Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению открытого акционерного общества «Сбербанк России» в лице Саратовского отделения № 8622 (ОГРН <***>; ИНН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об оспаривании ненормативного правового акта,

третьи лица: ФИО1, ФИО2,

при участии в судебном заседании:

от заявителя – ФИО3 – заместителя начальника юридического отдела по доверенности от 24.09.12;

от ответчика – ФИО4 – главного специалиста-эксперта отдела правового обеспечения по доверенности № 41 от 18.10.12;

третьих лиц – ФИО1 (паспорт гражданина Российской Федерации), ФИО2 (паспорт гражданина Российской Федерации),

установил:

открытое акционерное общество «Сбербанк России» в лице Саратовского отделения № 8622 (далее – заявитель, Банк) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (далее – ответчик, Управление Росреестра) в государственной регистрации ипотеки в силу закона на объект недвижимости – квартиру, расположенную по адресу: <...>, в пользу ОАО «Сбербанк России», а также с требованием обязать Управление Росреестра произвести государственную регистрацию ипотеки.

В обоснование своих требований заявитель сослался на часть 2 статьи 20, статьи 77, 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», полагал, что ответчиком неправомерно отказано в государственной регистрации ипотеки, возникшей в силу закона.

Ответчик в письменном отзыве по существу заявленных требований (том 1 л.д. 80-86) и в ходе судебного разбирательства отклонил требования заявителя, просил оставить их без удовлетворения.

В качестве третьих лиц к участию в деле привлечены ФИО2 (заемщик по кредитному договору), ФИО1 (собственник спорной квартиры на момент обращения заявителя в Управление Росреестра за государственной регистрацией ипотеки), которые полагали действия ответчика правомерными, а требования заявителя не подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО2 на основании договора купли-продажи квартиры и ипотеки <***>/4 от 07.06.07 была приобретена в собственность квартира, находящаяся по адресу: <...>, общей площадью 72,4 кв.м (том 1 л.д. 127-132). Квартира приобретена за счет кредитных средств, предоставленных ФИО2 Банком по кредитному договору <***> от 07.06.07 (том 1 л.д. 133-137). При проведении государственной регистрации права собственности ФИО2 на указанную квартиру 21.06.07 на основании указанного выше договора купли-продажи и ипотеки была проведена государственная регистрация ипотеки в силу закона в пользу Банка.

25.06.07 между Банком (Кредитором) и ФИО2 (Заемщиком) был заключен кредитный договор <***> (том 1 л.д. 16-18), в соответствии с пунктом 1.1 которого Кредитор принял на себя обязательство предоставить Заемщику кредит «Ипотечный кредит» в сумме 5000000руб. на реконструкцию квартиры, состоящей из трех жилых комнат, расположенной по адресу: <...>, на срок по 25.06.27.

Согласно пункту 5.2 договора в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по указанному договору Заемщик предоставляет (обеспечивает предоставление) Кредитору: поручительство граждан Российской Федерации ФИО5, ФИО6 (5.2.1); залог кредитуемого Объекта недвижимости (5.2.2).

Пунктом 5.4.2 предусмотрена обязанность Заемщика предоставить Кредитору в числе прочих документы, необходимые для оформления договора ипотеки объекта недвижимости, а также подписать договор ипотеки в течение 36 месяцев от даты проведения первой операции по ссудному счету, но не позднее трех месяцев с даты оформления объекта недвижимости в собственность Заемщика.

Договора ипотеки указанной квартиры сторонами данного кредитного договора не заключено.

В материалах дела имеется договор ипотеки <***>/4 от 16.04.10, заключенный между Банком (Залогодержателем) и ФИО2 (Залогодателем). Согласно пункту 1.2 указанного договора предметом залога является принадлежащие на праве собственности: часть жилого дома, что составляет квартиру № 7, состоящую из двух комнат общей площадью 214,4 кв.м, жилой площадью 71,2 кв.м, этаж мансардный, находящуюся по адресу: <...>; доля в праве 5/16 земельного участка из категории земель населенных пунктов общей площадью 858 кв.м, расположенного по адресу: относительно ориентира жилой дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <...>, кадастровый номер 58:29:04 003 002:0288. В соответствии с пунктом 2.1 указанного договора ипотеки предметом залога обеспечивается исполнение в числе других кредитного договора <***> от 25.06.07, заключенного между Банком и ФИО2 (том 1 л.д. 108-111). Однако, государственная регистрация указанного договора ипотеки не состоялась, в силу чего по правилам пункта 1 статьи 10 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.98 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» он признается ничтожным и не принимается судом во внимание при разрешении настоящего спора.

01.08.12 в Управление Росреестра обратился представитель ОАО «Сбербанк России» с заявлением о государственной регистрации ограничения (ипотеки) на квартиру, состоящую из трех жилых комнат, расположенную по адресу: <...>.

07.08.12 государственная регистрация была приостановлена, а 07.09.12 Управлением Росреестра направлено в адрес Банка сообщение об отказе в государственной регистрации на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.97 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон о госрегистрации): не представлены документы, необходимые в соответствии законом для государственной регистрации прав, в случае, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (не представлено заявление от залогодателя). В сообщении также указано на то, что при приеме документов на государственную регистрацию срок регистрации был неверно определен как один месяц, что противоречит действующему законодательству.

Заявитель считает данный отказ противоречащим законодательству, нарушающим его права и законные интересы, в связи с чем обратился в арбитражный суд с заявлением о признании его недействительным. При этом заявитель полагает, что ограничение в виде ипотеки возникло в рассматриваемом случае в силу закона, государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, а потому не требуется совместного обращения с заявлением залогодержателя и залогодателя. Заявитель также указал, что в настоящее время между сторонами по кредитному договору имеется судебный спор о взыскании задолженности по пеням и процентам по кредиту. Оспариваемый отказ влечет нарушение прав и законных интересов Банка как залогодержателя, лишает его возможности обратить взыскание на объект недвижимости как предмет ипотеки.

Исходя из положений статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц является одновременное наличие двух условий: несоответствия оспариваемого акта, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения данным актом, действиями прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении настоящего спора судом не установлено совокупности таких обстоятельств, а, следовательно, не установлено оснований для удовлетворения заявленных требований.

В силу статьи 2 Федерального закона о госрегистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно статье 29 Федерального закона о госрегистрации государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами.

При государственной регистрации ипотеки на основании нотариально удостоверенных договора об ипотеке или договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, государственный регистратор, осуществляя проверку законности сделки и правовую экспертизу, проверяет наличие у залогодателя права собственности, права хозяйственного ведения на заложенное имущество, наличие или отсутствие запрета последующей ипотеки, наличие указания в договоре на зарегистрированные ограничения (обременения) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц (пункт 1).

В государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с законодательством Российской Федерации и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 2 статьи 29).

Особенности государственной регистрации ипотеки также могут устанавливаться Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (пункт 5 статьи 29).

В силу пункта 2 статьи 11 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.98 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Федеральный закон об ипотеке) в редакции, действовавшей на дату подписания кредитного договора <***>, при ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

Согласно статье 19 Федерального закона об ипотеке ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По правилам статьи 20 Федерального закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, может осуществляться также на основании заявления нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается.

Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Федерального закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, а в случае государственной регистрации ипотеки в силу закона - на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой. Надпись должна содержать полное наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.

Из приведенных правовых норм следует, что одного заявления залогодержателя достаточно для государственной регистрации ипотеки, возникшей в силу закона. При этом государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя и удостоверяется путем надписи на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой. Ипотека в силу закона возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество.

Оспаривая отказ ответчика, заявитель полагает, что ипотека на спорную квартиру, за государственной регистрацией которой он обратился, возникла в силу закона. При этом заявитель ссылается на положения статьи 77 Федерального закона об ипотеке в совокупности со статьей 78 указанного закона. В судебном заседании представитель заявителя привел доводы о том, что по кредитному договору <***> от 25.06.07 ФИО2 был выдан ипотечный кредит на реконструкцию квартиры в соответствии с проектом на реконструкцию, разрешением на реконструкцию. Полагал, что реконструированный объект следует рассматривать как вновь созданный объект недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 77 Федерального закона об ипотеке в редакции на дату подписания кредитного договора <***> от 25.06.07 (дату, с которой заявитель связывает возникновение ипотеки в силу закона) если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Пунктом 1 статьи 78 Федерального закона об ипотеке предусмотрено следующее: обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Арбитражный суд считает, что положения пункта 1 статьи 78 Федерального закона об ипотеке не расширяют оснований и условий возникновения ипотеки как обременения жилых домов и квартир, возникающего в силу закона. Законодатель четко связывает возникновение обременения (ипотеки) с приобретением залогодателем права собственности на жилой дом или квартиру, построенный или приобретенный с использованием кредитных средств. Следовательно, в случае заключения кредитного договора под залог уже имеющегося в собственности жилого помещения, возникновение ипотеки возможно только на основании договора.

В качестве основания для государственной регистрации ипотеки Банком предъявлен в Управление Росреестра кредитный договор <***> от 25.06.07 о предоставлении ФИО2 кредита на реконструкцию находящейся в его собственности жилой квартиры. Регистрация прав на реконструированный объект (вновь созданный объект вследствие реконструкции) не осуществлялась, за регистрацией таких прав никто в Управление Росреестра не обращался, на что указал ответчик в письменном отзыве по делу.

Следовательно, в рассматриваемом случае отсутствуют основания для вывода о возникновении ипотеки в силу закона и по правилам статьи 20 Федерального закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки могла быть осуществлена только в силу договора и на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Исходя из пункта 1 статьи 21 Федерального закона об ипотеке в государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, предусмотренных Федеральным законом о госрегистрации.

Абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона о госрегистрации предусмотрено, что в государственной регистрации может быть отказано в случае, если не были представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Законом для государственной регистрации прав, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

В этой связи суд приходит к выводу, что основанный на нормах абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона о госрегистрации отказ в государственной регистрации ипотеки в силу закона, оспариваемый заявителем, является правомерным, поскольку не противоречит закону и не нарушает прав и охраняемых законом интересов заявителя.

Указание в сообщении об отказе в государственной регистрации № 12-5930 от 07.09.12 на неверно установленный при приеме документов срок регистрации ограничения в один месяц не может являться основанием для отказа в государственной регистрации, но не влияет на правомерность оспариваемого отказа.

Кроме того, при принятии настоящего решения арбитражным судом учитываются также следующие обстоятельства. По договору купли-продажи от 31.01.12, заключенному между ФИО2 и ФИО1, спорная квартира приобретена в собственность ФИО1 (том 1 л.д. 55-57). О совершении данной сделки Банк был извещен, письмом № 31-09/172 от 24.01.12 (том 1 л.д. 50) сообщил в Управление Росреестра, что возражений против сделки не имеет, подтвердил факт наличия ипотеки только по кредитному договору <***> от 07.06.07 (договору ипотеки <***>/4 от 07.06.07). О наличии каких-либо иных обременений в отношении спорной квартиры Банком не заявлено. 03.02.12 произведена государственная регистрация права собственности ФИО1 на квартиру, состоящую из трех жилых комнат общей площадью 72,4 кв. м по адресу: <...>, с существующим ограничением (обременением) права: ипотека в силу закона, о чем выдано свидетельство 58-АБ № 160134 (том 1 л.д. 42).

Таким образом, поскольку суд пришел к выводу, что действия Управления Росреестра соответствуют приведенным правовым нормам, не нарушают прав и законных интересов заявителя, суд на основании части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Отказать Открытому акционерному обществу «Сбербанк России» в лице Саратовского отделения № 8622 в удовлетворении заявленных требований.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый Арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его вынесения.

Судья Н.В. Дудорова