Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Енгалычевой О.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бабаевой О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО «Строительное управление №2» (ОГРН<***>, ИНН<***>) к ООО «ЖКХ» (ОГРН<***>, ИНН<***>), с участием третьих лиц: 1.Управления Росреестра по Пензенской области, 2). ФИО1 о взыскании 7 890 234 руб. 40 коп.

при участии

от истца: ФИО2 – представитель по доверенности

от ответчика: ФИО3 – представитель по доверенности

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Строительное управление №2» обратилось к обществу с ограниченной ответственностью «ЖКХ» с иском о взыскании задолженности 7 890 234 руб. 40 коп. по оплате переданного ответчику согласно договору №01/001 на участие в долевом строительстве жилого дома от 14.09.2018г. нежилого помещения №1 (офиса) общей площадью 262,29 кв.м, расположенного в подъезде №1, на 1 этаже, в многоэтажном 4-х секционном жилом доме со встроенными нежилыми помещениями на ул. Ленина в мкр. 13А г.Заречного Пензенской области на участке с кадастровым номером 58:34:0010141:878 (номер регистрации 58-58-34/010/2014-017).

Ответчик факт приёма-передачи нежилого помещения не оспорил, исковые требования в полной сумме не признал, так как согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости спорное помещение было зарегистрировано за ответчиком под кадастровым номером 58:34:0010141:1469 с площадью 249,2 кв.м. В связи с чем, по мнению ответчика, расчёт за переданное недвижимое имущество следует производить, исходя из указанной площади.

Истец с доводами ответчика не согласился, так как по акту приёма-передачи помещения ответчик принял от истца нежилое помещение площадью 262,29 кв.м. 28.06.2019г. стороны провели зачёт встречных требований, ответчик признал наличие задолженности перед истцом по договору №01/001 от 14.09.2018г. в сумме 9 180 150 руб., после проведения зачёта сумма долга ответчика уменьшилась до 7 890 234 руб. (л.д.17). Ответчик соглашение о зачёте встречных требований не оспорил, денежные средства за переданное нежилое помещение истцу не оплатил. В настоящее время нежилое помещение переоборудовано ответчиком в четыре жилых квартиры общей площадью 249,2 кв.м., которые не являлись предметом договора, заключённого сторонами. Вопросы, связанные с регистрацией ответчиком своих прав на недвижимое имущество не освобождают ответчика от исполнения обязательств по оплате недвижимого имущества, переданного истцом ответчику по договору участия в долевом строительстве.

Для разрешения спорного вопроса к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора было привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области.

Представитель третьего лица в предварительном судебном заседании пояснял, что регистрация права на нежилое помещение была проведена на основании технического плана здания, подготовленного кадастровым инженером ФИО1 23.09.2018г., согласно которому площадь нежилого помещения, расположенного на первом этаже корпуса 1 дома 8 по ул. Заводская в г.Заречном Пензенской области, указана в 249,2 кв.м. В то же время, для регистрации ответчик представил акт приёма-передачи объекта долевого строительства от 25.12.2018г., в котором площадь помещения была указана в 262,29 кв.м. Третье лицо представило материалы регистрационного дела с техническим планом здания (л.д.137-146 т.1).

По ходатайству истца к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечена кадастровый инженер ФИО1, которая в судебное заседание не явилась, пояснений по существу спора не дала, судом о месте и времени рассмотрения дела уведомлена.

Рассмотрев материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, третьих лиц, арбитражный суд установил:

14.09.2018г. стороны заключили договор №01/001 на участие в долевом строительстве жилого дома, согласно которому истец, как застройщик, обязывался передать ответчику (дольщику) после завершения строительства МКД, но не позднее 31.12.2018г. нежилое помещение (офис 1) площадью 262,29 кв.м, расположенное на 1 этаже строившегося многоэтажного 4-х секционного жилого дома переменной этажности со встроенными нежилыми помещениями по ул. Ленина в микрорайоне 13А г.Заречного Пензенской области, определённого на плане создаваемого объекта. приложенном к договору. Стоимость офиса определена сторонами в сумме 9 180 150 руб. (л.д.12 т.1). Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области 05.10.2018г. за №58:34:0010141:878-58/062/2018-221 (л.д.15 т.1).

После ввода объекта в эксплуатацию истец передал ответчику по акту от 26.12.2018г. нежилое помещение №1 общей площадью 262,29 кв.м, расположенное в подъезде №1 на 1 этаже многоквартирного 4-х секционного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по ул. Ленина в микрорайоне 13А г.Заречного Пензенской области на участке с кадастровым номером 58-58-34/010/2014-017 (почтовый адрес: <...>). В акте приёма-передачи помещения стороны указали, что данные нумерации помещения и площади указаны в соответствии с техническим планом ИП ФИО1.

Ответчик зарегистрировал право собственности на переданное истцом нежилое помещение 15.01.2019г. (л.д.43-45 т.1). При регистрации права за ответчиком площадь нежилого помещения зарегистрирована в 249,2 кв.м. В последствие ответчик произвёл переоборудование нежилого помещения в четыре жилых квартиры общей площадью 249,2 кв.м (л.д.12-23 т.2).

Согласно п.4.2. договора ответчик обязывался произвести оплату доли за строившееся нежилое помещение в течение года с даты регистрации договора участия в долевом строительстве (до 05.10.2019). Стороны предусмотрели возможность расчётов за выполненные работы и проведением взаимозачёта встречных требований. К моменту передачи нежилого помещения ответчик оплату по договору не произвёл. После регистрации ответчиком права собственности на нежилое помещение, стороны дополнительным соглашением от 29.04.2019г. продлили срок оплаты ответчиком истцу суммы 9 180 150 руб. до 31.12.2020г. (л.д.41 т.1).

28.06.2019г. в счёт расчётов по договору участия в долевом строительстве стороны провели зачёт встречных требований (соглашение о зачёте от 28.06.2019г. л.д.17 т.1) на сумму 1 289 915 руб. 60 коп. В силу п.5 соглашения о зачёте ответчик подтвердил наличие перед истцом обязательства по оплате по договору №01/001 в сумме 7 890 234 руб. Соглашение о зачёте сторонами не оспорено. Срок для оплаты указанной суммы наступил, истец просил взыскать задолженность с ответчика. Ответчик не оспорил наличие перед истцом задолженности в сумме 742 084 руб. 40 коп., производя расчёт размера оплаты по договору за 249,2 кв.м. фактически зарегистрированной за ответчиком площади нежилого помещения.

Оценив представленные по делу доказательства, суд признаёт требования истца подлежащими удовлетворению полностью, исходя из следующего.

Правоотношения сторон регулируются общими нормами гражданского законодательства о договоре, Федеральным законом от 30.12.2004 №213-ФЗ сторон «Обучастии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в редакции на дату заключения сторонами договора участия в долевом строительстве.

В силу пунктов 1, 2 ст.5 указанного закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона. При этом, по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Из приведённой правовой нормы следует, что определение цены является диспозитивной нормой, для сторон договора; цена в соответствии со ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации определяется сторонами при заключении договора по соглашению сторон; понижающие коэффициенты площади лоджии, веранды, балкона, террасы при определении общей площади объекта долевого строительства определяются федеральным органом исполнительной власти только для определения площади жилого помещения.

Основанием для определения общей площади объекта долевого строительства по заключённому сторонами договору являлся технический план от 23.09.2018г., разработанный кадастровым инженером ФИО1, что подтверждено материалами регистрационного дела (л.д.140 т.1) и актом приёма-передачи помещения от 25.12.2018г. (л.д.16). Согласно указанному плану площадь нежилого помещения при заключении договора с учётом всех помещений офиса (л.д.115 т.1) определена в 262,29 кв.м. Исключение составили лоджии, площадь которых стороны при определении площади офиса по договору учли из расчёта ½ лоджии (п.1.1.2 договора). При этом в п.3.8. договора стороны согласились, что при регистрации прав дольщика на офис после завершения строительства площадь офиса будет указана по результатам проведения технической инвентаризации без учёта площади лоджий. Согласовав указанное условие, стороны подтвердили, что площадь офиса, указанного в договоре участия в долевом строительстве, всегда будет больше площади, регистрация которой будет проведена Росреестром.

Определяя в техническом плане здания от 23.09.2018г. площадь спорного нежилого помещения в 249,2 кв.м кадастровый инженер применил к нежилому помещению технические нормы учёта общей площади для жилых помещений, исключив для регистрации из общей площади помещения по 1/2 площади лоджий (6,41+10,03), а также входной тамбур 4,78 кв.м (л.д.115,144 т.1), общая площадь которых составила 13 кв.м, не учтённых при регистрации нежилого помещении за ответчиком.

При передаче нежилого помещения стороны, определяя фактическую площадь передаваемого объекта строительства, сослались на тот же технический план кадастрового инженера ФИО1, указав в акте общую площадь нежилого помещения в 262, 29 кв.м. Указанное обстоятельство подтверждает, что при передаче помещений новое измерение площади нежилого помещения сторонами не производилось, в связи с чем, у ответчика отсутствуют основания для ссылки на п.3.5. договора, предусматривавший возможность изменения цены договора по результатам обмера МП «ЗЦТИ».

Из пояснений ответчика суду следовало, что ответчик получил от истца офисное нежилое помещение, указанное в техническом плане к договору №01/001 на участие в долевом строительстве жилого дома от 14.09.2018г., доказательство получения иного нежилого помещения по сравнению с помещением, указанным на техническом плане к договору, ответчик суду не представил. Напротив, ответчик обращался к третьему лицу с требованием о регистрации за ним помещения площадью 262,29 кв.м. (третье лицо предложило ответчику внести изменения в технический план здания, на что ответчик лишился права, произведя переоборудование помещения).

Цена нежилого помещения была определена договором в твёрдой сумме, задолженность по оплате нежилого помещения неоднократно признавалась ответчиком, в том числе, при подписании дополнительного соглашения и соглашения о зачёте встречных требований. Факт неисполнения ответчиком обязательства по оплате цены объекта долевого строительства в сумме 7 890 234 руб. 40 коп. подтверждён материалами дела.

Исковые требования подлежат удовлетворению полностью в соответствии со ст.ст.307,309 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебные расходы по делу подлежат отнесению на ответчика в соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

1.Исковые требования удовлетворить полностью, судебные расходы по делу отнести на ответчика.

2.Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЖКХ» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Строительное управление №2» задолженность в сумме 7 890 234 руб. 40 коп., расходы по оплате госпошлины в сумме 62 451 руб.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме

Судья О.А. Енгалычева