Гражданский кодекс часть 1

Резолютивная часть решения оглашена 19 декабря 2023 года. В полном объёме решение изготовлено 25 декабря 2023 года. Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Балябиной Н.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Киселевой О.В., рассмотрев в судебном заседании заявление ИП ФИО1 КФХ ФИО2 ИНН <***> ОГРН <***> (Механизаторов ул., 8 Б д., Засечное с., Пензенский р- н, Пензенская обл., 440513)

к Управлению Росреестра по Пензенской области ИНН <***> ОГРН <***> (ФИО3 ул., 39А д., Пенза г., 440008),

о признании незаконным отказа в регистрации имущества,

третье лицо: АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Пензенское областное отделение (<...>),

Администрация Засечного сельсовета Пензенского района Пензенской области (Механизаторов ул., 19А д., Засечное с., Пензенская обл., 440513)

при участии в судебном заседании
представителя заявителя ФИО4 (доверенность от 02.05.2023),

представителя Управления Росреестра по Пензенской области ФИО5 (доверенность от 20.03.2023 № 18),

представителя Администрации Засечного сельсовета Пензенского района Пензенской области ФИО6 (доверенность от 20.03.2023),

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Пензенской области 22 июня 2022 года обратился ИП ФИО1 КФХ ФИО2 с исковым заявлением, в котором просит:

В обоснование заявленных требований ИП ФИО1 КФХ ФИО2 сослался на пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ, пункт 62 Постановления Пленума Верховного суда РФ

№ 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных права», указав, что при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца – юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за

регистрацией перехода права собственности, и, рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. В данном случае обязанность по передаче имущества и его оплате исполнена в полном объеме. Также заявитель указывает, что отказ Росреестра в регистрации права на сооружения Артезианская скважина № 1 и Артезианская скважина № 2 нарушает его права и свободы, создает препятствия к осуществлению его прав и свобод, в cвязи с чем он вправе обратиться в суд с соответствующим заявлением в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ. 27 июля 2022 года от Управления Росреестра по Пензенской области поступил отзыв на заявление о признании незаконными решений об отказе в государственной регистрации прав, в котором ответчик просит в удовлетворении заявленных требований отказать, указав, что:

-в рассматриваемом случае право собственности продавца (МУП ЖКХ «Засечное») на передаваемое имущество не зарегистрировано в ЕГРН, не представлены документы, подтверждающие наличие у МУП ЖКХ «Засечное» права собственности на артезианские скважины,

-документы, подтверждающие, что продавец обладает правом собственности на спорный объект, в орган регистрации прав представлены не были, поскольку представленные документы не содержат указания на основания, по которым спорные объекты недвижимости принадлежали продавцу на праве собственности,

-договор купли – продажи не содержит адреса спорных объектов недвижимости, следовательно существенное условие о предмете договора не является согласованным, а договор заключенным,

-согласно договору и акту приемки-передачи ФИО2 подлежат передаче 6 буровых скважин 1979 года постройки, но в соответствии с данными, содержащимися в кадастровых паспортах на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 58:24:0070303:1010 и 58:24:0070303:1011, указаны иные года ввода в эксплуатацию – 1976 и 1972, соответственно. Иных идентифицирующих признаков договор купли-продажи не содержит,

-решение Арбитражного суда Пензенской области от 22.12.2015 по делу № А49-9776/2015 содержит вывод об обязании Администрации Засечного сельсовета Пензенской области передать буровые скважины (2 шт.) 1979 года выпуска ФИО2, однако оно не содержит индивидуализирующих признаков данных объектов, в связи с чем нельзя сделать вывод об их идентичности со спорными объектами недвижимости.

ФИО2 заявления о государственной регистрации права собственности были поданы в отношении объектов недвижимости, сведения о постановке на государственный кадастровый учет которых уже содержатся в ЕГРН.

исполнительному производству № 31118/2018/58041-ИП) от 29.06.2021, межевой план в отношении образуемого земельного участка под скважиной № 1 с приложением Постановления главы Администрации Пензенского района Пензенской области № 1261 от 14.08.2008 и проекта границ земельного участка от 21.04.2008, заключение кадастрового инженера Лонина В.Г. об установлении местоположения артезианской скважины № 1 от 09.08.2021, определение об обеспечении иска от 26.08.2022 по делу № А49-6352/2022.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования по изложенным в заявлении и письменных пояснениях основаниям, отметив, что все необходимые для государственной регистрации права собственности документы ФИО2 представлены в материалы дела, что сам факт осуществления в отношении спорного имущества государственного кадастрового учета подтверждает его статус как объекта недвижимости, что ООО «Вядь» предпринимаются усилия в целях осуществления деятельности, указанной в ЕГРЮЛ.

Представитель Управления Росреестра по Пензенской области в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований по изложенным в отзыве на заявление мотивам, отметив также, что документы, представленные в материалы дела, ФИО2 с заявлением о государственной регистрации права собственности не представлялись, в связи с чем при вынесении решения государственный регистратор их не учитывал.

Представитель Администрации Засечного сельсовета Пензенского района Пензенской области в судебном заседании заявила возражения относительно заявленных требований по изложенным в отзыве на заявление мотивам.

Представитель Администрации Засечного сельсовета Пензенского района Пензенской области в судебном заседании представила для приобщения к материалам дела отзыв и выписку из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 58:24:0070303:1686.

Третье лицо АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» в судебное заседание не явилось, представило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя. Информация о принятии заявления к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Арбитражного суда Пензенской области в сети Интернет по адресу: www.penza.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд определил провести судебное заседание в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд приходит к следующему.

ИП ФИО1 КФХ ФИО2 зарегистрирован в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей 23.01.2015 за основным государственным регистрационным номером индивидуального предпринимателя <***>, основным

видом его деятельности является выращивание зерновых (кроме риса), зернобобовых культур и семян масличных культур.

Как следует из материалов дела, в ходе процедуры конкурсного производства

МУП ЖКХ «Засечное» (дело № А49-7070/2005) проведены торги по реализации социально значимых объектов, сооружений и оборудования, принадлежащих должнику и расположенных в с. Засечное Пензенского района Пензенской области, по результатам которых с ФИО2 заключен договор купли-продажи сооружений и оборудования от

Согласно пункту 1.1 договора на основании протокола торгов № 1 от 17.11.2008 в форме конкурса по продаже социально значимых объектов, сооружений и оборудования

МУП ЖКХ одним лотом Продавец продаёт Покупателю сооружения и оборудование, состав, номера и технические характеристики которого содержаться в спецификации к настоящему договору (приложение № 1).

Из пункта 2.1 Договора и приложения № 1 следует, что ФИО2 переданы, в том числе, Бур. Скважины (6 шт), 1979 года выпуска.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 10 сентября 2009 года по делу

№ А49-7070/2005-121б/20 конкурсное производство в отношении МУП ЖКХ «Засечное» завершено. МУП ЖКХ «Засечное» исключено из реестра юридических лиц (дата прекращения (деятельности) юридического лица 25 сентября 2009 года).

Согласно договору аренды от 05 октября 2009 года имущественный комплекс (в том числе две буровые скважины), приобретенный по вышеуказанному договору купли-продажи, передан ФИО2 в аренду Администрации Засечного сельсовета Пензенского района.

Решением от 22 декабря 2015 года по делу № А49-9776/2015 Арбитражный суд Пензенской области обязал Администрацию Засечного сельсовета Пензенской области возвратить ФИО2 имущество, переданное по договору аренды от 05 октября 2009 года, в том числе, бур. скважины (2 шт.) 1979 года выпуска.

На принудительное исполнение решения Арбитражного суда Пензенской области от 22.12.2015 по делу № А49-9776/2015 выдан исполнительный лист серии ФС № 007102267 от 10.02.2016 года, который 15.02.2016 предъявлен к исполнению ФИО2 в Пензенский РО СП УФССП России по Пензенской области.

В рамках исполнительного производства № 31118/18/58041-ИП от 19.02.2016, возбужденному на основании исполнительного листа по делу № А49-9776/2015, ФИО2 переданы артезианская скважина № 1 и буровая артезианская скважина № 2 (акты приема-передачи от 29.04.2021 и от 01.10.2021).

-сооружение с кадастровым номером 58:24:0070303:1010 глубиной 167 м., адрес: Пензенская обл., Пензенский р-н, Засечное с, примерно в 490 м по направлению на северо-запад от ориентира нежилое здание - здание сельского дома культуры, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Пензенская обл., Пензенский p-он, ул. Механизаторов, д. 19 а (скважина № 2);

-сооружение с кадастровым номером 58:24:0070303:1011 глубиной 158 м., адрес: Пензенская обл., Пензенский р-н, Засечное с, примерно в 390 по направлению на северо-запад от ориентира нежилое здание - здание сельского дома культуры, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Пензенская обл., Пензенский р-н, Засечное с, ул. Механизаторов, д. 19а (скважина № 1).

В качестве документов-оснований заявителем были представлены договор купли - продажи от 19.11.2008 (далее - Договор), акт приема-передачи от 19.11.2008, кадастровые паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительством от 22.01.2013, план-схема земельных участков от 04.03.2011.

16 марта 2022 года государственная регистрация прав была приостановлена до 16 июня 2022 года на основании пунктов 5, 7, 44 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015

№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации):

-не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

-форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;

В уведомлениях о приостановлении государственной регистрации прав от 16 марта 2022 года № КУВД-001/2022-8282363/1 и № КУВД-001/2022-8282362/1 также указано, что ФИО2 на государственную регистрацию не представлены:

-подлинник Договора купли-продажи сооружений и оборудования от 19.11.2008. В приложении № 1 «Спецификация сооружений и оборудования» нет сооружений, на которые заявлена государственная регистрация права собственности;

-протокол торгов № 1 от 17.11.2008 по продаже социально значимых объектов; -заявление на переход права в лице конкурсного управляющего ФИО8

Кроме того, регистрирующим органом в уведомлениях указано, что отсутствие государственной регистрации права собственности МУП ЖКХ «Засечное» на сооружения препятствует проведению регистрации перехода права к ФИО2 на основании представленного договора купли-продажи сооружений и оборудования от 19.11.2008.

(уведомления об отказе государственной регистрации прав от 16 июня 2022 года
№ КУВД-001/2022-8282363/2 и № КУВД-001/2022-8282362/2).

Не согласившись с указанными уведомлениями, ИП ФИО1 КФХ ФИО2 обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением, полагая, что отказы не соответствуют закону и нарушают его права в сфере предпринимательской деятельности.

В соответствии со статьей 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно абзацу 2 пункта 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2022

N 21 "О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, определяются судом в соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к спорным публичным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле. Если иное не предусмотрено законом, суд не связан правовой квалификацией спорных

отношений и вправе признать оспоренное решение законным (незаконным) со ссылкой на нормы права, не указанные в данном решении.

Как указано в абзаце 3 пункта 15 данного постановления Пленума Верховного Суда РФ суд также не связан основаниями и доводами заявленных требований (часть 3 статьи 62 КАС РФ, часть 5 статьи 3 АПК РФ), то есть независимо от доводов административного иска (заявления) суд, в том числе по своей инициативе, выясняет следующие имеющие значение для дела обстоятельства: нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца (заявителя) или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее заявление; соблюдены ли сроки обращения в суд; соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения (часть 4 статьи 198, часть 4 статьи 200 АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 198, статьям 200, 201 АПК РФ, а также разъяснениям, содержащимся в пункте 6 Постановления N 6/8, пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 N 21 "О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

При этом в силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ орган, должностное лицо должны доказать соответствие их решения, действия (бездействия) закону; обязанность по доказыванию нарушения оспариваемым решением, действием (бездействием) прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за его оспариванием.

Суд полагает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению, и при этом исходит из следующего.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

В силу части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе:

акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости (пункт 1);

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2);

иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (пункт 8).

Согласно части 1 статьи 18 Закона N 218-ФЗ заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования: в форме документов на бумажном носителе; в форме электронных документов и (или) электронных образов документов.

Частью 4 статьи 18 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (часть 5 статьи 18 Закона

N 218-ФЗ).

Согласно пунктам 5, 7, 44 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:

- не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

- форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации,

- не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Согласно статье 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Из материалов дела следует, что в качестве основания для совершения государственной регистрации права собственности на сооружения с кадастровым номером 58:24:0070303:1011, глубиной 158 м., и с кадастровым номером 58:24:0070303:1010, глубиной 167 м, заявитель

представил в Управление Росреестра по Пензенской области Договор купли-продажи сооружений и оборудования от 19 ноября 2008 года, в соответствии с условиями которого продавец

(МУП ЖКХ «Засечное» в лице конкурсного управляющего ФИО8) передает покупателю (ФИО2) сооружения и оборудование и право собственности на согласованных условиях. Согласно спецификации сооружений и оборудования (приложение № 1 к Договору) ФИО3 переданы бур. скважины (6 шт) 1979 года выпуска. Также ФИО2 к заявлению в Росреестр приложены план-схема земельных участков от 04.03.2011, кадастровые паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства от 22.01.2013 г.

В данном случае спор возник в связи с необходимостью проведения государственной регистрации перехода права собственности на имущество, приобретенное заявителем на основании договора купли-продажи у продавца, который в настоящее время ликвидирован.

Частью 9 статьи 15 Закона о регистрации установлено, что в случае ликвидации юридического лица или исключения недействующего юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц на момент подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности продавца, являющегося юридическим лицом, право собственности которого на отчуждаемый объект недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, государственная регистрация перехода права собственности на данный объект недвижимости осуществляется на основании заявления покупателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в этот реестр записи о ликвидации данного юридического лица или исключении недействующего юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц, а также предусмотренных договором купли-продажи документов, подтверждающих исполнение сторонами договора своих обязательств (в том числе по полной уплате цены договора, по передаче объекта недвижимости). Если указанная выписка не представлена заявителем, орган регистрации прав запрашивает выписку (сведения, содержащиеся в ней) в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц.

Согласно правовой позиции, приведенной в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, исходя из вышеизложенных Положений Постановления № 10/22, обязание регистрирующего органа зарегистрировать переход права возникает в случае, если право собственности за продавцом было зарегистрировано и единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца.

В данном случае обязанность по передаче имущества и обязанность по его оплате сторонами не оспаривается.

Согласно части 4 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о

праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом.

В соответствии с частью 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 14.07.2022) "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

При этом согласно части 1 статьи 69 Закона № 218-ФЗ признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей.

Ранее аналогичные положения содержались в статье 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, названные Федеральные законы определили, что государственная регистрация такого права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки с объектом недвижимого имущества (часть 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», часть 3 статьи 69 Закона № 218-ФЗ).

Исходя из действительности ранее возникших прав, названные Федеральные законы предусмотрели, что заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом.

Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса РФ возникает с момента его государственной регистрации.

Данная позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 306-ЭС17-2124 по делу № А57-3068/2016.

В случае если право собственности продавца на спорное имущество является ранее возникшим, то в соответствии с Законом № 218-ФЗ правовая экспертиза представленных документов должна быть ограничена только идентификацией объекта недвижимости по правоустанавливающим документам.

Как было указано выше, государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно части 3 статьи 69 Закона о регистрации государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года

N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

В ходе проведения мероприятий по государственной регистрации прав в отношении спорных сооружений регистрирующим органом установлено отсутствие регистрации права собственности на данное имущество за продавцом – МУП ЖКХ «Засечное. Кроме того, заявителем на государственную регистрацию не были представлены документы, подтверждающие наличие у МУП ЖКХ «Засечное» права собственности на артезианские скважины, представленные документы не содержали указания на основания, по которым спорные объекты недвижимости принадлежали продавцу на праве собственности.

При этом, исходя из материалов настоящего дела, нельзя сделать однозначный вывод о том, что право МУП ЖКХ «Засечное» на спорные объекты является ранее возникшим, поскольку МУП ЖКХ «Засечное» зарегистрировано Администрацией Пензенского района Пензенской области 25.05.1995, то есть до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», однако документов, на основании которых можно определить дату возникновения прав МУП ЖКХ «Засечное» на спорные скважины, 1979 года выпуска, как указано в договоре купли-продажи от 19.11.2008, не имеется.

Вместе с тем, ФИО2, обращаясь в Управление Росреестра по Пензенской области с заявлением о государственной регистрации прав на спорные сооружения, свое право основывал на договоре купли - продажи сооружений и оборудования от 19.11.2008, заключенным с

МУП ЖКХ «Засечное».

Указанный договор купли-продажи от 19.11.2008 заключен по результатам проведенных торгов по реализации социально-значимых объектов, сооружений и оборудования, принадлежащих должнику и расположенных в с. Засечное Пензенского района Пензенской области, в рамках процедуры банкротства должника МУП ЖКХ «Засечное»

(дело № А49-7070/2005), по завершении которой продавец был ликвидирован в установленном законом порядке, о чем внесена запись в ЕГРЮЛ 25.09.2009.

Таким образом, предполагается, что судом по делу № А49-7070/2005 при разрешении вопроса о завершении процедуры конкурсного производства в отношении МУП ЖКХ «Засечное» рассмотрены вопросы, связанные с соблюдением процедуры продажи имущества должника; факт правообладания спорным имуществом МУП ЖКХ «Засечное», как и факт осуществления господства в отношении имущества: сведения о создании объектов, об их учете в хозяйственной деятельности как продавца, так и любого из его правопредшественников (в частности, собственника имущества унитарного предприятия), под сомнение судом не ставились.

Кроме того, на основании договора купли-продажи от 19.11.2008 № 1, заключенного на основании протокола торгов от 17.11.2008 № 1 по результатам тех же торгов, проведенных в рамках банкротных процедур МУП ЖКХ «Засечное», за ФИО2 в ЕГРН были зарегистрированы права на иные объекты недвижимости, также приобретенные им в составе единого лота при реализации имущества должника. Данные обстоятельства установлены в рамках иных арбитражных споров между сторонами, в частности, по делам №№ А49-2812/2015,

А49-9776/2015, А49-14288/2016.

Кроме того, как было указано выше, во исполнение решения Арбитражного суда Пензенской области от 22.12.2015 по делу № А49-9776/2015 выдан исполнительный лист серии

ФС № 007102267 от 10.02.2016 года, который 15.02.2016 предъявлен к исполнению ФИО2 в Пензенский РО СП УФССП России по Пензенской области.

В рамках исполнительного производства № 31118/18/58041-ИП от 19.02.2016, возбужденного на основании исполнительного листа по делу № А49-9776/2015, ФИО2 передано имущество указанное в решении суда, в том числе, артезианская скважина № 1 и буровая артезианская скважина № 2 (акты приема-передачи от 29.04.2021 и от 01.10.2021).

Указанные судебные акты и обстоятельства подтверждают наличие прав ФИО2 на спорное имущество. Между тем¸ доказательств наличия иных скважин с номерами 1 и 2 на территории с. Засечное материалы дела не содержат.

Таким образом, отсутствие продавца является единственным препятствием для регистрации перехода права собственности на спорное имущество.

Однако согласно части 2 статьи 1 Закона № 218-ФЗ ЕГРН является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Основополагающими принципами осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество (учета недвижимого имущества) являются проверка законности оснований регистрации, публичность и достоверность государственного реестра (пункт 1 статьи 8.1, пункт 2 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Достоверность государственного реестра означает, с одной стороны, соответствие сведений, содержащихся в ЕГРН, сведениям в документах, на основании которых вносились данные в ЕГРН, с другой - что такие сведения соответствуют объективной реальности.

В этой связи установленный законом порядок осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав предусматривает проведение правовой экспертизы документов, представленных заинтересованным лицом для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ).

При этом действующее законодательство не предусматривает осуществления кадастрового учета объекта, не являющегося объектом недвижимости (пункт 1 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016).

В пункте 20 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.04.2019, сформулирована правовая позиция, согласно которой постановке на кадастровый учет, государственной регистрации прав в ЕГРН должна предшествовать проверка наличия у объекта признаков недвижимого имущества.

Из изложенного следует, что при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав проведенной правовой экспертизой документов, представленных заинтересованными лицами, должно быть подтверждено наличие у объекта признаков недвижимости, в противном случае внесение в ЕГРН сведений об объекте, не являющемся недвижимой вещью, нарушает принцип достоверности сведений ЕГРН и не может в связи с этим быть признан обоснованным.

Согласно материалам настоящего дела ФИО2 обратился в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности на объекты недвижимости уже поставленные на государственный кадастровый учет.

Между тем, проанализировав имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что скважины № 1 и № 2 в настоящее время не являются недвижимым имуществом.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (абзац первый, второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу указанной статьи прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.

Понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяемой совокупностью признаков и позволяющей считать имущество объектом гражданских прав.

Как указано в части 10 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ к объекта капитального строительства относятся здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Из системного толкования приведенных норм и разъяснений следует, что в случае установления отсутствия у спорного объекта признаков, способных отнести его в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам, такой объект не подлежит постановке на государственный кадастровый учет, равно как на него не подлежит государственная регистрация прав.

Наличие кадастрового паспорта само по себе не является безусловным доказательством того, что объект является недвижимым имуществом. Вопрос о квалификации объекта в качестве недвижимости относится к вопросам установления факта, который производится на основании оценки совокупности представленных в дело доказательств.

Как установлено судом, кадастровые паспорта и технические паспорта содержат описание артезианских скважин, указание их месторасположения, при этом не содержат описание признаков данных объектов, подтверждающих их капитальность, иных признаков, позволяющий отнести объекты к недвижимым. Также в материалы дела не представлены доказательства того, что спорный объект имеет какие-либо дополнительные инженерно-технические устройства, позволяющие сделать вывод об отнесении данных объектов к категории недвижимых сооружений.

Артезианская (водозаборная) скважина – это инженерное сооружение, пробуренное на водоносный горизонт, предназначенный для промышленного использования (водоснабжение населенных пунктов, промышленных предприятий, жилой и коммерческой застройки и т.д.).

Верхняя часть скважины называется устьем, дно - забоем, боковая поверхность – стенкой водоносной скважины. Глубина скважины - это расстояние от устья до забоя по оси ствола.

Скважины можно квалифицировать по назначению, профилю ствола и фильтра, степени совершенства и конструкции фильтра, количеству обсадных колонн, расположению на поверхности земли.

При использовании таких источников воды требуется создание специального защищенного пространства. Санитарная зона скважины обеспечивает защиту гидросооружения от бактериального загрязнения. Таких защитных зон определяют три, по требованию санитарных правил в радиусе тридцати метров не могут находится какие-либо строения или сооружения; в радиусе двухсот метров не должно быть источников возможного биологического загрязнения - фермы, канализация и т.п.; в радиусе трехсот метров не должно быть источников химического загрязнения - автомастерские, вредное производство, заправки и т.п.

После того, как артезианская скважина будет обустроена, ее необходимо оформить, как официальный источник воды. Для этого подаются такие документы как проект скважины для проведения экспертной оценки; подтверждение обустройства санитарной зоны; подтверждение о пригодности употребления воды в пищу (бактериологический и химический анализ воды).

Средний нормативный срок службы артезианских скважин составляет 25 лет (приказ Минжилкомхоза РСФСР от 09.09.1975 № 378 "Об утверждении "Инструкции по технической инвентаризации основных фондов коммунальных водопроводно-канализационных предприятий", действовал до 13.06.2020), а срок полезного использования не превышает 10-15 лет, поскольку они относятся к 6 амортизационной группе.

Судом установлено, что представленные в материалы дела технические паспорта содержат описание артезианских скважин, их месторасположение, при этом не содержат описание признаков данных объектов, подтверждающих их капитальность, иных признаков, позволяющий отнести объекты к недвижимым. Из технических паспортов на артезианские скважины следует, что данные объекты представляют собой опущенные в пробуренные в земле скважины металлические трубы и погружной насос, с насосной станцией на поверхности земли. Однако в материалы дела не представлены доказательства того, что спорные объекты имеют какие-либо дополнительные инженерно-технические устройства, позволяющие свидетельствовать об

отнесении данных объектов к категории недвижимых сооружений. Фактически составные части артезианских скважин могут быть использованы по их предназначению при перенесении их в иное место и обустройства посредством бурения новой скважины. Данное обстоятельство также свидетельствует об отсутствии у артезианских скважин признаков объекта недвижимого имущества.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что спорные артезианские скважины не являются самостоятельными объектами недвижимости.

Данные обстоятельства подтверждаются также вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пензенской области от 24 ноября 2022 года № А49-12239/2019, в котором указано, что скважина № 1 полностью пришла в негодное состояние и в настоящее время физически не существует, то есть ремонту и восстановлению не подлежит, поскольку фактически отсутствующую вещь отремонтировать невозможно.

Кроме того, в акте приема-передачи от 01.10.2021, составленном в рамках исполнительного производства от 19.02.2016 № 31118/18/58041-ИП, (л.д. 137 т.3) указано, что буровая артезианская скважина № 2 находится в непригодном для использования состоянии, требуется срочный текущий ремонт, в том числе замена погружного насоса, требуется срочный капитальный ремонт буровой артезианской скважины № 2. Также в этом же акте указано, что ФИО2 принята часть внутриплощадного водопровода от буровой артезианской скважины № 2 до насосной станции, арендованной ООО «Вядь», в непригодном для использования состоянии.

При этом, суд учитывает, что скважины введены в эксплуатацию в 1972 и 1976 годах, а средний нормативный срок службы артезианских скважин составляет 25 лет.

Ссылка заявителя на договоры аренды недвижимого имущества от 12 августа 2021 года и 01 октября 2021 года, заключенные между ФИО2 и ООО «Вядь», в отношении спорных объектов, а также довод об использовании спорного имущества ООО «Вядь» в своей хозяйственной деятельности, судом отклоняются, поскольку из содержания договоров аренды следует, что скважины переданы в нерабочем состоянии (согласно пункту 2 Договоров арендатор обязуется произвести необходимый ремонт буровых артезианских скважин за свой счет до 11 августа и 30 сентября 2022 года), при этом, доказательств проведения восстановительного ремонта спорных объектов в материалы дела не представлено. Более того, проведение такого ремонта в отношении артезианской скважины № 1 опровергается вышеуказанным судебным актом по делу № А49-12239/2019.

Между тем, из выписки из ЕГРЮЛ в отношении ООО «Вядь» усматривается, что данное общество зарегистрировано 12.08.2021, то есть в дату заключения одного из указанных договоров аренды недвижимого имущества, одним из учредителей ООО «Вядь» является ФИО9, которая согласно пояснениям представителя Администрации, данным в ходе судебного заседания, является женой ФИО2, основной вид деятельности: забор, очистка и распределение воды. Однако согласно данным бухгалтерской отчетности ООО «Вядь», имеющемся в свободном доступе в сети Интернет, расходы по обычной деятельности, прочие расходы, прочие доходы, выручка у ООО «Вядь» в 2021 и 2022 годах отсутствовали. Доказательств наличия у ООО «Вядь» лицензии на право пользования недрами в материалы дела также не представлено и в выписке из ЕГРЮЛ сведения о наличии какой – либо лицензии у данной организации не отражены. В связи с указанным, учитывая аффилированность ФИО2 и учредителя ООО «Вядь», суд полагает, что имеются признаки мнимости заключенных договоров аренды недвижимого имущества от 12 августа 2021 года и от 01 октября 2021 года в отношении спорных объектов.

Вместе с тем, согласно позиции Минэкономразвития России, отраженной в письме от 03.03.2015 N Д23и-783, государственная регистрация прав на буровые скважины, в случае, если указанные объекты соответствуют признакам, установленным п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ, должна осуществляться в порядке ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". При этом, обязательным приложением к документам, на основании которых осуществляется

государственная регистрация прав на буровые скважины, являются документы, подготовленные в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации о недрах.

Однако доказательств того, что ФИО2 является недропользователем, в материалы дела не представлено. При этом, в ходе одного из судебных заседаний представитель заявителя пояснил, что такая лицензия у ФИО2 отсутствует. Более того, как было указано выше, материалами дела не подтверждается и наличие у ООО «Вядь» статуса недропользователя и лицензии на пользование недрами.

Таким образом, поскольку спорные буровые скважины в настоящее время не являются объектами недвижимости, то права на них не подлежат государственной регистрации.

При таких обстоятельствах арбитражный суд не усматривает оснований для признания оспариваемых решений недействительными, в связи с чем требования заявителя удовлетворению не подлежат.

ФИО2 при обращении в суд уплачена государственная пошлина в размере 600 руб. по чеку-ордеру от 20.06.2022, в размере 150 руб. (с учетом справки на возврат государственной пошлины от 13.12.2022, выданной Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом) по чеку – ордеру от 24.10.2022 (за подачу апелляционной жалобы), в размере 150 руб. по чеку от 13.02.2023 (за подачу кассационной жалобы).

В связи с отказом в удовлетворении заявленных требований на основании статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных ИП ФИО1 КФХ ФИО2 требований отказать.

На настоящее решение в месячный срок со дня его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области.

Судья Н.А. Балябина