Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью Племконезавод «Завиваловский» (442224, <...>; ОГРН <***>; представителю по доверенности ФИО1 – 440071, <...> 156А-176)

к Администрации Каменского района Пензенской области (442246, <...>; ОГРН <***>)

о признании недействительным постановления № 528 от 12.07.11,

третье лицо: государственное унитарное предприятие Пензенской области «Нива» (442220, <...>; ОГРН <***>),

при участии в судебном заседании

от заявителя – ФИО2 – руководителя на основании паспорта гражданина Российской Федерации, решения единственного участника от 22.10.09, ФИО3 – представителя по доверенности от 29.11.11,

от ответчика – ФИО4 – главного специалиста правового отдела по доверенности № 34 от 17.06.11,

от третьего лица – ФИО5 – представителя по доверенности от 25.01.12,

установил :

общество с ограниченной ответственностью Племконезавод «Завиваловский» (далее – заявитель, Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным постановления Администрации Каменского района Пензенской области (далее – так же и ответчик) № 528 от 12.07.11 «О расторжении договора аренды земель сельскохозяйственного назначения от 25.10.07 № 26».

В обоснование заявленных требований Общество полагало, что по условиям договора и в соответствии с законодательством заключенный между сторонами договор аренды земель сельскохозяйственного назначения может быть расторгнут в судебном порядке, при существенном нарушении условий договора, после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок. В нарушение условий договора и норм законодательства ответчик вынес оспариваемое постановление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке.

В ходе судебного разбирательства представители заявителя поддержали предъявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении (том 1 л.д. 8-9) и письменных объяснениях (том 1 л.д. 133-136).

Ответчик в письменном отзыве на заявление (том 1 л.д. 50-51) просил отказать в удовлетворении заявленных требований; полагал, что в соответствии с пунктами 4.1.1.3 и 4.1 договора правомерно произвел расторжение договора аренды в одностороннем порядке, поскольку арендатор неоднократно пропускал сроки внесения арендных платежей, а в период с декабря 2009г. по июль 2011г. не производил оплату совсем. В адрес Общества были направлены претензии об уплате арендных платежей 02.12.10 и 21.03.11, которые возвращены органом связи ввиду отказа адресата от получения. Арендодатель обратился за взысканием задолженности по арендной плате в судебном порядке. Арендатор в суд не являлся.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, приведенные в письменном отзыве на заявление; пояснил также, что в настоящее время в отношении спорного земельного участка с соблюдением установленной законодательством процедуры проведены торги по продаже права на заключение договора аренды, по результатам которых вынесено постановление Главы Администрации Каменского района Пензенской области № 783 от 19.09.11 о предоставлении земельного участка в аренду сроком на одиннадцать месяцев до 15.08.12 государственному унитарному предприятию Пензенской области «Нива», заключен договор аренды земельного участка № 188 от 22.09.11 (том 1 л.д. 104-110).

Также, указал, что им дважды направлялись в адрес Общества претензионные письма с требованием погасить задолженность по арендной плате, требований о расторжении договора не направлялось.

В качестве третьего лица к участию в деле привлечено государственное унитарное предприятие Пензенской области «Нива», представитель которого в судебном заседании пояснил, что в настоящее время спорный земельный участок используется им на правах аренды в соответствии с заключенным договором.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Обществом (Арендатор) и Администрацией Каменского района Пензенской области (Арендодатель) был заключен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения № 26 от 25.10.07 (том 1 л.д. 14-19), прошедший в установленном порядке государственную регистрацию.

По условиям указанного договора аренды, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок единого землепользования сельскохозяйственного назначения из фонда перераспределения земель Каменского района Пензенской области, с кадастровым номером 58:10:00 00 00:0170, расположенный в 25,0 км на юг от города Каменки Каменского района Пензенской области, для сельскохозяйственного использования, в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 18820000,0 кв. метров (пункт 1.1 договора).

Пунктом 2.1 договора стороны согласовали срок аренды на сорок девять лет с 19.07.2007 по 19.07.2056.

Размер арендной платы составляет в соответствии с пунктом 3.1 договора 103886,4руб. в год. Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно, не позднее 10 числа месяца, за который производится оплата (пункт 3.2 договора).

Пунктом 4.4.3 договора установлена обязанность Арендатора уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.

В пункте 4.1.1 договора предусмотрено право Арендодателя расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке (с обязательным уведомлением Арендатора) в случаях:

4.1.1.1 использования земли не по целевому назначению;

4.1.1.2 использования земельного участка способами, приводящими к порче плодородного слоя почв, ухудшению экологической обстановки;

4.1.1.3 неуплаты арендной платы в сроки, установленные договором;

4.1.1.4 ликвидации Арендатора, смерти Арендатора;

4.1.1.5 передачи Арендатором прав по настоящему договору третьим лицам без согласия Арендодателя.

По условиям пункта 6.2, договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1.

Главой Администрации Каменского района Пензенской области издано постановление № 528 от 12.07.11 «О расторжении договора аренды земель сельскохозяйственного назначения от 25.10.07 № 26». В преамбуле постановления указано, что оно издано в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральными законами № 137-ФЗ от 25.10.01 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», № 131-ФЗ от 06.10.03 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Уставом Каменского района Пензенской области, в связи с неуплатой Обществом арендной платы в сроки, установленные договором аренды земель сельскохозяйственного назначения № 26 от 25.10.07 (том 1 л.д. 23-24).

Заявитель, полагая, что данное постановление не соответствует условиям договора, законодательству, нарушает его права и законные интересы, обратился в суд с заявлением о признании данного постановления недействительным.

Арбитражный суд находит требования заявителя подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 1 Федерального закона № 101-ФЗ от 24.07.02 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон об обороте земель сельхозназначения) правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Закона об обороте земель сельхозназначения принудительное прекращение аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с требованиями Земельного кодекса Российской Федерации и Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 287 ГК РФ прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством.

Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Исходя из положений пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с

пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 66 от 11.01.02 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» сформирована следующая правовая позиция. По смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ.

При заключении договора аренды № 26 от 25.10.07 сторонами согласовано в пункте 6.2 условие о возможности расторжения договора аренды в судебном порядке по требованию арендодателя при наличии оснований, установленных гражданским законодательством, а также пунктом 4.1.1 договора.

По правилам пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Таким образом, расторжение договора аренды при отсутствии соглашения сторон возможно только в судебном порядке при наличии существенного нарушения арендатором условий договора. Расторжение договора аренды во внесудебном порядке не соответствует нормам приведенного законодательства.

Ответчик с требованием о расторжении договора № 26 от 25.10.07 в суд не обращался, доказательства расторжения договора в судебном порядке в материалах дела отсутствуют.

При таких обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу, что оспариваемое постановление Администрации Каменского района Пензенской области № 528 от 12.07.11 о расторжении во внесудебном порядке договора аренды № 26 от 25.10.07 не соответствует приведенным нормам ГК РФ, ЗК РФ, Закона об обороте земель сельхозназначения, нарушает права и охраняемые законом интересы заявителя и подлежит признанию недействительным в соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2000руб. подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Требования общества с ограниченной ответственностью Племконезавод «Завиваловский» удовлетворить.

Признать недействительным проверенное на соответствие нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» постановление Администрации Каменского района Пензенской области № 528 от 12.07.11 «О расторжении договора аренды земель сельскохозяйственного назначения от 25.10.07 № 26» и обязать Администрацию Каменского района Пензенской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью Племконезавод «Завиваловский».

Взыскать с Администрации Каменского района Пензенской области (ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью Племконезавод «Завиваловский» (ОГРН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2000руб.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый Арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его вынесения.

Судья Н.В. Дудорова