Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Инвестиционно-строительная компания «Альянс» (ОГРН 1125836004502, ИНН 5836652632)

к Управлению государственной инспекции в жилищной, строительной сферах и по надзору за техническим состоянием самоходных машин и других видов техники Пензенской области (ОГРН 1035803005732, ИНН 5836013072)

об оспаривании ненормативного правового акта,

при участии в судебном заседании до объявления перерыва: от заявителя – Ковтыкова Д.В. – представителя по доверенности от 06.06.2019, от ответчика - Комиссарова Е.В. – представителя по доверенности №1-15-4/д от 09.01.2020,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Инвестиционно-строительная компания «Альянс» (далее – заявитель, Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению государственной инспекции в жилищной, строительной сферах и по надзору за техническим состоянием самоходных машин и других видов техники Пензенской области (далее – ответчик, Управление Госжилстройтехинспекции) о признании незаконным отказа в выдаче заключения о степени готовности проекта строительства, выраженного в письме №1 от 14.10.2019.

Также заявитель просит обязать Управление Госжилстройтехинспекции устранить допущенное нарушение путем рассмотрения заявления о готовности проекта строительства (по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации №480 от 22.04.2019) и выдать Обществу заключение о степени готовности проекта строительства в отношении проекта строительства «Многоквартирный жилой дом стр. №9 (по ПЗУ) со встроенными административными помещениями по адресу: с. Засечное Пензенской области Пензенского района, разрешение на строительство №58-524309-197-2018, дата выдачи от 09.06.2018».

В ходе судебного разбирательства представитель Общества поддержал заявленные требования в полном объеме, настаивал на их удовлетворении.

В письменном отзыве на заявление Управление Госжилстройтехинспекции указало, что заявителем при обращении в Управление не были представлены материалы бухгалтерской (финансовой) отчетности, что послужило основанием для отказа в выдаче заключения о степени готовности проекта строительства. Результат рассмотрения спора ответчик оставил на усмотрение суда.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал приведенные в отзыве доводы.

В судебном заседании 18.03.2020 был объявлен перерыв для дополнительного изучения материалов дела до 12час. 00мин. 24.03.2020. После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено в отсутствие представителей сторон, при наличии ходатайств заявителя и ответчика о проведении заседания без участия их представителей.

Как следует из материалов дела, Общество является застройщиком многоквартирного жилого дома стр. № 9 (по ПЗУ) со встроенными административными помещениями по адресу: с. Засечное Пензенской области Пензенского района (адрес (местоположение) объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир: жилой дом. Участок находится примерно в 2,9 км по направлению на северо – запад от ориентира, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 58:24:0381301:2691.

Строительство многоквартирного жилого осуществляется на основании разрешения на строительство № 58-524309-197-2018, выданного администрацией Пензенского района Пензенской области 09.06.2018, с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов, урегулированы нормами Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №214-ФЗ).

Застройщик вправе осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного или нескольких разрешений на строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства при соблюдении одного из условий, перечисленных в части 1.2 статьи 3 Федерального закона №214-ФЗ, в том числе, в случае размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 названного Федерального закона (пункт 2 части 1.2 статьи 3).

В силу части 1 статьи 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 данного Федерального закона.

Пунктом 16 статьи 8 Федерального закона № 478-ФЗ от 25.12.2018 в редакции от 27.06.2019 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлено, что привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, связанное с возникновением у них права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только с использованием счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ, по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года, в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства), если договоры участия в долевом строительстве с участниками долевого строительства таких объектов недвижимости заключались до 1 июля 2019 года, за исключением договоров участия в долевом строительстве, заключенных в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства), которые соответствуют установленным Правительством Российской Федерации критериям, определяющим степень готовности таких объектов и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве.

Методика определения соответствия многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) указанным в настоящей части критериям, перечень документов, необходимых для определения соответствия таких объектов этим критериям, и период, в течение которого застройщик может направить в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - контролирующий орган), заявление о выдаче заключения о степени готовности объекта и возможности заключения договоров участия в долевом строительстве без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

На основании заявления застройщика контролирующий орган выдает заключение о степени готовности объекта и возможности заключения договоров участия в долевом строительстве без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона №214-ФЗ, и размещает в информационной системе заявление застройщика, заключение контролирующего органа о соответствии критериям или отказ в выдаче заключения контролирующего органа о соответствии критериям не позднее трех рабочих дней со дня принятия соответствующего решения.

Полномочия по осуществлению государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с федеральным законодательством на территории Пензенской области осуществляет Управление Госжилстройтехинспекции (пункт 3.3.2 Положения об Управлении государственной инспекции в жилищной, строительной сферах и по надзору за техническим состоянием самоходных машин и других видов техники Пензенской области, утвержденного постановлением Правительства Пензенской области №167-пП от 24.03.2011).

На основании приведенных норм Общество 24.09.2019 обратилось в Управление Госжилстройтехинспекции с заявлением о выдаче заключения о степени готовности проекта строительства, просило выдать заключение о степени готовности многоквартирного жилого дома стр. № 9 (по ПЗУ) в с. Засечное.

Письмом №1 от 14.10.2019 Управление Госжилстройтехинспекции сообщило решение об отказе в выдаче заключения о степени готовности проекта строительства в связи с невозможностью провести оценку показателей, установленных постановлением Правительства Российской Федерации № 480 от 22.04.2019 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных договор участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.».

В выдаче заключения отказано по причине непредставления документов в соответствии с утвержденным перечнем, а именно: отсутствие бухгалтерской (финансовой) отчетности в составе ежеквартальной отчетности застройщика, являющейся ее неотъемлемой частью (л.д. 15).

Данный отказ оспаривается заявителем в настоящем деле.

Проанализировав и оценив материалы и обстоятельства дела, подлежащие применению правовые нормы, суд пришел к следующему.

Постановлением правительства Российской Федерации № 480 от 22.04.2019 утверждены критерии, определяющие степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г. (далее – Критерии);

методика определения соответствия многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) Критериям;

перечень документов, представляемых застройщиком для определения соответствия многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) Критериям;

а также установлено, что застройщик может направить в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, заявление о выдаче заключения о степени готовности объекта и возможности заключения договоров участия в долевом строительстве без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ в период до 1 октября 2019 г.

В перечень документов, представляемых застройщиком, включены:

расчет степени готовности проекта строительства, рассчитанной исходя из размера фактически понесенных расходов на строительство

расчет степени готовности проекта строительства, рассчитанной суммарно в соответствии с готовностью конструктивных элементов во всех объектах недвижимости, указанных в разрешении на строительство

выписка из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве

ежеквартальная отчетность застройщика, сформированная не ранее чем за 15 дней до дня подачи заявления,

регистры бухгалтерского учета застройщика или выписки из них в отношении проекта строительства.

Пунктом 12 Методики определения соответствия многоквартирного дома или проекта Критериям предусмотрено, что при подготовке заключения контролирующий орган вправе получить от застройщика дополнительные документы, необходимые для оценки степени готовности проекта строительства, рассчитанной исходя из стоимости выполненных работ, в случае если документы, представленные застройщиком на бумажных носителях и (или) размещенные в единой информационной системе жилищного строительства, не позволяют сделать вывод о правильности осуществленных застройщиком расчетов.

Оспариваемый отказ обоснован отсутствием в пакете представленных заявителем документов бухгалтерской (финансовой) отчетности. Данное обстоятельство не оспаривается заявителем, однако, он полагает, что в соответствии с пунктом 12 Методики Управление Госжилстройтехинспекции имело возможность запросить недостающие документы и рассмотреть его обращение по существу.

Ответчик, возражая против доводов заявителя, считает, что по правилам пункта 12 Методики может быть запрошена дополнительная документация, но не та, что перечислена в нормативно установленном перечне.

Суд находит излишне формальным такой подход контролирующего органа к исполнению возложенных на него полномочий по осуществлению государственного контроля (надзора) в области долевого строительства, а его доводы - неправомерными.

Непосредственно бухгалтерская (финансовая) отчетность прямо не указана в перечне документов, установленных постановлением Правительства № 480 от 22.04.2019, но ее представление необходимо для определения соответствия объекта (проекта) Критериям. Представляемые застройщиком расчеты также формируются на основании данных бухгалтерского учета.

При таких обстоятельствах, учитывая ограниченный срок на возможность подачи заявления для определения степени готовности проекта строительства, суд приходит к выводу, что Управление Госжилстройтехинспекции не вправе было отказывать Обществу в выдаче заключения в связи с невозможностью произвести оценку по причине отсутствия бухгалтерской (финансовой) документации, а должно было запросить у застройщика недостающие документы и рассмотреть заявление по существу.

На основании изложенного, в соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение о признании недействительным оспариваемого отказа.

В силу пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ суд считает необходимым возложить на ответчика обязанность устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя путем рассмотрения по существу заявления Общества в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации №480 от 22.04.2019, с учетом выводов суда, содержащихся в настоящем судебном акте.

Заявитель ходатайствовал об отнесении на него расходов по уплате государственной пошлины в сумме 3000руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Признать недействительным решение Управления Госжилстройтехинспекции Пензенской области №1 от 14.10.2019 об отказе в выдаче заключения о степени готовности проекта строительства в отношении проекта строительства «Многоквартирный жилой дом стр. №9 (по ПЗУ) со встроенными административными помещениями по адресу: с. Засечное Пензенской области Пензенского района, разрешение на строительство №58-524309-197-2018, дата выдачи от 09.06.2018».

Обязать Управление Госжилстройтехинспекции устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя путем рассмотрения по существу заявления общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Инвестиционно-строительная компания «Альянс» о выдаче заключения о степени готовности проекта строительства «Многоквартирный жилой дом стр. №9 (по ПЗУ) со встроенными административными помещениями по адресу: с. Засечное Пензенской области Пензенского района, разрешение на строительство №58-524309-197-2018, дата выдачи от 09.06.2018».

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Пензенской области.

Судья Н.В. Дудорова