Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Е.А. Стрелковой при ведении протокола судебного заседания с применением средств аудиозаписи секретарём судебного заседания Т.Н. Бызовой, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Евро-Пенза» (ОГРН 1065835035309, ИНН 5835068583)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Пензенской области (ОГРН 1045802010132, ИНН 5834029976),

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Кинопоказ» (ОГРН 5067746490906, ИНН 7705751672),

об оспаривании решения о приостановлении государственной регистрации,

при участии в судебном заседании:

от заявителя – Азисова Э.Р. - представителя (доверенность от 01.09.2017),

от ответчика – Казаковой В.В. – ведущего специалиста-эксперта отдела правового обеспечения (доверенность от 22.01.2018 № 6),

от третьего лица - Ануфриева С.Н. – представителя (доверенность от 28.03.2018),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Инвест-Евро-Пенза» (далее – заявитель, Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Пензенской области (далее – ответчик, Росреестр) № 14/1934 от 06.03.2018 о приостановлении государственной регистрации прекращения ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости: многофункциональный торгово-развлекательный комплекс «Коллаж», кадастровый номер 58:29:1006005:1044, назначение: нежилое, 4-этажный, общая площадь 57 857,4 кв.м, инвентарный номер 56:401:002:000015520, лит. А, адрес: Пензенская область, г. Пенза, Октябрьский район, проспект Строителей, д. 1В (далее - МТРК «Коллаж»), в виде аренды, и просит обязать ответчика погасить регистрационные записи об ограничении (обременении) объекта недвижимости МТРК «Коллаж» на сновании договора аренды помещения № 2-1 от 13.11.2012, регистрационная запись № 58-58-35/049/2012-598 от 05.12.2012.

В обоснование своих требований заявитель сослался на пункты 1, 2 статьи 450, пункты 1, 2 статьи 450.1, часть 2 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 14, 18, 21, 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ). Заявитель полагает, что Росреестр незаконно вынес оспариваемое решение, поскольку договор аренды помещения № 2-1 от 13.11.2012, заключённый с ООО «Кинопоказ», расторгнут заявителем в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 6.12 . Договора в связи с неисполнением арендатором условия о внесении арендной платы в течение 45 календарных дней. Процедура расторжения Договора заявителем соблюдена, а поэтому для государственной регистрации прекращения обременения объекта недвижимости МТРК «Коллаж» достаточно только одного заявления арендодателя (заявителя по настоящему делу).

Росреестр представил отзыв по делу, в котором возражает против требований заявителя, ссылаясь на законность действий по приостановлению государственной регистрации на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ. Росреестр со ссылками на разъяснения, содержащиеся в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35, пункте 56 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, указывает, что право арендодателя на одностороннее расторжение договора аренды помещения №2-1 от 13.11.2012 обусловлено неисполнением обязанностей по договору со стороны арендатора. Проверка наличия оснований для расторжения Договора находится вне пределов компетенции регистратора, в связи с чем для государственной регистрации прекращения обременения должны обратиться обе стороны Договора либо должно быть представлено решение суда, фиксирующее данное обстоятельство. Также ответчик полагает, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты своего права, учитывая, что между сторонами имеется спор о праве на недвижимое имущество, который не может быть разрешён в порядке глав 24 АПК РФ (т. II л.д. 4-8).

Определением суда от 17 мая 2018 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Кинопоказ».

ООО «Кинопоказ» представило отзыв по делу, в котором возражает против требований заявителя, ссылаясь на продолжение между сторонами арендных отношений в отношении спорного объекта недвижимости МТРК «Коллаж» (т. II л.д. 44-46).

В судебном заседании представитель заявителя поддержал свои требования по основаниям, изложенным в заявлении и письменных дополнениях к нему.

Присутствующий в судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения требований заявителя по основаниям, изложенным в отзыве по делу.

Представитель ООО «Кинопоказ» в судебном заседании возражал против требований заявителя по основаниям, изложенным в отзыве по делу.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения присутствующих в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд приходит к следующему.

Общество с ограниченной ответственностью «Инвест-Евро-Пенза» зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц 23.10.2006 за основным государственным регистрационным номером 1065835035309.

Из материалов дела следует, что Обществу на праве собственности принадлежит объект недвижимости МТРК «Коллаж», о чём в ЕГРП 30.10.2012 внесена запись регистрации № 58-58-35/047/2012-231(т. I л.д. 115).

13.11.2012 между Обществом (арендодатель) и ООО «Кинопоказ» (арендатор) заключён договор аренды нежилого помещения № 2-1, согласно условиям которого арендодатель передал в аренду арендатору часть здания МТРК «Коллаж»: нежилые помещения с номерами 57-80 (2 этаж), 1-6 (3 этаж), 1-7 (4 этаж), общей площадью 4393,3 кв.м. Помещения переданы ООО «Кинопоказ» по акту приёма-передачи от 13.11.2012. Договор прошёл государственную регистрацию, о чём в ЕГРП 05.12.2012 внесена запись за регистрационным номером 58-58-35/049/2012-598 (т. I л.д.16-58).

20.02.2018 Общество обратилось в Росреестр с заявлением о государственной регистрации прекращения обременения объекта недвижимости МТРК «Коллаж» на основании договора аренды нежилого помещения № 2-1 от 13.11.2012, приложив к нему доверенность на представителя, выписку из ЕГРЮЛ на заявителя, уведомление № 32 от 16.01.2018 о расторжении договора аренды, список отправления заказных писем от 16.01.2018, претензию № 2086 от 25.12.2018 (т. I л.д. 15; т. II л.д. 9-21).

06.03.2018 Росреестр направил в адрес Общества уведомление о приостановлении государственной регистрации № 58/035/008/2018-1300 (исх. № 14/1934), в соответствии с которым на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация была приостановлена до 06.06.2018 в связи с непредставлением заявления второй стороны договора либо решения суда (т. I л.д. 12-13).

Заявитель обратился в суд с настоящим заявлением, полагая, что решение является незаконным и нарушает его права в сфере предпринимательской деятельности.

В силу положений части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.1996 основаниями для принятия судом решения о признании акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как несоответствие акта закону или иному правовому акту, так и нарушение актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица.

Суд не находит оснований для удовлетворения требований заявителя и при этом исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации Федеральным законом № 218-ФЗ.

В соответствии с частями 3 и 6 статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

В силу части 1 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Законом порядке.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 29 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Федерального закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Таким образом, погашение регистрационных записей в Едином государственном реестре недвижимости в связи с прекращением или расторжением договора аренды может быть произведено на основании заявления, поданного одной из сторон договора, к которому должны быть приложены документы, однозначно свидетельствующие о прекращении или расторжении договора в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим законом или договором.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Как следует из материалов дела, пунктом 11.2.2 Договора предусмотрено, что арендодатель при условии соблюдения положений п. 6.12 настоящего Договора вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть Договор и потребовать возмещения убытков, в частности, если какой-либо платёж по Договору полностью или в какой-либо части на внесён арендатором в течение 45 календарных дней после установленного срока оплаты.

Таким образом, согласно условиям Договора, досрочное внесудебное расторжение договора в одностороннем порядке со стороны арендодателя обусловлено нарушением арендатором своих обязательств по договору.

Как указано в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», если зарегистрированный договор был расторгнут по решению суда, то запись о его расторжении вносится в государственный реестр на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны. Если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора.

В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся.

В таком случае, решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

Как следует из материалов настоящего дела и установлено судом, с заявлением о государственной регистрации обратилось одно лицо – арендодатель по Договору. При этом одностороннее досрочное расторжение Договора связано с действиями арендатора, с допущенными им нарушениями, которые подлежат проверке. В данном случае требование о представлении документов, однозначно свидетельствующих о расторжении договора, будет соблюдено только при обращении в Росреестр двух сторон договора (что подтверждает отсутствие у них спора по поводу расторжения Договора) либо решение суда о признании договора аренды расторгнутым либо прекратившим свое действие.

Из материалов дела следует, что в Росреестр не было представлено заявление обеих сторон договора, а также не представлено и решение суда о признании договора аренды расторгнутым либо прекратившим свое действие.

При таких обстоятельствах, у Росреестра отсутствовали законные основания для государственной регистрации прекращения обременения объекта недвижимости МТРК «Коллаж» в связи с расторжением договора аренды нежилого помещения № 2-1 от 13.11.2012.

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Таким образом, оспариваемое решение о приостановлении государственной регистрации вынесено Росреестром при наличии законных оснований.

Кроме того, суд приходит к выводу, заявителем избран ненадлежащий способ защиты.

Как следует из материалов дела, объяснений представителей заявителя и третьего лица в судебном заседании, между сторонами существует спор по вопросу о действии договора аренды нежилого помещения № 2-1 от 13.11.2012 в настоящее время, то есть существует спор о праве, подлежащий разрешению в порядке искового судопроизводства.

В пункте 56 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 указано, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путём заявления требований по правилам главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 24 АПК РФ.

Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.

В рассматриваемом случае требования заявителя затрагивают права и законные интересы другого лица – ООО «Кинопоказ» в отношении его зарегистрированного права аренды на недвижимое имущество – часть здания МТРК «Коллаж».

При таких обстоятельствах право заявителя не подлежит защите путём оспаривания решения Росреестра о приостановлении государственной регистрации.

Суд принимает во внимание, что заявитель не лишён возможности обратиться за восстановлением своего права, которое он считает нарушенным, в порядке искового судопроизводства.

На основании изложенного оснований для удовлетворения требований заявителя не имеется.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб. относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в удовлетворении заявленных требований обществу с ограниченной ответственностью «Инвест-Евро-Пенза» отказать полностью.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в месячный срок со дня его принятия в арбитражный суд апелляционной инстанции (г. Самара) через Арбитражный суд Пензенской области.

Судья Е.А. Стрелкова