Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Коротковой Л.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакуровой Н.С. рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Фирма ЛиК» (302040, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

к 1) Департаменту имущества, промышленности и информатизации Орловской области (<...>. 1)

2) Администрации города Орла (г. Орел, Пролетарская гора, 1)

третье лицо: УМИЗ Администрации г. Орла.

о 1) признании недействительными в виду ничтожности договор № 178/з аренды земельного участка от 26.12.2006, соглашение от 11.11.2009 к договору № 178/з аренды земельного участка от 26.12.2006, соглашение от 11.12.2009 к договору № 178/з аренды земельного участка от 26.12.2006, заключенные между Департаментом имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области (арендодатель) – (ныне Департамент имущества, промышленности и информатизации Орловской области и ООО «Фирма ЛиК» (арендатор)

2) применении последствия недействительности ничтожной сделки в виде аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи № 57-57-01/020/2007-115 о регистрации договора № 178/з аренды земельного участка от 26.12.2006, а также соглашений от 11.11.2009 и 11.12.2009 к договору № 178/з аренды земельного участка от 26.12.2006,

при участии в судебном заседании:

от истца – директор ФИО1 (паспорт), представитель ФИО2 (постоянная доверенность от 01.09.2016),

от ответчика (1) – заместитель начальника отдела ФИО3 (постоянная доверенность от 23.11.2016 № 213/д);

от ответчика (2) – главный специалист ФИО4 (постоянная доверенность от 27.12.2016 № 196/д);

от третьего лица – юрисконсульт ФИО4 (постоянная доверенность от 26.12.2016 № 7/9592)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Фирма ЛиК» (302040, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) обратилось в арбитражный суд с иском к 1) Департаменту имущества, промышленности и информатизации Орловской области (<...>. 1); 2) Администрации города Орла (г. Орел, Пролетарская гора, 1) о 1) признании недействительными в виду ничтожности договора № 178/з аренды земельного участка от 26.12.2006, соглашения от 11.11.2009 к договору № 178/з аренды земельного участка от 26.12.2006, соглашения от 11.12.2009 к договору № 178/з аренды земельного участка от 26.12.2006, заключенные между Департаментом имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области (арендодатель) – (ныне Департамент имущества, промышленности и информатизации Орловской области и ООО «Фирма ЛиК» (арендатор); 2) применении последствия недействительности ничтожной сделки в виде аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи № 57-57-01/020/2007-115 о регистрации договора № 178/з аренды земельного участка от 26.12.2006, а также соглашений от 11.11.2009 и 11.12.2009 к договору № 178/з аренды земельного участка от 26.12.2006.

Истец в ходе судебного разбирательства уточнил исковые требования и в окончательном варианте просит признать недействительными договор № 178/з аренды земельного участка от 26.12.2006, соглашение от 11.11.2009 к договору № 178/з аренды земельного участка от 26.12.2006, соглашение от 11.12.2009 к договору № 178/з аренды земельного участка от 26.12.2006, заключенные между Департаментом имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области (арендодатель) – (ныне Департамент имущества, промышленности и информатизации Орловской области и ООО «Фирма ЛиК» (арендатор).

Арбитражный суд на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял уточнение предмета исковых требований.

В обоснование заявленных требований истец указал, что по условиям оспариваемого договора на момент его заключения земельный участок с кадастровым номером 57:25:0020709:0050 был предоставлен для строительства жилого дома многофункционального назначения. Соглашением к договору аренды земли от 11.11.2009, заключенным между ООО «Фирма ЛиК» и Департаментом имущества, промышленности и информатизации Орловской области изменено разрешенное использование земельного участка на «для строительства объекта торговли, рассчитанного на большой поток посетителей (более 500 кв.м. площади)», поскольку Администрацией города Орла отказано в выдаче разрешения на строительство жилого дома ввиду расположения земельного участка в границах красных линий и ссылки Администрации города Орла в письме от 05.05.2009 на возможность использования земельного участка с кадастровым номером 57:25:0020709:0050 для размещения объекта торговли с изменением разрешенного использования. После обращения в Администрацию города Орла за выдачей разрешения на строительство объекта торговли, письмом от 02.09.2010 истцу было отказано в выдаче разрешения, поскольку объект торговли предполагает большой поток посетителей и ввиду прохождения красных линий через земельный участок предложено использовать земельный участок для временных сооружений. Истец полагает, что в связи с тем, что на момент заключения договора аренды земельного участка № 178/з от 26.12.2006 и соглашения от 11.11.2009 строительство жилого дома многофункционального назначения и строительство объекта торговли, рассчитанного на большой поток посетителей на земельном участке с кадастровым номером 57:25:0020709:0050 было невозможно, договор заключен в нарушение действующего законодательства.

Администрация города Орла (ответчик 2) возражала против удовлетворения заявленных требований, в отзыве на исковое заявление указала, что в Арбитражном суде Орловской области рассматривались два дела с участием с ООО «Фирма ЛиК»: дело № А48-4085/2014 по взысканию с ООО «Фирма ЛиК» задолженности по арендной плате по договору аренды № 178/з и дело № А48-2410/2015 по иску ООО «Фирма ЛиК» о расторжении договора аренды № 178/з. Также ответчик 2 полагает, что поскольку договор аренды действовал с 26.12.2006 по 27.07.2015 и истец за время действия договора не заявлял о его недействительности, то заявленные требования по настоящему делу являются злоупотреблением права со стороны истца.

Департамент государственного имущества и земельных отношений Орловской области (ответчик 1) в письменном отзыве на иск указал, что является ненадлежащим ответчиком по данному делу, а также заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Определением суда от 15.12.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования привлечено Управление муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла.

В письменном отзыве на исковое заявление третье лицо указало, что вопрос о заключенности и действительности, в том числе о соблюдении правил заключения договора, о наличии полномочий на заключение договора у лиц его подписавших рассматривается арбитражным судом при подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору. Третье лицо ссылается на судебные акты по делам № А48-4085/2014 и № А48-2410/2015, которыми с ООО «Фирма ЛиК» взыскана арендная плата по договору а также договор признан расторгнутым с 28.07.2015. Кроме того, третье лицо поддерживает доводы Администрации города Орла, о том, что поскольку истец за время действия договора не заявлял о его недействительности, то заявляя требования по настоящему делу истец действует недобросовестно.

Исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, выслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд считает, что заявленный иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

26.12.2006 между Департаментом имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области, правопреемником которого является Департамент государственного имущества и земельных отношений Орловской области (далее – Департамент, арендодатель) и ООО «Фирма ЛиК» (арендатор), на основании приказа Департамента от 26.12.2006 № 869, заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 57:25:0020709:0050, находящийся по адресу: Орловская область, г. Орел, Заводской район, пер. Маслозаводской для строительства жилого дома многофункционального назначения в границах, указанных в кадастровом плане участка, площадью 3430,51 кв.м. сроком с 01.12.2006 по 30.11.2009.

В соответствии с п. 3.7 договор является одновременно актом приема-передачи земельного участка.

Договор прошел государственную регистрацию в управлении Росреестра по Орловской области, о чем свидетельствует отметка на договоре.

В соответствии с письмом ОАО «Гражданспроект» в адрес ООО «Фирма ЛиК», в связи с заказом последнего на создание проекта на строительство жилого дома многофункционального назначения, на площадке по пер. Маслозаводской невозможно строительство 9-ти этажного жилого дома, согласно СанПин 2.2.1/2.11 1200-03 «Санитарнозащитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов». Участок для застройки находится в санитарно-защитной зоне «Автобусного вокзала класс III» санитарно-защитная зона составляет 300 м. Согласно СанПина в санитарной зоне п.2.26 допускается размещать предприятие торговли и общественного питания (т.1 л.д. 28).

Согласно письму от июля 2007 № 6/5377-и Администрация города Орла повторно отказала истцу в даче положительного заключения о возможности размещения офисного помещения со встроенно-пристроенным магазином по пер. Маслозаводскому, в связи с градостроительной ситуацией (красные линии, зона перспективной транспортной развязки и высокая плотность застройки, превышающей нормативы части земельного участка, расположенного за красной линией) (т.1 л.д. 29).

08.09.2008 Администрация города Орла письмом № 6/7829 отказала в размещении офисного помещения со встроенным магазином на земельном участке, находящегося по адресу: Орловская область, г. Орел, Заводской район, пер. Маслозаводской, кадастровый номер 57:25:0020709:0050, поскольку данный земельный участок расположен в границах красных линий пер. Маслозаводского и в зоне перспективного строительства транспортной развязки (т.1 л.д. 30).

Письмом от 05.05.2009 № 6/2658 Администрация города Орла на основании обращения Департамента от 23.03.2009 № 382/з сообщило, что изменение вида разрешенного использования земельного участка местоположением: Орловская область, г. Орел, Заводской район, пер. Маслозаводской, площадью 3430,51 кв.м. с «строительство жилого дома многофункционального назначения» на «строительство объекта торговли, рассчитанного на большой поток посетителей (более 500 кв.м. площади)» возможно с учетом обязательного выполнения установленных ограничений, перечисленных в п. «д» градостроительного заключения № 382/з от 24.04.2009:

- через земельный участок проходит красная линия пер. Маслозаводского, на перспективу согласно генплану города – магистральная улица общегородского значения непрерывного движения, с профилем от 85 м до 127 м, с транспортной развязкой ул. Комсомольской;

- согласно таблице 55.1 Правил землепользования и застройки городского округа «Горд Орел», следующие предельные параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства в данной зоне: минимальный отступ от красной линии – 3 м; минимальный отступ от границ участка – 6 м; максимальный процент застройки – 60%;

- санитарно-защитная зона предприятий, сооружений и иных объектов (производственно-, санитарно-, инженерно-технических объектов) (Н1).

29.05.2009, в соответствии с Законом Орловской области от 30.06.2006 № 603-ОЗ «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Орловской области – городе Орле», п. 1.3 Порядка распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Орловской области – городе Орле, утвержденного постановлением Коллегии Орловской области от 27.11.2008 № 371, Правилами землепользования и застройки городского округа «Город Орел», утвержденными решением Орловского городского Совета народных депутатов о 30.10.2008 № 38/616-ГС, а также Градостроительного заключения № 382/з-ГЗ от 24.04.2009 и на основании заявления ООО «Фирма ЛиК» Департаментом издан приказ № 807, в соответствии с которым был изменен вид разрешенного использования земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 57:25:0020709:0050, площадью 3430,51 кв.м., местоположением: Орловская область, г. Орел, Заводской район, пер. Маслозаводской, предоставленного в аренду ООО «Фирма ЛиК», с «строительство жилого дома многофункционального назначения» на «для строительства объекта торговли, рассчитанного на большой поток посетителей (более 500 кв.м. площади)».

Соглашением от 11.11.2009 к договору аренды от 26.12.2006 № 178/з стороны определили п. 1 договора изложить в следующей редакции: «арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 57:25:0020709:0050, находящийся по адресу: Орловская область, г. Орел, Заводской район, пер. Маслозаводской, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства объекта торговли, рассчитанного на большой поток посетителей (более 500 кв.м. площади), площадью 3430,51 кв.м.

В соответствии с соглашением сторон от 11.12.2009 к договору аренды от 26.12.2006 № 178/з на основании приказа Департамента имущества, промышленности и информатизации Орловской области от 11.12.2009 № 2194, срок аренды участка продлен до 30.11.2014.

Письмом от 02.09.2010 № 6/7635 Администрация города Орла указала, что земельный участок с кадастровым номером 57:25:0020709:0050, находящийся по адресу: Орловская область, г. Орел, Заводской район, пер. Маслозаводской, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства объекта торговли, рассчитанного на большой поток посетителей (более 500 кв.м. площади), площадью 3430,51 кв.м. располагается в территориальной зоне ОЖ – зона общественно-жилого назначения, что предполагает возможность размещения объекта торговли.

При этом, как указала Администрация города Орла, через данный земельный участок проходит красная линия пер. Маслозаводского, на перспективу согласно генплану города - магистральная улица общегородского назначения непрерывного движения, с профилем от 85 м до 127 м, с транспортной развязкой ул. Комсомольской и оставшаяся площадь земельного участка за границей красной линии пер. Малозаводского не соответствует предельным параметрам, установленным Правилами землепользования и застройки городского окруща «Город Орел» (ПЗЗ) для кода вида использования 4.130 (объект, рассчитанный на большой поток посетителей (более 500 кв.м. общей площади), указанного в обращении ООО «Фирма ЛиК», в связи с чем, ООО «Фирма ЛиК» предложено использовать земельный участок для временных сооружений и целей, не связанных со строительством (т.1 л.д. 31-32).

04.02.2014 Управление государственного имущества Орловской области, правопреемником которого является Департамент сообщило ООО «Фирма ЛиК» в письме № 835-зи, что изменить вид разрешенного использования не представляется возможным, поскольку Земельным кодексом Российской федерации установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Письмом Администрации города Орла о 29.01.2016 № 1/1-884 обращение ООО «Фирма ЛиК» по вопросу выдачи разрешения на строительство объекта торговли, рассчитанного на большой поток посетителей (более 500 кв.м. площади) направлено в Управление градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области для рассмотрения по принадлежности.

В соответствии с письмом Управления градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области от 05.02.2016 № 92/215 в выдаче разрешения на строительство объекта «магазин» на земельном участке с кадастровым номером 57:25:0020709:0050 отказано до предоставления документов, предусмотренных ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

17.05.2016 письмом № 1/1-6345 Администрация города Орла по вопросу возможности использования земельного участка с кадастровым номером 57:25:0020709:0050 для строительства объекта торговли, рассчитанного на большой поток посетителей (более 500 кв.м. площади) по целевому назначению, сообщила, что большая часть земельного участка с кадастровым номером 57:25:0020709:0050, примерной площадью 2700 кв.м., расположена в границах красных линий пер. Маслозаводской, в охранной зоне подземных инженерных коммуникаций, на территории общего пользования предназначенной для эксплуатации улично-дорожной сети, в связи с чем, использование данного земельного участка для строительства объекта торговли рассчитанного на большой поток посетителей не представляется возможным (т.1 л.д. 34).

В соответствии с представленным в материалы дела уведомлением Филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Орловской области от 27.09.2016 № 57/001/704/2016-5770 правопритязания на земельный участок с кадастровым номером 57:25:0020709:0050, адрес: <...> площадь 3430,51 кв.м. отсутствуют

В соответствии с представленным кадастровым планом земельного участка с кадастровым номером 57:25:0020709:0050 от 18.01.2007 земельный участок площадью 3430,51 кв.м. имеет разрешенное использование: для строительства жилого дома многофункционального назначения (т. 1 л.д. 102-104).

В материалы дела Администрацией города Орла представлены судебные акты Арбитражного суда Орловской области п делам № А48-4085/2014 и № А48-2410/2015.

В соответствии с часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Арбитражный суд, рассматривая настоящее дело, считает, что судебные акты, вступившие в законную силу по делу № А48-4085/2015 и по делу № А48-2410/2015 имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, в связи с нижеследующим.

В соответствии с решением Арбитражного суда Орловской области от 23.01.2015 по делу № А48-4085/2014, которым суд взыскал с ООО «Фирма ЛиК» в пользу Управления государственного имущества Орловской области, правопреемником которого является Департамент задолженность по арендной плате, начисленной на основании договора аренды № 178/з от 26.12.2006 за период с 01.01.2009 по 31.03.2014 и неустойку.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда о 17.07.2015 решение суда от 23.01.2015 по делу № А48-4085/2014 оставлено без изменения.

Как установлено судом апелляционной инстанции по делу № А48-4085/2014 невозможность использования для строительства объекта торговли с учетом ответа Администрации города Орла от 02.09.2010 № 6/7635 не является основанием для иного расчета арендной платы.

ООО «Фирма ЛиК» только через 3,5 года после получения указанного письма обратилось в Управление государственного имущества Орловской области с заявлением от 15.01.2014 об изменении целевого использования земельного участка.

В соответствии с письмом Управления государственного имущества Орловской области от 04.02.2014 на обращение ООО «Фирма ЛиК» от 15.01.2014 обществу отказано в изменении разрешенного использования земельного участка, поскольку Земельным кодексом РФ предусмотрен различный порядок предоставления земельных участков для целей строительства и целей, не связанных со строительством.

С предложением о расторжении договора аренды общество обратилось к арендодателю 28.04.2015.

Как установлено судом апелляционной инстанции по делу № А48-4085/2014, с даты заключения договора аренды от 26.12.2006 №178/з, ответчик не использует земельный участок ни с учетом первоначального разрешенного использования, ни с учетом измененного разрешенного использования на основании заявления ответчика.

Суд апелляционной инстанции установил, что основания для применения к спорным отношениям сторон положений пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающего право арендатора потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшилось, отсутствуют. Соответствующие доказательства ответчиком не представлены.

Ссылка заявителя жалобы на пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым обнаружение недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора аренды арендодатель не знал об этих недостатках, является основанием для соразмерного уменьшения арендной платы, несостоятельна. Невозможность использования земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием не является недостатком земельного участка по смыслу указанной правовой нормы.

Решением Арбитражного суда Орловской области по делу № А48-2410/2015 в удовлетворении требований ООО «Фирма ЛиК» к Департаменту государственного имущества и земельных отношений Орловской области и Администрации города Орла о расторжении договора аренды земельного участка № 178/з от 26.12.2006 и об уменьшении размера арендной платы по договору аренды земельного участка № 178/з от 26.12.2006 отказано. Решение не обжаловалось и вступило в законную силу.

Судебным актом по делу № А48-2410/2015 установлено следующее.

До 01.03.2015 года распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Орловской области – городе Орле входило в полномочия Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области, являющегося правопреемником Управления государственного имущества Орловской области и Департамента имущества, промышленности и информатизации Орловской области.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137- ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», вступившей в законную силу с 01.03.2015, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом. Во исполнение указанного положения, Законом Орловской области от 10.03.2015 № 1764-ОЗ «О признании утратившим силу Закона Орловской области от 30.06.2006 № 603-ОЗ «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Орловской области – городе Орле» и статьи 62 Закона Орловской области «О внесении изменений в законодательные акты Орловской области» был признан утратившим силу Закон Орловской области от 30.06.2006 № 603-ОЗ. Следовательно, с 01 марта 2015 года полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, осуществляется органом местного самоуправления, то есть администрацией города Орла.

Судом по делу № А48-2410/2015 установлено, что, в связи с перераспределением полномочий, Департамент государственного имущества и земельных отношений Орловской области после 01.03.2015 передал Администрации г. Орла договор аренды земельного участка от 26.12.2006 N 178/з с учетом внесенных в него дополнительными соглашениями изменениями и с 01.03.2015 в правоотношениях сторон изменился распорядитель земельного участка, переданного в аренду ООО «Фирма ЛиК», им стала Администрация города Орла.

Кроме того, суд установил, что на момент рассмотрения дела № А48-2410/2015 по требованию о расторжении договора аренды, предмет спора отсутствует, поскольку договор аренды земельного участка от 26.12.2006 № 178/з прекратил свое действие 28.07.2015 года.

По вопросу об уменьшении размера арендной платы, суд в рамках дела № А48-2410/2015, установил, что указанная часть заявленных истцом требований являлась предметом судебного разбирательства в рамках дела А48-4085/2014, которой апелляционной инстанцией дана соответствующая правовая оценка, в связи с чем, суд отказал в удовлетворении требований ООО «Фирма ЛиК».

Исходя из представленных суду объяснений третьего лица (т.2 л.д. 37) на момент рассмотрения администрацией города Орла обращения ООО «Фирма ЛиК» от 22.06.2007 по пер. Маслозаводскому действовали красные линии, установленные на основании генерального плана г. Орла, согласованного решением исполнительного комитета Орловского областного Совета народных депутатов от 17.03.1989 № 92. Транспортная развязка на пересечении ул. Комсомольской и пер. Мослозаводского предусмотрена Генеральным планом городского округа «Город Орел», утвержденным решением Орловского городского Совета народных депутатов от 28.02.2008 «№ 29/425-ГС. В рамках реализации Генерального плана городского округа «Город Орел» постановлением Администрации города Орла от 02.12.2009 № 3841 утвержден проект красных линий 32 улиц города Орла, включая красные линии по пер. Маслозаводскому.

В подтверждение прохождения красных линий по земельному участку с кадастровым номером 57:25:0020709:0050 третье лицо представило в материалы дела копии решений, картографические материалы с указанием местоположения земельного участка с кадастровым номером57:25:0020709:0050 и красных линий пер. Маслозаводского, фрагмент основного чертежа Генерального плана городского округа «Город Орел» с указанием местоположения земельного участка с кадастровым номером 57:25:0020709:0050 и транспортной развязки (т. 2 л.д. 38-47)

В силу ст.422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статья 611 ГК РФ устанавливает обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со статьей 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также регулирование застройки территорий городских поселений регламентируется как федеральным законодательством, так и законодательством субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

Изначально, целями выбора земельного участка и предварительного согласования места размещения предполагаемого объекта капитального строительства является выяснение вопроса о возможности на испрашиваемом земельном участке построить конкретный объект недвижимости.

Предназначение процедур согласования заключается в определении соответствия или несоответствия будущего объекта недвижимости требованиям нормативных правовых актов, технических регламентов, строительных и санитарных норм и правил, иным обязательным требованиям.

В соответствии со статьей 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законам (ч.3 ст.11.2 ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

В силу требований статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений

Согласно ст. 44. Градостроительного кодекса РФ подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам.

В составе градостроительного плана земельного участка указываются: 1) границы земельного участка; 2) границы зон действия публичных сервитутов; 3) минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений; 4) информация о градостроительном регламенте (в случае, если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента). При этом в градостроительном плане земельного участка, за исключением случаев предоставления земельного участка для государственных или муниципальных нужд, должна содержаться информация о всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка; 5) информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент); 6) информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия; 7) информация о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - технические условия); 8) границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд. В состав градостроительного плана земельного участка может включаться информация о возможности или невозможности его разделения на несколько земельных участков.

Пункт 11 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ устанавливает, что красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Градостроительного кодекса Российской Федерации документы территориального планирования являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского округа отнесено утверждение генеральных планов городского округа, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов городского округа документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования городского округа, ведение информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, осуществляемой на территории городского округа, резервирование земель и изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков в границах городского округа для муниципальных нужд, осуществление земельного контроля за использованием земель городского округа.

Статьей 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что к полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности относятся подготовка и утверждение документов территориального планирования городских округов; утверждение местных нормативов градостроительного проектирования городских округов; утверждение правил землепользования и застройки городских округов; утверждение подготовленной на основе документов территориального планирования городских округов документации по планировке территории, за исключением случаев, предусмотренных указанным Кодексом; выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов; ведение информационных систем обеспечения градостроительной деятельности, осуществляемой на территориях городских округов; принятие решений о развитии застроенных территорий.

Частью 1 статьи 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что правила землепользования и застройки утверждаются представительным органом местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 20 части 1 статьи 14 Устава города Орла Орловский городской Совет народных депутатов утверждает генеральный план города Орла, правила землепользования и застройки территории города, городские программы использования и охраны земель.

Положение о территориальном планировании, содержащееся в генеральном плане, включает в себя: сведения о видах, назначении и наименованиях планируемых для размещения объектов местного значения поселения, городского округа, их основные характеристики, их местоположение (для объектов местного значения, не являющихся линейными объектами, указываются функциональные зоны), а также характеристики зон с особыми условиями использования территорий в случае, если установление таких зон требуется в связи с размещением данных объектов; параметры функциональных зон, а также сведения о планируемых для размещения в них объектах федерального значения, объектах регионального значения, объектах местного значения, за исключением линейных объектов.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа «Город Орел», красные линии - линии, которые устанавливаются посредством проектов планировки территории и обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования (включая дороги, улицы, проезды, площади, скверы, бульвары, набережные, другие объекты и территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц), границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

Красные и другие линии градостроительного регулирования подлежат обязательному отражению и учету в генеральных планах, совмещенных с проектами детальной планировки, проектах детальной планировки, проектах застройки, проектах планировки магистралей, улиц и площадей, в проектах инженерно-транспортных коммуникаций, в земельном и градостроительном кадастрах.

При заключении договора аренды Департаментом не принято во внимание то обстоятельство, что решением Исполнительным комитетом Орловского областного Совета народных депутатов от 17.03.1989 № 92 утвержден генеральный план города Орла, которым установлены красные линии, в том числе по пер. Маслозаводской.

Согласно положениям статьи 166 Гражданского кодекса РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным названным кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арбитражный суд считает, что в связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером 57:25:0020709:0050 расположен в границах красных линий и не мог быть предоставлен для строительства, как жилого дома многофункционального назначения, так и для объекта торговли, рассчитанного на большой поток посетителей (более 500 кв.м. площади) у Департамента отсутствовали правовые основания для заключения договора аренды земли № 178/з для целей, связанных со строительством вышеназванных объектов.

При этом арбитражный суд считает несостоятельной ссылку Администрации города Орла и третьего лица на п. 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", которым предусмотрено, что сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки, поскольку в действиях ООО «Фирма ЛиК» не усматривается недобросовестности, а приведенный довод сторон (Администрации города Орла и Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла) не обоснован и не подтвержден.

В то же время, в ходе рассмотрения дела ответчиком 1 (Департаментом) было заявлено о применении срока исковой давности в рамках настоящего дела.

Статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности установлен в три года. В тоже время для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком (пункт 1 статьи 197 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с ч. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

В порядке части 1 статьи 115 АПК РФ лица, участвующие в деле, утрачивают право на совершение процессуальных действий с истечением процессуальных сроков, установленных названным Кодексом или иным федеральным законом либо арбитражным судом.

Заявления, жалобы и другие поданные по истечении процессуальных сроков документы, если отсутствует ходатайство о восстановлении или продлении пропущенных сроков, не рассматриваются арбитражным судом и возвращаются лицам, которыми они были поданы (часть 2 статья 115 АПК РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 117 АПК РФ арбитражный суд восстанавливает пропущенный процессуальный срок, если признает причины пропуска уважительными.

Таким образом, основным условием восстановления срока для судебного обжалования является признанная судом уважительность причины пропуска данного срока.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Пунктом 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» бремя доказывания наличия обстоятельств, свидетельствующих о перерыве, приостановлении течения срока исковой давности, возлагается на лицо, предъявившее иск.

В соответствии со статьей 205 ГК РФ в исключительных случаях суд может признать уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца - физического лица, если последним заявлено такое ходатайство и им представлены необходимые доказательства.

По смыслу указанной нормы, а также пункта 3 статьи 23 ГК РФ, срок исковой давности, пропущенный юридическим лицом, а также гражданином - индивидуальным предпринимателем по требованиям, связанным с осуществлением им предпринимательской деятельности, не подлежит восстановлению независимо от причин его пропуска.

Как следует из материалов дела, договор № 178/з аренды земельного участка заключен 26.12.2006, соглашения к договору № 178/з аренды земельного участка от 26.12.2006 заключены 11.11.2009 и 11.12.2009. Срок исковой давности, предусмотренный ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации истек.

В соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении требований следует отказать.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Фирма ЛиК» (302040, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Воронеж) через Арбитражный суд Орловской области в течение месяца после принятия решения.

Судья Л.В. Короткова