Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Пензенской области в составе председательствующего судьи Табаченкова М.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Н. А. Балябиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (442500 <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Администрации города Кузнецка Пензенской области (442530 <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

третьи лица: Комитет по управлению имуществом города Кузнецка (442500 <...>), ФИО2 (442530 <...>), ФИО3 (442530 <...>), ФИО4 (442530 <...>), МУП «Центр коммунальных платежей» (442530 <...> этаж), ФИО5 (442530 <...>), МБУ «Управление по делам ГО И ЧС г. Кузнецка» (442530 <...>)

о признании незаконным отказа в изменении вида разрешённого использования земельного участка,

при участии в судебном заседании:

от заявителя – представителя ФИО6 (доверенность от 15.01.2013);

от ответчика – главного специалиста юридического отдела ФИО7 (доверенность № 1709 от 16.07.2013);

от третьих лиц – от Комитета по управлению имуществом города Кузнецка – начальника отдела земельных отношений и правового обеспечения

ФИО8 (доверенность № 591 от 22.02.2013); от ФИО2 – не явились; от ФИО3 – не явились; от ФИО4 – не явились; от МУП «Центр коммунальных платежей» - не явились; от ФИО5 - представителя ФИО6 (доверенность от 15.01.2013); от МБУ «Управление по делам ГО и ЧС г. Кузнецка» - не явились;

установил: индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – Заявитель, ФИО1) обратилась в арбитражный суд с заявлением, в котором просит признать незаконным отказ Администрации города Кузнецка Пензенской области, в лице отдела архитектуры и градостроительства города Кузнецка, в изменении вида разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером 58:31:0203105:5 по адресу: <...>, с вида «для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания» на вид «для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения».

Заявитель ссылается на следующее (заявление – том 1 л. д. 5, том 2 л. д. 89). Здание используется для размещения в нём офисов, что подтверждено представленными договорами аренды. Установленный в постановлении Администрации г. Кузнецка № 873 от 09.06.2007 вид использования земельного участка – для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания – не соответствует фактическому использованию находящегося на участке здания. Указанный вид использования земельного участка влечёт для заявителя негативные последствия в виде взимания арендной платы в размере большем, чем был бы в случае установления целевого использования «для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения». Испрашиваемый вид разрешённого использования земельного участка соответствует виду, указанному в Методических указаниях по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов, утверждённых Приказом Минэкономразвития РФ от 11.01.2011 № 3. ФИО1 сдавала в аренду земельные участки именно для размещения офисов, что прямо указано в договорах аренды, и не может контролировать фактическое использование помещений. .

Администрация города Кузнецка Пензенской области (далее – ответчик, Администрация) заявленные требования отклонила по следующим основаниям (отзыв – том 1 л. д. 30, том 2 л. д. 38). Разрешённое использование земельного участка «для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания» установлено постановлением Главы администрации г. Кузнецка № 873 от 09.06.2007. Указанное постановление никем не оспорено. Указанный в нём вид разрешённого использования земельного участка соответствует фактическому использованию земельного участка, поскольку в здании по ул. Кирова, 157 в г. Кузнецке расположены офисные помещения, помещения для розничной торговли, общественного питания, парикмахерские и мастерские. Согласно примечанию к приложению № 1 решения Собрания представителей города Кузнецка от 24.12.2009 № 137-15/5 «Об утверждении значений коэффициентов, используемых для определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории города Кузнецка», в редакции решения Собрания представителей от 20.0.2012, при расчёте арендной платы земельного участка со смешанным (различным) видом разрешённого использования применяется тот коэффициент категории арендатора, который имеет наибольшее значение. Земельные участки, согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации, должны использоваться с учётом разрешённого вида. Градостроительный регламент зоны Д-4 не содержит испрашиваемого заявителем вида разрешённого использования земельного участка. В здании по ул. Кирова, 157 несколько собственников помещений и обращение с целью установления вида разрешённого использования земельного участка должно быть совместным – от всех собственников.

Комитет по управлению имуществом города Кузнецка заявленные требования отклонил (отзыв - том 2 л. д. 31), поддержав оводы ответчика, а также ссылаясь на то, что в силу части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации основные и вспомогательные виды разрешённого использования земельных участков правообладатели земельных участков выбирают самостоятельно.

Муниципальное унитарное предприятие «Центр коммунальных платежей» (отзыв – том 2 л. д. 79) оставил разрешение спора на усмотрение суда и просил рассмотреть дело в отсутствие его представителей.

Муниципальное бюджетное учреждение Управление по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям города Кузнецка (отзыв – том 2 л. д. 112) полагает, что заявленные требования удовлетворению не подлежат.

ФИО5 (отзыв – том 2 л. д. 118) полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

Остальные третьи лица свою позицию по делу не изложили.

В судебное заседание третьи лица – ФИО2, ФИО3, ФИО4, МУП «Центр коммунальных платежей», МБУ «Управление по делам ГО и ЧС г. Кузнецка» - не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены в установленном законом порядке. На основании части 3 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд определил рассмотреть дело в отсутствие представителей указанных третьих лиц.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

09.06.2007 глава администрации города Кузнецка Пензенской области издал постановление № 873 (том 1 л. <...>) «Об уточнении видов разрешенного использования земельных участков на территории города Кузнецка Пензенской области». Этим постановлением установлен следующий вид разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером 58:31:02:03 105005, расположенного по улице Кирова, дом 157: «для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания» вместо «под производственные цели».

25.03.2013 в Администрацию поступило заявление ФИО1 (том 1 л. д. 12), адресованное начальнику отдела архитектуры и градостроительства, в котором ФИО1 просила внести изменения в вид разрешённого использования земельного участка, установив его «для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения». Заявитель ссылался на то, что является собственником помещений в здании по ул. Кирова, 157 и осуществляет деятельность по сдаче этих помещений в аренду под офисы.

В письме от 29.03.2013 № 341 (том 1 л. д. 13) за подписью начальника отдела архитектуры и градостроительства администрации города Кузнецка заявителю было сообщено, что согласно Правил землепользования и застройки города Кузнецка, утверждённых решением Собрания представителей от 27.10.2011 № 110-45/5, нежилое здание по ул. Кирова, 157, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 58:31:0203105:5 площадью 11204 кв. м., относится к зоне делового, общественного и коммерческого назначения. Фактически в здании расположены офисные помещения, помещения для розничной торговли, общественного питания, парикмахерские и мастерские, что соответствует разрешённому использованию по документам «для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания». В связи с этим отдел архитектуры и градостроительства Администрации города Кузнецка отказывает в изменении вида разрешённого использования земельного участка по ул. Кирова, 157.

Заявитель полагает, что указанный отказ в изменении вида разрешённого использования земельного участка не соответствует законодательству и нарушает законные права заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания решений и действий государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие совокупности двух условий: несоответствия решения, действия государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту; нарушения решением, действиями государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). Обязанность доказывания нарушенного права лежит на заявителе.

В материалы дела представлено Положение об отделе архитектуры и градостроительства администрации города Кузнецка, утверждённое распоряжением главы администрации города Кузнецка № 15-р от 12.03.2013 (том 1 л. д. 36). Из Положения не усматривается, что отдел архитектуры и градостроительства администрации города Кузнецка вправе самостоятельно принимать решения по вопросам изменения вида разрешённого использования земельных участков. Вместе с тем, в г. Кузнецк не установлен административный регламент рассмотрения заявлений по вопросу установления и изменения видов разрешённого использования земельных участков, не определение лицо, полномочное рассматривать указанный вопрос и принимать по нему решение. Суд принимает во внимание, что позиция, изложенная в письме начальника отдела архитектуры и градостроительства, поддержана при рассмотрении настоящего дела Администрацией города Кузнецка.

При таких обстоятельствах суд полагает, что имеют место действия должностного лица Администрации города Кузнецка, выразившиеся в отказе в изменении вида разрешённого использования земельного участка. Действия должностных лиц органа местного самоуправления также могут быть обжалованы в судебном порядке. При этом надлежащим ответчиком является орган местного самоуправления.

Из представленных в дело доказательств (договоры аренды – том 1 л. д. 56151, том 2 л. д. 1-8, акта обследования том 3 л. д. 42, разногласия к акту – том 3 л. д. 63) следует, что бо льшую часть девятиэтажного здания, расположенного по улице Кирова, дом 157, в г. Кузнецке, занимают офисные помещения или во всяком случае, использование которых не связано с оптовой и розничной торговлей, оказанием бытовых услуг, общественным питанием. Помимо офисных в здании имеются помещения, использование которых связано с оптовой и розничной торговлей, оказанием бытовых услуг, общественным питанием.

Частью 1 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в состав земель населённых пунктов могут входить земельные участки, отнесённые в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым, общественно-деловым, производственным, инженерных и транспортных инфраструктур, рекреационным, сельскохозяйственного использования, специального назначения, военных объектов, иным территориальным зонам.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально (часть 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 4 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации в состав общественно-деловых зон могут включаться: зоны делового, общественного и коммерческого назначения; зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения; зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности; общественно-деловые зоны иных видов.

Здание по улице Кирова, 157 в городе Кузнецке, согласно Генеральному плану города Кузнецка, относится к зоне Д4. Согласно статье 29 Правил землепользования и застройки города Кузнецка Пензенской области, утверждённых решением Собрания представителей города Кузнецка Пензенской области от 27.10.2011 № 110-45/5 (том 4 л. <...>), зона Д4 – зона делового, общественного и коммерческого назначения с включением объектов инфраструктуры. В числе основных видов использования земельных участков и объектов капитального строительства: для размещения объектов оптовой и розничной торговли; для размещения ресторанов, кафе, баров; для размещения ремонтных мастерских и мастерских технического обслуживания; для размещения административно-хозяйственных зданий.

Указанный регламент не содержит прямо такого вида основного разрешённого использования земельных участков, как «для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения». Но и такой самостоятельный вид, как «для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания» указанный регламент тоже не содержит. С учётом общего назначения территориальной зоны Д-4 испрашиваемый заявителем вид разрешённого использования земельного участка не противоречит градостроительному регламенту.

Пунктом 1 статьи 19 Правил землепользования и застройки города Кузнецка Пензенской области установлено, что в пределах одного земельного участка, в том числе в пределах одного здания, допускается, при соблюдении действующих нормативов, размещение двух и более разрешённых видов использования (основных, условных и вспомогательных). Данное положение не противоречит законодательству Российской Федерации. Следовательно, с учётом фактического использования земельного участка и расположенного на этом участке здания может иметь место несколько видов разрешённого использования земельного участка. В данном случае, применительно к градостроительному регламенту зоны Д4, это: для размещения объектов розничной торговли; для размещения ресторанов, кафе, баров; для размещения ремонтных мастерских и мастерских технического обслуживания; для размещения административно-хозяйственных зданий.

Такой единственный вид разрешённого использования, как «для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания», установленный постановлением главы администрации города Кузнецка № 873 от 09.06.2007, не соответствует фактическому использованию земельного участка. Вместе с тем, наличие на земельном участке по ул. Кирова, 157 и в расположенном на участке здании объектов розничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания материалами дела подтверждено. Такой вид разрешённого использования земельного участка, как «для размещения объектов бытового обслуживания», не предусмотрен градостроительным регламентом зоны Д4.

Согласно кадастровой выписке о земельном участке с кадастровым номером 58:31:0203105:5 (том 2 л. д. 104) разрешённое использование: для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания. Государственный кадастр недвижимости, в силу части 2 статьи 1 Федерального закона Российской Федерации «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 № 221-ФЗ, является федеральным государственным информационным ресурсом. В силу этого, а также положений земельного и налогового законодательства сведения ГКН о виде разрешённого использования земельного участка влияют на кадастровую стоимость земельных участков и, соответственно на налогооблагаемую базу земельного налога и размер арендной платы за пользование земельными участками.

Решением от 24.12.2009 (том 2 л. д. 132) Собрания представителей города Кузнецка Пензенской области утверждены значения коэффициентов, используемых для определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории города Кузнецка. В приложении № 1 к указанному решению указаны следующие значения коэффициента дифференциации по видам деятельности арендатора земельного участка из категории земель населённых пунктов города Кузнецка:

- вид деятельности «обслуживание и эксплуатация объектов торговли, в том числе оптовой торговли, рынков» – коэффициент 1,5 ;

- вид деятельности «обслуживание и эксплуатация объектов бытового обслуживания, в том числе мастерских по ремонту бытовой техники, часов, приёмных пунктов прачечных и химчисток, похоронных бюро" - коэффициент 1,0;

- вид деятельности «обслуживание и эксплуатация объектов общественного питания» - коэффициент – 1,0;

- вид деятельности «обслуживание и эксплуатация административных зданий, офисов» - коэффициент – 1,0.

При этом согласно пункту 1.3 решения Собрания представителей города Кузнецка Пензенской области от 20.09.2012 (том 2 л. д. 139) при расчёте арендной платы земельного участка со смешанным (различным) видом разрешённого использования применяется тот коэффициент категории арендатора, который имеет наибольшее значение. Аналогичную норму содержат абзац четвёртый пункта 2.7.1 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утверждённых приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 № 39.

Поэтому наличие в ГКН сведений о таком виде разрешённого использования земельного участка по ул. Кирова, 157, как «для размещения объектов торговли», имеет последствием исчисление арендной платы с применением коэффициента 1,5. В то время как без указанного вида деятельности значение коэффициента составляет 1,0.

Как указано выше, ответчик доказал факт использования здания по ул. Кирова, 157 в г. Кузнецке для размещения объектов торговли. Поэтому соответствующий вид разрешённого использования земельного участка соответствует фактическим обстоятельствам, не противоречит законодательству и не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности с учётом того, что следует установить несколько видов разрешённого использования земельного участка, в том числе «для размещения объектов розничной торговли».

Использование здания для размещения офисов подтверждено материалами дела. Пунктом 1.2.7 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утверждённых приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 № 39, установлен такой вид разрешённого использования земельных участков, как «земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения». Поэтому указанный вид разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером 58:31:0203105:5 соответствует одному из фактических видов использования земельного участка. Но отказ в изменении вида использования земельного участка исключительно на указанный, с учётом изложенного, не подлежит признанию недействительным, поскольку фактически имеют место несколько видов разрешённого использования земельного участка.

Суд также принимает во внимание следующее. На основании пункта 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, признавая недействительным ненормативный правовой акт, должен указать на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя. Применительно к данному делу устранение нарушения законных прав и интересов заявителя должно заключаться в принятии компетентным органом решения об изменении видов разрешённого использования земельного участка, с учётом его фактического использования, установленного при рассмотрении настоящего дела, то есть установлением нескольких видов разрешённого использования земельного участка. Заявитель же исходит из необходимости установить только один вид разрешённого использования земельного участка, что противоречит фактическим обстоятельствам.

Законодательством не предусмотрено, что в случае преобладания одного из видов фактического использования земельного участка, этот вид должен быть юридически установлен как единственный для данного земельного участка.

Из изложенного следует, что, хотя сохранение только такого вида разрешённого использования земельного участка, как «для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания», без вида «для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения», противоречит законодательству и фактическим обстоятельствам, но также противоречит законодательству и фактическим обстоятельствам требование заявителя установить один вид разрешённого использования земельного участка «для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения». С учётом этого оспариваемый отказ не нарушает права и законные интересы заявителя. Данное обстоятельство является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Довод Комитета по управлению имуществом города Кузнецка о том, что заявитель должен самостоятельно определить вид разрешённого использования земельного участка суд признаёт несостоятельным, поскольку норма пункта 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации распространяется на правообладателей земельных участков. Заявитель не является на момент рассмотрения настоящего дела правообладателем земельного участка, на котором расположено здание по ул. Кирова, 157 в г. Кузнецке, либо части земельного участка.

Также законодательством не предусмотрено, что с заявлением об установлении либо изменении вида разрешённого использования земельного участка должны обращаться все правообладатели помещений в здании, расположенном на соответствующем земельном участке. Обеспечения прав всех владельцев помещений на соответствующее использование земельного участка должно обеспечиваться установлением нескольких видов разрешённого использования участка, с учётом фактического использования недвижимости и положений градостроительного регламента.

Суд также не находит оснований принять довод заявителя о том, что договорами аренды помещения сданы исключительно для использования в качестве офисных. Фактическое использование помещений, противоречащее условиям договора аренды, может повлечь для арендодателя негативные последствия. Но контроль исполнения условий договора является компетенцией исключительно стороны по договору. Поэтому те негативные последствия, которые могут иметь место для заявителя, как арендодателя по договорам, в связи с ненадлежащим исполнением договоров, в данном случае обусловлены поведением не только арендаторов, но и самого арендодателя, не требующего от арендаторов надлежащего исполнения договоров аренды.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд определил отнести судебные расходы на заявителя.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

На настоящее решение в месячный срок со дня его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через арбитражный суд Пензенской области.

Судья М. В. Табаченков

Всю информацию о движении дела можно получить на сайте Арбитражного суда Пензенской области в сети Интернет по веб-адресу: www.penza.arbitr.ru.