Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Парфеновой Л. П., при ведении протокола судебного заседания секретарём Борисовой Е.И. рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «433 ВОЕННО-СТРОИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ «ИНВЕСТ» (142301, <...> строение 17, ОГРН <***>) к Администрации города Орла (ОГРН <***>, <...>)

1. о признании пункта 4.4.2. Договора о развитии застроенной территории в г. Орле недействительным в части обязанности истца по приобретению и передаче в муниципальную собственность двух благоустроенных жилых помещений, взамен жилых помещений, расположенных по адресам: <...>; <...>/1 (п. 3, п. 4 перечня приложения №3 к договору) в силу его ничтожности, вследствие несоответствия требованиям пункта 4 части 3 ст. 46.2, ч. 5 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации;

2. о признании недействительным Соглашения от 07.02.2014 года о передаче жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <...>, в муниципальную собственность, в силу его ничтожности, вследствие несоответствия требованиям пункта 4 части 3 ст. 46.2, ч. 5 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

3. о признании недействительным Соглашения от 20.01.2014 года о передаче жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <...>, в муниципальную собственность, в силу его ничтожности, вследствие несоответствия требованиям пункта 4 части 3 ст. 46.2, ч. 5 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

4. о признании пункта 4.4.3. Договора о развитии застроенной территории в г. Орле недействительным в части, касающейся обязанности истца оплатить выкупную цену за 27/45 доли в праве собственности на жилое помещение - квартиры № 7 по адресу ул. Приборостроительная, д. 14 (п. 1.4 перечня Приложения № 2 к Договору) в силу его ничтожности, вследствие несоответствия требованиям пункта 4 части 3 ст. 46.2, ч. 5 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации и пункта 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

5. о признании недействительным Соглашения № 15 от 31.01.2014 года о перечислении выкупной цены за жилое помещение - 27/45 доли квартиры, расположенной по адресу: <...>, в силу его ничтожности, вследствие несоответствия требованиям пункта 4 части 3 ст. 46.2, ч. 5 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

6. о применении последствий недействительности ничтожной сделки – соглашения от 07.02.2014 о передаче жилого помещения в муниципальную собственность, возвращении истцу квартиры, расположенной по адресу: <...>, при невозможности по каким-либо причинам возвратить указанную квартиру, возместить ее стоимость в размере 1 530 000 (один миллион пятьсот тридцать тысяч) рублей.

7. о применении последствий недействительности ничтожной сделки – соглашения от 20.01.2014 о передаче жилого помещения в муниципальную собственность, о возвращении истцу квартиры, расположенной по адресу: <...>, при невозможности по каким-либо причинам возвратить указанную квартиру, возместить ее стоимость в размере 1 480 000 (один миллион четыреста восемьдесят тысяч) рублей.

8. о применении последствий недействительности ничтожной сделки – соглашения №15 от 31.01.2014 о перечислении выкупной цены за жилое помещение, о возвращении истцу денежных средств в размере 1 029 600 (один миллион двадцать девять тысяч шестьсот) рублей, уплаченных в качестве выкупной цены за 27/45 доли в праве на квартиру, расположенную по адресу: <...>.

при участии:

от истца – представитель ФИО1 (паспорт, доверенность от 08.12.15 № 57-12/15);

от ответчика – представитель ФИО2 (паспорт, доверенность от 30.12.15 №134-д).

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «433 ВОЕННО-СТРОИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ «ИНВЕСТ» (далее также истец, ООО «433 ВСУ «ИНВЕСТ») обратилось в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением к Администрации города Орла (далее также ответчик, администрация) о признании п.п. 4.4.2 и 4.4.3 договора развития застроенной территории в г. Орле недействительными в части: приложения №3 в части, касающейся жилых помещений – квартиры №5 по адресу ул. Полярная д. 10, квартиры №1/1 по адресу ул. Приборостроительная д. 14, приложения №2 к договору, в части, касающейся доли в праве собственности на жилое помещение – квартиры №7 по адресу ул. Приборостроительная д. 14 и о возврате истцу денежных средств в размере 4 039 600 руб.

Истец, в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования, просил: 1. о признании пункта 4.4.2. Договора о развитии застроенной территории в г. Орле недействительным в части обязанности истца по приобретению и передаче в муниципальную собственность двух благоустроенных жилых помещений, взамен жилых помещений, расположенных по адресам: <...>; <...>/1 (п. 3, п. 4 перечня приложения №3 к договору) в силу его ничтожности, вследствие несоответствия требованиям пункта 4 части 3 ст. 46.2, ч. 5 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации;

Уточнение исковых требований, в порядке ст. 49 АПК РФ, приняты арбитражным при рассмотрении настоящего искового заявления, арбитражный суд исходит из уточнённых исковых требований.

Администрация города Орла возражала против удовлетворения исковых требований, полагая, оспариваемые положения договора о развитии застроенной территории от 09.01.13 соответствуют требованиям ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Кроме того, начальная цена права на заключение договора о развитии застроенной территории была уменьшена на стоимость благоустроенных квартир, которые должен был приобрести застройщик, а также на стоимость выкупной цены доли в праве на общее имущество.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Из материалов дела усматривается, что информация о проводимых торгах на реализацию права на заключение договора о развитии застроенной территории была размещена на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов 31.01.12.

Перечень зданий, строений и сооружений, подлежащих сносу или реконструкции и расположенных на застроенной территории, ограниченной улицами Полярной и Приборостроительной, а также Перечень благоустроенных жилых помещений, необходимых для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма и расположенных на застроенной территории, ограниченной улицами Полярной и Приборостроительной, были также размещены для ознакомления на указанном выше сайте Российской Федерации, что подтверждается распечаткой страниц Интернета.

Из содержания протокола приёма заявок от 03.12.12 следует, что к участию в аукционе допущен только один участник – ООО «433 ВСУ «Инвест», который признан единственным участником несостоявшегося аукциона, по причине участия в нём менее двух претендентов.

09.01.13 между администрацией города Орла (администрация) и обществом с ограниченной ответственностью «433 военно-строительное управление «Инвест» (застройщик) заключен договор о развитии застроенной территории в городе Орле, в соответствии с условиями которого администрация предоставляет, а застройщик приобретает право на развитие застроенной территории, ориентировочной площадью 5492,29 кв.м, расположенной в границах улиц Полярной и Приборостроительной, согласно схеме (приложение №1 к договору), на которой расположены здания и сооружения, подлежащие сносу, согласно перечням (приложение №2 и приложение №3 к договору), путём строительства объектов, в соответствии с условиями договора.

Согласно п. 3.1 договора, цена на заключение договора составляет 1 057 596 руб.

В соответствии с п. 4.2.7 договора, администрация обязана принять в установленном порядке решение об изъятии путём выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, расположенных на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома, в срок, установленный планом-графиком.

Пунктом 4.2.8 договора предусмотрена обязанность администрации предоставить благоустроенные жилые помещения гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на территориях жилого помещения.

В соответствии с п. 4.4.2 договора, застройщик обязан в срок, установленный планом-графиком, создать, либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма и расположенных на застроенных территориях, согласно перечню (приложение №3 к договору).

В соответствии с согласованными сторонами условиями, изложенными в приложении №3 «Перечень благоустроенных жилых помещений, необходимых для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма и расположенных на застроенной территории, ограниченной улицами Полярной и Приборостроительной», застройщику необходимо предоставить помещения, минимальной общей площадью 907,6 кв.м в количестве 24 штуки, в том числе по ул. Полярная, 10: квартира №5 – 1 помещение, не менее 1 комнаты, площадью 28 кв.м; по ул. Приборостроительная, д. 14, квартира 1/1 - 1 помещение, не менее 1 комнаты, площадью 28 кв.м.

Согласно п. 4.4.3 договора, в срок установленный планом-графиком, застройщик обязан оплатить выкупную цену за изымаемые на основании постановления администрации города Орла, принятого в соответствии с действующим законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, указанных в приложении №2 к договору, а также за земельные участки, на которых расположены эти дома. Выкупная цена определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с законодательством.

Как следует из приложения №2 к договору «Перечень зданий, строений и сооружений, подлежащих сносу или реконструкции и расположенных на застроенной территории, ограниченной улицами Полярной и Приборостроительной», сносу подлежат следующие здания, строения и сооружения: ул. Полярная, 4, 1953 года постройки, 1 квартира, общей площадью 38,8 кв.м, предоставленная по договору социального найма; ул. Полярная 6, 1953 года постройки, 4 квартиры, общей площадью 139,3 кв.м, в том числе 102,8 кв.м – предоставлены по социальному найму, 36,5 кв.м – подлежат изъятию; ул. Полярная, 10, 1959 года постройки, 12 квартир, общей площадью 405,1 кв.м, в том числе 333,5 кв.м – предоставлены по договору социального найма, 71,6 кв.м – подлежат изъятию; ул. Приборостроительная 14, 1949 года постройки, 13 квартир, общей площадью 334,6 кв.м, в том числе 287,4 кв.м – предоставлены по договору социального найма, 47,2 кв.м – подлежат изъятию; ул. Полярная, 2, 1957 года постройки.

Оспариваемый договор на изложенных условиях подписан представителем истца без замечаний и возражений.

Во исполнении условий указанного договора, изложенных в п. 4.4.2 договора, истец заключил договоры купли-продажи квартир, что подтверждается материалами дела (т. 1 л.д. 44-53, 120-150, т. 2, л.д. 1-151, т. 3, л.д. 1-26), в том числе, 30.12.13 истец заключил договор купли-продажи недвижимого имущества – квартиры, находящейся по адресу: <...>, состоящей из одной жилой комнаты, общей площадью (с лоджией) 37, 2 кв.м, жилой площадью 19 кв.м. Стоимость вышеуказанного объекта недвижимого имущества, согласно условиям договора от 30.12.13 составила 1 537 650 руб., что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами (платежными поручениями об оплате, свидетельствами о государственной регистрации права собственности).

07.02.14 между администрацией города Орла и ООО «433 ВСУ «Инвест» было подписано соглашение о передаче жилого помещения в муниципальную собственность, в соответствии с условиями которого, во исполнении п. 4.4.2 договора о развитии застроенной территории в городе Орле от 09.01.13, застройщик безвозмездно передает, а администрация принимает в собственность недвижимое имущество: квартиры, находящейся по адресу: <...>, состоящей из одной жилой комнаты, общей площадью (с лоджией) 37, 2 кв.м, жилой площадью 19 кв.м.

В судебном заседании было установлено, что указанная квартира была передана в счёт предоставления гражданам, занимающим по договору социального найма квартиру, расположенную на застраиваемой территории, по адресу: <...>.

Кроме того, 14.10.13 истцом также был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – квартиры, находящейся по адресу: <...>, общей площадью 32,7 кв.м, жилой площадью 17 кв.м. Стоимость вышеуказанного объекта недвижимого имущества, согласно условиям договора от 14.10.13 составила 1 480 000 руб., что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами (платежными поручениями об оплате, свидетельствами о государственной регистрации права собственности).

20.01.14 между администрацией города Орла и ООО «433 ВСУ «Инвест» было подписано соглашение о передаче жилого помещения в муниципальную собственность, в соответствии с условиями которого, во исполнении п. 4.4.2 договора о развитии застроенной территории в городе Орле от 09.01.13, застройщик безвозмездно передает, а администрация принимает в собственность недвижимое имущество: квартиры, находящейся по адресу: <...>, общей площадью 32,7 кв.м, жилой площадью 17 кв.м.

В исполнение п. 4.4.3 договора, между администрацией города Орла и ООО «433 ВСУ «ИНВЕСТ» было заключено соглашение №15 от 31.01.14, согласно условиям которого, застройщик перечисляет на счёт администрации выкупную цену за изымаемую на основании постановления администрации города Орла от 31.01.13 № 123 долю 27/45 в праве на жилое помещение, расположенное по адресу <...>, состоящую из двух комнат, общей площадью 45,1 кв.м, в том числе жилой площадью 24,6 кв.м, которая принадлежит на праве общей долевой собственности 18/45 ФИО3 и 27/45 муниципальному образованию город Орёл, находящуюся в многоквартирном жилом доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, расположенном по адресу: <...> а также за земельный участок, на котором расположен этот многоквартирный дом.

Выкупная цена составила 1 029 600 руб. (п. 2.1 соглашения). Указанная сумма была перечислена истцом в адрес ответчика в полном объёме.

31.01.14 между администрацией города Орла и ООО «433 ВСУ «ИНВЕСТ» было заключено соглашение №16, согласно условиям которого, застройщик перечисляет на счёт администрации выкупную цену за изымаемую на основании постановления администрации города Орла от 31.01.13 № 123 долю 18/45 в праве на жилое помещение, расположенное по адресу <...>, состоящую из двух комнат, общей площадью 45,1 кв.м, в том числе жилой площадью 24,6 кв.м, которая принадлежит на праве общей долевой собственности 18/45 ФИО3 и 27/45 муниципальному образованию город Орёл, находящуюся в многоквартирном жилом доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, расположенном по адресу: <...> а также за земельный участок, на котором расположен этот многоквартирный дом.

Выкупная цена составляет 759 400 руб. (п. 2.1 соглашения). Указанная сумма была перечислена истцом в адрес ответчика в полном объёме.

В ходе исполнения своих обязанностей по договору о развитии застроенной территории в городе Орле от 09.01.13, истцу стало известно, что на момент заключения договора, в квартире, расположенной по адресу <...>, никто не проживал, т.к. гражданка ФИО4, проживавшая по данному адресу снята с учёта в виду смерти, что подтверждается ответом УФМС России по Орловской области №6/6765 от 07.04.15.

Согласно ответу МКУ «Управление коммунальным хозяйством города Орла» от 23.04.15 №2197, договоры социального найма в отношении помещений, расположенных по адресу: <...> и <...>/1 с МКУ «УКХ г. Орла» не заключались (т. 1, л.д. 36).

Также истец посчитал, что у администрации города Орла отсутствовали законные основания для получения денежных средств в счёт изымаемой доли в праве общей долевой собственности 27/45 в праве на жилое помещение, расположенное по адресу <...>, которое принадлежит муниципальному образованию город Орёл.

Свои возражения истец изложил в письме от 05.02.14 №11/02, которое было направлено в адрес ответчика. Истец полагал, что ответчик, обязав истца приобрести и передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения в счёт помещений, в отношении которых не был заключен договор социального найма (ул. Приборостроительная 14, 1/1 и ул. Полярная 10, 5), а также, обязав истца возместить ответчику денежные средства в счёт изымаемой доли 27/45 в праве на жилое помещение, расположенное по адресу <...>, принадлежащую муниципальному образованию город Орёл, которая, по мнению истца, не подлежала изъятию, т.к. находилась в муниципальной собственности, нарушил подпункты 4-5 ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также пункт 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, что привело к увеличению расходов истца по договору о развитии застроенной территории на 4 039 600 руб.

В письме от 04.03.15 №1/1-1674, администрация города Орла указала, что считает условия договора о развитии застроенной территории в городе Орле от 09.01.13, в части обязания застройщика приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма по ул. Полярная, 10: квартира №5 и по ул. Приборостроительная, д. 14, квартира 1/1 - 1 помещение, не менее 1 комнаты, площадью 28 кв.м, а также оплаты 27/45 в счёт изымаемой доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу <...>, законными.

Не согласившись с доводами администрации, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Исследовав и оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, заслушав объяснения сторон, проанализировав действующее законодательство, суд считает, что правоотношения сторон по оспариваемому договору регулируются нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации и Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч. 1 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, по договору о развитии застроенной территории (далее также - договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи.

Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Следовательно, в соответствии с названным нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации, перечень обязательств сторон, которые могут быть предусмотрены в договоре о развитии застроенной территории, не является исчерпывающим.

Одновременно, градостроительным кодексом закреплены существенные условия договора о развитии застроенной территории, в отношении которых стороны обязаны достичь соглашения при заключении договора, согласно ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, к которым, в том числе, относятся:

- п. 1 ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ - сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции;

- п. 2 ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ - цена права на заключение договора;

- п. 4 ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ - обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.

- п. 5 ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ - обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части.

Во исполнении п. 4 части 3 ст. 46.2 ГрК РФ, истец и ответчик в приложении №3 к договору о развитии застроенной территории от 09.01.13, согласовали перечень благоустроенных жилых помещений, необходимых для предоставления гражданам. В данном перечне помимо прочих помещений, указаны помещения, расположенные по адресу ул. Полярная д. 10, квартира 5 и ул. Приборостроительная д. 14, квартира 1/1, а также определена минимальная потребность площади жилых помещений. При этом, стоимость затрат, связанных с приобретением благоустроенных жилых помещений в счёт вышеуказанных, учтена администрацией города Орла при расчёте начальной цены предмета аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Полярной и Приборостроительной.

Аналогичным способом, в соответствии с п. 5 ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ, стоимость 27/45 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу ул. Приборостроительная д. 14 квартира 7, была учтена (вычтена) при расчёте начальной цены предмета аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Полярной и Приборостроительной. Общая площадь изымаемых помещений указана в приложении №2 к договору от 09.01.13, где также указан и общий размер подлежащих изъятию помещений, расположенных по адресу ул. Приборостроительная, 14 (47,2 кв.м).

Как следует из представленного в материалы дела расчёта начальной цены предмета аукциона (л.д. 82-83, т. 1), выполненного в соответствии с Методикой определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договора о развитии застроенных территорий муниципального образования город Орёл, утвержденной постановлением администрации города Орла от 27.08.2012 №2811, рыночная стоимость земельного участка в границах застроенной территории составляет 46 766 000 руб., и определена независимым оценщиком (п. 5 расчёта); расходы застройщика, которые сложатся в ходе исполнения договора о развитии застроенной территории, в том числе расходы, связанные с приобретением спорных жилых помещений и с уплатой выкупной цены за изымаемые спорные жилые помещения, признанные аварийными и подлежащими сносу, составили 45 708 404 руб., и были исключены из рыночной стоимости земельного участка, в результате чего начальная цена предмета аукциона составила 1 057 596 руб. 20 коп.

Согласно п. 2 ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ условие о цене договора является существенным.

При этом суд учитывает, что все существенные условия договора о развитии застроенной территории в городе Орле от 09.01.2013 были определены в рамках аукциона, являлись публичными, с которыми истец согласился при подписании договора от 09.01.2013.

Таким образом, стороны согласовали все существенные условия оспариваемого договора в установленном порядке, в связи с чем, действия истца по передаче в муниципальную собственность спорных квартир и выплате выкупной цены доли в размере 27/45 в праве общей долевой собственности на помещение, расположенное по адресу ул. Приборостроительная д. 14, квартира 7, являются действиями по выполнению существенных условий договора от 09.01.2013, согласованных сторонами, не нарушают условий договора, не противоречат вышеназванным нормам права.

Кроме того, в соответствии с ч. 5 ст. 46.2 ГрК РФ, запрещается включение в договор условия о передаче в государственную или муниципальную собственность жилых помещений, за исключением жилых помещений, указанных в пункте 4 части 3 ст. 46.2 ГрК РФ, а также установление иных условий договора, если такие условия влекут за собой дополнительные расходы лица, заключившего договор с органом местного самоуправления.

Таким образом, суд считает, что в данном случае, условия договора, устанавливающие обязанность застройщика (ООО «433 ВСУ «Инвест») приобрести благоустроенные помещения и передать их в муниципальную собственность в счёт помещений расположенных по адресу ул. Полярная д. 10, квартира 5 и ул. Приборостроительная д. 14, квартира 1/1, а также по оплате стоимости изымаемой доли в размере 27/45 в праве общей долевой собственности на помещение, расположенное по адресу ул. Приборостроительная д. 14, квартира 7, принадлежащее муниципальному образованию город Орёл, не повлекли за собой дополнительные расходы истца, поскольку расходы ООО «433 ВСУ «Инвест» на приобретение спорных квартир и на выплату выкупной цены были исключены из рыночной стоимости приобретаемого истцом земельного участка.

Таким образом, положения договора от 09.01.13 не противоречат требованиям ст. 46.2 ГрК РФ.

Согласно ч.ч. 1-3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Статьёй 212 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в Российской Федерации признается, в том числе и муниципальная собственность, которая подлежит равнозначной защите, также как и иные виды собственности (ч. 4 ст. 212 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом, суд считает, что законодательно установленные в п.п. 4-5 ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ обязанности застройщика по приобретению благоустроенных жилых помещений и возмещению стоимости изымаемых помещений, признанных аварийными, имеют своей целью предоставить гарантию сохранения основных прав и свобод граждан (права на жилище – ст. 40 Конституции РФ), а также защитить права собственников изымаемых жилых помещений (ст. 35 Конституции Российской Федерации), т.е. фактически призваны защитить законные права и интересы лиц, не являющихся сторонами договора о развитии застроенной территории, но права которых могут быть затронуты в ходе исполнения данного договора, как органом местного самоуправления, так и застройщиком.

С учётом изложенного, довод истца о том, что стоимость 27/45 доли в праве общей долевой собственности на помещение, расположенное по адресу ул. Приборостроительная д. 14, квартира 7, а также спорных квартир по ул. Полярной <...> и ул. Приборостроительная <...>, не подлежит возмещению истцом, т.к. указанные помещения являются муниципальной собственностью и не обременены правами третьих лиц, подлежит отклонению, поскольку, исходя из общих принципов защиты права собственности, закрепленных в Гражданском кодексе Российской Федерации, муниципальное образование, как собственник спорного имущества не может быть лишено права собственности, без предоставления иного имущества или выплаты его стоимости. В противном случае нарушается баланс интересов муниципалитета и частного застройщика, т.к. подлежащая выплате застройщиком стоимость предоставляемого ему по договору развития застроенной территории земельного участка, уменьшается на стоимость затрат, необходимых для строительства (приобретения) спорных квартир и выплаты выкупной цены за аварийные жилые помещения, а муниципалитет лишается права собственности на спорные квартиры без предоставления ему взамен денежной компенсации или иной площади, которая подлежит распределению гражданам, нуждающимся в предоставлении жилья по договорам социального найма. В данном случае нарушаются и права третьих лиц (нуждающихся граждан), поскольку, как до заключения договора о развитии застроенной территории, так и после, статус спорных квартир и их целевое назначение не изменяются. Квартиры № 5 по ул. Полярная 10 и № 1/1 по ул. Приборостроительная 14, до заключения договора о развитии застроенной территории должны быть предоставлены нуждающимся гражданам. В случае их несвоевременного перераспределения очередникам, они не могут быть утрачены как объекты прав. Поэтому квартиры, приобретенные застройщиком и переданные в муниципальную собственность взамен указанных квартир после заключения договора, должны быть предоставлены гражданам в порядке очередности.

Следовательно, неперераспределение спорных квартир нуждающимся в социальном жилье до заключения договора о развитии застроенной территории, не является автоматическим основанием для утраты права муниципальной собственности на эти квартиры. Поэтому предоставление застройщиком иной площади взамен квартир, подлежащих сносу и неперераспределенных очередникам до заключения договора о развитии застроенной территории, является гарантией сохранения баланса интересов сторон договора и третьих лиц – нуждающихся в получении социального жилья.

В связи с чем, сам по себе факт проживания или непроживания граждан в квартирах, находящихся на застроенной территории и подлежащих сносу, на момент заключения договора о развитии застроенной территории не имеет правового значения и не является основанием для безвозмездной утраты права муниципальной собственности на квартиры, которые не были предоставлены гражданам на момент заключения договора развития застроенной территории или после его заключения.

Учитывая, что в данном случае рыночная стоимость земельного участка была уменьшена на стоимость спорных квартир, на сумму выкупной цены по аварийному жилью и сумму расходов по их сносу, суд считает, что спорные квартиры и сумма компенсации за аварийные жилые помещения правомерно были переданы в муниципальную собственность, чем сохранен баланс интересов сторон и третьих лиц.

Довод истца о том, что его расходы по приобретению спорных квартир превысили сумму, на которую уменьшена рыночная стоимость земельного участка, не принят судом, как необоснованный, исходя из смысла ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации и целей заключенного между сторонами договора развития застроенной территории.

По аналогичным основаниям подлежит отклонению довод о том, что стоимость 27/45 доли в праве общей долевой собственности на помещение, расположенное по адресу ул. Приборостроительная д. 14, квартира 7, не подлежит возмещению, т.к. за указанное помещение муниципалитету не были переданы жилые помещения взамен подлежащих сносу жилых помещений, в соответствии с п. 4 ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ.

Вывод истца о том, что договор от 09.01.13 в указанной части и заключенное на основании него соглашение №15 от 31.01.14 ничтожны, т.к. противоречат ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, судом не принимается, т.к. истцом не учтено, что в силу п. 1 ст. 239 Гражданского кодекса, в случаях, когда изъятие земельного участка для муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника в том числе путем выкупа.

Приведенная норма связывает возможность компенсации стоимости недвижимого имущества его собственникам с прекращением права собственности на недвижимое имущество при изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором оно находится.

Также, согласно п. 1 ст. 63 Земельного кодекса Российской Федерации, изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для муниципальных нужд осуществляется после, в частности, возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках.

Кроме того, положения ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в данном случае необходимо рассматривать совместно с обстоятельствами настоящего дела, в рамках которого отчуждение доли в праве общей долевой собственности производится муниципальным образованием в счёт передачи застройщику прав на осуществление строительства на земельном участке, находящемся в долевой собственности, в том числе, у муниципального образования. В данной ситуации собственник доли (муниципальное образование) не может быть лишен права получения компенсации за отчуждаемое право, т.к. его право подлежит такой же защите, как и право частной собственности.

Следовательно, договор от 09.01.13 и соглашение №15 от 31.01.14 не противоречат ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, денежные средства в общей сумме 4 039 600 руб. в любом случае подлежали оплате истцом, иное бы означало нарушение прав муниципального образования города Орла, как собственника спорного имущества, находящегося на предоставляемом истцу земельном участке для застройки территории. Условие о возмещении стоимости доли в праве общей долевой собственности, а также о приобретении благоустроенных жилых помещений в счёт спорных помещений были согласованы сторонами на стадии заключения договора от 01.09.13 и в течении двух лет истцом не оспаривалось.

Аукцион, по результатам проведения которого был заключен договор от 01.09.13, также никем оспорен.

В соответствии с ч. 2 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей на дату заключения договора от 09.01.13, признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Истцом не представлено в материалы дела доказательств оспаривания аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории в городе Орле от 09.01.13, как в полном объёме, так и в части.

Между тем, согласно п. 2 ст. 449 Гражданского кодекса РФ именно признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Следовательно, оснований для признания договора от 09.01.13 и заключенных в его исполнении сделок, у суда не имеется.

Данная позиция суда соответствует позиции Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в определении ВАС РФ от 24.01.2013 N ВАС-14689/11 по делу N А10-233/2011, а также правовой позиции, изложенной в Постановлении ФАС Центрального округа от 20.08.2010 по делу N А14-17905/2009\481/32 и Постановлении ФАС Центрального округа от 21.10.2009 N Ф10-4453/09 по делу N А64-4185/08-14.

С учётом изложенного, оснований для признания перечисленных в исковом заявлении сделок недействительными, в порядке ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, и применения последствий их недействительности не имеется.

Следовательно, в удовлетворении исковых требований ООО «433 ВСУ «Инвест» следует отказать.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца в полном объёме.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 АПК РФ, арбитражный суд, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Воронеж) в течение одного месяца со дня его вынесения.

Судья Л.П. Парфёнова