Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Зеновой С.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юдиной Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью «Строительная корпорация «Дом-2000» (302000, г. Орёл, ул. Фомина, д. 4, ОГРН 1095753000936)

к 1) Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Орловской области (302001, г. Орёл, ул. Красина, д. 7, ОГРН 1095742001123)

2) Закрытому акционерному обществу «БалтРемСпецСтрой» (302004, г. Орёл, ул. 4-я Курская, д. 42Б, ОГРН 1045752005265), при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора: 1. Управления Федеральной службы судебных приставов по Орловской области (302010, г. Орёл, ул. Авиационная, д. 5, ОГРН 1025700825193),

2. Волкова Алексея Валерьевича,

3. Скитева Сергея Ивановича,

о 1) признании недействительными торгов по продаже арестованного имущества, оформленных протоколами №73 от 12.05.2011 года, №10 от 12.05.2011 года,

2) признании недействительным договора купли-продажи №10/10 от 16.05.2011 года,

3) применении последствий недействительности договора купли-продажи №10/10 от 16.05.2011 года, а именно: восстановлении ЗАО «БалтРемСпецСтрой» права собственника и владельца имущества путем обязания истца в течение 10 рабочих дней с момента вступления судебного акта в законную силу возвратить ЗАО «БалтРемСпецСтрой» объект недвижимости – многоэтажный гараж для индивидуального автотранспорта, незавершенное строительство, площадью 3771,8 кв.м., процент готовности 24%, расположенный по адресу: г. Орел, ул. Планерная, 64; взыскании с ТУ Росимущества в Орловской области в пользу истца 6223728 руб. 00 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца – представитель Карлова Т.Н. (паспорт, доверенность от 22.01.2013 года),

от ответчика (1) – представитель Костромичева Н.Н. (доверенность от 10.01.2013 года);

от ответчика (2) – генеральный директор Горлов В.С. (приказ от 05.10.2010 года);

от третьего лица (1) – представитель Глазкова О.Ю. (доверенность от 09.01.2013 года);

от третьего лица (2) – представитель Таразанов В.Ю. (доверенность от 24.01.2013 года)

от третьего лица (3) – Скитев С.И. (паспорт);

УСТАНОВИЛ:

истец обратился к ответчикам с иском, в котором просит признать недействительными торги по продаже арестованного имущества, оформленные протоколами от 12.05.2011 года № 73 заседания комиссии об определении победителя торгов и результатов публичных торгов № 10 от 12.05.2011 года и заключенный по их итогам договор купли-продажи № 10/10 от 16.05.2011 года. Истец просит применить последствия недействительности договора купли-продажи № 10/10 от 16.05.2011 года в виде двусторонней реституции, а именно:

- восстановить Закрытому акционерному обществу «БалтРемСпецСтрой» права собственника и владельца имущества, обязав Общество с ограниченной ответственностью «Строительная корпорация «Дом-2000» в течение десяти рабочих дней с момента вступления судебного решения в законную силу возвратить Закрытому акционерному обществу «БалтРемСпецСтрой» объект недвижимости –многоэтажный гараж для индивидуального автотранспорта, незавершенное строительство, площадью 3771,8 кв.м., процент готовности 24%, расположенный по адресу: г.Орел, ул.Планерная, д.64;

- взыскать с Территориального управления Росимущства в Орловской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Строительная корпорация «Дом-2000» 6223728 рублей.

Обосновывая исковые требования, истец ссылается на то, что вступившими в законную силу судебными актами по делам № А48-4447/2011 и № А48-953/2012 установлены факты как нарушения порядка реализации заложенного имущества, так и несоответствия договора № 10/10 купли-продажи арестованного недвижимого имущества требованиям действующего законодательства. Истец полагает, что его нарушенные права могут быть восстановлены только в порядке применения последствий недействительности заключенной по результатам торгов сделки купли-продажи по правилам, предусмотренным статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик (1) ТУ Росимущества в Орловской области в отзыве на исковое заявление и в дополнении к отзыву просит в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на то, что постановление судебного пристава о передаче арестованного имущества на торги от 16.03.2011 года, а также действие судебного пристава-исполнителя не обжалованы. По мнению ответчика (1), восстановление прав собственника не может являться последствием признания торгов недействительными, так как до момента перехода прав по договору купли-продажи недвижимости с последующей его регистрацией, статус собственника не утрачивается, имущество остается принадлежать собственнику, сохраняется арест, наложенный судебный приставом-исполнителем, в связи с чем у собственника ограничено лишь право распоряжения. Ответчик (1) полагает, что нарушения, допущенные судебным приставом-исполнителем при наложении ареста на имущество должника, не являются основанием для признания судом торгов недействительными, поскольку указанные нарушения не связаны с правилами проведения торгов.

Ответчик (2) ЗАО «БалтРемСпецСтрой» в отзыве на исковое заявление, поступившем в суд 25.12.2012 года, полагает требование о применении последствий недействительности сделки путем возврата денежных средств преждевременным, полагает возможным установить статус ООО СК «Дом-2000» как добросовестного приобретателя объекта недвижимости.

Волков А.В. в отзыве на исковое заявление от 25.02.2013 года сообщает, что не возражает против заключения мирового соглашения по делу и считает, что утверждение сторонами мирового соглашения не нарушает его права как участника долевого строительства, поскольку истец с ним обязуется заключить договор долевого участия.

Скитев С.И. в отзыве от 25.02.2013 года сообщает, что ознакомившись с проектом мирового соглашения, считает его условия не противоречащими действующему законодательству и не нарушающими права сторон, полагает возможным заключение мирового соглашения на предложенных условиях.

УФССП по Орловской области в отзыве на исковое заявление от 27.12.2012 года просит в удовлетворении заявленных требований отказать, полагает, что реализация многоэтажного гаража для индивидуального автотранспорта, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Планерная, 64, проведена в соответствии с действующим законодательством.

Определением от 27.03.2013 года арбитражный суд отказал в утверждении мирового соглашения, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Строительная корпорация «Дом-2000», Закрытым акционерным обществом «БалтРемСпецСтрой», Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Орловской области.

Исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, выслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд считает, что заявленный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено вступившим в законную силу решением от 15.06.2012 г. Арбитражного суда Орловской области по делу № А48-953/2012 (проверку в апелляционном и кассационном порядке не проходило), установлено вступившим в законную силу решением от 09.02.2011 года Арбитражного суда Орловской области по делу № А48-4447/2011 (постановление апелляционной инстанции от 25.05.2012 года), в которых участвовали ЗАО «БалтРемСпецСтрой», УФССП по Орловской области, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом, ООО «Строительная корпорация «Дом-2000», а в деле № А48-953/2012 кроме того участвовали Волков А.В. и Скитев С.И., объект недвижимости – многоэтажный гараж для индивидуального автотранспорта, незавершённое строительство, площадью 3771,8 кв.м., процент готовности 24%, расположенный по адресу: г. Орёл, ул. Планерная, д. 64, принадлежит на праве собственности ЗАО «БалтРемСпецСтрой» (свидетельство о государственной регистрации от 06.05.2008 года 57 АА 616404). В отношении данного объекта недвижимости в ЕГРП зарегистрированы ограничения (обременения) права в виде ипотеки, регистрация № 57-57-01/007/2008-291 от 06.05.2008 года, срок: с 06.05.2008 года по 3 квартал 2008 года, залогодержатель: участники долевого строительства.

Земельный участок, площадью 9137,3 кв.м., на котором расположен указанный объект недвижимости, принадлежит ЗАО «БалтРемСпецСтрой» на праве аренды, в отношении которого также зарегистрировано ограничение (обременение) ипотека, регистрация № 57-57-01/001/2006-29 от 29.01.2008 г., срок с 25.01.2008 года по 3 квартал 2008 года, залогодержатель: участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.

Участниками долевого строительства, которые в силу закона являются залогодержателями указанного имущества и права аренды, являются граждане Волков А.В. на основании договора о долевом участии в строительстве № 1 от 20.11.2007 года и Скитев С.И. на основании договора о долевом участии в строительстве № 2 от 20.11.2007 года.

Как установлено вступившим в законную силу решением от 15.06.2012 г. Арбитражного суда Орловской области по делу № А48-953/2012, в рамках сводного исполнительного производства №996/08/03/57-СД от 21.12.2010 года спорный объект недвижимости был реализован на торгах на основании постановления судебного пристава-исполнителя Железнодорожного РОСП УФССП по Орловской области от 16.03.2011 года.

Согласно протоколу № 73 заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже арестованного имущества от 12.05.2011 года победителем торгов было признано ООО «Строительная корпорация «Дом-2000» (том 1, листы дела 21-23).

На основании данного протокола между организатором торгов - ТУ Росимущества в Орловской области и ООО «Строительная корпорация «Дом-2000» был подписан протокол результатов публичных торгов № 10 от 12.05.2011 года (том 1, лист дела 24-26) и договор купли-продажи № 10/10 от 16.05.2011 года, согласно которому ТУ Росимущества в Орловской области (продавец) передаёт в собственность ООО «Строительная корпорация «Дом-2000» (покупателю) спорный объект недвижимости - многоэтажный гараж для индивидуального автотранспорта, незавершённое строительство, назначение: нежилое, площадь застройки 3771,8 кв.м., процент готовности 24%, инв. № 54:401:002:010944010, лит.А, адрес объекта: Орловская область, г. Орёл, ул. Планерная, д. 64, кадастровый (или условный) номер: 57-57-01/007/2008-291. Обременения: участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве (по состоянию на 11 февраля 2011 г.): 1) гараж № 1 общей площадью 21,24 кв.м., гараж № 2 общей площадью 21,36 кв.м., гараж № 48 общей площадью 22,5 кв.м., гараж № 49 общей площадью 22,5 кв.м., гараж № 59 общей площадью 22,22 кв.м. на 3 этаже многоэтажного гаража для индивидуального автотранспорта; 2) гараж № 3 общей площадью 21,6 кв.м. на 3 этаже многоэтажного гаража для индивидуального автотранспорта; Адрес объектов долевого строительства: г.Орел, ул.Планерная, д.64. В соответствии с договором № 10/10 от 16.05.2011 года покупатель обязуется уплатить за недвижимое имущество 6223728 руб. 81 коп.

Дополнительным соглашением №1 от 20.05.2011 года к договору купли-продажи от 16.05.2011 года стороны установили, что ООО «Строительная корпорация «Дом-2000» несет все обязанности по договору о долевом участии в строительстве №1 от 20.11.2007 года, заключенному с Волковым А.В., и по договору о долевом участии в строительстве №2 от 20.11.2007 года, заключенному со Скитевым С.И. (том 1, лист дела 17).

Как установлено решением Арбитражного суда Орловской области от 09.02.2011 года по делу №А48-4447/2011 и подтверждается материалами рассматриваемого дела, договор купли-продажи № 10/10 от 16.05.2011 года исполнен сторонами: объект недвижимости передан покупателю по акту приема-передачи от 20.05.2011 года (том 1, лист дела 18), денежные средства перечислены на лицевой счет ТУ Росимущества в Орловской области в сумме 592372 руб.88 коп. (что подтверждается платежным поручение № 1 от 25.04.2011 года) и в сумме 5631355 руб.93коп. (что подтверждается платежным поручением № 2 от 13.05.2011 года), в общей сумме 6223728 руб.81 коп.

В связи с необходимостью государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи № 10/10 от 16.05.2011 года и права собственности на спорный объект недвижимости истец обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области с соответствующим заявлением.

Сообщением об отказе в государственной регистрации от 22.09.2011 года № 01/038/2011-593 (том 1 лист дела 31-33) Управление Росреестра по Орловской области отказало в государственной регистрации, ссылаясь на то обстоятельство, что договор купли-продажи № 10/10 от 16.05.2011 г. заключен в нарушение положений Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Решением Арбитражного суда Орловской области от 09.02.2011 года по делу №А48-4447/2011, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2012 года, отказано в удовлетворении требований ООО «Строительная корпорация Дом-2000» о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 15.06.2012 года по делу № А48-953/2012 оставлено без удовлетворения требование ООО «Строительная корпорация «Дом-2000» о признании права собственности на заложенное недвижимое имущество – многоэтажный гараж для индивидуального автотранспорта, незавершенное строительство, назначение нежилое, площадь застройки 3771,8 кв.м., процент готовности 24%, инвентарный № 54:401:002:010944010, литера А, по адресу: г.Орел, ул.Планерная, д.64, кадастровый номер 57-57-01/007/2008-291.

Как подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.11.2012 года № 01/001/2012-12898 (том 1 лист дела 112), право собственности на многоэтажный гараж для индивидуального автотранспорта, незавершенное строительство, площадью 3771,8 кв.м., процент готовности 24%, принадлежит Закрытому акционерному обществу «БалтРемСпецСтрой» и на данный объект зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу участников долевого строительства.

Согласно статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору, с момента государственной регистрации договора, у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект. С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства.

Согласно п.п. 8, 81.1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», право залога, возникшее на основании данного закона, прекращается с момента передачи объекта долевого строительства застройщиком участникам долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона. Залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

При этом из смысла Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», следует, что застройщик может зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства в двух случаях:

- при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога;

- при возникновении у него необходимости передать данный объект недвижимости в залог в обеспечение обязательств по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства на условиях, установленных статьей 13 Закона об участии в долевом строительстве.

В силу пункта 9 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учётом особенностей, установленных Законом об участии в долевом строительстве.

Заложенное имущество, взыскание на которое обращается для удовлетворения требований залогодержателя, реализуется в порядке, установленном Федеральным законом от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», с учётом особенностей, предусмотренных Законом об ипотеке и Законом об участии в долевом строительстве.

Согласно статьи 14 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства; прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

При этом в соответствии со статьей 51 Закона об ипотеке взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

В силу статьи 15 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией, направляются на удовлетворение требований участников долевого строительства. Зачислению в депозит нотариуса подлежат денежные средства, причитающиеся участникам долевого строительства, не заявившим своих требований до даты проведения публичных торгов, на которых было реализовано заложенное имущество. Указанные участники долевого строительства вправе получить денежные средства через депозит нотариуса в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, залог прекращается в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

Из содержания изложенных норм следует, что реализация заложенного незавершенного строительством объекта недвижимости, созданного с привлечением денежных средств участников долевого строительства, возможна только в целях удовлетворения требований залогодержателей - участников долевого строительства. При этом закон не содержит оснований для реализации указанного объекта недвижимости в целях удовлетворения требований кредиторов самого застройщика.

Как следует из отзыва УФССП России по Орловской области на исковое заявление (том 2 лист дела 71-76) в данном случае реализация заложенного незавершенного строительством объекта недвижимости, созданного с привлечением денежных средств участников долевого строительства, производилась не в целях удовлетворения требований залогодержателей – участников долевого строительства, а в целях удовлетворения требований Фонда социального страхования, ГУ УПФ РФ в г.Орле и Орловском районе, ГУ УПФ ФСС РФ, Михалевой О.Б.

Соответственно, арбитражный суд не может согласиться с доводами лиц, участвующих в деле, о том, что в данном случае торги проведены без нарушения правил, установленных законом.

Ссылка лиц, участвующих в деле, на статью 353 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающую сохранение залога при переходе права к другому лицу (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) не может быть принята судом, поскольку в рассматриваемом случае статья 353 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению ввиду наличия специальной правовой нормы: Федеральным законом от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлен особый порядок реализации имущества, находящегося в залоге у участников долевого строительства.

Довод Управления Федеральной службы судебных приставов по Орловской области о том, что при обращении взыскания на заложенное имущество судебный пристав-исполнитель руководствовался статьями 78, 87 Федерального закона от 02.10.2007 года №229-ФЗ «Об исполнительном производстве», не может быть принят судом по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 78 Закона «Об исполнительном производстве», обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по исполнительному документу - судебному акту, исполнительному листу, исполнительной надписи нотариуса.

Суд считает, что из буквального толкования данной нормы следует, что обратить взыскание на заложенное имущество возможно только на основании исполнительного документа (исполнительного листа, судебного акта, исполнительной надписи нотариуса), содержащего требования об обращении взыскания на заложенное имущество, а не в рамках исполнения судебным приставом-исполнителем любого исполнительного документа, в том числе, содержащего требования об имущественных взысканиях.

Арбитражный суд не может счесть обоснованными ссылки ответчика (1) на то, что нарушения, допущенные судебным приставом-исполнителем при наложении ареста на имущество должника, не являются основанием для признания судом торгов недействительными, поскольку указанные нарушения не связаны с правилами проведения торгов.

В данном случае реализация заложенного незавершенного строительством объекта недвижимости, созданного с привлечением денежных средств участников долевого строительства, возможна только в целях удовлетворения требований залогодержателей – участников долевого строительства. Соответственно, торги в данном случае проведены с нарушением правил, установленных законом и являются недействительными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Истец относится к заинтересованным лицам, имеющим право требовать признания торгов недействительными, поскольку является участником этих торгов.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание допущенные нарушения порядка реализации заложенного имущества, следует признать торги недействительными.

В силу пункта 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Учитывая изложенное, арбитражный суд считает, что договор купли-продажи № 10/10 от 16.05.2011 года между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Орловской области и Обществом с ограниченной ответственностью «Строительная корпорация «Дом-2000» является недействительным.

Несоответствие договора №10/10 купли-продажи арестованного недвижимого имущества требованиям действующего законодательства, установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Орловской области от 09.02.2011 года по делу №А48-4447/2011.

В рамках дела № А48-953/2012 арбитражный суд установил, что Договор № 10/10 купли-продажи от 16.05.2011 года по своему содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В данном случае истцом перечислены продавцу по договору (Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Орловской области) 6223728 руб.81 коп., в свою очередь ТУ Росимущества в Орловской области передало по договору истцу многоэтажный гараж для индивидуального автотранспорта, незавершенное строительство, назначение: нежилое, площадь застройки 3771,8 кв.м., процент готовности 24%, инв. № 54:401:002:010944010, лит. А. Адрес объекта: Орловская область, г.Орел, ул. Планерная, 64. Кадастровый (или условный) номер: 57-57-01/007/2008-291. Обременения: Участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве (по состоянию на 11 февраля 2011 года): 1) гараж № 1 общей площадью 21,24 кв.м., гараж № 2 общей площадью 21,36 кв.м., гараж № 48 общей площадью 22,5 кв.м., гараж № 49 общей площадью 22,5 кв.м., гараж № 59 общей площадью 22,22 кв.м. на 3 этаже многоэтажного гаража для индивидуального автотранспорта; 2) гараж № 3 общей площадью 21,6 кв.м. на 3 этаже многоэтажного гаража для индивидуального автотранспорта; Адрес объектов долевого строительства: г.Орел, ул.Планерная, д.64.

Соответственно, следует в порядке применения последствий недействительности договора купли-продажи № 10/10 от 16.05.2011 года взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Орловской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Строительная корпорация «Дом-2000» 6223728 руб.81 коп. основного долга.

В порядке применения последствий недействительности договора купли-продажи № 10/10 от 16.05.2011 года следует обязать Общество с ограниченной ответственностью «Строительная корпорация «Дом-2000» возвратить Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Орловской области недвижимое имущество: многоэтажный гараж для индивидуального автотранспорта, незавершенное строительство, назначение: нежилое, площадь застройки 3771,8 кв.м., процент готовности 24%, инв. № 54:401:002:010944010, лит. А. Адрес объекта: Орловская область, г.Орел, ул. Планерная, 64. Кадастровый (или условный) номер: 57-57-01/007/2008-291. Обременения: Участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве (по состоянию на 11 февраля 2011 года): 1) гараж № 1 общей площадью 21,24 кв.м., гараж № 2 общей площадью 21,36 кв.м., гараж № 48 общей площадью 22,5 кв.м., гараж № 49 общей площадью 22,5 кв.м., гараж № 59 общей площадью 22,22 кв.м. на 3 этаже многоэтажного гаража для индивидуального автотранспорта; 2) гараж № 3 общей площадью 21,6 кв.м. на 3 этаже многоэтажного гаража для индивидуального автотранспорта; Адрес объектов долевого строительства: г.Орел, ул.Планерная, д.64.

Применяя последствия именно в указанном порядке, а не в порядке, предложенном истцом, арбитражный суд учитывает рекомендации, изложенные в пункте 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными торгов, проводимых в рамках исполнительного производства», исходя из которого при применении последствий недействительности договора купли-продажи, заключенного на публичных торгах, в случае нарушения порядка их проведения на взыскателя не может быть возложена обязанность возврата полученных им денежных средств. … Продажа на публичных торгах организуется и проводится уполномоченным государственным органом, действующим в рамках осуществления своих публичных полномочий по реализации арестованного имущества в связи с принудительным исполнением судебных решений. Организатор торгов обязан соблюдать предусмотренные законом требования к порядку их проведения. Признание торгов недействительными вследствие допущенных в рассматриваемом в рамках данного дела нарушений влечет недействительность заключенного на торгах договора купли-продажи и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ. В данном случае обязанность возврата денежных средств покупателю при применении последствий недействительности заключенного по итогам публичных торгов договора должна возлагаться на лицо, действующее в качестве организатора торгов и заключающее договор купли-продажи от собственного имени.

Исходя из рекомендаций пункта 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными торгов, проводимых в рамках исполнительного производства», должник, на имущество которого обращалось взыскание, не является стороной договора купли-продажи, заключенного с лицом, выигравшим публичные торги.

Определяя последствия недействительности договора купли-продажи, арбитражный суд также исходит из толкования правовых норм, содержащегося в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 г. № 4412/10, в соответствии с которым возврат спорного имущества должен производиться победителем торгов стороне по сделке – продавцу, должник не является стороной в сделке и последствия недействительности сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении него не могут быть применены.

Учитывая изложенное, арбитражный суд не может согласиться с мнением истца о том, что в порядке применения последствий недействительности сделки необходимо восстановить Закрытому акционерному обществу «БалтРемСпецСтрой» права собственника и владельца имущества, обязав Общество с ограниченной ответственностью «Строительная корпорация «Дом-2000» в течение десяти рабочих дней с момента вступления судебного решения в законную силу возвратить Закрытому акционерному обществу «БалтРемСпецСтрой» объект недвижимости – многоэтажный гараж для индивидуального автотранспорта, незавершенное строительство, площадью 3771,8 кв.м., процент готовности 24%, расположенный по адресу: г.Орел, ул.Планерная, д.64.

В соответствии со статьей 110 Гражданского кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчиков.

В соответствии с частью 3 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждый из истцов или ответчиков по отношению к другой стороне выступает в процессе самостоятельно.

При распределении судебных расходов арбитражный суд исходит из того, что истцом заявлено три неимущественных требования, которые подлежат оплатой государственной пошлиной по 4000 рублей за каждое, и поскольку все они удовлетворены по существу полностью, общая сумма государственной пошлины 12000 рублей подлежит распределению между ответчиками в равных долях – по 6000 рублей на каждого ответчика.

При этом арбитражный суд учитывает, что Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Орловской области освобождено в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации от уплаты государственной пошлины в федеральный бюджет, но не освобождено от возмещения понесенных истцом расходов по уплате государственной пошлины.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 110, 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

признать недействительными торги по продаже арестованного имущества, оформленные протоколами № 73 от 12.05.2011 года и № 10 от 12.05.2011 года.

Признать недействительным договор купли-продажи № 10/10 от 16.05.2011 года между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Орловской области и Обществом с ограниченной ответственностью «Строительная корпорация «Дом-2000».

В порядке применения последствий недействительности договора купли-продажи № 10/10 от 16.05.2011 года взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Орловской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Строительная корпорация «Дом-2000» 6223728 руб.81 коп. основного долга.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

В порядке применения последствий недействительности договора купли-продажи № 10/10 от 16.05.2011 года обязать Общество с ограниченной ответственностью «Строительная корпорация «Дом-2000» возвратить Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Орловской области недвижимое имущество: многоэтажный гараж для индивидуального автотранспорта, незавершенное строительство, назначение: нежилое, площадь застройки 3771,8 кв.м., процент готовности 24%, инв. № 54:401:002:010944010, лит. А. Адрес объекта: Орловская область, г.Орел, ул. Планерная, 64. Кадастровый (или условный) номер: 57-57-01/007/2008-291. Обременения: Участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве (по состоянию на 11 февраля 2011 года): 1) гараж № 1 общей площадью 21,24 кв.м., гараж № 2 общей площадью 21,36 кв.м., гараж № 48 общей площадью 22,5 кв.м., гараж № 49 общей площадью 22,5 кв.м., гараж № 59 общей площадью 22,22 кв.м. на 3 этаже многоэтажного гаража для индивидуального автотранспорта; 2) гараж № 3 общей площадью 21,6 кв.м. на 3 этаже многоэтажного гаража для индивидуального автотранспорта; Адрес объектов долевого строительства: г.Орел, ул.Планерная, д.64.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Орловской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Строительная корпорация «Дом-2000» 6000 руб.00 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Взыскать с Закрытого акционерного общества «БалтРемСпецСтрой» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Строительная корпорация «Дом-2000» 6000 руб.00 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в городе Воронеже через Арбитражный суд Орловской области.

Судья С.В. Зенова