Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Коровушкиной Е.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Русак М.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении арбитражного суда дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Интеллектторгмарка" (117405, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (302028, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>),

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

1) Полатов Саманд Титали (г. Орел),

2) Администрация города Мценска (303030, Орловская область, город Мценск, площадь Ленина, 1, ИНН <***>, ОГРН <***>),

1) о признании незаконным отказа в государственной регистрации сделки - договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем) для его комплексного освоения в целях жилищного строительства №83/08 от 25.06.2008 на земельный участок, расположенный по адресу: Орловская область, г. Мценск, район «В», Северный жилой район (ул. Лескова, ул. Лелюшенко, ул. Пушкина), кадастровый номер №57:27:0020132:522, документы на которую были представлены 16 октября 2014 года, входящий номер №01/071/2014-354, выраженного в сообщении об отказе в государственной регистрации от 02.12.2014 №01/071/2014-354,

2) об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области произвести государственную регистрацию сделки – договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем) для его комплексного освоения в целях жилищного строительства №83/08 от 25.06.2008 на земельный участок, расположенный по адресу: Орловская область, г. Мценск, район «В», Северный жилой район (ул. Лескова, ул. Лелюшенко, ул. Пушкина), кадастровый номер №57:27:0020132:522, документы на которую были представлены 16 октября 2014 года, входящий номер №01/071/2014-354,

при участии:

от заявителя – представитель ФИО1 (паспорт, нотариальная доверенность 77 АБ 4172821), представитель ФИО2 (паспорт, доверенность от 27.03.2015),

от ответчика – представитель ФИО3 (удостоверение ТО №029443 от 25.05.2011, доверенность №72 от 12.01.2015),

от третьего лица (1) – ФИО4 (паспорт),

от третьего лица (2) – представитель ФИО5 (паспорт, доверенность от 06.05.2015 №23-452),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Интеллектторгмарка" (далее – заявитель) 12.02.2015 обратилось в Арбитражный суд Орловской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (далее – ответчик) о признании незаконным отказа в государственной регистрации сделки - договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем) для его комплексного освоения в целях жилищного строительства №83/08 от 25.06.2008 на земельный участок, расположенный по адресу: Орловская область, г. Мценск, район «В», Северный жилой район (ул. Лескова, ул. Лелюшенко, ул. Пушкина), кадастровый номер №57:27:0020132:522, документы на которую были представлены 16 октября 2014 года, входящий номер №01/071/2014-354, выраженный в сообщении об отказе в государственной регистрации от 02.12.2014 №01/071/2014-354, и об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка (перенаем) для его комплексного освоения в целях жилищного строительства №83/08 от 25.06.2008 на земельный участок, расположенный по адресу: Орловская область, г. Мценск, район «В», Северный жилой район (ул. Лескова, ул. Лелюшенко, ул. Пушкина), кадастровый номер №57:27:0020132:522, документы на которую были представлены 16 октября 2014 года, входящий номер №01/071/2014-354.

Ввиду несоблюдения заявителем требований статей 125-126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд определением от 19.02.2015 оставил заявление ООО «Интеллектторгмарка» без движения на срок до 20.03.2015. 05.03.2015 от заявителя поступили документы во исполнение определения суда от 19.02.2015.

Определением суда от 06.03.2015 заявление ООО «Интеллектторгмарка» принято к производству.

31.03.2015 определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Полатов Саманд Титали и администрация города Мценска.

В судебном заседании заявитель поддержал требования, полагает незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области в регистрации договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем) для его комплексного освоения в целях жилищного строительства №83/08 от 25.06.2008 на земельный участок, расположенный по адресу: Орловская область, г. Мценск, район «В», Северный жилой район (ул. Лескова, ул. Лелюшенко, ул. Пушкина), кадастровый номер №57:27:0020132:522, документы на которую были представлены 16 октября 2014 года, входящий номер №01/071/2014-354, поскольку передача прав по договору аренды №83/08 от 25.06.2008 произведена в период его действия, учитывая, что названный договор в силу п. 2 ст. 621, ст. 610 ГК РФ, а также правовой позиции, изложенной в п.п. 4.1, 4.2. постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды», ч.10 ст. 17.1 Закона о конкуренции, считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок, а также договор от 23.09.2014 соответствует п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ. Также заявитель полагает, что ответчик своими действиями по регистрации дополнительного соглашения от 23.06.2014 к договору аренды признал и подтвердил у заявителя право пользования земельным участком.

Заявитель пояснил, что на предоставленном земельном участке проведены инженерные коммуникации, объектов жилищного строительства нет.

Ответчик в судебном заседании и письменном отзыве требования не признает, считает отказ в государственной регистрации договора соответствующим закону.

ФИО4 в судебном заседании пояснил, что 23.09.2014 подписал договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенайм) в отношении земельного участка с кадастровым номером 57:27:0020132:522, площадью 1000 кв.м, в целях строительства индивидуального жилого дома для себя. ФИО4 пояснил, что принял обязательства по договору аренды № 83/08 только в части строительства жилого дома на указанном земельном участке.

Представитель администрации города Мценска поддерживает заявленные требования, полагает, что договор аренды №83/08 от 25.06.2008, заключенный с ООО «Интеллектторгмарка» по результатам проведения торгов на срок до 20.06.2013 в целях осуществления комплексного жилищного строительства в соответствии с п.2 ст. 621 ГК РФ был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. Передача прав и обязанностей по договору аренды ФИО4 произведена в соответствии с требованиями п.9 ст. 22 Земельного кодекса РФ. Оснований для отказа в регистрации договора о передаче прав и обязанностей по договору не имеется. Третье лицо пояснило, что коммуникации на земельных участках возведены, в муниципальную собственность не переданы.

Выслушав заявителя, ответчика, третьих лиц, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об отказе в заявленных требованиях по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 и частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с частью 1 статьи 65, частью 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В силу пункта 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункта 5 статьи 2, пункта 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N122-ФЗ) заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено главой 24 АПК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 4 Закона N122-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК.

Как следует из материалов дела, на основании протокола о результатах открытых торгов по продаже права аренды на земельный участок на территории города Мценска от 20.06.2008, между администрацией города Мценска (арендодатель) и ООО «Интеллектторгмарка» (арендатор) подписан договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № 83/08 от 25.06.2008 (далее - договор №83/08 от 25.06.2008).

В соответствии с п. п. 1.1,1.2 договора №83/08 арендодатель обязался предоставить в пользование, а арендатор принять земельный участок из земель населенных пунктов, кадастровый номер 57:27:0020132:36, находящийся примерно в Северном жилом районе (ул. Лескова, ул. Лелюшенко по направлению на север от ориентира Северный жилой район (ул.Лескова, ул.Лелюшенко, ул. Пушкина), расположенный за пределами участка, адрес ориентира: Орловская область, г.Мценск, район «В», площадью 379 981,0 кв.м (далее- земельный участок) для его комплексного освоения в целях жилищного строительства в соответствии с видами разрешенного использования участка и документальной планировкой территории.

Срок действия договора установлен до 20 июня 2013 года в соответствии с пунктом 10.1 договора № 83/08 от 25.06.2008.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационно службы по Орловской области 08.10.2008, запись № 57-57-07/010/2008-766, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним №57/007/001/2015-708.

23.06.2014 администрация г.Мценска и ООО «Интеллектторгмарка» подписали дополнительное соглашение №54/14 к договору аренды № 83/08, согласно которому на основании постановления администрации города Мценска от 04.06.2010 №417 «Об утверждении заключения по результатам публичных слушаний по вопросу рассмотрения проекта планировки территории под комплексную застройку в районе «В» г.Мценска Орловской области, кадастровый номер земельного участка 57:27:0020132:36, постановления администрации г.Мценска от 02.02.2011 №60 «Об утверждении заключения о результатах проведения публичных слушаний» в связи с проведением кадастровых работ по разделу земельного участка, являющегося предметом договора аренды №83/08 от 25.06.2008, изложили пункт 1.1. договора в редакции, согласно которой арендодатель передает в пользование, а арендатор принимает 155 земельных участков, согласно указанным в дополнительном соглашении кадастровым номерам, в том числе земельный участок с кадастровым номером 57:27:0020132:522, площадью 1000 кв.м, из земель населенных пунктов, разрешенное использование: под индивидуальное жилищное строительство, местоположение: Орловская область, г.Мценск, район «В», Северный жилой район (ул.Лескова, ул. Елюшенко, ул. Пушкина), образованный путем раздела земельного участка из категории населенных пунктов, с кадастровым номером 57:27:0020132:36, общей площадью 379 981 кв.м.

Согласно пункту 1.2 договора № 83/08 от 25.06.2008, изложенного в новой редакции, участки предоставляются для комплексного освоения в целях жилищного строительства в соответствии с видами разрешенного использования участков и документацией по планировке территории (л.д. 22-23).

Дополнительное соглашение к договору № 83/08 зарегистрировано 11.07.2014, о чем свидетельствует запись регистрирующего органа № 57-57-081009/2014-499.

23.09.2014 ООО «Интеллектторгмарка» (арендатор) подписало с гражданином ФИО4 (новый арендатор) договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенайм) для его комплексного освоения в целях жилищного строительства №83/08 от 25.06.2008 (далее- договор от 23.09.2014), в соответствии с которым арендатор согласно ст. 615 ГК РФ, ст. 22 Земельного кодекса РФ передает, а новый арендатор принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды №83/08 и дополнительному соглашению к нему № 54/14 от 23.06.2014 в отношении земельного участка с кадастровым номером 57:27:0020132:522, площадью 1000 кв.м, расположенного по адресу: Орловская область, г.Мценск, район «В», Северный жилой район (ул. Лескова, ул. Лелюшенко, ул. Пушкина), разрешенное использование: под индивидуальное жилищное строительство, образованного путем раздела земельного участка с кадастровым номером 57:27:0020132:36, сроком на 9 (девять) лет.

Пунктом 4.2. договора передачи прав и обязанностей от 23.09.2014 арендатор гарантирует, что все обязанности, вытекающие из договора аренды № 83/08 от 25.06.2008, в том числе обязанности по выполнению требований, касающихся выполнения действий по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства, выполнены им в полном объеме.

Собственник земельного участка – администрация город Мценска, уведомлен о передаче прав и обязанностей уведомлением от 23.09.2014.

Согласно пункту 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Положения Гражданского кодекса РФ предусматривают государственную регистрацию договоров аренды недвижимого имущества (статья 609).

Статьей 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор от 23.09.2014 передачи прав и обязанностей по договору аренды №83/08 от 25.08.2008 считается заключенным с даты его государственной регистрации.

Пунктом 1 статьи 16 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Согласно пункту 2 статьи 16 Закона N122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Из материалов дела следует, что 16.10.2014 гражданином ФИО4 (новый арендатор) в целях регистрации договора на передачу прав и обязанностей по договору аренды № 83/08 от 25.06.2008 в отношении земельного участка с кадастровым номером 57:27:0020132:522 в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области предоставлены: заявление о государственной регистрации, письмо администрации города Мценска от 03.10.2014 №12-1028; выписка из ЕГРЮЛ от 18.09.2014 № 9682513; чек от 29.09.2014 № 7798431 на 1000 руб.; договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенайм) для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № 83/08 от 25.06.2008 от 23.09.2014; уведомление от 23.09.2014; письмо администрации города Мценска от 03.10.2014 №12-1019.

Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области сообщением от 02.12.2014 за №01/071.2014-354 отказано в государственной регистрации договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенайм) для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, документы на который были представлены 16.10.2014 входящий №01/071/2014-354, мотивировав следующим:

1) в нарушение п.3 ст. 30.2 , подп.8 п.3 ст. 38.2 Земельного кодекса и условий договора аренды №83/08, предусматривающего сроки комплексного освоения и максимальные сроки осуществления жилищного строительства до 20.06.2013, согласно договору от 23.09.2014 к новому арендатору переходят права и обязанности осуществить жилищное строительство в уже истекший срок;

2) договором от 23.09.2013 срок, на который переданы права и обязанности по договору аренды №83/08, установлен 9 лет, в то время как согласно условиям договора аренды №83/08 и сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, договора аренды № 83/08 от 25.06.2008 зарегистрирован и срок аренды составляет с 08.10.2008 по 20.06.2013, что свидетельствует о противоречиях между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на земельный участок;

3) ООО «Интеллектторгмарка» не выполнены надлежащим образом обязательства по договору аренды №83/08 от 25.06.2008 в части строительства и передачи объектов инженерной инфраструктуры в муниципальную собственность в срок до 20.06.2011, соблюдения максимального срока осуществления жилищного и иного строительства – до 20.06.2013, что установлено судебным актом Девятнадцатого арбитражного суда по делу № А48-4551/2013 от 12.08.2014.

На основании указанных обстоятельств, ответчиком на основании положений абз. 8 и 11 пункта 1 статьи 20 Закона №122-ФЗ сделан вывод, что правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества, а также имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, что послужило основанием для отказа в государственной регистрации прав (л.д. 31-35).

Считая данный отказ незаконным, заявитель обратился в арбитражный суд.

Согласно абзацу третьему пункта 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним в том числе являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В силу пункта 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.

Применительно к требованиям статей 13, 17 Закона N 122-ФЗ при проведении государственной регистрации осуществляется правовая экспертиза документов и законности сделки, а основанием для государственной регистрации служат договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Отказывая в регистрации договора передачи прав и обязанностей договор передачи права и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенайм) для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № 83/08 от 25.06.2008 от 23.09.2014, регистрирующий орган сослался на абзацы 8 и 11 пункта 1 статьи 20 Закона N122-ФЗ.

Указанной нормой права предусмотрено, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества (абз. 8 п.1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ); если имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами (абз.11 п.1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ).

Исследовав представленный на государственную регистрацию договор от 23.09.2014, а также условия договора аренды земельного участка №83/08 от 225.06.2008 и дополнительного соглашения к нему №54/14 от 23.06.2014, сведения о зарегистрированных правах, суд пришел к выводу о том, что договор от 23.09.2014 не соответствует условиям договора аренды №83/08 и требованиям законодательства, действовавшего на момент его подписания.

Согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс РФ в редакции от 13.05.2008) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Пунктом 1 статьи 447 ГК РФ установлено, что договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В силу п. 2 ст. 30.2 ЗК РФ предоставление в аренду земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном ст. ст. 38.1 и 38.2 настоящего Кодекса.

Согласно сведениям ЕГРП и ГКН сведения о правообладателях земельного участка с кадастровым номером 57:27:0020132:36 отсутствовали, земельный участок относился к земельным участкам право государственной собственности на которые не разграничено.

Спорный земельный участок с кадастровым номером 57:27:0020132:522, площадью 1 000 кв.м, образованный путем раздела земельного участка с кадастровым номером 57:27:0020132:36 в отношении которого подписан договор передачи прав и обязанностей договора от 23.09.2014, также относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, что следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним №57/007/001/2015-708 от 22.05.2015.

Из представленных доказательств по делу следует, что договор аренды № 83/08 от 25.06.2008 заключен по результатам проведения открытых торгов по продаже права аренды на земельный участок на территории города Мценска, зарегистрирован в установленном порядке.

Пунктом 8.2. договора аренды № 83/08 от 25.06.2008 предусмотрено право арендатора согласно п.6.1.15 договора передавать права и обязанности по договору третьему лицу.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В силу п.4 ст.30.2 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право, предусмотренное пунктом 9 статьи 22 настоящего Кодекса, независимо от срока договора аренды такого земельного участка.

Таким образом, указанными нормами предусмотрено право арендатора в пределах срока договора аренды земельного участка, предоставленного в целях жилищного строительства, передавать права и обязанности третьему лицу.

Срок действия договора аренды №83/08 от 25.06.2008 установлен до 20 июня 2013 года в соответствии с пунктом 10.1 договора №83/08 от 25.06.2008, аналогичный срок обременения прав на земельный участок содержится в Едином государственном реестре прав.

В соответствии со статьями 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

На основании изложенного, договор аренды №83/08 прекращен в связи с истечением срока его действия 20.06.2013.

Суд отклоняет довод заявителя и третьего лица (2) о возобновлении договора аренды № 83/08 от 25.06.2008 на неопределенный срок в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с эти договор аренды недвижимого имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем, договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п.2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

Поскольку договор аренды № 83/08 от 25.06.2008 заключен в 2008 году в порядке ст.30.2 Земельного кодекса РФ по итогам проведения торгов, положения п.2 ст. 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок не подлежат применению.

Письма администрации г. Мценска N 12-990 от 13.08.2013, №12-1019 от 03.10.2014, №12-1028 от 03.10.2014 за подписью главы администрации города Мценска о том, что договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, не соответствуют вышеизложенным нормам права и не порождают юридических последствий, в том числе не являются законным основанием, подтверждающим право аренды на земельный участок у ООО «Интеллектторгмарка» после истечения срока действия договора №83/08 от 25.06.2008.

Обстоятельства регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Орловской области дополнительного соглашения

№54/14 к договору аренды № 83/08, не свидетельствуют о подтверждении ответчиком факта возобновления договора аренды на неопределенный срок, поскольку согласно п.1 ст. 2 Закона №122-ФЗ регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством прав на образованные земельные участки в связи с проведением кадастровых работ по разделу земельного участка, являющегося изначально предметом договора аренды №83/08 от 25.06.2008.

Довод представителя администрации города Мценска о том, что судебный акт Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-118953/14 по результатам рассмотрения иска Управления муниципального имущества г.Мценска о взыскании с ООО «Интеллектторгмарка» задолженности по договору аренды №83/08 от 25.08.2008 за период после истечения срока договора, которым, по мнению третьего лица, установлены обстоятельства возобновления договора на неопределенный срок, имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, судом не принимается, поскольку из содержания названного судебного акта от 16.09.2014 по делу №А40-118953/14, размещенного на официальном сайте Арбитражного суда города Москвы, не следует каких-либо выводов суда относительно срока действия договора, а также не установлены обстоятельства возобновления договора аренды №83/08 от 25.08.2008 на неопределенный срок.

Кроме того, судом установлено отсутствие на земельном участке объектов жилищного строительства, иных объектов, принадлежащих ООО «Интеллектторгмарка» или иным лицам.

Инженерные коммуникации, возведенные на земельном участке, в соответствии с договором аренды (п. п. 3.2.2, 5.3, 6.18), подлежат передаче безвозмездно в муниципальную собственность города Мценска, что исключает возникновение на указанные объекты права собственности у ООО «Интеллектторгмарка».

На основании изложенного судом установлено, что договор от 23.09.2014 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем) для его комплексного освоения в целях жилищного строительства №83/08 от 25.06.2008 подписан ООО «Интеллектторгмарка» (арендатор) с ФИО4 (новый арендатор) после истечения срока договора аренды № 83/08 от 25.06.2008.

Таким образом, вывод регистрирующего органа об отсутствии у ООО «Интеллектторгмарка» на момент подписания договора от 23.09.2014 прав на земельный участок является правомерным, в связи с чем отказ в регистрации договора от 23.09.2014 на основании абз. 8 п.1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ соответствует закону, договор, предусматривающий передачу несуществующего права аренды, не может быть зарегистрирован.

Пунктом 5 ст. 30.2 Земельного кодекса РФ установлено, что арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.

При этом в силу п. 6 названной правовой нормы собственник или арендатор указанных в пункте 5 настоящей статьи земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, обязан выполнить требования, предусмотренные подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса.

Подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса РФ установлена обязательность включения в извещение о проведении аукциона условия о максимальном сроке осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Исходя из приведенных правовых норм, арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обладает исключительным правом приобрести в собственность или в аренду образованные в границах данного участка новые земельные участки, только после осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Право аренды как право пользоваться имуществом, являющимся объектом аренды, всегда сопровождается определенными обязанностями в силу самого факта пользования.

Согласно пункту 2.1 договора аренды № 83/08 от 25.06.2008 под комплексным освоением участка в целях жилищного и иного строительства понимается: деятельность по подготовке документации по планировке территории в составе проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах участка и по обеспечению его утверждения уполномоченным органом государственной власти и установленном законодательством РФ порядке; обеспечение единовременного или поэтапного землеустройства и государственного кадастрового учета земельных участков в границах одного элемента планировочной структуры (квартала) или нескольких элементов планировочной структуры (кварталов), выделяемых в соответствии с документами по планировке;

Жилищное и иное строительство - работы по созданию объектов, выполняемые в соответствии с согласованной и утвержденной в установленном порядке проектной документацией и видами разрешенного использования участка, нормативами градостроительного проектирования, утвержденной в установленном порядке документацией по планировке территории (п. 2.1.3 договора). Объекты недвижимости - объекты жилищного строительства, а также необходимые для их функционирования объекты инженерной и транспортной инфраструктуры, возведенные на участке в соответствии с согласованной и утвержденной в установленном порядке проектной документацией.

Началом комплексного освоения участка является дата подписания настоящего договора и акта приема-передачи участка.

Разделом 3 договора №83/08 от 25.06.2008 был предусмотрен график комплексного освоения участка и строительства на нем:

- до 20 июня 2010 года - подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения;

-до 20 июня 2011 года – обустройство территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры и их передача безвозмездно в муниципальную собственность г.Мценска;

-до 20 июня 2013 – максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства, который является сроком окончания комплексного освоения участка. Датой окончания данной деятельности является дата выдачи в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию последнего из объектов, предусмотренных утвержденной документацией по планировке объекта недвижимости.

В соответствии с п. 3.3 договора при поэтапном формировании земельных участков в границах Участка в соответствии с п. 3.2.1 Договора и их выкупе или заключении в отношении них договоров аренды сроком на 49 лет стороны подписывают дополнительное соглашение к договору о внесении изменений в п. 1.1 Договора в части, касающейся описания Участка.

Арендатор принял обязательства проведение землеустроительных работ, обеспечить осуществление проектирования и строительства объектов недвижимости на участке, безвозмездно передать в муниципальную собственность г.Мценска объекты инженерной инфраструктуры в срок до 20.06.2011 (п. 6.1.2-6.1.8 договора).

Согласно п. 5.3 договора N 83/08 от 25.06.2008 арендодатель обязался обеспечить прием объектов инженерной инфраструктуры в срок, указанный в п. 3.2.2 Договора (до 20 июня 2011 года).

Между тем, вступившим в законную силу постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2014 по делу N А48-4551/2013 установлено, что ООО «Интеллектторгмарка» в срок до 20 июня 2011 года обязательства по договору аренды №83/08 от 25.06.2008 надлежащим образом не исполнило: строительство объектов инженерной инфраструктуры и их передача в муниципальную собственность г. Мценска арендатором не осуществлены, максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства также нарушен.

При рассмотрении настоящего заявления, судом установлено, что на земельном участке возведены инженерные коммуникации – сети водоснабжения и водоотведения (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное ООО «Интеллектторгмарка», от 11.11.2013), газификация малоэтажных жилых домов (разрешение на ввод в эксплуатацию, выданное ООО «Интеллектторгмарка», от 05.12.2013).

Инженерные коммуникации по сведениям ООО «Интеллектторгмарка» и администрации г.Мценска по состоянию на момент рассмотрения дела в муниципальную собственность не переданы.

Довод заявителя о применении п.4.1, 4.2 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» судом отклоняется, как необоснованный, поскольку п.9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", предусматривает возможность по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключения такого договора на новый срок, без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, с арендатором, надлежащим образом, исполнившим свои обязанности.

Между тем, представленными доказательствами по делу подтверждено неисполнение арендатором ООО «Интеллектторгмарка» принятых по договору аренды №83/08 обязательств.

Кроме того, в силу п.4 ст.30.2 Земельного кодекса РФ в случае передачи прав по договору аренды земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, к новому правообладателю переходят обязанности по выполнению указанных в пункте 3 настоящей статьи требований, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства.

Согласно п. 7 ст. 30.2 Земельного кодекса РФ при обороте указанных в пункте 5 настоящей статьи земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, к новым правообладателям переходят обязанности по выполнению требований, предусмотренных подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса (максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков).

В нарушение данных норм права договор от 23.09.2014 содержит условия о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды №83/08 от 25.06.2008, с учетом дополнительного соглашения от 23.06.2014 в отношении одного из 155 земельных участков (кадастровый номер 57:27:0020132:522), на срок 9 (девять) лет, то есть за пределами максимального срока осуществления жилищного и иного строительства, который является сроком окончания комплексного освоения участка (20.06.2013), предусмотренного договором аренды №83/08 от 25.08.2008 и документацией о торгах.

Так на момент подписания договора от 23.09.2014 срок осуществления жилищного и иного строительства уже истек (20.06.2013).

Договор передачи прав и обязанностей по договору аренды, имеющий производный характер от договора аренды, не может содержать условия, изменяющие обязательства и сроки, предусмотренные договором аренды.

Учитывая сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на земельный участок кадастровый номер 57:27:0020132:522 о сроке на который зарегистрировано обременение (аренда) земельного участка с 08.10.2008 по 20.06.2013, и содержащийся в договоре от 23.09.2014 срок 9 лет (п.1 договора), суд приходит к выводу о том, что имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами на земельный участок.

На основании изложенного, отказ в регистрации договора от 23.09.2014 на основании абз. 11 п.1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ, является законным.

Довод представителя администрации города Мценска о надлежащем исполнении обязательств ООО «Интеллектторгмарка» по договору в связи с утверждением документации по планировке территории, судом отклоняется, по тем основаниям, что данное обстоятельство не может быть признано надлежащим исполнением обязательств по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства, поскольку в соответствии с разделом 3 договора аренды максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства, является сроком окончания комплексного освоения участка, датой окончания данной деятельности является дата выдачи в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию последнего из объектов, предусмотренных утвержденной документацией по планировке объекта недвижимости.

Довод представителя администрации города Мценска о неприменении к обязательствам по договору аренды положений подпункта 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса РФ, судом отклоняется как несостоятельный, по вышеуказанным основаниям.

Следовательно, регистрирующий орган пришел к правильному выводу о том, что представленный договор от 23.09.2014 не может быть зарегистрирован, поскольку противоречит действующему законодательству.

Заявителем в дело также не представлено доказательств, подтверждающих, что посредством передачи прав и обязанностей по договору аренды № 83/08 от 25.08.2008 физическому лицу для строительства индивидуального жилого дома в отношении одного из 155 земельных участков обеспечено комплексное освоение земельного участка в целях жилищного строительства, в том числе с соблюдением предусмотренных договором сроков, которые истекли более чем один год назад до даты подписания договора от 23.09.2014.

Кроме того, из анализа п. п. 3.2.2, 5.3, 6.18 договора следует, что объекты инженерной инфраструктуры должны быть переданы безвозмездно в муниципальную собственность г. Мценска.

Таким образом, ООО "Интеллектторгмарка" не может являться собственником инженерных сооружений на спорном земельном участке.

Согласно сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на земельном участке отсутствуют жилые дома, иные строения, принадлежащие ООО "Интеллектторгмарка" или кому-либо.

Остальные доводы заявителя и администрации города Мценска судом отклоняются, как необоснованные по вышеуказанным основаниям.

При таких обстоятельствах, проверив оспариваемые действия на соответствие закону, суд не усматривает оснований для признания незаконным отказа в государственной регистрации сделки - договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем) для его комплексного освоения в целях жилищного строительства №83/08 от 25.06.2008 на земельный участок, расположенный по адресу: Орловская область, г. Мценск, район «В», Северный жилой район (ул. Лескова, ул. Лелюшенко, ул. Пушкина), кадастровый номер №57:27:0020132:522, документы на которую были представлены 16 октября 2014 года, входящий номер №01/071/2014-354, выраженного в сообщении об отказе в государственной регистрации от 02.12.2014 №01/071/2014-354, и обязания Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области произвести государственную регистрацию названной сделки.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.

Руководствуясь ст. ст. 170, 201,110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Воронеж) через Арбитражный суд Орловской области в течение одного месяца с даты его принятия.

Судья Коровушкина Е. В.