обстоятельствах соглашение само по себе не является легитимным.

Довод ответчика о недействительности договора в связи с тем, что спорное помещение было передано МУ «Корсунский парк природы» на праве оперативного управления суд не рассматривает, в связи с отказом ответчика от данного возражения из-за невозможности представления им доказательств передачи в оперативное управление МУ «Корсунский парк природы».

При таких обстоятельствах, требования истца подлежат удовлетворению в сумме 669208 руб.00 коп.

Расходы по госпошлине согласно ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. При этом в силу ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации госпошлина с ответчика взысканию не подлежит.

С учетом изложенного и руководствуясь ст. ст. 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Администрации Покровского района Орловской области п. Покровское Орловской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Опытное охотничье хозяйство «ЗАО «СЕТ-Орел-инвест» п. Покровское Орловской области 669208 руб. 00 коп. убытков, из них 602539 руб. затраты на капитальный ремонт, 63669 руб. стоимость неотделимых улучшений.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Опытное охотничье хозяйство «ЗАО «СЕТ-Орел-инвест» п. Покровское Орловской области в доход федерального бюджета Российской Федерации 10269 руб. 60 коп. расходов по государственной пошлине.

Исполнительный лист выдать Межрайонной ИФНС России № 6 по Орловской области после вступления решения в законную силу.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже в течение месяца с момента его принятия.

Судья Л. В. Короткова