Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Лапшиной Т.А. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гаврилиной Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя Наумовой Аллы Митрофановны (ИНН 583602816100, ОГРНИП 316583500090099)

к обществу с ограниченной ответственностью «РенКапСтройПенза» (ИНН 5834043586, ОГРН 1085834004541; Победы проспект, 39, Пенза г., Пензенская область, 440011)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

1. общество с ограниченной ответственностью «ЭкоТехСтрой» (ОГРН 1145837002046; ИНН 5837060413; Зеленодольская ул., 66, 3, Пенза г., Пензенская область, 440012)

2. общество с ограниченной ответственностью «СК Арсенал» (ОГРН 1155836001012; ИНН 5836671106; Коммунистическая ул., д. 40 А, Пенза г., Пензенская область, 440008)

3. общество с ограниченной ответственностью «ПензаБетон» (ОГРН 1135836001773; ИНН 5836656330; Плеханова ул., 12, 28, Пенза г., Пензенская область, 440000)

4. индивидуальный предприниматель Соустин Михаил Александрович (ОГРНИП 313583732200031; ИНН 583505142310)

5. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (ОГРН 1045802010132; ИНН 5834029976; Суворова ул., 39 А, Пенза г., Пензенская область, 440600)

6. Паринкин Арсений Сергеевич

о взыскании 1 614 956 руб.

при участии:

от истца: Козлова Б.В.- представителя;

от ответчика: Пронькиной Т.В.- представителя

от третьих лиц: не явились, извещены;

установил:

ИП Наумова Алла Митрофановна обратилась в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к ООО «РенКапСтройПенза» о взыскании суммы 1 614 956 руб., в том числе: 1 430 000 руб. в возмещение убытков, возникших у истца в результате не передачи застройщиком квартиры по договору долевого участия в строительстве от 04.02.2015 г. № Ф39-4Д, заключенному между ООО «РенКапСтройПенза» и ООО «ЭкоТехСтрой», право требования которых перешло к истцу по незарегистрированному договору цессии от 07.04.2015 г., и 184 956 руб. – проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные за период с 01.06.2015 г. по 01.10.2016 г.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме, пояснив в частности, что убытки в виде стоимости оплаченной, но не переданной ему однокомнатной квартиры по незарегистрированному договору цессии от 07.04.2015 г., заключенному с ООО «ЭкоТехСтрой», возникли по вине ответчика, незаконно и необоснованно направившего в Управление Росреестра по Пензенской области, где находился на госрегистрации указанный договор, письмо об аннулировании зачета, подписанного между ответчиком и ООО «ЭкоТехстрой», и справки № 94 об исполнении последним финансовых обязательств. Это послужило основанием для отказа Управлением Росреестра в государственной регистрации договора цессии от 07.04.2015 г. Указанное обстоятельство лишило истца права требования объекта недвижимости от ответчика. Более того, ответчик, как застройщик, не имея на то законных оснований, в одностороннем порядке расторг договор № Ф-39-4Д долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от 04.02.2015 г., заключенный между ним и ООО «ЭкоТехСтрой». Запись о государственной регистрации данного договора прекращена 26.05.2015 г. Далее ответчик на спорный объект недвижимости 25.12.2015 г. заключил новый договор долевого участия в строительстве № Ф223-4Д с ООО «Арсенал». В настоящее время спорная однокомнатная квартира по цепочке договоров цессии зарегистрирована в собственности за гражданином Паринкиным А.С. Поскольку истец лишен права требования объекта недвижимости по спорным договорам, то в соответствии со статьями 11, 12, 393, 398 Гражданского кодекса РФ он просит взыскать с ответчика убытки в виде стоимости оплаченной им квартиры в сумме 1 430 000 руб. Кроме того, он просит взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 184 956 руб. за период с 01.06.2015 г. по 01.10.2016 г.

Представитель ответчика, в свою очередь, поддержал ранее изложенные в отзыве на иск от 28.03.2016 г. и дополнительных объяснениях от 10.04.2017 г. возражения. По мнению ответчика, истец необоснованно и неправомерно предъявил требование к ООО «РенКапСтройПенза», поскольку общество не являлось получателем денежных средств истца. Более того, договор долевого участия в строительстве от 04.02.2015 г. № Ф39-4Д расторгнут, договор цессии от 07.04.2015 г. не зарегистрирован в установленном порядке, что в силу ч. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ свидетельствует о том, что истец не обладает правом требования на возмещение убытков.

Третье лицо - ООО «ЭкоТехСтрой» в судебное заседание не явилось. В ранее представленном отзыве (т. 2, л.д. 57-63) полностью поддержало доводы истца.

При этом, следует уточнить, что представителем ООО «ЭкоТехСтрой» по доверенности от 20.08.2016 г. являлся Козлов Б.В., представляющий также интересы истца по делу. Поскольку данная доверенность Козлову Б.В. выдана сроком на один год, а новая доверенность ему доверителем не выдана, то начиная с 21.08.2017 г., Козлов Б.В. представителем ООО «ЭкоТехСтрой» не является (т. 2. л.д. 64).

Управление Росреестра по Пензенской области в отзыве на иск (т. 2, л.д. 78) констатировало факты государственной регистрации 12.02.2015 г. договора участия в долевом строительстве № Ф39-4Д, заключенного между ООО «РенКапСтройПенза» (Застройщик) и ООО «ЭкоТехСтрой» в отношении объекта долевого строительства -квартиры, строительный номер 181, этаж 19, общая площадь 38,7 кв.м., местонахождение: г. Пенза, севернее мкр. № 2 жилого района Сосновка, дом (стр) 4 и ее прекращения 26.05.2015 г. в связи с односторонним отказом Застройщика от договора.

Регистрация договора цессии от 07.04.2015 г., заключенного между Наумовой А.М. и ООО «ЭкоТехСтрой», была приостановлена до 14.08.2015 г., но 04.08.2015 г. в государственной регистрации было отказано на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 ФЗ от 21.07.1997 г. № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в связи с указанием застройщиком об ошибочности выдачи акта зачета взаимных требований от 26.02.2015 г.

Надлежащим образом извещенные о ведущемся судебном процессе третьи лица в заседание суда не явились.

На основании ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебное заседание проведено в их отсутствии.

Проверив материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в части взыскания убытков в сумме 1 430 000 руб. Исковые требования в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 184 956 руб. заявлены необоснованно и подлежат отклонению. При этом, суд исходит из следующего.

Между ООО «РенКапСтройПенза» (Застройщик) и ООО ЭкоТехСтрой» (Участник) 04.02.2015 г. заключен договор № Ф39-4Д участия в долевом строительстве многоквартирного дома (далее - ДДУ), согласно которому застройщик принял на себя обязательство осуществить строительство многоквартирного 22-этажного жилого дома с проектным номером 4 на 219 квартир, строящийся Застройщиком с привлечением денежных средств Участника на земельном участке общей площадью 4288 в.м., расположенный по адресу: г. Пенза, севернее мкр. № 2 жилого района Сосновка, и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать Участнику жилое помещение - квартиру № 181, жилых комнат-1, на 19 этаже, площадью 38,7 кв.м.

Согласно п. 4.1 цена договора составила 1 664 100 руб.

Пунктом 4.7 договора предусмотрено, что Участник долевого строительства перечисляет денежные средства в размере 1 664 100 руб. на расчетный счет Застройщика в течение 5 календарных дней с момента государственной регистрации данного договора, но не позднее 27.02.2015 г.

Государственная регистрация договора осуществлена 12.02.2015 г.

26.02.2015 г. стороны договора долевого участия подписали акт о зачете требований, согласно которому обязательства ООО «ЭкоТехСтрой» перед застройщиком – ООО «РенКапСтройПенза» на сумму 1 664 100 руб. по договору № Ф39-4Д прекращены зачетом встречных однородных требований.

30.03.2015 г. ответчик, как Застройщик, выдал ООО «ЭкоТехСтрой» справку № 94 об исполнении финансовых обязательств, которой подтвердил исполнение последним в полном объеме финансовых обязательств по ДДУ от 04.02.2015 г. путем зачета взаимных требований по акту от 26.02.2015 г.

Данные обстоятельства были предметом исследования вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Пензенской области по делу № А49-9375/2015 по иску ООО «РенКапСтройПенза» к ООО «ЭкоТехСтрой» о взыскании задолженности в сумме 457 076 руб. 16 коп. по договорам, отраженным сторонами в акте о зачете от 26.02.2015 г. (т. 1, л.д. 63-72).

В соответствии со ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

07.04.2015 г. между ООО «ЭкоТехСтрой» (цедент) и Наумовой А.М. (цессионарий) заключен договор цессии, согласно которому цедент передает, а цессионарий принимает (приобретает) и обязуется оплатить в порядке и на условиях данного договора часть прав (требований), принадлежащих цеденту на основании Договора № Ф39-4Д участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 04.02.2015 г., заключенного между ООО «РенКапСтройПенза» и ООО «ЭкоТехСтрой» на строительство многоквартирного 22-этажного дома с проектным номером 4 на 219 квартир, строящегося Застройщиком с привлечением денежных средств Участника долевого строительства на земельном участке площадью 4288,00 кв.м. с кадастровым номером 58:29:2009005:12962, расположенного по адресу: г. Пенза, севернее мкр. № 2 жилого района Сосновка, принадлежащем Застройщику на праве аренды. Объектом передаваемых прав является квартира № 181, этаж 19, жилых комнат-1, общая площадь объекта 38,7 кв.м., жилая 14,7 кв.м.

За уступку прав и обязанностей цессионарий оплачивает цеденту 1430000 руб. Цена договора является окончательной.

В п. 1.3 договора стороны указали, что сумма 1 430 000 руб. наличными денежными средствами передана цессионарием цеденту в день подписания настоящего договора. Кроме того, факт оплаты Наумовой А.М. цены договора подтверждается квитанцией ООО «ЭкоТехСтрой» к приходному кассовому ордеру № 4 от 07.04.2015 г. (т. 1, л.д. 46). Подлинная квитанция была представлена истцом на обозрение суда в судебное заседание 18.09.2017 г.

В тот же день истец и первоначальный Участник обратились в Управление Росреестра по Пензенской области с заявлением о государственной регистрации договора цессии.

Однако Застройщик, посчитав совершенный сторонами зачет взаимных требований от 26.02.2015 г. ошибочным, письмом № 234/1 от 08.04.2015 г. сообщил ООО «ЭкоТехСтрой» об одностороннем аннулировании зачета и справки № 94 от 30.03.2015 г. об исполнении финансовых обязательств. Одновременно указанную информацию ответчик направил в Управление Росреестра по Пензенской области. Государственная регистрация договора цессии от 07.04.2015 г. была приостановлена до 14.08.2015 г., однако, сообщением от 04.08.2015 г. за № 12-8077 Наумовой А.М отказано в госрегистрации договора цессии со ссылкой на указанные обстоятельства (т. 1, л.д. 35).

На следующий день, 09.04.2015 г. исх. № 249 Застройщик направил в адрес ООО «ЭкоТехСтрой» предупреждение о необходимости в 5-ти дневный срок погашения задолженности по договору ДДУ от 04.02.2015 г. в сумме 1 664 100 руб.

Не получив удовлетворения своих требований, ответчик 13.05.2015 г. исх. № 324 направил ООО «ЭкоТехСтрой» уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве № Ф39-4Д, указав в качестве основания просрочку им внесения платежа в размере 1664000 руб. в течение более чем два месяца.

По сообщению Управления Росреестра по Пензенской области 26.05.2015 г. запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № Ф39-4Д была прекращена в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с односторонним отказом Застройщика от договора.

Впоследствии Застройщик на спорный объект недвижимости заключил договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома № Ф223-4Д от 25.12.2015 г. с ООО «СК Арсенал», получив с последнего 1865340 руб. в качестве стоимости квартиры (т. 1, л.д 39-43). 27.01.2016 г. данный договор долевого участия прошел государственную регистрацию.

Далее, по цепочке договоров цессии право требования на спорную квартиру неоднократно передавалось. В настоящее время право собственности зарегистрировано за гражданином Паринкиным А.С.

Истец считает, что неправомерными и незаконными действиями ответчика в виде одностороннего отказа от зачета взаимных требований, а затем и от договора долевого участия в строительстве ему причинен ущерб в виде стоимости оплаченной квартиры в сумме 1 430 000 руб.

Давая правовую оценку действиям ответчика, как Застройщика, арбитражный суд считает, что он не имел законных оснований для отказа от совершенного сторонами зачета. Данное обстоятельство нашло свое отражение в решении Арбитражного суда Пензенской области по делу № А49-9375/2015, в котором указано, что согласно п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 г. № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований» гражданское законодательство не предусматривает возможности отказа стороны от совершенного зачета. Отсутствует и решение суда о признании данного зачета недействительным.

Таким образом, арбитражный суд констатирует, что ООО «ЭкоТехСтрой» на момент заключения договора цессии от 04.07.2015 г. с Наумовой А.М. не имел задолженности перед Застройщиком – ООО «РенКапСтройПенза» по ДДУ от 04.02.2015 г.

По смыслу положений ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ преюдициальность означает не только отсутствие необходимости доказывать установленные ранее обстоятельства, но и запрещает их опровержение. Такое положение существует до тех пор, пока судебный акт, в котором установлены эти факты, не будет отменен в порядке, установленном в законе.

Односторонний отказ от исполнения ДДУ от 04.02.2915 г., выраженный в уведомлении исх. № 324 от 13.05.2015 г., представляет собой одностороннюю сделку.

Односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в случаях, установленных законом либо соглашением с этими лицами (ст. 155 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ст. 156 Гражданского кодекса РФ к односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.

Согласно п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Односторонний отказ от исполнения договора № Ф39-4Д может быть признан правомерным, если он соответствует условиям, предъявляемым Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ).

В соответствии с п. 4 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 ст. 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с ч. 4 настоящей статьи.

Согласно ч. 4 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

В рассматриваемом случае односторонний отказ ООО «РенКапСтройПенза» не соответствует установленным законом условиям для одностороннего расторжения застройщиком договора долевого участия, поскольку на стороне ООО «ЭкоТехСтрой» отсутствовала задолженность по оплате.

В соответствии с постановлением Президиума ВАС РФ № 15510/12 от 12.03.2013 г. отсутствие государственной регистрации договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав по нему не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора.

Как разъяснено в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 Гражданского кодекса РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Таким образом, если на жилое помещение претендуют несколько участников долевого строительства, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом жилое помещение передано одному на основании акта приема-передачи, то преимуществом обладает тот из кредиторов, которому эта квартира передана во владение.

Поскольку в настоящее время право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за гражданином Паринкиным А.С., истец вправе требовать от застройщика возмещения убытков.

Не может быть принят во внимание довод ответчика о том, что договор цессии между истцом и ООО «ЭкоТехСтрой» от 07.04.2015 г. является недействительной сделкой, поскольку заключен в нарушение закона и договора, имеющего условие, допускающее уступку Участником долевого строительства прав требования по договору иному лицу только при согласовании условий договора уступки прав требований с Застройщиком. Как указывает ответчик, такое согласование он не выдавал.

В соответствии с п. 2 ст. 382 Гражданского кодекса РФ для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Действительно, п. 12.1 ДДУ от 04.02.2015 г. содержит такое условие. Однако следует обратить внимание, что договор не содержит прямой запрет на уступку прав требований иному лицу, а лишь указывает на необходимость согласования условий договора уступки прав требований с Застройщиком.

Вместе с тем, данное основание договора может свидетельствовать об оспоримости договора цессии, а не о его ничтожности. На данный момент договор цессии в судебном порядке ответчиком по правилам п. 2 ст. 382 Гражданского кодекса РФ не оспорен.

Не может быть принято судом во внимание и указание ответчика на не извещение его о состоявшейся уступке.

На запрос суда дополнением к отзыву (т. 2, л.д. 116-117) Управление Росреестра по Пензенской области сообщило, что действительно у него отсутствует извещение ООО «ЭкоТехСтрой» Застройщика - ООО «РенКапСтройПенза» об уступке прав требования по договору цессии от 07.04.2015 г. Наумовой А.М., поскольку представление на государственную регистрацию документов, подтверждающих извещение Застройщика о произведенной уступке по договору долевого участия в строительстве, законодательством не предусмотрено. Более того, из договора долевого участия от 04.02.2015 г. следует, что уступка участником долевого строительства прав требования по договору иному лицу допускается при условии надлежащего уведомления Застройщика о заключении договора уступки прав требования с предоставлением копии зарегистрированного договора. Таким образом, обязанность по уведомлению Застройщика о проведенной уступке возникает только после государственной регистрации договора.

Вместе с тем, отсутствие у ответчика извещения о состоявшейся уступке прав требований по ДДУ от 04.02.2015 г. не помешало ему на следующий день после направления истцом договора цессии на госрегистрацию, направить в Управление Росреестра по Пензенской области письмо об отказе от акта взаимных расчетов и справки об отсутствии задолженности по договору ДДУ.

В соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Оценив представленные сторонами доказательства, исходя из принципа справедливости, арбитражный суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в части взыскания убытков в сумме 1430000 руб.

Что касается процентов за пользование чужими денежными средствами, то в этой части исковые требования подлежат отклонению.

В соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ проценты за пользование чужими денежными средствами представляют собой ответственность за нарушение денежного обязательства.

В силу гл. 25 Гражданского кодекса РФ убытки также являются формой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обязательства, следовательно, на сумму убытков проценты начислению не подлежат.

Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы по госпошлине подлежат отнесению на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-17, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд

решил:

Исковые требования удовлетворить частично, расходы по госпошлине отнести на ответчика пропорционально удовлетворенной сумме иска.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «РенКапСтройПенза» в пользу индивидуального предпринимателя Наумовой Аллы Митрофановны убытки в сумме 1 430 000 руб., а также расходы по госпошлине в сумме 25 812 руб.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Одиннадцатый арбитражный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме.

Судья Т.А. Лапшина