Гражданский кодекс часть 1

от заявителя – начальника юридического отдела филиала в г.Пензе ФИО3 (доверенность от 20.01.2011); ведущего юрисконсульта ФИО4 (доверенность от 20.01.2011 №3), от ответчика – заместителя начальника правового обеспечения ФИО5 (доверенность от 01.11.2011), от третьих лиц – ФИО2 (доверенность от 16.04.2010 и паспорт);

установил:

Открытое акционерное общество «ТрансКредитБанк» обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным бездействия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, выразившегося в уклонении от государственной регистрации залога (ипотеки) в силу закона имущественных прав требований по договору участия в долевом строительстве от 03.04.2008, а также обязании ответчика осуществить государственную регистрацию залога (ипотеки) имущественных прав требований по договору участия в долевом строительстве от 03.04.2008.

Представитель заявителя поддержал требования по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель ответчика возражал против требований заявителя по основаниям, изложенным в письменном отзыве на заявление. При этом представитель ответчика считает, что заявителем в рассматриваемом случае пропущен срок для оспаривания бездействия ответчика, выразившегося в уклонении от государственной регистрации залога в силу закона имущественных прав требований по договору участия в долевом строительстве.

ФИО2, который на основании доверенности действует также от лица ФИО1, возражал против требований заявителя по основаниям, приведенным в письменном отзыве на заявление. Также указал на пропуск срока обжалования оспариваемого в рассматриваемом случае бездействия.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей участвующих в деле лиц, суд установил что, 03.04.2008 между открытым акционерным обществом «ТрансКредитБанк» в лице Филиала ОАО «ТрансКредитБанк» в г.Пензе (далее - банк) и ФИО1, ФИО6 (далее - заемщики) был заключен кредитный договор <***>, в рамках которого банком заемщикам был предоставлен целевой кредит в размере 3850000 руб. на срок до 25.04.2023.

Кредит предоставлялся на приобретение в собственность заемщика ФИО1 квартиры №182 по договору участия в долевом строительстве от 03.04.2008, которая находится по строительному адресу: <...> мкр. А, стр.2. договор участия в долевом строительстве заключен между заемщиком ФИО1 и ООО «Рисан».

Обеспечением обязательств заемщиков по кредитному договору является залог прав (требований) по договору долевого участия в строительстве залоговой стоимостью 4235000 руб. и ипотека квартиры, возникающая в силу закона, удостоверенная закладной в срок не позднее 10 рабочих дней до дня подачи необходимых документов для государственной регистрации права собственности ФИО1, а в случае отказа УФРС в регистрации ипотеки в силу закона, ипотека квартиры, возникшая по договору об ипотеке (залоге) квартиры, подписываемому в срок, указанный в пункте 5.1.21 кредитного договора.

Во исполнение условий кредитного договора 03.04.2008 между заемщиком ФИО1 и банком был заключен договор залога имущественных прав (требований) №Ф9000/08-0191ИП/3010, на основании которого в залог были переданы имущественные права (требования), принадлежащие ФИО1 по договору участия в долевом строительстве от 03.04.2008.

Согласно положениям пункта 6.1 договора залога право залога возникает, а договор считается заключенным со дня государственной регистрации договора долевого участия в строительстве в УФРС по Пензенской области. Договор долевого участия в строительстве был зарегистрирован регистрационным органом в Едином государственном реестре прав 22.04.2008.

Далее, банку от застройщика ООО «Рисан» стало известно о том, что 01.07.2011 ФИО1 совершена уступка прав требований по договору долевого участия в строительстве ФИО2 ООО «Рисан» подготовлено ходатайство в Ленинский районный суд г. Пензы о привлечении Банка в качестве третьего лица в судебный процесс по делу ФИО2 к ООО «Рисан» о защите прав потребителей. 31.08.2011 Ленинским районным судом г. Пензы Банк был привлечен в качестве третьего лица по гражданскому делу №2-2795/2011 по иску ФИО2 к ООО «Рисан» защите прав потребителей.

В связи со ставшими известными банку обстоятельствами о произошедшей уступке прав по договору долевого участия в строительстве и в виду отсутствия в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о залоге (ипотеке) имущественных прав требований по договору залога, 30.08.2011 банк обратился в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области с письмом об устранении в 10-тидневный причин, повлекших нарушение прав и законных интересов банка, и просил осуществить государственную регистрацию залога (ипотеки) имущественных прав требований по договору долевого участия в строительстве.

Однако, в связи с тем, что на данное письмо банка ответа от Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области не поступило, заявитель обратился в арбитражный суд Пензенской области с заявлением о признании незаконным бездействия ответчика, выразившегося в уклонении от государственной регистрации залога (ипотеки) в силу закона имущественных прав требований по договору участия в долевом строительстве от 03.04.2008, а также обязании ответчика осуществить государственную регистрацию залога (ипотеки) имущественных прав требований по договору участия в долевом строительстве от 03.04.2008.

Арбитражный суд считает требования заявителя не подлежащими удовлетворению. При этом исходит из следующего.

В соответствии с положениями статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суд установил, что 22.04.2008 была проведена государственная регистрация договора участия в долевом строительстве от 03.04.2008, заключенного между ООО «Рисан» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства).

Объектом долевого строительства являлась квартира № 182, расположенная на 14-ом этаже подъезда 3 многоквартирного жилого дома по строительному адресу: <...> мкр.«А», cтp. №2.

07.07.2011 проведена государственная регистрация соглашения от 01.07.2011 об уступке права требования от ФИО1 к ФИО2 по договору участия в долевом строительстве от 03.04.2008 на указанный выше объект долевого строительства.

По мнению суда на момент проведения государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 03.04.2008 у ответчика отсутствовали основания для регистрации залога в силу закона.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 77 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру.

Данное положение закона при регистрации договора участия в долевом строительстве от 03.04.2008 в части регистрации залога в силу закона ответчиком не могло быть применено, поскольку объект строительства не был введен в эксплуатацию, и государственная регистрация права собственности ФИО1 на квартиру не производилась.

Пунктом 2.1.4 договора участия в долевом строительстве было также предусмотрено, что квартира, приобретенная (построенная) за счет кредитных средств банка, в обеспечение обязательств участника долевого строительства по кредитному договору считается находящейся в залоге у банка в силу закона с момента регистрации права собственности участника долевого строительства на квартиру.

Таким образом, из условий представленного на регистрацию договора следовало, что стороны пришли к соглашению, что залог в силу закона возникает именно с момента регистрации права собственности на квартиру.

Требуя признать незаконным бездействие Управления, заявитель ссылается на положения пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеке. Согласно данной норме закона, правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30.12.2004 №214-Ф3 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".

По мнению суда, оснований для применения этой нормы при регистрации договора участия в долевом строительстве у ответчика не имелось.

Абзацем 2 пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеке, определяющей имущество, которое может быть предметом ипотеки, установлена возможность передать в ипотеку права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям закона о долевом участии в строительстве, и указано на то, что при этом к залогу таких прав применяются правила об ипотеке недвижимого имущества.

Однако абзац 2 пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеке не содержит данных, которые в соответствии с пунктом 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации должна содержать норма закона, являющаяся основанием возникновения залога в силу закона.

Указанное положение Закона об ипотеке не определяет ни обстоятельства, при наступлении которых в силу закона должна возникнуть ипотека прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, ни для обеспечения исполнения каких обязательств такие права признаются находящимся в залоге в силу закона.

Таким образом, ни Законом об ипотеке, ни Законом о долевом участии в строительстве, ни иным законом прямо не предусмотрено возникновение в силу закона залога прав участника долевого строительства.

Согласно ответу Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.07.2011 №ВАС-С04/У40-1460 на запрос ответчика по вопросу государственной регистрации ипотеки в силу закона прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, не зарегистрированной в момент государственной регистрации указанного договора, был получен ответ, из которого следует, что государственная регистрация ранее не зарегистрированной ипотеки в силу закона может осуществляться регистрирующим органом на основании заявления залогодержателя без внесения платы за такую регистрацию при условии, что из документов, представленных залогодержателем, а также содержащихся в деле правоустанавливающих документов, можно установить, что объект недвижимости является предметом ипотеки, возникающей на основании закона.

Судом установлено, что залогодержатель, с заявлением о государственной регистрации ипотеки в силу закона в установленном законом порядке в регистрирующий орган не обращался. Кредитный договор <***> от 03.04.2008 и договор залога имущественных прав (требований) №Ф9000/08-0191ИП/3010 от той же даты, на которые заявитель ссылается в заявлении в Арбитражный суд, в Управление не предъявлялись. Они были представлены лишь в ходе судебного разбирательства по настоящему делу.

30.08.2011 в Управление поступило обращение ОАО «ТрансКредитБанк», в котором содержалась просьба осуществить государственную регистрацию залога (ипотеки) имущественных прав требования по договору залога путем внесения соответствующей записи в ЕГРП в отношении вышеуказанной квартиры, приобретенной за счет кредитных средств банка.

На указанное обращение Управлением был дан ответ, где указано, что государственная регистрация ипотеки в силу закона после регистрации договора долевого строительства может быть проведена на основании заявления залогодержателя с приложением документов, подтверждающих возникновение ипотеки на основании закона (кредитный договор, договор займа с условием целевого займа). Залогодержатель также представляет иные документы, необходимые для отражения сведений о нем в ЕГРП.

В ответе также было указано, что обращение ОАО «ТрансКредитБанк» от 30.08.2011 не может быть рассмотрено как заявление на государственную регистрацию ипотеки в силу закона.

В соответствии с положениями абзаца 2 пункта 2 статьи 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации), заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются в соответствующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявителем лично или посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении.

В случае предоставления заявления о государственной регистрации прав и иных документов, необходимых для государственной регистрации, посредством почтового отправления должны быть соблюдены требования, установленные абзацем 3 пункта 2 статьи 16 Закона о регистрации.

Согласно вышеназванной норме закона в этом случае:

- подлинность подписи заявителя на заявлении о государственной регистрации прав должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке;

- сделка с объектом недвижимого имущества должна быть нотариально удостоверена, если подлежит государственной регистрации эта сделка либо на ее основании право или ограничение (обременение) права на объект недвижимого имущества;

- подтверждение полномочий заявителя доверенностью, составленной в простой письменной форме, не допускается, если заявителем является уполномоченное на то правообладателем, стороной или сторонами договора лицо;

- доверенность должна быть нотариально удостоверена, если подлежащая государственной регистрации сделка с объектом недвижимого имущества или сделка, на основании которой подлежит государственной регистрации право либо ограничение (обременение) права на объект недвижимости, совершена представителем, действующим на основании доверенности;

- к заявлению дополнительно прилагаются копия документа, удостоверяющего личность физического лица (правообладателя, стороны или сторон сделки, а также представителя данных лиц, если заявителем является представитель), и копия документа, удостоверяющего личность физического лица - представителя юридического лица (если правообладателем, стороной или сторонами сделки являются юридические лица).

Суд установил, что обращение заявителя от 30.08.2011 не соответствовало указанным требованиям, в связи с чем, на его основании действительно ответчиком не могла быть произведена государственная регистрация залога в силу закона.

Анализируя изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по пензенской области действовало в соответствии с требованиями законодательства, прав заявителя не нарушало, в связи с чем, заявление о признании бездействия Управления незаконным не подлежит удовлетворению.

Кроме того, в соответствии с частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Согласно правовой позиции, сформированной Высшим Арбитражным судом Российской Федерации в постановлении Президиума ВАС РФ № 16228/05 от 19.04.2006, пропуск установленного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации срока является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

При этом, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении № 367-О от 18.11.2004, установление в законе сроков для обращения в суд с заявлениями о признании ненормативных правовых актов недействительными, а решений, действий (бездействия) незаконными обусловлено необходимостью обеспечить стабильность и определенность административных и иных публичных правоотношений.

Как следует из материалов дела и установлено в ходе судебного разбирательства, государственная регистрация договора участия в долевом строительстве была произведена 22.04.2008. Таким образом, заявитель обратился в суд по истечении 3,5 лет после государственной регистрации. За этот период времени у него была возможность и обязанность получить информацию о наличии зарегистрированного залога в силу закона.

Так, в соответствии с пунктом 5.1.12.1 кредитного договора от 03.04.2008, заключенного между ОАО «ТрансКредитБанк» и ФИО1 и ФИО6, заемщик обязан предоставить кредитору не позднее 20 рабочих дней со дня регистрации договора участия в долевом строительстве копию прошедшего государственную регистрацию такого договора.

В свою очередь кредитор обязан производить проверку целевого использования кредита (пункт 6.2.2 кредитного договора).

Более того, в соответствии с пунктом 7.1.7 кредитного договора кредитор имеет право досрочно потребовать возврата выданного кредита и (или) уплату процентов в случае отказа Управления в регистрации договора участия в долевом строительстве и (или) отказа в регистрации ипотеки по договору об ипотеке.

Таким образом, заявитель должен был получить от заемщика копию зарегистрированного договора долевого участия еще в мае 2008 года. Подтверждением получения копии договора является то, что она у заявителя имеется и приложена им к заявлению в Арбитражный суд Пензенской области.

Из копии зарегистрированного договора заявитель имел возможность установить наличие или отсутствие зарегистрированного залога в силу закона, поскольку эта информация должна содержаться в штампе регистрационной записи на договоре. В соответствии с Инструкцией о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста РФ от 15.06.2006 № 213, в целях удостоверения государственной регистрации ипотеки в силу закона на документе-основании возникновения права собственности залогодателя на имущество, обремененного ипотекой в силу закона, проставляется штамп регистрационной надписи на документах, в котором после слов «Произведена государственная регистрация» указываются слова «ипотека в силу закона».

В данном случае в штампе регистрационной надписи на договоре сведения о регистрации ипотеки в силу закона отсутствуют, что является подтверждением того, что заявитель знал об отсутствии регистрации залога в силу закона еще в 2008 году и пропустил срок на обжалование бездействия ответчика.

Кроме того, сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются открытыми и заявитель имел возможность получить информацию о наличии зарегистрированного залога в силу закона путем получения выписки из ЕГРП.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что срок обращения в суд заявителем пропущен, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявления. Доказательства его пропуска по уважительной причине заявителем суду не представлены.

Заявляя требование о признании незаконным бездействия Управления, заявитель ссылается на кредитный договор и договор залога. Однако указанные документы при проведении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 03.04.2008 не представлялись, соответственно условия этих договоров не могли быть приняты во внимание при проведении регистрации.

Вместе с тем, исходя из условий данных договоров, можно сделать вывод, что при их заключении стороны исходили из того, что на квартиру ипотека возникнет в силу закона в момент государственной регистрации прав на нее. Основанием же возникновения залога права требования по договору участия в долевом строительстве является не закон, а договор, который и был сторонами подписан. Этот вывод следует из условий, содержащихся в пунктах 9.1 и 9.2 кредитного договора.

В качестве доказательства возникновения залога права требования заявитель указывает пункт 6.1. договора залога, в соответствии с которым право залога возникает, а договор считается заключенным со дня государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Однако данное условие договора не соответствует требованиям законодательства, поскольку в силу положений пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеке к залогу прав требования в рамках долевого участия в строительстве применяются положения об ипотеке, следовательно, договор залога прав требования в рамках долевого участия в строительстве также подлежит государственной регистрации. За государственной регистрацией договора залога стороны не обращались.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что правовых оснований для удовлетворения требований заявителя у суда не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Требования открытого акционерного общества «ТрансКредитБанк» оставить без удовлетворения.

Решение в течение месяца со дня его принятия может быть обжаловано в Одиннадцатый апелляционный арбитражный суд (г.Самара) через Арбитражный суд Пензенской области.

Судья М.В. Земцова