Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Новиковой С.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бидзян Ц.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Евро-Пенза» (Строителей проспект, 1В, Пенза г., 440066; ИНН <***>; ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Кинопоказ» (ФИО1 ул., 25, Москва г., 115054; ИНН <***>; ОГРН <***>)

о взыскании 15981449 руб. 14 коп.

при участии:

от истца - представитель ФИО2 (доверенность), представитель ФИО3 (доверенность)

от ответчика - представитель ФИО4 (доверенность), представитель ФИО5 (доверенность)

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Инвест-Евро-Пенза» обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Кинопоказ» о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения № 2-1 от 13.11.2012 в сумме 15981449 руб. 14 коп. за период с апреля 2016г. по январь 2018г. Требования заявлены на основании ст.ст. 309, 310, 606, 614, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Протокольным определением от 21.05.2018 в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом принято уменьшение размера исковых требований и уточнение периода образования задолженности, в связи с чем, иск заявлен о взыскании суммы 15826254 руб. 51 коп. являющейся задолженностью по арендной плате за период с апреля 2016 г. по март 2018г.

Представители истца в судебном заседании исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в иске и представленных дополнениях к нему.

Представители ответчика в судебном заседании исковые требования не признали по доводам, изложенным в отзыве на иск и дополнениях к нему. Пояснили, что устанавливая новый размер арендной платы в рублях (п. 1.1.2. дополнительного соглашения №4 от 01.01.2017), стороны имели в виду применение этой ставки с 01.01.2017 и далее в течение всего периода действия договора аренды с последующим ежегодным увеличением. Установленное п. 22.4. дополнительного соглашения №4 от 01.01.2017 условие о применении прежней арендной платы по требованию арендодателя при ненадлежащем исполнении арендатором обязательств по внесению арендной платы и других договорных платежей по своей сути представляет собой применение к арендатору меры ответственности в виде неустойки, размер которой составляет разница между суммами арендной платы, исчисленными по новой и прежней ставками. Таким образом, дополнительное соглашение № 4 от 01.01.2017 к договору и согласованные в п. 1.1.2 новые ставки составных частей арендной платы являются действующими в течение срока действия договора, либо до их прямой отмены или изменения соглашением сторон. Срок 31.12.2017 установлен для заключения сторонами дополнительного соглашения по вопросу возврата арендатором помещений в неиспользуемой части, а установленное в п. 22.4 дополнительного соглашения № 4 от 01.01.2017 условие о том, что в случае нарушения сроков оплаты задолженности арендатор по требованию арендодателя обязан оплатить арендную плату в соответствии с условиями договора аренды без учета п. 1.1.1,1.1.2 дополнительного соглашения № 4 является ответственностью арендатора – неустойкой, которую, согласно пункту 2 статьи 333 ГК РФ, ответчик просит суд уменьшить. Кроме того, претензией №6 от 09.01.2018, актами оказания услуг за январь 2018г., счетами, счетами на оплату истец выразил свою волю на применение новой ставки арендной платы к спорным арендным отношениям, в связи с чем все последующие сообщения истца в части применения повышенной арендной ставки в силу принципа эстоппель не имеют юридической силы. Требование истца об уплате арендной платы исчисляемой в долларовом эквиваленте по курсу ЦБ РФ, является новым изменением условия договора аренды о размере арендной платы, совершаемым в пределах одного года пользования арендованным имуществом. Вместе с тем, возможность изменения арендной платы по соглашению сторон более одного раза в год в договоре аренды не предусмотрена, следовательно, такое изменение не должно применяться как противоречащее п.3 ст. 614 ГК РФ.

Дело рассматривается Арбитражным судом Пензенской области на основании п.13.3 договора аренды от 13.11.2012 согласно ст. 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ч. 1 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, 13.11.2012 между ООО «Инвест-Евро-Пенза» (Арендодатель) и ООО «Кинопоказ» (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 2-1, в соответствии с условиями которого, Арендодатель передает, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (в аренду) часть здания ТРЦ, нежилые помещения с номерами: этаж 2: 57-80; этаж 3: 1-6; этаж 4: 1-7, общей площадью 4393,3 кв. м.

В соответствии с п.2.2 договора аренды нежилого помещения № 2-1 от 13.11.2012 сдача помещения в аренду производится с целью осуществления Арендатором следующих видов деятельности: кинотеатральный прокат/показ; организация и коммерческое использование в помещении мест общественного питания – кафе, баров, ресторанов; изготовление и продажа в помещении попкорна, а также связанных с этим складских и административных целей.

Согласно п. 3.3. названного договора составной частью арендной платы являются: фиксированная часть арендной платы, эксплуатационные платежи, коммунальные платежи.

В соответствии с п. 3.4. договора размер фиксированной части арендной платы составляет 110 долларов США, плюс НДС 18%, в год за 1 кв. м. арендуемой площади. Фиксированная часть арендной платы оплачивается арендатором ежемесячно авансом до 10 числа текущего месяца, на основании счета, выставленного арендодателем, если 10 число выпадает на праздничный или выходной день, последним днем оплаты будет считаться день, следующий за праздничным или выходным.

В соответствии с п. 3.5. договора эксплуатационные платежи, подлежащие оплате арендатором, направлены на оплату части расходов арендодателя и уполномоченной арендодателем управляющей компании по эксплуатации и бесперебойному функционированию ТРЦ, а именно эксплуатационное функционирование, ремонт и обслуживание ТРЦ, в том числе инженерных систем ТРЦ, находящихся в зоне эксплуатационной ответственности Арендодателя в соответствии с Приложением №5 к настоящему договору, комплексной уборке мест общего пользования, внутренних и внешних ландшафтных работ: охране ТРЦ по периметру, обслуживанию кровли, водосточных желобов, ливневых стоков; а также всех иных расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией ТРЦ, если иное не предусмотрено договором.

Размер эксплуатационных платежей составил 40 долларов США, плюс НДС 18%, в год за 1 кв. м. арендуемой площади. Эксплуатационные платежи оплачиваются арендатором ежемесячно авансом до 10 числа текущего месяца, на основании счета, выставленного арендодателем, если 10 число выпадает на праздничный или выходной день, последним днем оплаты будет считаться день, следующий за праздничным и выходным рабочий день.

Пунктом 3.6. договора предусмотрена оплата коммунальных платежей, являющаяся частью арендной платы, определяемой на основе объема и стоимости фактически
потребленных арендатором услуг по электроснабжению, водоснабжению, водоотведению,
теплоснабжению помещения. При этом, арендатор оплачивает услуги по
электроснабжению на основании приборов учета, установленных в ВРУ Арендатора. Плата за указанные услуги вносится арендатором ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым, на основании счета, выставляемого арендодателем. Приборы учета указанных услуг устанавливаются силами и за счет арендатора. При отсутствии приборов учета коммунальные платежи рассчитываются как часть от стоимости всех коммунальных услуг в ТРЦ, пропорционально площади помещения от общей площади всех арендуемых помещений в ТРЦ.

Согласно п. 3.8. договора если иное не предусмотрено договором, все платежи по договору оплачиваются арендатором ежемесячно авансом не позднее 10 числа текущего месяца на основании выставленного арендодателем счета. Оплата за неполный месяц осуществляется пропорционально части месяца, в течение которой арендатор владеет и пользуется помещением. Оплата любых платежей, установленных договором в долларах США, осуществляется в российских рублях по официальному курсу Центрального Банка Российской Федерации, установленному на дату выставления счета арендодателя, либо на последний день срока платежа, установленного договором, если арендодатель не выставил арендатору счет на оплату в установленный договором срок и если иное не указанно в договоре, датой платежа считается дата зачисления денежных средств на корреспондентский счет банка арендодателя. Оплата всех платежей по договору осуществляется по банковским реквизитам, указанным в разделе 14 договора, в том случае, если иные реквизиты не будут указаны арендодателем дополнительно.

Пунктом 3.10. договора предусмотрено изменение размера платежей (индексация), в соответствии с которым, размер фиксированной части арендной платы и эксплуатационных платежей автоматически увеличивается ежегодно, начиная с первого дня
пятого года срока аренды и по пятнадцатый год срока аренды на 2%. Размер коммунальных платежей может изменяться в соответствии с изменением стоимости соответствующих услуг.

Срок аренды сторонами установлен 20 лет. Договор вступает в юридическую силу с даты его государственной регистрации и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств. В соответствии с п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса РФ стороны договорились, что действие договора также распространяется на взаимоотношения сторон, возникшие с момента подписания договора до момента его государственной регистрации (п. 4.1. договора).

Договор аренды нежилого помещения № 2-1 от 13.11.2012 зарегистрирован в установленном законом порядке 05.12.2012.

08 апреля 2015 года сторонами подписано дополнительное соглашение № 1 к договору аренды нежилого помещения № 2-1 от 13.11.2012 условиями которого предусмотрено, что в случае установления ЦБ РФ курса российского рубля к доллару США выше 39 руб. за 1 доллар США, курс доллара для расчетов по договору устанавливается равным 39 руб. за 1 доллар США. Данное положение применяется в отношении всех платежей, обязанность по уплате которых наступила в период с 01.11.2014 по 31.10.2015 включительно. Для платежей, обязанность по оплате которых наступит с 01.11.2015, расчеты производятся в порядке, установленном договором.

Кроме того, условиями дополнительного соглашения №1 от 08.04.2015 п.3.3. договора изложен в новой редакции, в соответствии с которой, арендная плата состоит из фиксированной части, процентной части, эксплуатационных и коммунальных платежей.

Дополнительное соглашение №1 от 08.04.2015 зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области 05.06.2015.

01 ноября 2015 года сторонами подписано дополнительное соглашение № 2 к договору, которым предусмотрено, что в случае установления ЦБ РФ курса российского рубля к доллару США выше 60 руб. за 1 доллар США, курс доллара для расчетов по договору устанавливается равным 39 руб. за 1 доллар США. Условия дополнительного соглашения применяются в отношении всех платежей, обязанность по уплате которых наступила в период с 01.01.2015 по 29.02.2016 включительно.

Дополнительное соглашение № 2 от 01.11.2015 зарегистрировано в установленном законом порядке 09.03.2016.

Условиями дополнительного соглашения № 3 от 31.03.2016 подписанного сторонами также к договору аренды нежилого помещения № 2-1 от 13.11.2012, установлено, что в случае установления ЦБ РФ курса российского рубля к доллару США выше 39 рублей за 1 доллар США, курс доллара для расчетов по договору устанавливается равным 39 руб. за 1 доллар США. Условия дополнительного соглашения применяются в отношении всех платежей, обязанность по уплате которых наступила в период с 01.03.2016 по 31.03.2016 включительно.

Государственная регистрация дополнительного соглашения №3 от 31.03.2016 проведена 08.06.2016.

Арбитражным судом также установлено, что 01.01.2017 между истцом и ответчиком подписано дополнительное соглашением № 4 к договору аренды нежилого помещения №2-1 от 13.11.2012 в соответствии с которым стороны договорились установить ставки и порядок фиксированной части арендной платы и эксплуатационных платежей начиная с 01 апреля 2016 года и до 31 декабря 2016 года включительно в размере курса доллара равным 45 руб. за один доллар США (п. 1.1.1. дополнительного соглашения №4 от 01.01.2017).

Начиная с 01 января 2017 года ставка фиксированной части арендной платы составляет 398,90 рублей за 1 квадратный метр арендуемой площади в месяц, не включая НДС, и ставка эксплуатационных платежей составляет 144,86 руб. за 1 кв. м. арендуемой площади в месяц, не включая НДС. Ставки арендной платы, предусмотренные настоящим пунктом, подлежат изменению в порядке, установленном п. 3.10 договора (п. 1.1.2 дополнительного соглашения №4 от 01.01.2017).

Абзац первый п. 3.6 договора в дополнительном соглашении №4 от 01.01.2017 стороны изложили в следующей редакции: коммунальные платежи являются частью арендной платы, определяемой как плата за фактически потребленные арендатором в помещении коммунальные услуги: электроэнергии; водоснабжения, водоотведения и сверхнормативного сброса; теплоснабжения; и за право пользования общеобменной вентиляцией и центральным (общим) кондиционированием.

Плата за коммунальные услуги вносится арендатором в течение 5 рабочих дней с даты получения счета, выставляемого арендодателем за истекший месяц (п.п. 3.6.1. дополнительного соглашения №41 от 01.01.2017).

В соответствии с п. 22 дополнительного соглашения №4 от 01.01.2017 арендатор обязуется погасить задолженность по оплате арендной платы, имеющуюся по состоянию на 01 октября 2017 г. в размере 17771529 руб. с учетом НДС, о чем стороны составляют акт сверки, в следующем порядке: сумма задолженности в размере 10500000 руб. с учетом НДС подлежит оплате в срок до 30.11.2017 включительно; сумма задолженности в размере 7271529 рублей с учетом НДС подлежит оплате арендатором в срок до 31.12.2017 включительно (п.п. 22.1, 22.2 дополнительного соглашения № 4 от 01.01.2017).

Подпунктом 22.4. дополнительного соглашения № 4 от 01.01.2017 установлено, что в случае неоплаты задолженности в срок до 31 декабря 2017 г. включительно, положения пунктов 1.1.1, 1.1.2 настоящего соглашения по требованию арендодателя не подлежат применению. В этом случае арендатор обязан оплатить арендную плату за период, указанный в пунктах 1.1.1, 1.1.2 настоящего соглашения в размере, установленном договором, без учета положений настоящего соглашения, а также оплатить все суммы штрафных санкций, подлежащих оплате в соответствии с договором и действующим законодательством.

В соответствии с п. 26 дополнительное соглашение №4 от 01.01.2017 подлежит государственной регистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и действует до окончания срока действия Договора. В соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны договорились распространить условия настоящего соглашения на отношения, возникшие с 01 апреля 2016 г. Условия настоящего соглашения действуют до 31 декабря 2017 г. включительно. До указанного срока стороны договорились провести переговоры с целью выработки и согласования условий дополнительного соглашения к договору, регулирующего взаимоотношения сторон на долгосрочный период (на весь срок действия Договора), в том числе по вопросам возврата неиспользуемой арендатором части помещения.

Дополнительное соглашение №4 от 01.01.2017 зарегистрировано в установленном законом порядке.

Таким образом, из буквального толкования условий договора аренды нежилого помещения №2-1 от 13.11.2012 и дополнительного соглашения №4 от 01.01.2017 следует, что стороны, будучи свободными в заключении договора, пришли к соглашения о том, что условием применения фиксации курса доллара США в размере 45 руб. за один доллар США на период с 01.04.2016 до 31.12.2016, а также применение для расчетов с 01.01.2017 рублевых эквивалентов ставок фиксированной части арендной платы и эксплуатационных платежей являлось погашение задолженности по арендной плате в сумме 17771529 руб. в срок до 31.12.2017.

Вопреки доводам представителей ответчика, такое условие согласуется с положениями ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации и не противоречит ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку не является изменением размера арендной платы, а является стимулирующим к погашению задолженности условием.

Как следует из материалов дела, оплату задолженности, размер которой зафиксирован дополнительным соглашением №4 от 01.01.2017 в сумме 10500000 руб. с установленным сроком оплаты до 30.11.2017, ответчик произвел частично в сумме 9665760 руб. 24 коп. Неоплаченная часть составила 834239 руб. 76 коп.

Поскольку оплата задолженности по арендной плате в установленном дополнительным соглашении №4 от 01.01.2017 размере и в срок ответчиком не была произведена, истец направил в его адрес претензию №2086 от 25.12.2017 с требованием об оплате оставшейся части долга в сумме 834239 руб. 76 коп., а также задолженности по фиксированной части и эксплуатационным платежам за период с октября по декабрь 2017г. в сумме 5139510 руб. 78 коп. Также истец сообщил ответчику о необходимости в срок до 31.12.2017 произвести оплату зафиксированной дополнительным соглашением №4 от 01.01.2017 задолженности в сумме 7271529 руб.

Кроме того, в претензии №2086 от 25.12.2017 истец указал, что в случае неоплаты задолженности в срок до 31 декабря 2017 г. включительно руководствуясь п. 22.4. дополнительного соглашения №4 от 01.01.2017 арендодатель вправе потребовать с арендатора оплаты арендной платы за период, указанный в пунктах 1.1.1., 1.1.2. соглашения, в размере, установленном договором, без учета положений соглашения, а также потребовать оплаты всех сумм штрафных санкций, подлежащих оплате в соответствии с договором и действующим законодательством. Также истец указал, что в случае, если какой-либо платеж по договору полностью или в какой-либо части не внесен арендатором в течение 45 календарных дней после установленного срока арендодатель, руководствуясь п.п. п.2.1., п.2.2. договора имеет право досрочно в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.

Претензия №2086 от 25.12.2017 получена администратором 25.12.2017 и направлена по юридическому адресу ООО «Кинопаказ».

Поскольку изложенные в претензии №2086 от 25.12.2017 требования ответчиком удовлетворены частично, истец направил в его адрес претензию №6 от 09.01.2018, указав, что оплата зафиксированной дополнительным соглашением №4 от 01.01.2017 суммы задолженности в размере 17771529 руб. произведена частично, неоплаченная часть составляет 8105768 руб. 76 коп. Кроме того, имеется задолженность по оплате фиксированной части, эксплуатационным платежам, коммунальным платежам, по оплате платы за сверхнормативный сброс и вывоз ТБО за период с октября 2017 по январь 2018г. в сумме 7162070 руб. 52 коп. В связи с чем, истец потребовал оплатить просроченную задолженность в общем размере 15267839 руб. 30 коп. с учетом НДС в течение 10 рабочих дней с момента получения настоящей претензии. В противном случае, будет произведен перерасчет арендной платы за период, указанный в пунктах 1.1.1., 1.1.2. дополнительного соглашения №4 от 01.01.2017 в порядке, установленном п. 22.4 соглашения. Также истец указал на то, что в случае если какой-либо платеж по договору полностью или в какой-либо части не внесен арендатором в течение 45 календарных дней после установленного срока, арендодатель, руководствуясь п.п. 11.2.1., 11.2.2. договора имеет право досрочно в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.

Претензия от №6 от 09.01.2018 получена администратором 09.01.2018 и направлена по юридическому адресу ООО «Кинопаказ».

16 января 2018г. истец направил в адрес ответчика уведомление №32 от 16.01.2018 о расторжении договора аренды нежилого помещения №2-1 от 13.11.2012 с 24.01.2018 в связи с неоднократными фактами неоплаты установленных договором платежей в течение 45 календарных дней, что согласуется с п.11.2.1, п.11.2.2 договора.

В связи с неисполнением ответчиком обязанности по погашению образовавшейся задолженности в предусмотренные п. 22.1., п. 22.2 дополнительного соглашения № 4 от 01.01.2017 сроки, истец в соответствии с п. 22.4 дополнительного соглашения № 4 произвел перерасчет размера арендной платы и направил ответчику претензию №102 от 31.01.2018.

В претензии №102 от 31.01.2018 истец указал, что по состоянию на 31.01.2018 ответчик имеет задолженность по оплате предусмотренных договором платежей в размере 30008908 руб. 88 руб., включая НДС 18%, в том числе:

по оплате фиксированной части арендной платы: за апрель 2016 г. в размере 653 880,51 руб., с учетом НДС 18%; за май 2016 г. в размере 578 343,56 руб., с учетом НДС 18%; за июнь 2016 г. в размере 636 742,82 руб.. с учетом НДС 18%; за июль 2016 г. в размере 540 533,21 руб., с учетом НДС 18%; за август 2016 г. в размере 566 837,57 руб., с учетом НДС 18%; за сентябрь 2016 г. в размере 572 238,23 руб., с учетом НДС 18%; за октябрь 2016 г. в размере 542 785,89 руб., с учетом НДС 18%; за ноябрь 2016 г. в размере 503 961,84 руб., с учетом НДС 18%; за декабрь 2016 г. в размере 537 991,73 руб., с учетом НДС 18%; за январь 2017 г. в размере 500 684,95 руб., с учетом НДС 18%; за февраль 2017 г. в размере 465 531,61 руб., с учетом НДС 18%; за март 2017 г. в размере 1 659 941,39 руб., с учетом НДС 18%; за апрель 2017 г. в размере 387 106,61 руб., с учетом НДС 18%; за май 2017 г. в размере 433 838,15 руб., с учетом НДС 18%; за июнь 2017 г. в размере 1 646 246,26 руб., с учетом НДС 18%; за июль 2017 г. в размере I 743 781,49 руб., с учетом НДС 18%; за август 2017 г. в размере 1 731 706,55 руб., с учетом НДС 18%; за сентябрь 2017 г. в размере 1646 090,31 руб., с учетом НДС 18%; за октябрь 2017 г. в размере 1 684 169,25 руб., с учетом НДС 18%; за ноябрь 2017 г. в размере 1 711 247,60 руб., с учетом НДС 18%; за декабрь 2017 г. в размере 1 712 067,81 руб., с учетом НДС 18%; за январь 2018 г. в размере 1 647 525,67 руб., с учетом НДС 18%;

по оплате эксплуатационных платежей: за апрель 2016 г. в размере 237 774,73 руб., с учетом НДС 18%; за май 2016 г. в размере 210 306,75 руб., с учетом НДС 18%; за июнь 2016 г. в размере 231 542,85 руб., с учетом НДС 18%; за июль 2016 г. в размере 196 557,53 руб., с учетом НДС 18%; за август 2016 г. в размере 206 122,75 руб., с учетом НДС 18%; за сентябрь 2016 г. в размере 208 086,63 руб., с учетом НДС 18%; за октябрь 2016 г. в размере 197 376,69 руб., с учетом НДС 18%; за ноябрь 2016 г. в размере 181 000,92 руб., с учетом НДС 18%; за декабрь 2016 г. в размере 199 629,37 руб., с учетом НДС 18%; за январь 2017 г. в размере 183 264,10 руб., с учетом НДС 18%; за февраль 2017 г. в размере 169 897,15 руб., с учетом НДС 18%; за март 2017 г. в размере 147 219,13 руб., с учетом НДС 18%; за апрель 2017 г. в размере 141 378,97 руб., с учетом НДС 18%; за май 2017 г. в размере 158 372.26 руб., с учетом НДС 18%; за июнь 2017 г. в размере 598 635,00 руб., с учетом НДС 18%; за июль 2017 г. в размере 634 102,36 руб., с учетом НДС 18%; за август 2017 г. в размере 629 711,47 руб., с учетом НДС 18%; за сентябрь 2017 г. в размере 598 578,29 руб., с учетом НДС 18%; за октябрь 2017 г. в размере 612 425,18 руб., с учетом НДС 18%; за ноябрь 2017 г. в размере 622 271,86 руб., с учетом НДС 18%; за декабрь 2017 г. в размере 622 570,11 руб., с учетом НДС 18%; за январь 2018 г. в размере 599 100,24 руб., с учетом НДС 18%; по оплате коммунальных платежей: за декабрь 2017 г. в размере 322 097,66 руб., с учетом НДС 18%.

Оплату имеющейся задолженности в размере 30009307 руб. 42 коп. необходимо произвести в течение 10 банковских дней с момента получения настоящей претензии. Претензия направлена по юридическому адресу ответчика.

После получения претензии №102 от 31.01.2018 ответчик произвел частичную оплату образовавшейся задолженности. Неоплаченная часть составила 15981449 руб. 14 коп., включая НДС 18%, которая включает в себя задолженность по оплате фиксированной части арендной платы и эксплуатационных платежей за период с апреля 2016 г. по январь 2018 г.

В связи с тем, что ответчиком оплата арендных платежей по договору аренды №2-1 от 13.11.2012 за период с апреля 2016г. по январь 2018г. произведена частично, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности в сумме 15981449 руб. 14 коп.

Протокольным определением от 21.05.2018 в связи с частичной оплатой фиксированной части арендной платы за январь 2018 года в сумме 1256774 руб. 34 коп. и увеличением периода образования задолженности, судом в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уменьшение размера исковых требований, согласно которым иск считается заявленным о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 15826254 руб. 51 коп. за период с апреля 2016 г. по март 2018г.

Арбитражным судом установлено, что задолженность в сумме 17771529 руб., оплата которой по условиям дополнительного соглашения №4 от 01.01.2017 должны была быть произведена в срок до 31.12.2017, ответчиком окончательно оплачена платежными поручениями от 09.02.2018.

Указанные обстоятельства подтверждаются представленными в материалы дела письменными доказательствами, и ответчиком не оспариваются.

Поскольку ответчиком в нарушение условий дополнительного соглашения №4 от 01.01.2017 оплата задолженности по арендной плате произведена несвоевременно, истец произвел перерасчет арендной платы в соответствии с п.22.4 дополнительного соглашения №4 от 01.01.2017 взяв за его основу размер арендной платы, установленный договором аренды нежилого помещения №2-1 от 13.11.2012. При этом положения п.1.1.1. и п. 1.1.2 дополнительного соглашения №4 от 01.01.2017 не учитывались.

Суд считает правомерным начисление истцом размера арендной платы по оплате фиксированной части арендной платы и эксплуатационных платежей в размере, предусмотренном договором аренды нежилого помещения №2-1 от 13.11.2012, поскольку он воспользовался правом, предусмотренным подписанным сторонами дополнительным соглашением №4 от 01.01.2017, в связи с неисполнением ответчиком принятых на себя обязательств.

Договор аренды нежилого помещения №2-1 от 13.11.2012 и дополнительное соглашение №4 от 01.01.2017 ответчиком подписаны без замечаний и разногласий, доказательства признания недействительными в судебном порядке договора и дополнительного соглашения №4 от 01.01.2017 ответчиком в материалы дела не представлены.

Согласно представленному расчету, размер фиксированной части арендной платы и эксплуатационных платежей истцом определен исходя из установленного договором аренды нежилого помещения №2-1 от 13.11.2012 размера арендной платы за 1 кв.м. 110 долларов США и 40 долларов США в год, плюс НДС, по официальному курсу ЦБ РФ, установленному на дату выставления счета.

В качестве доказательств обоснованности применения при расчете задолженности по оплате арендных платежей соответствующего курса доллара США истцом в материалы дела представлены сведения о курсе доллара США за период с 01.03.2016 по 31.03.2018, а также копия выписки из журнала передачи первичных документов арендаторам, подтверждающая передачу ООО «Кинопоказ» счетов на оплату арендных платежей в период с апреля 2016г. по март 2017г.

Факт получения счетов ответчиком не оспорен.

Как пояснили представители истца при расчете задолженности за период с апреля 2017г. по март 2018г. был применен курс доллара США на последний день срока платежа, установленного договором, с учетом правил, установленных ст. 193 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно произведенному истцом расчету, размер фиксированной части арендной платы за период с апреля 2016г. по март 2018г. с учетом курса доллара США составит 42147427 руб. 71 коп., а эксплуатационных платежей 15328659 руб. 33 коп.

С учетом произведенных ответчиком платежей задолженность за период с апреля 2016г. по март 2018г. составила 11599210 руб. 11 коп. по фиксированной части арендной платы, и 4227044 руб. 40 коп. по эксплуатационным платежам. В связи с чем, истец просит взыскать с ответчика задолженность за период с апреля 2016г. по март 2018г. в общей сумме 15826254 руб. 51 коп.

Расчет истца судом проверен и признан обоснованным.

Ответчик данный расчет не оспорил, контррасчет не представил.

Вместе с тем, требование о взыскании задолженности по арендной плате за период с февраля по март 2018г. в сумме 1101579 руб. 71 коп. подлежит оставлению без рассмотрения исходя из следующего.

В соответствии с частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

Под претензионным или иным досудебным порядком урегулирования споров принято понимать закрепление в договоре или законе условий о направлении претензии или иного письменного уведомления одной из спорящих сторон другой стороне, а также установление сроков для ответа и других условий, позволяющих разрешить спор без обращения в судебные инстанции.

Досудебный, претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимости в судебном разрешении данного спора.

Таким образом, оставляя иск без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора, суд исходит из реальной возможности разрешения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на самостоятельное урегулирование спора. При наличии доказательств, свидетельствующих о невозможности реализации досудебного порядка, иск подлежит рассмотрению в суде.

Положения ч. 5 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяют, что соблюдение досудебного порядка урегулирования спора перед обращением в арбитражный суд в целях решения спора, вытекающего из гражданских правоотношений, является обязательным. Договором или законом может быть предусмотрен лишь иной срок рассмотрения претензии или иной порядок досудебного урегулирования.

Обращаясь в арбитражный суд с данным иском, истцом в качестве соблюдения досудебного порядка урегулирования спора представлена претензия № 102 от 31.01.2018 с требование об оплате задолженности образовавшейся в период с апреля 2016г. по январь 2018г. в сумме 30008908 руб. 88 коп. Поскольку ответчиком после получения данной претензии была произведена частичная оплата, исковое заявление было подано о взыскании задолженности в сумме 154981449 руб. 14 коп. за период с апреля 2016г. по январь 2018г.

Поскольку законом установлен обязательный порядок досудебного предъявления претензии с конкретным денежным требованием и размер задолженности не может превышать сумму, указанную в претензии, требование о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1101579 руб. 71 коп. за период с февраля по март 2018 года в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса подлежит оставлению без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом претензионного порядка в части взыскания долга за указанный период.

Оставление искового заявления без рассмотрения в указанной части не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с требованием о взыскании задолженности за февраль и март 2018.

В соответствии с пунктом 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Принимая во внимание, что ответчиком в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства оплаты долга в сумме 17771529 руб. в установленный дополнительным соглашением №4 от 01.012017 срок до 31.12.2017 не представлены, арбитражный суд признает действия истца по начислению арендной платы в установленном договором аренды нежилого помещения №2-1 от 13.11.2012 размере, правомерными.

При этом, доводы ответчика о том, что установленное п. 22.4. дополнительного соглашения №4 от 01.01.2017 условие о применении прежней арендной платы по требованию арендодателя при ненадлежащем исполнении арендатором обязательств по внесению арендной платы и других договорных платежей по своей сути представляет собой применение к арендатору меры ответственности в виде неустойки, является ошибочным.

В соответствии с п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п.9 дополнительного соглашения №4 от 01.01.2017 к договору аренды недвижимого имущества №2-1 от 3211.2012 если иное не будет прямо установлено договором, то стороны установили неустойку (пени) за неисполнение или ненадлежащее или неполное исполнение арендатором обязательств, установленных договором и настоящим соглашением, для денежных обязательств в размере 0,1 процента от суммы, подлежащей оплате, за каждый день просрочки, для обязательств согласно п. 5.4.14. договора, за исключением передачи помещения в субаренду - в размере 1/30 от ежемесячной фиксированной части арендной платы (в том числе, в случае, когда ставка фиксированной части арендной платы включает в себя ставку эксплуатационных платежей) за каждый день просрочки. Независимо от положений договора об ином, арендодатель вправе направить арендатору требование о погашении суммы задолженности, начиная с первого дня просрочки. В этом случае суммы неустойки (пени) начисляются по истечении 10 (десяти) рабочих дней с даты получения арендатором требования арендодателя и должны быть оплачены в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента получения соответствующего требования об уплате суммы неустойки. В случае погашения арендатором суммы задолженности в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты получения арендатором требования арендодателя суммы неустойки (пени) не начисляются. Такой порядок является специальным по отношению к п. 6.12 договора. Стороны вправе требовать уплаты указанной неустойки в случае просрочки исполнения обязательств, срок исполнения которых установлен настоящим соглашением либо срок исполнения которых в соответствии с условиями Договора наступит после даты подписания настоящего соглашения, независимо от того, указана ли неустойка как мера ответственности в тексте Договора или настоящего соглашения.

За неисполнение или частичное неисполнение обязательств по оплате любого денежного обязательства арендодатель вправе получить с арендатора неустойку в порядке установленном договором и соглашениями к нему, а в случае неисполнения обязательства свыше 10 рабочих дней с такого срока, когда эти обязательства должны бы были быть исполнены в соответствии с договором, также и/или ограничить арендатору доступ в помещение, и/или приостановить возможность потребления коммунальных услуг, не неся при этом ответственности за последствия (п.10 дополнительного соглашения №4 от 01.01.2017).

Таким образом, применение к арендатору меры ответственности в виде неустойки прямо предусмотрено условиями заключенного сторонами договора аренды недвижимого имущества №2-1 от 13.11.2012 и подписанными дополнительными соглашениями к нему, что исключает отнесение установленного п. 22.4. дополнительного соглашения №4 от 01.01.2017 условия о применении прежней арендной платы по требованию арендодателя при ненадлежащем исполнении арендатором обязательств по внесению арендной платы и других договорных платежей к условию о применении неустойки. Уплата арендной платы в размере предусмотренном условиями договора аренды является обязательством, а не мерой ответственности.

Поскольку сумма заявленная истцом к взысканию не является неустойкой, то основания для применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют.

Довод ответчика о применении принципа эстоппель к спорным правоотношениям судом также не может быть принят во внимание, поскольку главная задача принципа эстопелль состоит в том, чтобы воспрепятствовать стороне получить преимущества и выгоду, как следствие своей непоследовательности в поведении в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, созданную первой стороной. Противоречивого и недобросовестного поведения, не соответствующего обычной коммерческой честности со стороны истца судом не установлено. Счет на оплату за январь 2018 выставлен истцом в декабре 2017, когда еще не наступило обязательство ответчика по уплате долга в сумме 17771529 руб. до 31.12.2017. Счет на оплату за февраль 2018 выставлен истцом в январе 2018, а за март 2018 в феврале 2018 в размере, предусмотренном в дополнительном соглашении № 4 к договору аренды.

Однако из направленной в адрес ответчика претензии от 31.01.2018, выставления счетов с марта 2018 в размере, предусмотренном условиями договора аренды, выставления корректировочных счетов за январь и февраль 2018, а аткже направления письма в январе 2018 об отказе от договорных отношений, следует, что истец не намеревался освобождать ответчика от исполнения обязательства по оплате арендной платы в размере согласованном в договоре аренды. Длительности и противоречивости в поведении истца, с целью введения в заблуждение ответчика не было, как и злоупотребления своим правом.

Из направленных в адрес ответчика претензии №6 от 09.01.2018, актов оказания услуг за январь 2018г., счетов за январь и февраль 2018 на оплату, с должной степенью достоверности не следует наличие волеизъявления истца на освобождение ответчика от обязанности по оплате задолженности по арендной плате за период с апреля 2016г. по январь 2018г. в размере, предусмотренном договорам аренды, а не в дополнительном соглашении № 4 к нему. Довод о применении принципа эстоппель направлен на освобождение от оплаты арендных платежей, предусмотренных условиями договора аренды нежилого помещения №2-1 от 13.11.2012, что является недопустимым.

Другие доводы ответчика не могут быть приняты во внимание судом, поскольку противоречат материалам дела и действующему законодательству.

Спорное нежилое помещение до настоящего времени находится в пользовании ответчика, несмотря на направленное истцом в его адрес уведомление о расторжении договора аренды.

В силу п.2 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В силу положений статей 309 и 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Между тем ООО «Кинопоказ» свои обязательства по внесению арендных платежей исполнило частично, в связи с чем, истец числит за ответчиками задолженность в сумме 14724674 руб. 80 коп. за период с апреля 2016г. по январь 2018г.

Учитывая вышеизложенное, а также то, что задолженность ответчика по арендной плате по договору полностью подтверждается материалами дела, доказательства полной оплаты долга в материалах дела отсутствуют, арбитражный суд, руководствуясь ст.ст. 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса РФ, признает исковые требования истца о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Кинопоказ» задолженности по оплате арендной платы за период с апреля 2016г. по январь 2018г. в размере 14724674 руб. 80 коп., обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Согласно ст. 333.22 Налогового кодекса РФ при уменьшении истцом размера исковых требований, а также при оставлении искового заявления без рассмотрения сумма излишне уплаченной государственной пошлины возвращается истцу.

В результате уменьшения размера исковых требований и оставления иска в части без рассмотрения сумма излишне уплаченной государственной пошлины составила 6284 руб., которая подлежит возврату истцу из федерального бюджета на основании ст. 333.22 НК РФ в порядке, предусмотренном ст. 333.40 НК РФ.

В силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлине в размере 96623 руб.

Руководствуясь п. 2 ч. 1 ст. 148, статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, -

Р Е Ш И Л:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Евро-Пенза» о взыскании суммы 1101579 руб. 71 коп. оставить без рассмотрения.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Евро-Пенза» удовлетворить. Расходы по оплате государственной пошлины отнести на ответчика.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Кинопоказ» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Евро-Пенза» долг в сумме 14724674 руб. 80 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 96623 руб..

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Инвест-Евро-Пенза» из доходов федерального бюджета государственную пошлину в размере 6284 руб., уплаченную по платежному поручению № 250 от 01.03.2018.

Выдать справку на возврат госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд г.Самара через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня его принятия.

Судья С. А. Новикова