Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Карасева В.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ворохобкиным С.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Жилищно-строительного кооператива «Вектор» (302030, <...>, ОГРН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Промжилстрой» (302011, <...>, ОГРН <***>),

при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, относительно предмета спора - ООО «Спецстрой-М»

об обязании ответчика исполнить обязательство, установленное пунктом 8 соглашения от 07.03.2008, а именно передать истцу 219,85 кв.м. жилой площади в многоквартирном жилом доме по адресу: <...>, построенном на земельном участке с кадастровом номером 57:25:0040322:0010, путем передачи определенных судом отдельных жилых помещений в этом доме (с учетом уточнения),

при участии:

от истца - представитель ФИО1 (паспорт, доверенность),

от ответчика - представитель ФИО2 (паспорт, доверенность),

от третьего лица - представитель ФИО3 (паспорт, доверенность),

УСТАНОВИЛ:

Жилищно-строительный кооператив «Вектор» (далее по тексту - истец, ЖСК «Вектор») первоначально обратился в Арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Промжилстрой» (далее по тексту - ответчик, ООО «Промжилстрой») об обязании ответчика исполнить свои обязательства, установленные пунктом 8 соглашения от 07.03.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 19.01.2007 №187/3, путем передачи квартир, общей площадью 256,28 кв.м. в многоквартирном жилом доме № 46 по ул. Бурова в г. Орле, построенном на земельном участке с кадастровом номером 57:25:0040322:0010. В обоснование заявленного требования истец указал, что между истцом и ответчиком было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 19.01.2007 №187/3, в соответствии с которым истец, с согласия арендатора, передал ответчику право аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 57:25:0040322:0010 (площадью 7506,68 кв.м.) и 57:25:0040322:0013 (площадью 9992,29 кв.м.) с разрешенным использованием: для строительства многоквартирного жилого дома. Указанное соглашение являлось возмездным. Так, в пункте 8 стороны ответчик принял на себя обязательство по оплате первоначальному арендатору (3-му лицу) путем передачи 8% от вводимой жилой площади объектов строительства, возводимых на данных участках согласно графика строительства, исходя из рыночной стоимости 1 кв.м. жилой площади, равной 25000,00 руб. Общая площадь передаваемого жилья и стоимость оплаты подлежит уточнению после получения разрешения на строительство жилых домов и закрепляются дополнительным соглашением. Ответчиком были получены разрешения от 24.12.2012 и от 18.12.2014 на строительство жилого дома поз. 4 по ул. Бурова в МКР №6, по адресу: <...> на 90 квартир, общей площадью 5667,29 кв.м. на земельном участке с кадастровым номером 57:25:0040322:0010. Строительство дома было завершено и в построенном доме, на земельном участке с кадастровым номером 57:25:0040322:0010, фактическая площадь квартир составила 5667,29 кв.м. Истец считает, что надлежащим исполнением пункта 8 указанного выше Соглашения от 07.03.2008 года со стороны ответчика будет являться передача истцу 453,38 кв.м. Ответчик частично исполнил свои обязательства, по земельному участку кадастровым номером 57:25:0040322:0010, предав истцу 197,1 кв.м. общей площади, в том числе 104,6 кв.м. жилой. Неисполнение со стороны ответчика обязательств по передаче 256,19 кв.м. (453,38-197,1=256,19) явилось основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ), уточнил предмет заявленного иска. В заявлении от 08.04.2016 просил суд обязать ответчика исполнить обязательство, установленное пунктом 8 соглашения от 07.03.2008, а именно передать истцу 219,85 кв.м. жилой площади в многоквартирном жилом доме по адресу: <...>, построенном на земельном участке с кадастровом номером 57:25:0040322:0010, путем передачи определенных судом отдельных жилых помещений в этом доме.

Арбитражный суд, руководствуясь требованиями части 5 ст. 49 АПК РФ, принял изменение предмета спора, поскольку оно заявлено уполномоченным лицом, не противоречит закону и не нарушает прав других лиц.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в иске, с учетом уточнения предмета. Суду пояснил, что в рамках дела № А48-809/2015 суд пришел к выводу, что истец является надлежащим лицом, так как имеется юридически действительный договор уступки прав от 31.05.2010, заключенный между истцом и третьим лицом (ООО «Спецстрой-М», согласно которому ООО «Спецстрой-М» имеет право требовать от ответчика исполнения обязательств по п. 8 соглашения от 07.03.2008. В тоже время, истец считает, что обстоятельства настоящего дела имеют существенные отличия от дела № А48-809/2015, поскольку в рамках исполнения инвестиционного соглашения от 01.05.2010, заключенного между истцом и ООО «Спецстрой-М» по достройке жилого дома № 9 по ул. Фомина в г.Орле, было заключено Соглашение от 16.03.2012 о порядке окончания работ по достройке вышеуказанного дома. Решением Арбитражного суда Орловской области от 05.02.2015 по делу № А48-28/2014 данное соглашение было признано новацией инвестиционного соглашения, в силу чего у сторон возникли соответствующие обязательства. Пунктом 3.3 Соглашения от 16.03.2012 ООО «Спецстрой-М» обязалось возвратить ЖСК «Вектор» 50% прав требования к ООО «Промжилстрой» по земельному участку с кадастровым номером 57:25:0040322:0010. Дополнительным соглашением от 31.03.2012 к договору уступки прав от 31.05.2010 внесены изменения в пункт 1.1 в части согласования предмета договора и порядка расчетов, а именно: оплатить первоначальному арендатору (ЖСК «Вектор») путем передачи 4% от вводимой жилой площади объектов строительства, возводимых на земельном участке кадастровым номером 57:25:0040322:0010 согласно графика строительства, исходя из рыночной стоимости 1 кв.м. жилой площади равной 25 000,00 руб. Общая площадь передаваемого жилья и стоимость оплаты подлежит уточнению после получения разрешения на строительство жилых домов и закрепляются дополнительным соглашением. По мнению истца, данное обстоятельство подтверждает, что кредиторами по пункту 8 Соглашения от 07.08.2008 в отношении земельного участка кадастровым номером 57:25:0040322:0010 являются ЖСК «Вектор» и ООО «Спецстрой-М» в равных долях по 50%. По 1-му этапу строительства, дом введен в эксплуатацию 22.06.2015 (выдано разрешение на ввод). В соответствии со строкой 1 раздела 2 общая площадь жилых помещений (за исключением балконов, лоджий, веранд и террас) составила 5496,2 кв.м. в этой связи, истец считает, что у ответчика возникла обязанность по передаче жилой площади кредиторам в размере 493,7 кв.м. (из расчета 8% от общей площади дома 5492,2 кв.м., что составляет 493,7 кв.м.), из которых доля истца (50%) составляет 219,85 кв.м. Истец, ссылаясь на правовую позицию, изложенную в Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.05.2010 №1404/10 и на Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 считает, что суд должен самостоятельно определить ту недвижимую вещь, которая должна быть передана на основании критериев и условий для такого определения, согласованных в договоре, иных документах, или следующих из поведения сторон.

В судебном заседании представитель ответчика иск не признал. Представил суду письменный отзыв с дополнениями к нему, в котором указал, что судебными актами по делу № А48-809/2015 установлены обстоятельства, имеющие преюдиционное значение для разрешения настоящего дела. Полагал, что истец неверно применяет нормы материального права, искажая толкование пункта 8 Соглашения от 07.03.2008. При этом, истцом не приняты во внимание обстоятельства исполнения со стороны ответчика принятых обязательств как по Соглашению от 07.03.20008, так и по дополнительным соглашениям к нему. Просил в иске отказать.

В судебном заседании представитель третьего лица после уточнения истцом требований в порядке ст. 49 АПК РФ, изменил позицию по делу, а именно поддержал заявленные истцом. В письменном отзыве указал, что фактически права на получение доходов со спорного земельного участка (57:25:0040322:0010) ЖСК «Вектор» передал ООО «Спецстрой-М» на основании соглашения уступки прав от 31.05.2010 №1 в рамках исполнения заключенного между ООО «Жилищная корпорация «Орловщина» (заказчик -застройщик), ООО «Спецстрой-М» (инвестор) и ЖСК «Вектор» Соглашения от 01.05.2010 года об инвестировании строительства. Данное соглашение заключалось с целью осуществления строительных работ по достройке и вводу в эксплуатацию многоквартирного дома по адресу: <...> (подъезды №№ 1 и 2). Пункт 2.3 указанного соглашения определял, что для компенсации затрат инвестора (ООО «Спецстрой-М») и получение плановой прибыли, в результате осуществления инвестиций, ЖСК «Вектор» после выполнения пункта 2.2 передает на основании самостоятельных договоров инвестору все доходы и права требования по получению доходов от освоения земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040322:0006, находящегося у ЖСК «Вектор» в аренде, на основании договора от 19.01.2007 №187/з, в счет погашения затрат, понесенных инвестором, сложившимся в период строительства жилого дома по ул. Фомина, 9, по настоящему соглашению, в том числе по земельным участкам с кадастровыми номерами 57:25:0040322:0010 и 57:25:0040322:0013. В тоже время между ООО «Спецстрой-М» и ЖСК «Вектор» было заключено Соглашение от 16.03.2012 в пункте 3.3 которого стороны предусмотрели, что ООО «Спецстрой-М» обязан возвратить ЖСК «Вектор» 50% доходов по праву требования по получению доходов на основании дополнительного соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 07.03.2008 №187/з, заключенному с ООО «Промжилстрой» относительно земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040322:0010, как по первому, так и по второму этапу строительства, посредствам подписания дополнительного соглашения к договору цессии от 31.05.2010 №1. ООО «Спецстрой-М» утверждает, что данное обязательство было исполнено. Исполнение обязательств также подтверждается судебными актами по делам № А48-1430/2013 и № А48-809/2015. В этой связи, третье лицо считает, что в настоящее время ЖСК «Вектор» утратил права кредитора по отношению к ответчику по делу по земельному участку с кадастровым номером 57:25:0040322:0010, поскольку со стороны ответчика произведена оплата в полном объеме, в связи с чем ЖСК «Вектор» является ненадлежащим истцом по настоящему делу.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующие обстоятельства по делу.

В судебном заседании установлено, что 19.01.2007 между Департаментом имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области (правопреемниками которого являются Управление государственного имущества Орловской области и Департамент государственного имущества и землепользования Орловской области) и ЖСК «Вектор», на основании приказа Департамента имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области от 27.11.2006 №640, протокола от 11.11.2007 №1 приемки заявок на участие в аукционе и протокола от 12.01.2007 №2 о результатах аукциона, был заключен договор аренды земельного участка №187/з, согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 57:25:0040322:0006, находящийся по адресу: г. Орел, Северный район, ул. Раздольная, MP № 6 для проведения проектно изыскательских работ и строительства жилых домов и объектов соцкультбыта, общей площадью 131862,68 кв.м., срок аренды установлен с 01.02.2007 по 30.01.2010.

Соглашением от 07.03.2008 к договору аренды от 19.01.2007 №187/з раздел 1 договора изложен в новой редакции, согласно которой в аренду ЖСК «Вектор» вновь переданы 10 земельных участков, путем раздела земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040322:0006, в том числе на земельные участки с кадастровыми номерами 57:25:0040322:0013 и 57:25:0040322:0010.

Договор аренды земельного участка №187/з от 19.01.2007 и Соглашение от 07.03.2008 зарегистрированы в установленном порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.07.2014.

07.03.2008 с согласия арендодателя (Департамента имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области) между ЖСК «Вектор» (первоначальный арендатор) и ООО «Промжилстрой» (новый арендатор) заключено Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 19.01.2007 № 187/з (далее по тексту - Соглашение от 07.03.2008), которое в установленном порядке зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Орловской области 01.04.2008.

Предметом Соглашения от 07.03.2008 являлись два объекта недвижимого имущества:

- земельный участок с кадастровым номером 57:25:0040322:0010, находящийся по адресу: Орловская область, г.Орел, р-н Северный микрорайон №6, общей площадью 7506,68 (участок 1);

-земельный участок с кадастровым номером 57:25:0040322:0013, находящийся по адресу: Орловская область, г.Орел, р-н Северный микрорайон №6, общей площадью 9992,29 (участок 2).

Данные участки были сформированы путем раздела земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040322:006, общей площадью 131962,68 кв.м, находящегося по адресу: г. Орел, Микрорайон №6, на десять самостоятельных участков.

В соответствии с Соглашением от 07.03.2008 ООО «Промжилстрой» (новый арендатор) принял на себя весь комплекс прав и обязанностей первоначального арендатора на земельные участки 1 и 2, закрепленные в договоре аренды земельного участка №187/з от 19.01.2007 в объеме, существующем на момент заключения соглашения, в том числе обязательства по оплате арендных платежей с 01.04.2008.

Пунктом 6 Соглашения от 07.03.2008 стороны определили, что указанное соглашение имеет силу акта приема-передачи участка первоначального арендатора к новому арендатору.

В части оплаты за уступаемые от первоначального арендатора к новому арендатору права пользования участками 1 и 2 стороны в пункте 8 Соглашения предусмотрели, что новый арендатор обязан оплатить первоначальному арендатору путем передачи 8% от вводимой жилой площади объектов строительства возводимых на данных участках согласно графикам строительства, исходя из рыночной стоимости 1 кв. м. жилой площади равной 25 000,00 руб. Общая площадь передаваемого жилья подлежит уточнению после получения разрешения на строительство жилых домов и закрепляется соглашением; принять долевое участие в софинансировании строительства инженерной инфраструктуры в соответствии с проектом планировки территории МР-6 («Раздольный»).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком договорных обязательств, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском, поскольку ответчиком был введен в эксплуатацию жилой многоквартирный дом по адресу: <...> построенный, в том числе на земельном участке с кадастровым номером 57:25:0040322:0010.

Оценив в совокупности, установленные по делу обстоятельства, имеющие юридическое значение для разрешения по существу возникшего спора, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения искового заявления ЖСК «Вектор» по следующим основаниям.

По мнению истца, исполнение пункта 8 Соглашения от 07.03.2008 должно производиться из расчета 4 % (что составляет 50%) от общей площади жилых помещений, предусмотренных пунктом 8 указанного соглашения, с учетом Соглашения от 16.03.2012 в котором ООО «Спецстрой-М» обязалось возвратить ЖСК «Вектор» 50% прав требования к ООО «Промжилстрой» по земельному участку с кадастровым номером 57:25:0040322:0010 с учетом дополнительного соглашения от 31.03.2012 к договору уступки прав от 31.05.2010, которым были внесены изменения в пункт 1.1 в части согласования предмета договора и порядка расчетов, где стороны предусмотрели, что ООО «Промжилстрой» обязался оплатить первоначальному арендатору (ЖСК «Вектор») путем передачи 4% от вводимой жилой площади объектов строительства, возводимых на земельном участке кадастровым номером 57:25:0040322:0010 согласно графика строительства, исходя из рыночной стоимости 1 кв.м. жилой площади равной 25 000,00 руб. По мнению истца, 4% должны определяться от общей стоимости жилого помещения, а по мнению ответчика - исходя из 4% жилой площади объекта.

Частью 2 статьи 69 АПК РФ предусмотрено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Формулировка указанной нормы «в котором участвуют те же лица» не означает полного тождества составов заинтересованных субъектов в прежнем и новом арбитражном процессе.

Свойством преюдиции обладают обстоятельства, составляющие фактическую основу ранее вынесенного по другому делу и вступившего в законную силу решения, когда эти обстоятельства имеют юридическое значение для разрешения спора, возникшего позднее.

Изучив представленные в материалы дела судебные акты по ранее рассмотренным делам № А48-28/2014, № А48-1353/2014, № А48-1549/2013 и № А48-809/2015, вступившие в законную силу, арбитражный суд приходит к выводу, что они имеют преюдициальное значение для разрешения настоящего дела, в связи с нижеследующим.

В судебных актах по делу №А48-809/2015 судебные инстанции, отклоняя довод истца о том, что 8% от вводимой жилой площади объектов строительства необходимо определять исходя из общей площади жилых помещений, указали следующие: «учитывая установленные судебными актами по делам № А48-1353/2014 и № А48-1549/2013 обстоятельства недостижения сторонами соглашения относительно общей площади передаваемого жилья, характеристик индивидуально определенной вещи подлежащей передаче по соглашению от 07.03.2008, невозможности выделения в виде отдельных квартир 8% площади здания, суд не находит достаточных оснований для вывода о том, что из пункта 8 соглашения следует обязательство ответчика по передаче объектов недвижимости».

Из материалов настоящего дела следует, что согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 22.06.2015 на земельном участке с кадастровым номером 57:25:0040322:0010 введен в эксплуатацию 2-х секционный 11-этажный жилой дом, микрорайон № 6, по адресу: <...>, общая площадь квартир - 5496,2 кв.м. (Приложение № 2).

Согласно техническому паспорту здания, изготовленному ГУП Орловской области «Межрегиональное бюро технической инвентаризации», здание по ул. Бурова, д. 46, лит. А, инвентарный номер 54:401:002:010018690 имеет жилую площадь квартир 2945,6 кв.м. (т. 2, л.д. 23).

Исходя из сведений технического паспорта, 8% от жилой площади здания возведенного на земельном участке с кадастровым номером 57:25:0040322:0010 составляет 235,65 кв.м., соответственно, стоимость уступаемого права аренды земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040322:0010, из расчета 25000 руб. за 1 кв.м. должно составлять 5 891 200,00 руб.

Судебными актами по делу № А48-809/2015 установлено, что 07.03.2008 между ЖСК «Вектор» (цедентом), ООО «Жилищная корпорация «Орловщина» (цессионарием) и ООО «Промжилстрой» (должником) было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 187/з от 19.01.2007, по условиям которого ЖСК «Вектор» уступил, а ООО «Жилищная корпорация «Орловщина» приняло права требования, принадлежащие цеденту по соглашению от 07.03.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 187/з от 19.01.2007, в объеме, предусмотренном п. 8 соглашения.

За уступку прав цессионарий обязался достроить жилой дом, находящийся по адресу: <...>.

В период действия договора уступки прав от 07.03.2008 между ООО «Промжилстрой» и ООО «Жилищная корпорация «Орловщина» были заключены 19 договоров участия в долевом строительстве жилья.

15.10.2009 трехсторонним соглашением договор уступки прав от 07.03.2008 между ЖСК «Вектор», ООО «Жилищная корпорация «Орловщина», ООО «Промжилстрой» был расторгнут.

В связи с расторжением соглашения между ООО «Промжилстрой» и ООО «Жилищная корпорация «Орловщина» были расторгнуты 6 из 19 ранее заключенных договоров участия в долевом строительстве - N 24 от 29.01.2009; N 19 от 29.01.2009; N 18 от 29.01.2009; N 17 от 29.01.2009, N 25 от 29.01.2009; N 95 от 29.01.2009, шесть квартир возвращены ответчику.

Следовательно, на основании договора уступки прав от 07.03.2008 ООО «Промжилстрой» в счет исполнения обязательств, предусмотренных п. 8 соглашения от 07.03.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 187/з от 19.01.2007, передало ООО «Жилищная корпорация «Орловщина» 13 квартир, с учетом возвращенных 6 квартир, по строительному адресу: <...> микрорайон N 6, поз. 2 по договорам долевого участия в строительстве жилья.

Согласно п. 3.3 указанных договоров участия в долевом строительстве жилья оплата по настоящему договору производится в соответствии с договором уступки прав от 07.03.2008 и соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 187/з от 19.01.2007 от 07.03.2008, то есть по двум участкам. Обстоятельства исполнения ответчиком обязательств п. 8 соглашения от 07.03.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 187/з от 19.01.2007 по вышеназванным 13 договорам участия в долевом строительстве, заключенным с ООО «Жилищная корпорация «Орловщина» сторонами не оспариваются.

Указанные обстоятельства, имеют преюдициальное значение для разрешения настоящего спора, поскольку судами первой, апелляционной и кассационной инстанций установлено исполнение ответчиком обязательств, предусмотренных в пункте 8 соглашения от 07.03.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 187/з от 19.01.2007.

Материалами настоящего дела установлено, что 31.05.2010 между ЖСК «Вектор» (цедент), ООО «Спецстрой-М» (цессионарий), с уведомлением должника ООО «Промжилстрой», заключили договор уступки прав № 1 (т. 1, л.д. 89), предметом которого являлись права требования, принадлежащие цеденту по Соглашению от 07.03.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 187/з от 07.03.2008, а именно: право требования от ООО «Промжилстрой» выполнения следующих обязательств:

- оплаты ему путем передачи 8% от вводимой жилой площади объектов строительства, возводимых на данных участках, согласно графикам строительства, исходя из рыночной стоимости 1 кв. м жилой площади, равной 25 000 руб., общая стоимость передаваемого жилья и стоимость оплаты подлежат уточнению после

- получения разрешения на строительство жилых домов и закрепляется дополнительным соглашением;

- принятия долевого участия в софинансировании строительства инженерной инфраструктуры в соответствии с проектом планировки территории МР-6 ("Раздольный"). Затраты на софинансирование могут осуществляться как в денежной форме, путем перечисления первоначальному арендатору, так и непосредственно путем СМР, выполняемых каждым застройщиком на территории МР-6 в зависимости от общих затрат на инженерные сети.

27.07.2010 между ЖСК «Вектор» (цедент), ООО «Спецстрой-М» (цессионарий) и ООО «Промжилстрой» (должник) заключен договор уступки прав №4, в соответствии с которым цедент уступил, а цессионарий принял права требования, принадлежащие цеденту по соглашению от 07.03.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 187/з от 19.01.2007, предусмотренные пунктом 8 в отношении права пользования земельным участком (кадастровый номер 57:25:00403226:0010), а именно: права требования передачи от ООО «Промжилстрой» квартир в строящемся доме по строительному адресу: Орловская область, ул. Бурова, микрорайон 6, поз. 2 под номерами: 86, 81, 94 (т. 1, л.д. 25).

23.08.2010 между ЖСК «Вектор» (цедент), ООО «Спецстрой-М» (цессионарий) заключен договор уступки прав № 6 в соответствии с которым цедент уступил, а цессионарий принял права требования, принадлежащие цеденту по соглашению от 07.03.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 187/з от 19.01.2007, предусмотренные пунктом 8 в отношении права пользования земельным участком 1 (кадастровый номер 57:25:00403226:0010), а именно: права требования передачи от ООО «Промжилстрой» квартир в строящемся доме по строительному адресу: Орловская область, ул. Бурова, микрорайон 6, поз. 2 под номерами: 90, 99, 106 (т. 1, л.д. 26).

Из материалов дела следует, что ООО «Промжилстрой» во исполнение обязательств, предусмотренных пунктом 8 соглашения от 07.03.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 187/з от 19.01.2007, с ООО «Спецстрой-М» заключил 5 договоров участия в долевом строительстве жилья (т. 1, л.д. 131-152), а именно: от 27.07.2010 № 177, от 27.07.2010 № 175, от 06.09.2010 № 179, от 27.07.2010 № 176, от 09.09.2010 № 181 на квартиры 81, 86, 90, 94, 106 общей площадью 197,1 кв.м. и общей стоимостью 4 927 500,00 руб.

Согласно пункту 3.3 указанных договоров участия в долевом строительстве жилья оплата по договорам № 179 от 06.09.2010, № 181 от 09.09.2010 производится в соответствии с соглашением от 07.03.2008 о передаче прав и обязанностей, и договором уступки прав № 6 от 23.08.2010; оплата по договорам № 176 от 27.07.2010, № 177 от 27.07.2010, № 175 от 27.07.2010 производится в соответствии с соглашением от 07.03.2008 о передаче прав и обязанностей, и договором уступки прав № 4 от 23.08.2010.

Таким образом, согласно условиям договоров участия в долевом строительстве жилья, заключенным с ООО «Спецстрой-М», оплата производилась за право пользования земельным участком с кадастровым номером 57:25:00403226:0010.

Решением Арбитражного суда по делу №А48-809/2015 установлено, что исходя из сведений технического паспорта 8% от жилой площади здания возведенного на земельном участке с кадастровым номером 57:25:0040322:0013 составляет 581,80 кв.м, стоимость уступаемого права аренды земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040322:0013 из расчета 25000 руб. за 1 кв.м. составляет 14 545 000,00 руб. (стр. 13 решения первой инстанции).

Вместе с тем, фактически исходя из реально сложившегося объема строительства, общая стоимость квартир, переданных только в счет оплаты права аренды земельного участка с кадастровым № 57:25:0040322:0013, исходя из стоимости 25000 руб. за 1 кв.м. составляет 15 045 000 руб. (переданы квартиры №№ 83, 84, 85, 87, 91, 93, 95, 96, 98, 100, общей площадью 601,8 кв.м., стоимостью 15 045 000,00 руб.).

Исходя из сведений технического паспорта, 8% от жилой площади здания возведенного на земельном участке с кадастровым номером 57:25:0040322:0010 составляет 235,65 кв.м. при расчете 2945,6 кв.м. * 8%.

Следовательно, стоимость уступаемого права аренды земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040322:0010, из расчета 25000 руб. за 1 кв.м будет составлять 5 891 200,00 руб.

Общая стоимость квартир, переданных в счет оплаты права аренды земельного участка с кадастровым № 57:25:004:03:22:0010, исходя из стоимости 25000 руб. за 1 кв.м. составляет 8 205 000,00 руб. (переданы квартиры №№ 81, 86, 88, 90,94, 102, 106, 225 общей площадью 328,2 кв.м., общей стоимостью 8 205 000,00 руб.).

Таким образом, в счет оплаты права аренды по земельному участку было передано 9 квартир, общей площадью 328,2 кв.м., при этом стоимость переданной площади исходя из расчета 25000 руб. за 1 кв.м составила 8 205 000,00 руб., что превышает 235,65 кв.м. или 8% от жилой площади здания, возведенного на земельном участке с кадастровым номером 57:25:0040322:0010, а также стоимость уступаемого права аренды земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040322:0010 из расчета 25000 руб. за 1 кв.м. - 5891200,00 руб.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 54 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при разрешении спора, вызванного неисполнением или ненадлежащим исполнением возмездного договора, необходимо учитывать, что в случае, когда в договоре нет прямого указания о цене и она не может быть определена из условий договора, оплата должна производиться по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (пункт 3 статьи 424 ГК).

Из представленного ответчиком Отчета по оценке рыночной стоимости от 12.05.2015 № 1-2015, выполненного ИП ФИО4 следует, что рыночная стоимость права аренды на земельный участок из земель населенных пунктов для размещения многоквартирного дома в микрорайоне N 6, кадастровый номер 57:25:0040322:0010, по адресу: Орловская область, г. Орел, район Северный, микрорайон 6, общей площадью 7 506,68 кв. м., составляет 8 239 000 руб. (т. 2, л.д. 64-156).

Данный отчет истцом не оспорен, возражений относительно рыночной стоимости права аренды земельного участка заявлено не было.

Арбитражный суд также учитывает, что стоимость переданной площади (328,2 кв. м.) стоимостью 8 205 000,00 руб. соотносится с рыночной стоимостью права аренды - 8239000,00 руб., определенной согласно отчету оценки по состоянию на 12.05.2015.

В соответствии со статьей 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором (пункты 1 и 2).

Таким образом, уступка права (требования) представляет собой замену кредитора в обязательстве, последствием уступки права (требования) является замена кредитора в конкретном обязательстве, в содержание которого входит уступленное право (требование).

В связи с передачей ЖСК «Вектор» права требования от ООО «Промжилстрой» исполнения обязательств, предусмотренных п. 8 соглашения от 07.03.2008 в полном объеме, в соответствии с договорами уступки прав первоначально ООО «Жилищная корпорация «Орловщина», а затем ООО «Спецстрой-М», то ЖСК «Вектор» (истца по делу) отсутствуют правовые основания требовать от ООО «Промжилстрой» исполнения обязательств по пункту 8 соглашения от 07.03.2008.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что в 2009 году посредством заключения договоров участия в долевом строительстве жилья с ООО «Жилищная корпорация «Орловщина» ответчиком были исполнены в полном объеме обязательства по п. 8 соглашения от 07.03.2008 в отношении оплаты права аренды на земельный участок с кадастровым номером 57:25:0040322:0010.

При этом доказательств, подтверждающих доводы истца о том, что ответчиком в счет оплаты уступаемого права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040322:0010 не исполнены обязательства в части 219,85 кв.м., не имеется.

Следовательно, арбитражный суд приходит к выводу о том, что обязательства ООО «Промжилстрой» прекратились в порядке части 1 статьи 408 Гражданского кодекса РФ, в связи с исполнением в 2009 году обязательств ООО «Промжилстрой» по п. 8 соглашения от 07.03.2008 в отношении оплаты права аренды земельного участка с кадастровым N 57:25:0040322:0010, поскольку с передачей ЖСК «Вектор» права требования от ООО «Промжилстрой» исполнения обязательств, предусмотренных п. 8 соглашения от 07.03.2008 в полном объеме, в соответствии с договорами уступки прав первоначально ООО «Жилищная корпорация «Орловщина», а впоследствии после расторжения договора уступки права требования между ЖСК «Вектор» и ООО «Жилищная корпорация «Орловщина», ООО «Спецстрой-М», у ЖСК «Вектор» отсутствуют правовые основания требовать от ООО «Промжилстрой» исполнения обязательства по п. 8 соглашения от 07.03.2008.

Таким образом, ЖСК «Вектор» является надлежащим истцом по делу, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Довод истца о том, что решением Арбитражного суда Орловской области от 05.02.2015 по делу № А48-28/2014 заключенного между ООО «Жилищная корпорация «Орловщина», ЖСК «Вектор» и ООО «Спецстрой-М» соглашение от 16.03.2012 о порядке окончания работ до достройке дома по ул. Фомина, 9 было признано новацией инвестиционного соглашения, в силу чего у сторон возникли соответствующие обязательства не принимается во внимание арбитражным судом, поскольку из указанного судебного акта следует, что арбитражный суд, признавая соглашение от 16.03.2012 новацией инвестиционного соглашения пришел к выводу о том, что ООО «Спецстрой - М» исполнило перед ЖСК «Вектор» в полном объеме принятие на себя обязательства по указанному инвестиционному соглашению, что так же подтверждено в письменном отзыве по настоящему делу третьим лицом, что также нашло свое подтверждение в ходе рассмотрения настоящего дела.

Ошибочным является утверждение истца о том, что к возникшим правоотношениям подлежит применению правовая позиция, сформулированная в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 04.06.2013 № 18221/12, поскольку в рамках рассмотрения указанного спора решался вопрос обобязательности соблюдения условий договора, заключенного сторонами и не признанного недействительным по обязательствам ответчика в части передачи истцу 10-ти процентов общей площади жилого дома, возведенного на арендованном земельном участке. В рамках данного дела было установлено, что поскольку ответчик не может передать индивидуально-определенную вещь, то истец вправе потребовать возмещения убытков (статья 398 Гражданского кодекса). Вместе с тем, в рамках настоящего дела, с учетом дела № А48-809/2015 бесспорно установлено, что обязательство ответчика по передаче 8 процентов от вводимой жилой площади объекта строительства, возведенного на спорных земельных участках, исполнено надлежащим образом.

В этой связи, правовых оснований для удовлетворения искового заявления ЖСК «Вектор» не имеется.

Обеспечительные меры по настоящему делу, принятые на основании определения суда от 14.08.2015 в виде запрета ООО «Промжилстрой» заключать с третьими лицами договоры долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по строительному адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером 57:25:0040322:010 на квартиры № 113, № 129, № 134, № 138 и № 151 подлежат отмене в порядке части 5 статьи 96 АПК РФ, о чем арбитражным судом вынесено отдельное определение от 18.04.2016.

Расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления Жилищно-строительного кооператива «Вектор» к Обществу с ограниченной ответственностью «Промжилстрой» об обязании исполнить обязательство - отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца с момента его вынесения через Арбитражный суд Орловской области.

Судья Карасев В.В.