Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Аксеновой Т.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Соповой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 1) общества с ограниченной ответственностью «СК Управление недвижимостью» (302004, г. Орел, ул. 3-я Курская, д.25, пом. 136, ОГРН 1125740006160, ИНН 5751053559), 2) общества с ограниченной ответственностью «Спецстройогнеупор» (144001, Московская область, г. Электросталь, ул. Трудовая, д.1в, ОГРН 1035010654832, ИНН 5053026820) к 1) обществу с ограниченной ответственностью "Спецстрой" (302004, Орловская обл., г. Орёл, ул. 3-я Курская, д. 25, пом. 136, ОГРН 1145749002893, ИНН 5751201486), 2) Администрации города Орла (302028, г. Орел, Пролетарская гора, д.1, ОГРН 1025700831640, ИНН 5701000745), 3) Управлению градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области (302021, г. Орел, ул. Ленина, д.1, ОГРН 1155749000934, ИНН 5753061403)

- об обязании исполнить инвестиционное соглашение №6 от 29.08.2019,

- о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории в городе Орле № 1 от 28.06.2019,

при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

1) Иванова Виктория Владимировна

2) Полегаева Елена Геннадьевна

3) Чудакова Любовь Ильинична

4) Кудрина Олеся Николаевна

5) Романенко Владислав Дмитриевич

6) Романенко Виталий Дмитриевич

7) Романенко Инна Викторовна

8) Алдошин Владимир Владимирович

9) Лахтина Ксения Вениаминовна

10) Сидорова Татьяна Ивановна

11) Бруева Екатерина Геннадьевна

12) Морев Роман Владимирович

13) Морев Даниил Владимирович

14) Морева Анастасия Романовна

15) Морева Оксана Владимировна

16) Ларин Владислав Александрович

17) Житков Александр Олегович

18) Ларина Евгения Викторовна

19) Гачкова Наталя Анатольевна

20) Гасымова Татьяна Михайловна

21) Ручкин Андрей Юрьевич

22) Ручкина Оксана Владимировна

23) Лукьянов Олег Леонидович

24) Авдеева Елена Александровна

25) Авдеева Алина Александровна

26) Бахтинова Валентина Георгиевна

27) Крылова Ольга Евгеньевна

28) Бахтинова Ирина Викторовна

29) Полухина Александра Ивановна

30) Хализеева Анна Валерьевна

31) Хализеева Софья Алексеевна

32) Хализеева Карина Сергеевна

33) Кирюхина Галина Николаевна

34) Мельникова Любовь Александровна

35) Кирюхин Александр Валерьевич

36) Кирюхин Михаил Валерьевич

37) Ладыгин Сергей Владимирович

38) Гуськова Татьяна Николаевна

39) Трефилов Николай Николаевич

40) Трефилов Андрей Николаевич

41) Трефилова Татьяна Борисовна

42) Трефилов Роман Николаевич

43) Овсянникова Нина Афанасьевна

44) Овсянников Сергей Владимирович

45) Овсянникова Марина Вагифовна

46) Овсянников Никита Сергеевич

47) Хасаева Татьяна Алексеевна

48) Демина Екатерина Лемовна

49) Хасаев Алексей Лемович

50) Федотова Александра Федотовна

51) Блинников Юрий Федорович

52) Бегичева Инга Юрьевна

53) Семенова Диана Сергеевна

54) Бегичев Роман Петрович

55) Бегичев Елисей Романович

56) Лобынцева Галина Михайловна

57) Бабаева Ирина Ивановна

58) Лобынцев Алексей Иванович

59) Лобынцева Татьяна Владимировна

60) Лобынцева Ольга Алексеевна

61) Киселева Вера Михайловна

62) Киселев Александр Леонидович

63) Киселева Полина Александровна

64) Киселева Анастасия Александровна

65) Киселев Александр Александрович

66) Балян Изхабелла Гагиковна

67) Дейниченко Любовь Николаевна

68) Дейниченко Игорь Васильевич

69) Ветрова Елена Васильевна

70) Ветрова Анастасия Владимировна

71) Серякова Галина Никандровна

72) Серяков Дмитрий Юрьевич

73) Пономарев Игорь Юрьевич

74) Борняков Алексей Олегович

75) Силаев Сергей Витальевич

76) Силаев Иван Сергеевич

77) публичное акционерное общество РОСБАНК (ИНН 7730060164, ОГРН 1027739460737, 107078, г. Москва, ул. Маши Порываевой, д. 34, почтовый адрес: 302016, г. Орел, ул. Комсомольская, д.140)

78) Муниципальное образование город Орел в лице Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (302028, г. Орел, ул. Пролетарская гора, д. 1, ИНН 5701000921, ОГРН 1025700826502),

79) Департамент государственного имущества и земельных отношений Орловской области (302030, Орловская область, г. Орел, Набережная Дубровинского, д.70, ИНН 5753004003, ОГРН 1025700833784);

80) муниципальное унитарное производственное предприятие водопроводно – канализационного хозяйства «Орелводоканал» (302028, Орловская область, г. Орел, ул. Пионерская, д. 8, ИНН 5701000368, ОГРН 1025700829296);

81) акционерное общество «Орелоблэнерго» (302030, Орловская область, г.Орел, пл. Поликарпова, д.8, ОГРН 1045751004716, ИНН 5751028520);

82) Управление по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области (г. Орел, ул. Комсомольская, 63, ОГРН 1195749001403, ИНН 5752080675);

83) акционерное общество "Газпром газораспределение Орел" (302030, г. Орёл, ул. 7‑е Ноября, д.19-а, ИНН 5700000020, ОГРН 1025700826667).

при участии в судебном заседании:

от истца (2) – представитель Гриненко С.А. (паспорт, доверенность от 10.03.2022),

от ответчика (2) – представитель Ситников М.В. (паспорт, доверенность №153-д от 23.12.2021),

третье лицо (43) Овсянникова Нина Афанасьевна (паспорт),

от истца (1), ответчиков (1, 3) и иных третьих лиц – представители не явились, извещены надлежащим образом;

УСТАНОВИЛ:

ООО «СК Управление недвижимостью» (далее – истец (1)) обратилось в арбитражный суд с иском к 1) ООО «Спецстрой» (далее – ответчик (1)), 2) Администрации города Орла (далее – ответчик (2)) и 3) Управлению градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области (далее – ответчик (3)) об обязании исполнить инвестиционное соглашение №6 от 29.08.2019 года, а именно: передать в собственность истцу по акту приема-передачи нежилые помещения общей площадью 55 кв.м., по цене 100 000 руб. за квадратный метр, общей стоимостью 5 500 000 руб., в построенном многоквартирном доме в г. Орле, а также о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории в городе Орле № 1 от 28.06.2019.

В предварительном судебном заседании 21.10.2021 ООО «Спецстройогнеупор» заявило ходатайство о вступлении в дело в качестве соистца.

Определением от 21.10.2021 суд удовлетворил заявленное ходатайство, привлек к участию в деле в качестве соистца ООО «Спецстройогнеупор» (далее - истец (2)) по требованиям к Администрации города Орла и Управлению градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории в городе Орле № 1 от 28.06.2019.

Определением от 25.01.2022 суд по ходатайству Администрации г. Орла привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, правообладателей помещений и граждан, проживающих в аварийных домах по договору социального найма, подлежащих расселению по условиям договора о развитии застроенной территории в городе Орле № 1 от 28.06.2019.

Определением от 28.01.2022 суд по ходатайству ООО «Спецстройогнеупор» принял обеспечительные меры в виде запрета Администрации города Орла совершать действия, направленные на досрочное прекращение или на отказ в одностороннем порядке от исполнения договора о развитии застроенной территории в городе Орле № 1 от 28.06.2019, до вступления судебного акта по настоящему делу в законную силу.

На основании сведений из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), предоставленных ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице Филиала по Орловской области во исполнение определения об истребовании доказательств от 19.11.2021, суд установил, что на земельных участках с кадастровыми номерами 57:25:0010402:1, 57:25:0010402:2, 57:25:0010402:3, 57:25:0010402:5, 57:25:0010402:6, 57:25:0010402:7, 57:25:0010402:8, которые должны были быть предоставлены для строительства во исполнение договора о развитии застроенной территории в городе Орле № 1 от 28.06.2019, расположены:

• охранная зона газопровода, сведения внесены в ЕГРН по заявлению Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области;

• охранная зона кабеля от РП-16 до ТП-56 г. Орел, сведения внесены в ЕГРН по заявлению ОАО «Орелоблэнерго»;

• зона с особыми условиями использования территории линии электропередачи «КЛ-6 кВ, АСБ-3*240 мм, фидер №432 ПС «Советская», сведения внесены в ЕГРН по заявлению ООО «Бета-Плюс»;

• зона с особыми условиями использования территории КЛ-6 кВ ТП011.03‑ТП013.04, сведения внесены в ЕГРН по заявлению ОАО «Орелоблэнерго»;

• зона с особыми условиями использования территории КЛ-6 кВ ТП013.05‑ТП014.01, сведения внесены в ЕГРН по заявлению ОАО «Орелоблэнерго»;

• публичный сервитут в целях размещения объектов газоснабжения, сведения внесены в ЕГРН по заявлению Администрации г. Орла;

• защитная зона объекта культурного наследия – Здания бывшей губернской больницы XIX века, местоположением: г. Орел, б-р Победы, 10.

С учетом указанных обстоятельств суд определением от 19.05.2022 привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамент государственного имущества и земельных отношений Орловской области, муниципальное унитарное производственное предприятие водопроводно – канализационного хозяйства «Орелводоканал», акционерное общество «Орелоблэнерго», Управление по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области, акционерное общество «Газпром газораспределение Орел».

В судебном заседании 07.07.2022 истец (2) ООО «Спецстройогнеупор» заявленные требования поддержал.

В обоснование исковых требований ООО «Спецстройогнеупор» ссылался на статей 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивируя тем, что Администрация г. Орла не отразила в конкурсной документации на заключение договора о развитии застроенной территории в городе Орле наличие обременений на земельных участках, которые должны были быть предоставлены для строительства, а именно: зон с особыми условиями использования территории линии электропередач, охранных зон кабеля, охранных зон газопроводов. Впоследствии истцу (2) стало известно, что по территории земельных участков, подлежащих передаче под застройку, в частности, проходит газопровод низкого давления, о существовании которого застройщик не был уведомлен. Ввиду изложенного, для строительства необходимо подготовить проект и осуществить работы по выносу газопровода за территорию застройки.

Кроме того, ответчиком (2) несвоевременно были приняты решения о сносе объектов капитального строительства – аварийных жилых домов, расположенных на территории под застройку, что повлекло увеличение сроков исполнения застройщиком своих обязательств по Договору.

Также на рынке жилья в Орловской области отсутствуют жилые помещения (квартиры) необходимой площади для расселения граждан из аварийных домов, что обусловило невозможность исполнить в полном объеме обязательство по сносу.

По мнению истца (2), Администрацией г. Орла не были предприняты необходимые своевременные и достаточные меры по установлению зоны охраны объекта культурного наследия регионального значения «Здание бывшей губернской больницы», XIX век, расположенного по адресу: г. Орел, Бульвар Победы, 10. При этом защитная зона данного объекта, установленная на расстоянии 200 метров от линии внешней стены памятника, существенно сокращала пятно застройки. Поскольку Администрация г. Орла не предприняла надлежащих мер в установленный законом срок для утверждения границ территории объекта культурного наследия и внесения в ЕГРН сведений о зоне охраны меньшей площадью, что повлекло бы прекращение существования защитной зоны, представленные застройщиком в Управление градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области проект планировки и проект межевания территории, ограниченной ул. Полесской, ул. Лескова и пер. Лескова в г. Орле, были отклонены. С учетом изложенного, существенно увеличились сроки исполнения застройщиком обязательств по договору о развитии застроенной территории в городе Орле № 1 от 28.06.2019, ООО «Спецстройогнеупор» из-за сокращения планируемой выручки и увеличения убытков в значительной степени лишилось того, на что вправе было рассчитывать при заключении указанного договора.

Указанные обстоятельства, по мнению истца (2), свидетельствуют о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора о развитии застроенной территории в г. Орле № 1 от 28.06.2019 (далее – «Договор»), что является основанием для внесения изменений в Договор в части сроков и порядка исполнения сторонами своих обязательств, включая обязательства Администрации г. Орла по предоставлению земельных участков под строительство (подпункт 3.1.4 пункта 3.1 Договора, пункт 7 Плана-графика, являющегося приложением №4 к Договору), обязательства застройщика по созданию на данных земельных участках (в качестве альтернативы – по приобретению на рынке) и предоставлению в муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений взамен квартир, расположенных в подлежащих сносу аварийных домах, и переданных граждан по договору социального найма (подпункт 3.2.2 пункта 3.2 Договора, пункт 4 Плана-графика, являющегося приложением №4 к Договору), а также обязательства застройщика по выплате возмещения за изымаемые жилые помещения (пункт 5 Плана-графика, являющегося приложением №4 к Договору).

В ходе рассмотрения дела истец (2) уточнял заявленные требования, в окончательной редакции, изложенной в заявлении от 29.04.2022 и принятой к рассмотрению в порядке ст. 49 АПК РФ, просил суд внести следующие изменения в Договор о развитии застроенной территории в г. Орле №1 от 28.06.2019:

1. Изложить подпункт 3.1.4 пункта 3.1 Договора в следующей редакции:

«3.1.4. Предоставить Застройщику без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам путем исполнения обязанности по предоставлению земельных участков в два этапа:

ЭТАП 1. Предоставить Застройщику земельные участки общей площадью 6 399 кв.м., имеющие кадастровые номера: № 57:25:0010402:1 площадью 1 449 кв.м., № 57:25:0010402:2 площадью 1 943 кв.м., № 57:25:0010402:7 площадью 1 240 кв.м., № 57:25:0010402:6 площадью 1 767 кв.м. без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для поэтапного строительства многоквартирного жилого дома в границах застроенной территории, в отношении которого принято решение о развитии в части территории, где осуществлены мероприятия, предусмотренные подпунктами 3.2.1‑3.2.4 пункта 3.2 настоящего Договора в течение двух месяцев с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Орловской области, которым настоящий пункт Договора изложен в новой редакции.

ЭТАП 2. После выполнения Застройщиком всех обязательств, предусмотренных подпунктами 3.2.1-3.2.4 пункта 3.2 настоящего Договора, предоставить Застройщику без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки общей площадью 5054 кв.м., имеющие следующие кадастровые номера: № 57:25:0010402:3 площадью 1 500 кв.м., № 57:25:0010402:5 площадью 1 818 кв.м., № 57:25:0010402:8 площадью 1 736 кв.м.».

2. Изложить подпункт 3.2.2 пункта 3.2 Договора в следующей редакции:

«3.2.2. Создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность: благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, и расположенных в многоквартирных домах №№ 2, 4 по пер. Лескова, №14 по ул. Лескова в городе Орле, в соответствии с минимальной потребностью, указанной в Приложении №3 к настоящему Договору: максимальные сроки выполнения указанного обязательства установлены в Приложении №4 к настоящему Договору.

После исполнения Администрацией указанных в подпункте 3.1.4 пункта 3.1 настоящего Договора обязательств по предоставлению земельных участков в рамках реализации Этапа 1, указанные благоустроенные жилые помещения, за исключением жилого помещения для предоставления гражданину, выселяемому из жилого помещения по адресу: г. Орел, ул. Лескова, д. 14, кв. 3, будут находиться во вновь построенном многоквартирном жилом доме на данных земельных участках в границах застроенной территории. Застройщик по своему усмотрению с учетом имеющихся у него возможностей имеет право предоставить также и другие благоустроенные жилые помещения в соответствии с минимальной потребностью, указанной в Приложении №3 к настоящему Договору, находящиеся в ином месте, любым иным гражданам (при наличии на то согласия соответствующего гражданина), выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договору социального найма, и расположенных в одном из вышеуказанных многоквартирных домов по пер. Лескова или по ул. Лескова, в том числе, ранее указанного в настоящем абзаце срока».

3. Изложить графу «Максимальные сроки выполнения обязательств» пункта 4 Плана-графика выполнения Сторонами обязательств по Договору о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Полесской, Лескова и пер. Лескова в городе Орле (Приложение №4 к Договору) в следующей редакции:

«В части жилого помещения для предоставления гражданину, выселяемому из жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, и расположенного по адресу: г. Орел, ул. Лескова, д. 14, кв. 3, - в течение двух месяцев с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Орловской области, которым настоящий пункт Плана-Графика изложен в новой редакции, в остальной части – в течение 3 (трех) лет с момента предоставления Застройщику земельных участков в рамках исполнения обязательств Администрации по реализации Этапа 1, указанных в подпункте 3.1.4 пункта 3.1 настоящего Договора».

4. Изложить графу «Максимальные сроки выполнения обязательств» пункта 5 Плана-графика выполнения Сторонами обязательств по Договору о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Полесской, Лескова и пер. Лескова в городе Орле (Приложение №4 к Договору) в следующей редакции:

«В отношении исполнения данного обязательства за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: г. Орел, пер. Лескова, д. 4, кв. 1, и в соответствующей части за земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, в котором находится данное жилое помещение, - в течение 2 (двух) лет с даты подписания Договора, в остальной части – в течение 3 (трех) лет с момента предоставления Застройщику земельных участков в рамках исполнения обязательств Администрации по реализации Этапа 1, указанных в подпункте 3.1.4 пункта 3.1 настоящего Договора».

5. Изложить графу «Максимальные сроки выполнения обязательств пункта 7 Плана-графика выполнения Сторонами обязательств по Договору о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Полесской, Лескова и пер. Лескова в городе Орле (Приложение №4 к Договору) в следующей редакции:

«В части земельных участков в рамках исполнения обязательств Администрации по реализации Этапа 1, указанных в подпункте 3.1.4 пункта 3.1 настоящего Договора, - в течение 2 (двух) месяцев с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Орловской области, которым настоящий пункт Плана-графика изложен в новой редакции; в оставшейся части – в течение 36 (тридцати шести) месяцев с момента выполнения Застройщиком всех обязательств, предусмотренных пунктами 1, 4, 5, 6 графика».

Истец (1) ООО «СК Управление недвижимостью» в судебное заседание уполномоченного представителя не направил, 07.07.2022 представил с использованием системы «Мой арбитр» заявление об уточнении исковых требований, в котором требование о внесении изменений в Договор о развитии застроенной территории в г. Орле №1 от 28.06.2019 поддержал, просил заменить требование о понуждении ООО «Спецстрой» к исполнению в натуре инвестиционного соглашения №6 от 29.08.2019 и передаче истцу (1) в собственность нежилых помещений в построенном многоквартирном доме на требование о взыскании убытков в размере стоимости нежилых помещений в сумме 5 500 000 руб.

В силу части 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Изменение предмета иска означает изменение материально - правового требования истца к ответчику. Изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику. Одновременное изменение предмета и основания иска действующее процессуальное законодательство не допускает (пункт 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 31.10.1996 №13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции»).

Как указывалось выше, предметом первоначально заявленных исковых требований ООО «СК Управление недвижимостью» являлось материально-правовое требование о понуждении ООО «Спецстрой» к исполнению в натуре инвестиционного соглашения №6 от 29.08.2019 и передаче истцу (1) в собственность нежилых помещений в построенном многоквартирном доме.

В заявлении об уточнении исковых требований, поступившем в суд 07.07.2022, заявлено новое материально-правовое требование о взыскании убытков.

При этом касаемо оснований первоначально заявленных исковых требований, ООО «СК Управление недвижимостью» ссылалось на статьи 398, 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), указывало, что ответчик (1) не исполняет договорное обязательство по передаче индивидуально-определенной вещи (нежилых помещений общей площадью 55 кв.м. в построенном многоквартирном доме), ввиду чего истец (1) вправе в судебном порядке потребовать понуждения ответчика (1) к исполнению указанного обязательства.

В уточненном исковом заявлении истец (1) ссылается на то, что в период рассмотрения спора срок исполнения ООО «Спецстрой» инвестиционного соглашения № 6 от 29.08.2019 истек; истец утратил правовой интерес к понуждению ООО «Спецстрой» к исполнению обязанности в натуре. Данные обстоятельства являются новыми и ранее истцом (1) не указывались, следовательно, истец (1) изменил обстоятельства, на которых он основывает свои требования к ответчику

Суд также учитывает, что обстоятельствами, подлежащими доказыванию в споре о возмещении убытков (в редакции заявления ООО «СК Управление недвижимостью» об уточнении исковых требований от 07.07.2022) в силу ст. 15 ГК РФ является сложный юридический состав, включающий факт причинения убытков и их размер, то есть наличие вреда, вызванного противоправными действиями (бездействием) ответчика, наличие причинной связи между противоправными действиями (бездействием) и наступившими последствиями, а также установление вины причинителя вреда. При этом в отсутствие хотя бы одного из указанных условий обязанность лица возместить причиненный вред не возникает.

Это также обусловливает необходимость указания истцом (1) на новые факты как на обстоятельства, на которых он основывает свои требования.

В то же время, суд принимает во внимание, что в силу прямого указания ст.398 ГК РФ требования о понуждении к исполнению обязанности передать индивидуально-определенную вещь и требование о возмещении убытков являются альтернативными последствиями ненадлежащего исполнения ответчиком (1) обязательства по передаче вещи.

Таким образом, обращаясь в суд с настоящим иском, истец (1) должен был избрать один из предусмотренных ст. 398 ГК РФ способов защиты права: либо требование о передаче вещи в натуре, либо требование о возмещении убытков. Как указывалось выше, выбор того или иного способа защиты обуславливает перечень обстоятельств, входящих в предмет доказывания с учетом различных оснований иска.

Поскольку при обращении в суд ООО «СК Управление недвижимостью» избрало такой способ защиты, как понуждение к исполнению договорного обязательства в натуре, предъявление в рамках настоящего дела нового требования о возмещении убытков на стадии рассмотрения спора по существу в силу статьи 49 АПК РФ суд считает недопустимым.

Таким образом, исходя из того, что возможности одновременного изменения предмета и основания иска нормами действующего АПК РФ не предусмотрено, правовых оснований для принятия к рассмотрению заявления ООО «СК Управление недвижимостью» об уточнении исковых требований от 07.07.2022 у суда не имеется.

С учетом изложенного предметом рассмотрения в рамках настоящего дела являются:

(1) требование ООО «СК Управление недвижимостью» о понуждении ООО «Спецстрой» исполнить инвестиционное соглашение №6 от 29.08.2019;

(2) требование ООО «СК Управление недвижимостью» к Администрации города Орла и Управлению градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области о внесении изменений в Договор о развитии застроенной территории в городе Орле № 1 от 28.06.2019;

(3) требование ООО «Спецстройогнеупор»к Администрации города Орла и Управлению градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области о внесении изменений в Договор о развитии застроенной территории в городе Орле № 1 от 28.06.2019 (в редакции заявления об уточнении исковых требований от 29.04.2022).

Ответчики (1) и (3) ООО «Спецстрой», Управление градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области письменные отзывы на иск не представили, в судебное заседание явку уполномоченных представителей не обеспечили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом по правилам ст. 121 АПК РФ, в том числе путем своевременного размещения информации о движении дела на официальном сайте суда в сети Интернет.

Ответчик (2) Администрация г. Орла возражала против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на иск и письменных объяснениях по обстоятельствам спора.

Третье лицо (43) Овсянникова Нина Афанасьевна по существу спора полагается на усмотрение суда, в судебном заседании пояснила, что на основании договора социального найма проживает в аварийном доме, подлежащем расселению по условиям Договора о развитии застроенной территории в городе Орле № 1 от 28.06.2019, неоднократно обращалась в Администрацию г. Орла по вопросу о предоставлении иного жилого помещения, по площади и месту расположения соотносимого с тем, которое изымается под снос, однако содействия в разрешении указанного вопроса не получила.

Иные третьи лица в судебное заседание 07.07.2022 не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом по правилам ст. 121 АПК РФ.

Руководствуясь статьей 156 АПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных истца (1), ответчиков (1, 3) и неявившихся третьих лиц по представленным доказательствам.

Исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, арбитражный суд считает, что исковые требования ООО «СК Управление недвижимостью» не подлежат удовлетворению, в то время как иск ООО «Спецстройогнеупор» является обоснованным и подлежит удовлетворению в полном объеме по следующим мотивам.

Согласно пункту 1.1 договора предоставления услуг технического заказчика от 03.07.2019, заключенного между ООО «Спецстройогнеупор» в качестве заказчика и ООО «Спецстрой» в качестве исполнителя, исполнитель обязуется оказать заказчику услуги по осуществлению функций технического заказчика, и представлении интересов Заказчика при строительстве многоэтажного многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Орел, пересечение улиц Полесская, Лескова, кадастровые номера земельных участков 57:25:0010402:1, 57:25:0010402:2, 57:25:0010402:3, 57:25:0010402:5, 57:25:0010402:6, 57:25:0010402:7, 57:25:0010402:8 (далее - Объект).

Пунктом 2.4.9 данного договора предусмотрено право исполнителя привлекать денежные средства для осуществления строительства Объекта, в том числе заключать кредитные, инвестиционные и иные договоры, предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации.

Исходя из содержания указанного договора, уточненного искового заявления ООО «СК Управление недвижимостью», объяснений представителя истца (1), суд приходит к выводу, что ООО «Спецстрой» по указанному договору имело право выступать в качестве агента ООО «Спецстройогнеупор» (застройщик, принципал) по поиску и привлечению лиц (приобретателей), намеренных приобрести право собственности на нежилые помещения в строящемся по Договору о развитии застроенной территории в г. Орле № 1 от 28.06.2019 многоквартирном жилом доме путем заключения договоров инвестирования и других договоров на строительство.

Как разъяснено в пункте 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54 «Онекоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса РФ.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

При этом положения Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом участии в строительстве) являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи (пункт 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54).

Ориентировочная площадь будущего помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией, стоимость 1 кв.м. нежилого помещения и другие идентификационные признаки объектов, являющихся предметом договоров купли-продажи будущей недвижимой вещи, а также срок исполнения обязательства по передаче такой вещи приобретателю определяется условиями заключенных с агентом (ООО «Спецстрой») инвестиционных соглашений.

Определениями от 22.09.2021, от 25.01.2022, от 14.03.2022 суд предлагал истцу (1) и ответчику (1) представить инвестиционное соглашение №6 от 29.08.2019; документы, подтверждающие инвестиции истца (1) в строительство многоквартирного жилого дома в г. Орле в размере 5 500 000 руб.

В уточненном исковом заявлении от 23.09.2021 ООО «СК Управление недвижимостью» пояснило, что у истца (1) не сохранился экземпляр инвестиционного соглашения №6 от 29.08.2019.

В силу ч.1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

С учетом принципа состязательности судебного процесса в соответствии с ч.2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

По смыслу положений ст.ст. 310, 314, 398 ГК РФ в отсутствие вышеуказанных документов, подтверждающих инвестиции истца (1) в строительство многоквартирного жилого дома в размере 5 500 000 руб., истцом (1) не доказано наличие оснований для возникновения у ответчика (1) обязательства по передаче нежилых помещений в собственность ООО «СК Управление недвижимостью», а также не доказано наступление срока исполнения указанного обязательства (в случае его возникновения).

При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований ООО «СК Управление недвижимостью» к ООО «Спецстрой» следует отказать.

Суд также учитывает разъяснения, изложенные в пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54, согласно которым продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, в настоящее время Договор о развитии застроенной территории в городе Орле № 1 от 28.06.2019 сторонами в полном объеме не исполнен, строительство многоквартирного жилого дома застройщиком ООО «Спецстройогнеупор» еще не начато, то есть требуемые истцом (1) нежилые помещения в натуре не существуют, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска о понуждении передать индивидуально-определенную вещь.

При этом отказ в удовлетворении требований истца (1) об исполнении обязательства по передаче вещи в рамках настоящего дела не ограничивает процессуальное право ООО «СК Управление недвижимостью» в последующем обратиться в суд с самостоятельными исковыми требованиями о возврате стоимости вещи и/или возмещении убытков после предоставления документов, подтверждающих основания возникновения обязательств, что соответствует разъяснениям абзаца 6 пункта 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54.

Исходя из п.2 ст.450 ГК РФ, п.2 ст.451 ГК РФ изменение или расторжение договора по решению суда возможно по требованию стороны такого договора.

В связи с этим, суд полагает обоснованными доводы ответчика (2), изложенные им в ходатайстве от 21.10.2021, о том, что иное лицо (за исключением стороны договора) по смыслу статей 450, 451 ГК РФ не имеет права требовать изменения Договора.

Следовательно, требования ООО «СК Управление недвижимостью», предъявленные к Администрации города Орла и Управлению градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области о внесении изменений в Договор о развитии застроенной территории в городе Орле № 1 от 28.06.2019 удовлетворению также не подлежат.

Право на судебную защиту, как оно сформулировано в статье 46 Конституции Российской Федерации, не свидетельствует о возможности выбора лицом по своему усмотрению того или иного способа и процедуры судебной защиты, особенности которых применительно к отдельным категориям дел определяются федеральными законами (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 22.04.2010 N 548-О-О, от 17.06.2010 N 873-О-О, от 15.07.2010 N 1061-О-О и др.).

Исходя из буквального толкования статей 450, 451 ГК РФ в совокупности со ст. 12 ГК РФ суд пришел к выводу, что у ООО «СК Управление недвижимостью» отсутствуют правовые основания для внесения изменений в Договор о развитии застроенной территории в городе Орле № 1 от 28.06.2019.

Оценивая доводы ООО «Спецстройогнеупор» относительно необходимости внесения изменений в Договор, суд приходит к следующему.

Согласно ч.7 ст. 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) в редакции, действовавшей на момент возникновения между сторонами спорных правоотношений (до внесения изменений Федеральным законом от 30.12.2020 №494-ФЗ, то есть до 30.12.2020), развитие застроенных территорий осуществлялось на основании договора о развитии застроенной территории в соответствии со статьей 46.2 настоящего Кодекса.

Часть 1 статьи 46.2 ГрК РФ предусматривала, что по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Договор заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 17.2, 17.3, 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса (ч. 2 статьи 46.2 ГрК РФ в редакции до внесения изменений Федеральным законом от 30.12.2020 №494-ФЗ).

В силу п. 26 ст. 46.3 ГрК РФ договор заключался на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. При этом указанная норма прямо предусматривала, что при заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

Как следует из материалов дела, 28.06.2019 между Администрацией города Орла, ООО «Спецстройогнеупор» (Застройщик) и Управлением градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области на основании протокола от 30.05.2019 № 3 о результатах аукциона был заключен Договор о развитии застроенной территории в городе Орле № 1.

Согласно п.1.1 Договора Застройщик обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с подпунктами 3.2.1-3.2.4 пункта 3.2 настоящего Договора, Администрация обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с подпунктами 3.1.3-3.1.4 пункта 3.1 настоящего Договора, а Управление обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с подпунктом 3.3.1 пункта 3.3 настоящего Договора.

В силу п.1.2 Договора Застройщик приобретает право на развитие застроенной территории площадью 1569,0 кв.м., ограниченной улицами Полесской, Лескова и пер. Лескова согласно схеме (Приложение № 1 к настоящему Договору).

Обязательства истца как Застройщика были установлены в пункте 3.2 Договора:

(1)подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными решением Орловского городского Совета народных депутатов от 31.12.2018 №40/О725-ГС «Об утверждении местных нормативов градостроительного проектирования муниципального образования «Город Орел» расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности объектами местного значения; максимальные сроки подготовки таких документов указаны в Приложении №4 к настоящему Договору (подпункт 3.2.1 Договора);

(2)создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, и расположенных в многоквартирных домах №№2, 4 по пер. Лескова, №14 по ул. Лескова в городе Орле, в соответствии с минимальной потребностью, указанной в Приложении №3 к настоящему Договору; максимальные сроки выполнения указанного обязательства установлены в Приложении № 4 к настоящему Договору (подпункт 3.2.2 Договора);

(3)уплатить Администрации возмещение за изымаемые на основании решения Администрации, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах №№2, 4 по пер.Лескова, № 14 по ул. Лескова в городе Орле, и земельные участки, на которых расположены указанные многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с подпунктом 3.2.2 настоящего Договора; максимальные сроки выполнения указанного обязательства указаны в Приложении № 4 к настоящему Договору (подпункт 3.2.3 Договора);

(4)осуществить снос объектов капитального строительства, указанных в Приложении № 2 к настоящему Договору в сроки согласно Приложению № 4 к настоящему Договору (подпункт 3.2.4 Договора);

(5)осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории в сроки согласно Приложению № 4 к настоящему Договору, в том числе в соответствии с этапами строительства, а также с графиками осуществления строительства каждого объекта капитального строительства в предусмотренные указанными графиками сроки (подпункт 3.2.5 Договора).

Согласно подпункту 3.1.4 Договора Администрация города Орла, помимо прочего, обязалась после выполнения Застройщиком, заключившим настоящий Договор, обязательств, предусмотренных подпунктами 3.2.1-3.2.4 пункта 3.2 настоящего Договора, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам в сроки, указанные в Приложении №4 к настоящему Договору.

В силу подпункта 3.3.1 Договора Управление градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области обязалось утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, содержащие положения об очередности планируемого развития территории, этапы проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства, в отношении которой принято решение о развитии, и соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки. а также утвержденными решением Орловского городского Совета народных депутатов от 31.02.2018 № 40/О725-ГС «Об утверждении местных нормативов градостроительного проектирования муниципального образования «Город Орел» расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности объектами местного значения; максимальные сроки выполнения — согласно Приложению № 4 к настоящему Договору.

Срок действия Договора согласован в пункте 6.1 и составляет 7 лет с момента подписания Договора.

В соответствии с п. 1.4 Договора сроки выполнения сторонами своих обязательств по настоящему договору установлены Планом-графиком (приложение №4 к Договору).

Согласно Плану-графику (приложение №4 к Договору №1 от 28.06.2019), Застройщик обязан был в течение 6 месяцев с даты подписания Договора разработать проект планировки и проект межевания застроенной территории (п.1); в течение 2 лет с даты подписания договора – создать или приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории (п.4), уплатить 70% возмещения за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах (п.5); в течение последующего года – доплатить оставшиеся 30% возмещения за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах (п.5); в течение 3 месяцев с даты подписания договора и в течение 3 месяцев после принятия Администрацией г. Орла постановлений о сносе многоквартирных домов – осуществить снос существующих зданий, расположенных в границах застроенной территории (п.6); в сроки, указанные в разрешении на строительство, – осуществить строительство в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории (п.8).

Администрация г. Орла, в свою очередь, обязалась в течение 3 месяцев со дня оповещения жителей провести публичные слушания (п.2), в течение 6 месяцев с даты подписания договора - принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащих сносу, расположенных на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома (п.3); в течение 3 лет со дня исполнения застройщиком пунктов 1, 4, 5, 6 Плана-графика - предоставить застройщику без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам (п.7).

Управление градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области обязалось в течение 15 дней с момента опубликования заключения о результатах публичных слушаний утвердить проект планировки и проект межевания застроенной территории (п.2.1).

Заявляя требование о внесении изменений в Договор, истец ссылается на ненадлежащее исполнение Администрацией г. Орла обязательств по Договору, а также изменение иных существенных условий, из которых стороны исходили при заключении Договора.

Оценивая доводы сторон относительно исполнения обязательств по Договору, суд установил следующее.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа «Город Орел», утвержденными решением Орловского городского Совета народных депутатов от 30.10.2008 №38/616-ГС (далее – ПЗЗ г. Орла), территория, подлежащая развитию по договору от №1 от 28.06.2019, расположена в территориальной зоне Ж-1 (зона застройки многоэтажными жилыми домами).

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 18.06.2019 № 309-ЭС18-22158 по делу № А07-18894/2017, заинтересованное в освоении территории муниципального образования лицо должно на стадии принятия решения об участии в аукционе иметь полную и объективную информацию относительно объема подлежащих выполнению в случае победы на аукционе и заключения договора работ, а также ориентировочного размера расходов на подготовку и фактическую реализацию проектов планировки, межевания, расселения и застройки территории. Любое лицо должно иметь возможность определить степень риска достижения либо недостижения желаемого материального эффекта от заключения договора на освоение территории.

В силу п.2 ст.448 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее, чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Исходя из пп.3 п.8 ст.46.3 ГрК РФ (в редакции, действовавшей на момент проведения аукциона), в извещении о проведении аукциона, размещаемом на официальном сайте, должны быть указаны обременения прав на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные в границах такой территории, и ограничения их использования, обременения прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные на такой территории.

В Извещении Управления градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области о проведении открытого аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории, ограниченной ул. Полесской, Лескова и пер. Лескова, содержатся сведения об отсутствии обременений прав на земельные участки, расположенные в границах застраиваемой территории, и ограничений их использования.

Между тем, как следует из представленных в материалы дела доказательств и отзывов третьих лиц, в отношении земельных участков, на которых предполагается вести строительство в рамках Договора (№ 57:25:0010402:1, №57:25:0010402:2, № 57:25:0010402:3, № 57:25:0010402:5, № 57:25:0010402:6, №57:25:0010402:7, № 57:25:0010402:8), такие обременения имеются.

В частности, согласно сведениям из ЕГРН, предоставленным ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице Филиала по Орловской области с сопроводительным письмом от 12.04.2022 №1602/22 (том 11, л.д. 3-8):

(1) на земельном участке с кадастровым № 57:25:0010402:1 расположены:

·охранная зона газопровода, Орловская область, г. Орел, ул. 7 Ноября, Брестская, Ленина, Максима Горького, Пионерская, Красноармейская, Тургнева, Салтыкова-Щедрина, Лескова, Чекистов, Полесская, Новая, лит. Л; сведения внесены в ЕГРН 16.01.2018 по заявлению Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области;

·охранная зона кабеля от РП-16 до ТП-56 г. Орел, сведения внесены в ЕГРН 24.07.2012 по заявлению ОАО «Орелоблэнерго»;

·границы зоны с особыми условиями использования территории линии электропередачи «КЛ-6 кВ, АСБ-3*240 мм, фидер №432 ПС «Советская», сведения внесены в ЕГРН 09.07.2014 по заявлению ООО «Бета-Плюс»;

(2) на земельном участке с кадастровым № 57:25:0010402:2 расположена:

·охранная зона газораспределительной сети - газопровода, сведения внесены в ЕГРН 10.06.2020 по заявлению Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области;

(3) на земельном участке с кадастровым № 57:25:0010402:6 расположены:

·зона с особыми условиями использования территории КЛ-6 кВ ТП011.03-ТП013.04, сведения внесены в ЕГРН 21.01.2021 по заявлению АО «Орелоблэнерго»;

·зона с особыми условиями использования территории КЛ-6 кВ ТП013.05-ТП014.01 ул. Полесская, пер. Лескова, сведения внесены в ЕГРН 21.01.2021 по заявлению АО «Орелоблэнерго»;

·публичный сервитут в целях размещения объектов газоснабжения, сведения внесены в ЕГРН на основании Постановления Администрации г. Орла от 28.12.2020 №5308 по заявлению ответчика (2);

(4)на земельном участке с кадастровым № 57:25:0010402:7 расположены:

(5) на земельном участке с кадастровым № 57:25:0010402:8 расположена:

Как следует из отзыва Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области от 06.07.2022, Постановлением Правительства Орловской области от 24.04.2020 №266 была утверждена граница охранной зоны газораспределительной сети вдоль трассы газопровода, расположенного по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Пролетарская гора, ул. Тургенева, ул. Лескова, пер. Лескова, бульвар Победы, ул. Сурена Шаумяна. Пунктом 2 названного Постановления наложено бессрочное ограничение (обременение) на земельные участки, входящие в охранные зоны газораспределительных сетей.

Согласно сведениям ЕГРН, газопровод с кадастровым номером 57:25:0000000:692, местоположением: Орловская область, г. Орел, ул. Пролетарская гора, ул. Тургенева, ул. Лескова, пер. Лескова, бульвар Победы, ул. Сурена Шаумяна, протяженностью 896 кв.м., является собственностью АО «Газпром газораспределение Орел» (запись о государственной регистрации №57-57-01/122/2010-199 от 24.12.2010).

В письмеАО «Газпром газораспределение Орел» от 16.05.202 исх. №01/28/14/1680 в адрес ООО «Спецстройогнеупор» указано, что в границах земельных участков с кадастровыми № 57:25:0010402:1, №57:25:0010402:2, № 57:25:0010402:3, № 57:25:0010402:5, № 57:25:0010402:6, № 57:25:0010402:8 в настоящее время расположены действующие газопроводы низкого давления (том 14, л.д. 14).

Кроме того, письмом от 22.06.2022 исх. №3000/09-02 МПП ВКХ «Орелводоканал» сообщило суду, что на земельных участках с кадастровыми № 57:25:0010402:1, №57:25:0010402:2, № 57:25:0010402:3, № 57:25:0010402:5, № 57:25:0010402:6, №57:25:0010402:7, № 57:25:0010402:8 имеются сети водоснабжения и водоотведения, что подтверждается топографической съемкой М 1:500, выполненной Управлением градостроительства администрации г. Орла.

При этом МПП ВКХ «Орелводоканал» указало, что при подготовке земельного участка к застройке необходимо выполнить или перенос сетей водоснабжения и водоотведения с их размещением за пределами земельного участка, или формирование на территории земельного участка зоны с особыми условиями использования (охранной зоны)в соответствии с Правила охраны сетей водоснабжения и водоотведения (установления охранных зон и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон) на территории муниципального образования "Город Орел", утвержденными Постановлением Администрации города Орла от 29.11.2010 № 3995.

Доводы ответчика (2) о том, что истец (2) был извещен об имеющихся обременениях, суд считает необоснованными.

Как следует из материалов дела, Извещение о проведении открытого аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Полесской, Лескова и пер. Лескова» (далее - Извещение) не содержит никаких указаний на наличие сетей электро-, газо-, водоснабжения. .

Приложение № 1 к Договору представляет собой схему, отражающую местоположение застроенной территории, подлежащей развитию. Согласно условным обозначениям на данной схеме указаны граница данной территории, шесть аварийных домов и снесенный дом. Таким образом, суд соглашается с истцом (2), что цель составления данной схемы - лишь общее указание на то, где находится территория и соответствующие дома. Все остальное на данной схеме в отсутствие условных обозначений и масштаба схемы не свидетельствует о том, что застройщик о наличии соответствующих линейных сооружений коммунальной инфраструктуры.

Кроме того, суд считает, что даже само по себе нанесение на схему каких-либо обозначений, связанных с линейными сооружениями, не свидетельствует о надлежащем предоставлении информации о существующих обременениях земельных участков, поскольку такими обременениями являются не линейные сооружения сами по себе, а соответствующие охранные зоны или зоны с особыми условиями использования, имеющие определенные параметры, о которых отсутствуют сведения в Приложении № 1 к Договору.

Суд также учитывает, что в Извещении прямо указано: «Обременения прав на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные в границах рассматриваемой территории, и ограничения их использования, обременения прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные на такой территории: отсутствуют». В связи с этим, организатором аукциона прямо и недвусмысленно определено, что обременений земельных участков не было, в связи с этим, ответчик (2), действуя добросовестно и разумно, должен был предполагать достоверность этих сведений и не обязан был предпринимать действия по поиску информации, опровергающей сведения, указанные в Извещении.

Кроме того, даже если признать, что в Приложении № 1 к Договору указаны сведения об обременениях земельных участков, такие сведения не соответствуют информации, указанной в Извещении, и не могут быть признаны достоверными, поскольку в этом случае при проведении аукциона и заключении Договора участнику аукциона предоставлялась противоречивая информация.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что при подаче заявки на участие в аукционе на право заключения договора о развитии застроенной территории истец (2) не был уведомлен обо всех имевшихся обременениях прав на земельные участки в границах застраиваемой территории.

Более того, как следует из вышеизложенного, после заключения Договора в ЕГРН были зарегистрированы вновь возникшие ограничения (обременения) прав на земельные участки, подпадающие в пятно застройки, о которых застройщик не был уведомлен в нарушение п.3.1.5 Договора (доказательства такого уведомления суду не представлены).

Суд, оценивая изложенные обстоятельства, приходит к выводу, что возникновение указанных ограничений (обременений) не связано с поведением истца (2), фактически состоялось независимо от его воли, причем ему даже не было известно об этом.

При этом Администрация г.Орла, являясь правообладателем подлежащих предоставлению земельных участков, действуя добросовестно и разумно, принимая во внимание лежащую на ней обязанность раскрыть все необходимые сведения о земельных участках на момент заключения договора и содействовать в его реализации, фактически отступила от необходимой модели поведения в такой ситуации, чем были созданы негативные последствия для истца (2).

При этом несмотря на то, что на момент заключения Договора Администрация г.Орла знала или должна была знать о наличии линейных сооружений на территории земельных участков, указанных в Договоре, и, следовательно, должна была с высокой степенью вероятности осознавать, что в ЕГРН будут внесены сведения об охранных зонах и зонах с особыми условиями использования, такие сведения на момент заключения Договора в ЕГРН отсутствовали и были внесены в реестр уже во время действия Договора.

Следовательно, указанное обстоятельство надлежит квалифицировать как существенное изменение условий, из которых стороны исходили при заключении Договора, поскольку наличие на земельных участках газопроводов, линий электропередач, кабельных линий, в отношении которых установлены соответствующие охранные зоны и зоны с особыми условиями использования (а также сетей водоснабжения и водоотведения, в отношении которых соответствующие зоны пока не установлены), фактически влечет за собой необходимость их перенесения (или демонтажа), что обуславливает существенное увеличение расходов Застройщика и увеличивает срок, необходимый для исполнения предусмотренных Договором обязательств.

Неизбежность переноса линейных объектов и обусловленных таким переносом (демонтажем) расходов лицами, участвующими в деле, не оспаривалась.

С учетом изложенного, истец (2) на стадии принятия решения об участии в аукционе и даже на стадии заключения Договора не имел полной и объективной информации относительно объема подлежащих выполнению в случае победы на аукционе и заключения договора работ, а также ориентировочного размера расходов на подготовку и фактическую реализацию проектов планировки, межевания, расселения и застройки территории и, как следствие, не имел возможности определить в достаточной мере степень риска достижения либо недостижения желаемого материального эффекта от заключения договора на освоение территории, что исходя из правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 18.06.2019 № 309-ЭС18-22158 по делу № А07‑18894/2017, является нарушением прав истца (2) и, по мнению суда, может служить основанием для изменения Договора.

Кроме того, частью 6 статьи 52 ГрК РФ предусмотрена обязанность лица, осуществляющего строительство, соблюдать в ходе строительства требования проектной документации, требования градостроительного плана земельного участка, требования технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия.

В разделе «Градостроительные регламенты в пределах рассматриваемой территории» Извещения указано, что часть территории (ориентировочно 1805 кв. м.) расположена в границах защитной зоны объекта культурного наследия - Здание бывшей губернской больницы XIX века, местоположением: г. Орел, б-р Победы, 10 (Решение Малого Совета Облсовета от 06.07. 1993 № 81-7, № 1094 в Реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенных на территории Орловской области).

Согласно письму Управления по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области № 715 от 18.05.2020, проектируемая территория, ограниченная улицами Полесской, Лескова и пер.Лескова в городе Орле Орловской области, входила на тот момент в защитную зону объекта культурного наследия регионального значения «Здание бывшей губернской больницы», XIX век, расположенный по адресу: Орловская область, г.Орел, Бульвар победы, 10.

В соответствии с пунктом 1 статьи 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73‑ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» в границах защитных зон объектов культурного наследия в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.

Исходя из подпункта 1 пункта 3 статьи 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 73-ФЗ) границы защитной зоны объекта культурного наследия устанавливаются для памятника, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 100 метров от внешних границ территории памятника.

В силу п.4 статьи 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ в случае отсутствия утвержденных границ территории объекта культурного наследия, расположенного в границах населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 200 метров от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую территорию. В случае отсутствия утвержденных границ территории объекта культурного наследия, расположенного вне границ населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 300 метров от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую территорию.

Как следует из письма Управления градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области № 8/2207 от 24.07.2020, и не оспаривается лицами, участвующими в деле, на дату заключения Договора была установлена защитная зона с расстоянием 200 метров от линии внешней стены памятника.

При этом в Едином государственном реестре недвижимости отсутствовали сведения о границах территории объекта культурного наследия, что не соответствует требованиям п.7 ст.3.1 Федерального закона № 73-ФЗ.

При этом, исходя из подпункта 1 пункта 3 статьи 34.1 Федерального закона № 73‑ФЗ, в случае утверждения таких границ указанное расстояние составило бы 100 метров от линии внешней стены памятника.

Согласно п.6 ст.34.1 Федерального закона № 73-ФЗ защитная зона объекта культурного наследия прекращает существование со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о зонах охраны такого объекта культурного наследия, установленных в соответствии со статьей 34 настоящего Федерального закона.

В силу п.2 ст.34 Федерального закона № 73-ФЗ охранная зона объекта культурного наследия - территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель и земельных участков, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.

В соответствии с п.3 ст.34 Федерального закона № 73-ФЗ решения об установлении, изменении зон охраны объектов культурного наследия принимаются, требования к градостроительным регламентам в границах территорий данных зон утверждаются на основании проектов зон охраны объектов культурного наследия в отношении объектов культурного наследия регионального значения и объектов культурного наследия местного (муниципального) значения - в порядке, установленном законами субъектов Российской Федерации.

Пунктом 4 ст.34 Федерального закона № 73-ФЗ установлено, что положение о зонах охраны объектов культурного наследия, включающее в себя порядок разработки проекта зон охраны объекта культурного наследия, проекта объединенной зоны охраны объектов культурного наследия, требования к режимам использования земель и земельных участков и общие принципы установления требований к градостроительным регламентам в границах территорий данных зон устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Согласно п.7 Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства РФ от 12.09.2015 № 972, разработка проектов зон охраны объектов культурного наследия и проектов объединенной зоны охраны объектов культурного наследия, материалов историко-культурных исследований, обосновывающих необходимость разработки проектов зон охраны объектов культурного наследия, включается в соответствующие федеральные и региональные целевые программы, в которых предусматриваются мероприятия по сохранению, использованию, популяризации и государственной охране объектов культурного наследия. Разработка проектов зон охраны объектов культурного наследия и проектов объединенной зоны охраны объектов культурного наследия может также осуществляться по инициативе и за счет средств органов местного самоуправления, собственников или пользователей объектов культурного наследия, правообладателей земельных участков, расположенных в границах зон охраны объектов культурного наследия.

Таким образом:

(1) защитная зона объекта культурного назначения прекращает свое существование в случае установления зоны охраны объекта культурного назначения;

(2) зоны охраны объекта культурного назначения устанавливается на основании проекта такой зоны;

(3) инициатива по разработке такого проекта принадлежит ограниченному кругу лиц, в состав которых истец (2) не входит, поскольку не является правообладателем земельного участка или иным лицом, указанным в п.7 Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

В силу п.15 ст.26 Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в редакции, действовавшей на момент заключения Договора, зоны охраны объектов культурного наследия, в отношении которых до дня официального опубликования настоящего Федерального закона установлены защитные зоны объектов культурного наследия, должны быть установлены в срок не позднее 1 января 2020 года.

Данный срок был изменен на 01.01.2022 только Федеральным законом от 27.12.2019 № 455-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который вступил в силу только 31.12.2019.

Между тем, статьей 13 Закона Орловской области от 03.07.2014 № 1637-ОЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенных на территории Орловской области» решения об установлении, изменении зон охраны объектов культурного наследия регионального значения и объектов культурного наследия местного (муниципального) значения, в том числе объединенной зоны охраны объектов культурного наследия, принимаются, требования к градостроительным регламентам в границах территорий данных зон утверждаются Правительством Орловской области на основании проектов зон охраны объектов культурного наследия, проекта объединенной зоны охраны объектов культурного наследия с учетом наличия положительного заключения государственной историко-культурной экспертизы в течение шести месяцев со дня поступления соответствующего представления областного органа охраны объектов культурного наследия.

Следовательно, с учетом необходимости подготовки проекта зоны охраны, а также прохождения государственной историко-культурной экспертизы, с учетом принципа разумности работа по установлению зоны охраны объекта культурного наследия должна была вестись задолго до 01.01.2020.

Таким образом, с учетом того, что Договор был заключен 28.06.2019, истец (2) вправе был рассчитывать на то, что к 01.01.2020 будет установлена зона охраны объекта культурного наследия либо значительно (до 100 метров) сокращена защитная зона объекта культурного наследия. При этом и то, и другое не входило в объем прав, предоставленных истцу (2), а также не являлось его обязанностью.

Как следует из отзыва Управления по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области от 15.06.2022, приказом Управления от 28.03.2022 №24 утверждены границы территории и правовой режим использования территории объекта культурного наследия регионального значения - «Здание бывшей губернской больницы», XIX век, расположенный по адресу: Орловская область, г. Орел, Бульвар победы, 10.

Судом установлено, что с 28.03.2022 земельные участки в составе застраиваемой территории не входят в защитную зону вышеуказанного объекта культурного наследия, что не оспаривается лицами, участвующими в деле.

Суд принимает во внимание, что несмотря на то, что указанный приказ Управления по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области был издан 28.03.2022, истец (2) не был уведомлен об этом до ознакомления с отзывом данного государственного органа от 15.06.2022 в материалах настоящего дела. Иное лицами, участвующими в деле, не доказано, доказательства, подтверждающие уведомление истца (2) в рамках исполнения Администрацией г.Орла обязанности, предусмотренной пунктом 3.1.5 Договора, суду не представлено.

При этом в соответствии с подпунктом 3.2.1 Договора и п.1 Плана-графика Застройщик обязался подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в срок не позднее 28.01.2020.

С учетом вышеизложенного, суд установил, что в период с 01.01.2020 по 15.06.2022 ввиду бездействий Администрации г. Орла как правообладателя земельных участков, входящих в подлежащую развитию территорию, не инициировавшей процедуру утверждения границ территории объекта культурного наследия, ООО «Спецстройогнеупор» не имело достоверных сведений, используемых для подготовки проекта планировки застроенной территории.

При этом суд учитывает следующее.

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что первоначально истцом (2) как застройщиком в 2020 году был подготовлен проект планировки и проект межевания территории, ограниченной ул.Полесской, ул.Лескова и пер.Лескова в г.Орле Орловской области № 42-19/12-20 ПМТ, предусматривающий строительство многоквартирного дома на земельных участках, находящихся на подлежащей развитию территории.

Данный проект был разработан с учетом разумных ожиданий отсутствия и/или уменьшения защитной зоны объекта культурного наследия, регионального значения - «Здание бывшей губернской больницы», XIX век, расположенный по адресу: Орловская область, г. Орел, Бульвар победы, 10 (т.2, л.д.53).

Поскольку на 01.01.2020 защитная зона осталась в неизменном виде по сравнению с моментом заключения Договора, указанный проект не был утвержден, и истец (2) был вынужден разрабатывать новый проект планировки и проект межевания территории, ограниченной ул.Полесской, ул.Лескова и пер.Лескова в г.Орле Орловской области, предусматривающий строительство многоквартирного дома меньшей площади с учетом наличия вышеуказанной защитной зоны (т.2, л.д.98).

Исходя из того, что в настоящее время земельные участки, находящиеся на подлежащей развитию территории, не входят в защитную зону упомянутого объекта культурного наследия, а также принимая во внимание изначальные намерения истца (2) по строительству многоквартирного дома большей площади, достижение экономического интереса ООО «Спецстройогнеупор», имевшегося на момент заключения Договора, невозможно без повторной разработки и повторного утверждения проекта планировки и проекта межевания территории, ограниченной ул.Полесской, ул.Лескова и пер.Лескова в г.Орле Орловской области, выполненного с учетом изменения возможной площади застройки.

Также суд приходит к выводу, что Администрация г. Орла ненадлежащим образом исполнила обязательство по принятию решений об изъятии путем выкупа жилых помещений и постановлений о сносе многоквартирных домов.

Как следует из Приложения № 2 к Договору, сносу подлежало шесть аварийных домов, располагающихся по следующих адресам:

(1)ул.Полесская № 18;

(2)ул.Полесская № 20;

(3)пер.Лескова № 1;

(4)ул.Лескова № 14;

(5)пер.Лескова № 2;

(6)пер.Лескова № 4.

Согласно приложению № 4 к Договору максимальный срок для исполнения обязательства Застройщика по сносу домов был установлен в отношении первых трех домов — в течение 3 месяцев с даты подписания Договора, то есть до 28.09.2019, а в отношении трех остальных — в течение 3 месяцев с момента принятия Администрацией г. Орла постановления о сносе многоквартирного дома.

Между тем, судом установлено, что постановления №№ 3611, 3612 о сносе домов по ул. Полесская №№18, 20 были приняты Администрацией г. Орла только 26.08.2019, а постановление № 4074 о сносе объекта по пер.Лескова, д.1 — 27.09.2019.

В соответствии с п.1 ст.55.31 ГрК РФ снос объекта капитального строительства осуществляется в соответствии с проектом организации работ по сносу объекта капитального строительства.

В силу п.4 ст.55.30 ГрК РФ подготовка проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства осуществляется на основании результатов и материалов обследования объекта капитального строительства в соответствии с требованиями технических регламентов, санитарно-эпидемиологическими требованиями, требованиями в области охраны окружающей среды, требованиями безопасности деятельности в области использования атомной энергии, требованиями к осуществлению деятельности в области промышленной безопасности.

Согласно п.5 ст.55.30 ГрК РФ требования к составу и содержанию проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Такие Требования утверждены постановлением Правительства РФ от 26.04.2019 № 509.

Указанные Требования предусматривают, что проект организации работ по сносу объекта капитального строительства (далее - проект) состоит из текстовой и графической частей (п.3), содержание которых подробно описано в данном нормативном акте и подразумевает наличие целого комплекса сведений, касающихся сносимого объекта и земельного участка под ним, в том числе соответствующие расчеты и чертежи.

Кроме того, в силу подпункта «а» пункта 4 Требований основанием для разработки проекта является решение собственника объекта капитального строительства, или собственников помещений в нем, или застройщика, решение суда или органа местного самоуправления, соглашение о возмещении убытков, причиненных ограничением прав собственника объекта капитального строительства или собственников помещений в нем в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории.

С учетом изложенного, снос объекта капитального строительства не может начаться ранее принятия решения о его сносе (п.4 Требований), обследования объекта капитального строительства (п.4 ст.55.30 ГрК РФ) и подготовки соответствующего проекта организации работ (п.1 ст.55.31 ГрК РФ).

В связи с этим, предусмотренный Договором трехмесячный срок для сноса домов по ул. Полесская №№18, 20, пер.Лескова № 1 с учетом ранее указанных дат принятия Администрацией г. Орла постановлений об их сносе, был существенно сокращен (в случае с принятием постановления по дому по пер.Лескова № 1 – до одного дня с момента принятия постановления, а принимая во внимание необходимость направления постановления в адрес истца (2), этот срок фактически истек), что вызвало существенные затруднения и повлекло невозможность в осуществлении сноса домов в установленный Договором срок.

К обстоятельствам, свидетельствующим о существенном изменении условий, из которых стороны исходили при заключении договора, необходимо также отнести документально подтвержденный истцом (2) факт отсутствия на рынке жилья соответствующей площади, необходимой для расселения граждан, проживающих в аварийных домах.

Вышеуказанное обстоятельство подтверждается ответами Недвижимость-57, ООО «РА «ТвойДом» в ответ на запросы истца (2) о наличии возможности приобретения квартир с обозначенными параметрами.

25.05.2021 ООО «Спецстройогнеупор» обратилось к Администрации г. Орла с предарбитражным уведомлением о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории в г. Орле № 1 от 28.06.2019.

Администрация г. Орла не акцептовала оферту истца (2) о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории в г. Орле № 1 от 28.06.2019, что послужило основанием для обращения в суд с рассматриваемым иском.

В соответствии с п.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п.1 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (ч.4 ст. 451 ГК РФ).

В силу ч.2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 30.07.2013 №18-КГ13-70, в случае применения положений ст. 451 ГК РФ суду нужно определить следующие юридически значимые обстоятельства:

- наличие существенного изменения обстоятельств;

- время его наступления;

- возможность разумно предвидеть это изменение.

Исследовав в совокупности представленные в материалы дела доказательства, суд установил, что вышеперечисленные изменения обстоятельств, из которых стороны исходил при заключении Договора, включая наличие в ЕГРН сведений об обременениях в отношении земельных участков, на которых предполагалось осуществлять строительство, невозможность достижения экономического интереса застройщика без повторной разработки и повторного утверждения проекта планировки и проекта межевания территории, ограниченной ул.Полесской, ул.Лескова и пер.Лескова в г.Орле Орловской области, выполненного с учетом изменения возможной площади застройки после прекращения защитной зоны памятника культурно наследия регионального значения, невозможность своевременного расселения жильцов аварийных домов ввиду отсутствия на рынке жилья соответствующей площади, надлежит квалифицировать как существенные, поскольку, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом в рассматриваемом случае расторжение договора противоречит общественным интересам (ч.4 ст. 451 ГК РФ), поскольку ответчиком (2) не обоснована реальная возможность осуществления в обозримой временной перспективе иного механизма достижения социально значимой цели договора – расселение жильцов и снос аварийных домов, расположенных в пределах подлежащей застройки территории.

Суд также считает установленными допущенные Администрацией г. Орла и Управлением градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области (как организатором аукциона на право заключения Договора) существенные нарушения встречных обязательств по раскрытию полной и объективной информации относительно объема подлежащих выполнению Застройщиком после заключения Договора работ, по оказанию Застройщику необходимого содействия в реализации Договора, по своевременному принятию решений об изъятии путем выкупа жилых помещений и постановлений о сносе многоквартирных домов.

Вышеуказанные существенные нарушения Договора, а также существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении Договора, в случае сохранения Договора в первоначальной редакции повлекут для истца (2) такой ущерб, что ООО «Спецстройогнеупор» в значительной степени лишится того, на что было вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд соглашается с доводами истца (2) о соблюдении баланса интересов сторон при предлагаемом им изменении Договора.

В силу п.29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020, отношения, связанные с вопросами развития застроенной территории, регулируются положениями ст. ст.46.1 - 46.3 ГрК РФ, которые были внесены в данный кодекс Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ «О внесении изменении в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях увеличения объемов жилищного строительства и совершенствования механизмов вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков для жилищного строительства.

Данным законом введено понятие «развитие застроенной территории», которое означает снос/реконструкцию зданий, строений, сооружений, являющихся аварийными или подлежащими сносу/реконструкции по иному основанию, и осуществление нового строительства на освобожденной территории.

В данной норме предусмотрены следующие обязательства сторон: орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для строительства (утвердить проект планировки, принять решение об изъятии путем выкупа жилья в аварийных домах, предоставить земельные участки для застройки), а другая (победитель либо единственный участник аукциона на право заключения такого договора) - подготовить проект планировки застроенной территории, создать или приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенное жилье для предоставления гражданам определенных категории, уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, осуществить строительство на территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Одним из ключевых моментов договора является то, что земельный участок, находящийся в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, предоставляется лицу, с которым заключен такой договор, для строительства без проведения торгов. Участок по выбору такого лица передается бесплатно в собственность или в аренду (п. 2.1 ст. 30 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора, подп. 13 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, введенной в действие с 01.03.2015, ч. 8 ст. 46.1 ГрК РФ).

По смыслу приведенных норм в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передаче в муниципальную собственность дополнительного жилья, так и цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах подлежащей развитию территории для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов.

В градостроительном законодательстве отсутствуют нормы, из которых бы следовало, что развитие застроенных территории может осуществляться в целях благоустройства территории без возведения капитальных объектов.

Поскольку по своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 307, п. 1 ст. 307.1 ГК РФ), к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства.

Таким образом, Верховным Судом РФ определено, что:

(1)цель отношений по развитию застроенных территорий — увеличение объемов жилищного строительства и совершенствование механизмов вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков для жилищного строительства;

(2)цель, преследуемая органом местного самоуправления, - увеличение жилищного фонда за счет средств застройщика, путем:

а) сноса аварийных домов;

б) предоставления благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах;

в) передачи в муниципальную собственность дополнительного жилья;

(3)цели, преследуемые застройщиком:

а) получение земельных участков в границах подлежащей развитию территории для капитального строительства;

б) получение прибыли в результате использования и реализации построенных объектов.

Исходя из изложенного, любое возможное изменение Договора необходимо рассматривать с точки зрения соотношения имущественных интересов его сторон.

При этом следует сделать вывод, что орган местного самоуправления:

(1)преследует публичный интерес, заключающийся в увеличении объемов жилищного строительства и улучшении благоустройства, внешнего вида соответствующей территории;

(2)фактически реализует социальную функцию по удовлетворению интересов граждан в части обеспечения их благоустроенным жильем, то есть в данном случае его полномочия направлены на защиту интересов третьих лиц и должны ставиться в зависимость от законного содержания данных интересов. На высокую социальную значимость договора о развитии застроенной территории указывается и в судебной практике, в частности, в постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2019 № 08АП-11941/2019 по делу № А75-6618/2019, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 03.03.2020 № Ф04-7475/2019 (Определением Верховного Суда РФ от 22.06.2020 № 304-ЭС20-8290 отказано в передаче дела № А75-6618/2019 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного постановления).

В связи с этим, наличие факта обеспечения соблюдения указанного публичного интереса и удовлетворения интересов третьих лиц будет указывать на соблюдение имущественного интереса Администрации города Орла.

Как следует из предлагаемых истцом (2) изменений Договора, они заключаются:

1) в обязательстве ответчика (2) предоставить часть земельных участков для строительства до полного исполнения истцом (2) обязательства по предоставлению благоустроенных жилых помещений гражданам;

2) в обязательстве истца (2) фактически предоставить квартиры в муниципальную собственность и собственность граждан для заселения граждан в подлежащем строительству доме на подлежащей развитию территории после строительства первой очереди дома. Альтернативным способом исполнения указанного обязательства истца (2) является предусмотренное изменениями в Договор право Застройщика по своему усмотрению с учетом имеющихся у него возможностей предоставить гражданам (при наличии на то согласия соответствующего гражданина), выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договору социального найма, также и другие благоустроенные жилые помещения в соответствии с минимальной потребностью, указанной в Приложении №3 к Договору, находящиеся в ином месте.

При осуществлении изменения Договора соблюдается обеспечение публичного интереса — цель увеличения жилищного фонда: фактически на части территории, подлежащей развитию, осуществляется строительство многоквартирного жилого дома, а также осуществляется сопутствующее благоустройство данной территории. В связи с этим, публичный интерес в данном случае не нарушается.

Одновременно, исполнение Застройщиком обязательства предоставить квартиры в муниципальную собственность и в собственность граждан для заселения граждан в подлежащем строительству доме на подлежащей развитию территории после строительства первой очереди дома, обеспечивает как имущественный интерес самой Администрации города Орла, так и интересы жителей, которые защищаются ответчиком (2) опосредованно через реализацию ранее указанной социальной функции.

Как указывалось выше, Договор в измененной редакции, предлагаемой Застройщиком, предполагает также наличие у жильцов многоквартирных домов, подлежащих сносу, и не желающих реализовать свое право на получение квартир в строящемся доме, возможности обратиться к истцу (2) с целью предоставления других благоустроенных жилые помещения в соответствии с минимальной потребностью, указанной в Приложении №3 к Договору, находящиеся в ином месте.

Таким образом, имущественные интересы Администрации города Орла в данном случае соблюдаются в полном объеме.

Исходя из подпунктов 3.3.1-3.3.3, 3.6.1 Договора, суд делает вывод, что самостоятельного имущественного интереса ответчик (3) при исполнении Договора не имеет, в связи с чем предлагаемые изменения его законные права и интересы не нарушают.

Одновременно, поскольку цель истца (2) состоит в получении участка для строительства и получении прибыли от реализации квартир, то изменение договора не нарушает интересы Застройщика.

Приходя к вышеизложенному выводу относительно сохранения баланса интересов сторон и обеспечения социально значимых функций в случае внесения изменений в Договор, суд также учитывает, что привлеченные к участию в настоящем деле пользователи жилых помещений подлежащих сносу аварийных домов не заявили возражений против удовлетворения исковых требований истца (2), в том числе, в части изменения способа исполнения обязательства по предоставлению им жилья.

Относительно интересов собственников помещений в аварийных домах, суд отмечает, что Администрация г. Орла в дополнении к отзыву от 29.06.2022 подтвердила документально выплату им возмещения в счет стоимости изымаемых в рамках программы расселения квартир и земельных участков под подлежащими сносу домами, не утратив при этом права требовать компенсации возникших убытков Застройщиком.

Таким образом, предлагаемые изменения не нарушают интересы ни одной из сторон Договора, а также направлены на обеспечение интересов жильцов и собственников квартир аварийных домов как нуждающихся в социальной защите участников сложившихся отношений. При этом баланс интересов сторон Договора не изменяется, ни одна из сторон не ставится в худшее положение по сравнению с имеющимся на момент обращения с настоящим иском.

Суд принимает во внимание, что доводы истца (2) о соблюдении баланса интересов при изменении Договор не были опровергнуты иными лицами, участвующими в деле. Доказательств, свидетельствующих, что расторжение Договора в настоящее время позволит в большей степени защитить интересы как сторон договора, так и нуждающихся в социальной защите участников сложившихся отношений, в материалы дела не представлено.

Как следует из пояснений представителя Администрации г. Орла в судебном заседании 07.07.2022, в случае отказа судом в изменении условий Договора по иску Застройщика, Договор будет расторгнут, то есть стороны вернутся в то положение, в котором находились до проведения аукциона на право заключения Договора. При этом Администрация г. Орла должна будет повторно провести торги для установления в результате конкурентных процедур лица, на которое будет возложена обязанность по сносу трех оставшихся аварийных домов. Нельзя исключить, что при проведении таких конкурентных процедур не будет определено указанное лицо, ввиду отсутствия экономического интереса у предполагаемых участников, что может либо затруднить, либо сделать невозможным реализацию социальной значимой функции, которую предполагалось выполнить при заключении Договора.

Суд также учитывает, что ответчик (2) не представил доказательства, свидетельствующие о наличии в муниципальном резервном фонде или в фонде запаса жилья соответствующей площади, необходимого для расселения жильцов, фактически проживающих в указанных аварийных домах. Необходимо отметить, что до расселения жильцов снос указанных объектов невозможен.

Вместе с тем, истец (2) предлагает более эффективный механизм сохранения существующих договорных правоотношений, позволяющий в течение трех лет обеспечить жильцов аварийных домов благоустроенными жилыми помещениями в том же районе города Орла, в котором они проживают в настоящее время (в непосредственной близости от места их проживания), тем самым обеспечив публичный интерес органа местного самоуправления, а также сохранить возможность реализации экономической цели, которая была поставлена истцом (2) при заключении Договора.

У суда отсутствуют оснований полагать, что в случае расторжения Договора интересы муниципального образования и защищаемых им участников сложившихся правоотношений – собственников и жильцов квартир в аварийных домах – будут обеспечены в большей степени и в более короткий срок, чем в случае сохранения Договора.

Стоит также отметить, что застройщик уже понес существенные затраты, необходимые для исполнения Договора, в частности, осуществил снос строений, разработал проект планировки территории, понес иные расходы, которые в случае расторжения договора фактически будут являться его ущербом. Данная позиция подтверждается определением Верховного Суда РФ от 11.01.2019 № 305-КГ18-22746.

Кроме того, как указано в п.29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020, обязанность исполнять договор без встречного предоставления со стороны муниципального образования по сути превращала бы предоставление застройщика в дарение.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что расторжение Договора повлечет для сторон больший ущерб, чем его исполнение на новых условиях, поскольку в данном случае не будут достигнуты ни интерес Администрации города Орла, ни защищаемые ею интересы граждан, то есть фактически расторжение Договора не отвечает интересам ни одного лица, которые учитывались при вступлении сторон в отношения по развитию застроенной территории.

Таким образом, восстановление баланса интересов сторон Договора возможно путем изменения Договора, но не путем его расторжения.

При этом суд также принимает во внимание, что срок действия Договора согласован сторонами в пункте 6.1 и составляет 7 лет с момента подписания Договора.

Следовательно, стороны при заключении Договора рассчитывали на достижение своих целей в указанный срок, который не истек к моменту рассмотрения настоящего спора.

Суд считает, что возможность достижения указанных целей в течение 7 лет с момента заключения Договора не утрачена и руководствуется, в связи с этим, принципом приоритета сохранения действия Договора путем его изменения.

Из системного толкования ч.26 ст.46.3 ГрК РФ (в редакции, действующей на дату заключения Договора) следует, что запрет на изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон установлен только в момент его заключения. Из содержания названной правовой нормы не следует запрета на изменение условий, продление срока действия договора применительно к уже заключенному договору о развитии застроенной территории, в связи с чем возможность применения судом статьи 450 ГК РФ в процессе исполнения ранее заключенного договора не исключается.

Данная позиция подтверждается существующей судебной практикой, в частности, постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 04.10.2019 № Ф09-5770/19 по делу № А07-29213/2018, постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 18.07.2019 № Ф09-4021/19 по делу № А07-30229/2018, постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 24.07.2017 № Ф09-3339/17 по делу № А07-19829/2016 и т.д.

Кроме того, в силу п.1 ч.8 ст.488 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами по основаниям, установленным законом.

В данном случае основание установлено законом, а именно частью 2 ст.450 ГК РФ, ст.451 ГК РФ, что свидетельствует о возможности изменения условий договора.

По вышеизложенным мотивам суд считает исковые требования ООО «Спецстройогнеупор» о внесении изменений в Договор о развитии застроенной территории в городе Орле № 1 от 28.06.2019 обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно п. 3 ст. 453 ГК РФ, в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Следовательно, изменение договора в судебном порядке влечет изменение соответствующих обязательств сторон лишь на будущее время и не освобождает стороны от ответственности за нарушение обязательств, возникших до такого изменения.

В соответствии с ч. 2 ст. 168 АПК РФ, при принятии решения арбитражный суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

В силу ч.1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Принимая во внимание, что в удовлетворении исковых требований ООО«СКУправление недвижимостью» судом отказано, бремя расходов на уплату государственной пошлины за рассмотрение соответствующих требований несет истец (1). Платежным поручением №111 от 22.09.2021 истец (1) уплатил государственную пошлину в сумме 12 000 руб. за рассмотрение двух самостоятельных требований неимущественного характера.

Поскольку требования ООО «Спецстройогнеупор» удовлетворены судом, ответчики (2) и (3) обязаны солидарно возместить истцу (2) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб., подтвержденные платежным поручением №134 от 20.10.2021. При этом суд учитывает, что в силу п.1.1 ч.1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации органы государственной власти и местного самоуправления освобождаются от уплаты государственной пошлины, но не от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 110, 148, 149, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1) В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «СК Управление недвижимостью» (302004, г. Орел, ул. 3-я Курская, д.25, пом. 136, ОГРН 1125740006160, ИНН 5751053559) отказать.

2) Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Спецстройогнеупор» (144001, Московская область, г. Электросталь, ул. Трудовая, д.1в, ОГРН 1035010654832, ИНН 5053026820) удовлетворить.

Внести в Договор о развитии застроенной территории в городе Орле № 1 от 28.06.2019 следующие изменения:

1. Изложить подпункт 3.1.4 пункта 3.1 Договора в следующей редакции:

ЭТАП 1. Предоставить Застройщику земельные участки общей площадью 6 399 кв.м., имеющие кадастровые номера: № 57:25:0010402:1 площадью 1 449 кв.м., № 57:25:0010402:2 площадью 1 943 кв.м., № 57:25:0010402:7 площадью 1 240 кв.м., № 57:25:0010402:6 площадью 1 767 кв.м. без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для поэтапного строительства многоквартирного жилого дома в границах застроенной территории, в отношении которого принято решение о развитии в части территории, где осуществлены мероприятия, предусмотренные подпунктами 3.2.1-3.2.4 пункта 3.2 настоящего Договора в течение двух месяцев с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Орловской области, которым настоящий пункт Договора изложен в новой редакции.

ЭТАП 2. После выполнения Застройщиком всех обязательств, предусмотренных подпунктами 3.2.1-3.2.4 пункта 3.2 настоящего Договора, предоставить Застройщику без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки общей площадью 5 054 кв.м., имеющие следующие кадастровые номера: № 57:25:0010402:3 площадью 1 500 кв.м., № 57:25:0010402:5 площадью 1 818 кв.м., № 57:25:0010402:8 площадью 1 736 кв.м.».

2. Изложить подпункт 3.2.2 пункта 3.2 Договора в следующей редакции:

3) Взыскать с Администрации города Орла (302028, г. Орел, Пролетарская гора, д.1, ОГРН 1025700831640, ИНН 5701000745), Управления градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области (302021, г. Орел, ул. Ленина, д.1, ОГРН 1155749000934, ИНН 5753061403) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Спецстройогнеупор» (144001, Московская область, г. Электросталь, ул. Трудовая, д.1в, ОГРН 1035010654832, ИНН 5053026820) 6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Орловской области.

Судья Аксенова Т.В.