Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Виноградова А. В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Константиновой Т. С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Оптимум Строй-Инвест" (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Перми (ОГРН <***>, ИНН <***>), Управлению жилищных отношений Администрации города Перми (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании недействительными результатов торгов, оформленных протоколом, и заключенного по итогам торгов договора,

в присутствии лиц:

от истца – ФИО1, доверенность от 12.01.2015,

от ответчика – ФИО2, доверенность от 29.12.2014,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "Оптимум Строй-Инвест" (далее – Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными аукциона (торгов) на право заключить договор о развитии застроенной территории, ограниченной ул. Нижне-Курьинской, ул. Капитанской, ул. Танцорова, юго-западной границей домов по ул. Нижне-Курьинской, 6, ул. Танцорова, 13, в <...>), площадью 20660 кв. м, оформленный Департаментом имущественных отношений администрации города Перми (далее – Департамент) протоколом от 30.01.2014 о результатах открытого аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории, и договора о развитии застроенной территории от 10.02.2014 № 22-УЖО-РЗТ, заключенного между Управлением жилищных отношений администрации города Перми (далее – Управление) и Обществом; применении последствий недействительной сделки к указанному договору, обязав Управление вернуть Обществу деньги в сумме 2046450 руб.

Общество считает, что ответчики нарушили положения п. 3 ч. 8 ст. 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), поскольку в извещении об аукционе отсутствовала информация об обременении – санитарно-защитной зоне, которая препятствует исполнению заключенного по итогам торгов договора, что нарушило права Общества и повлекло неблагоприятные для него последствия.

Управление возражает против удовлетворения заявления по мотивам, изложенным в отзыве, ссылаясь на то, что санитарно-защитная зона не включена в проект границ территории, планируемой к развитию (квартал № 3105), а является соседней территорией, определенной на ситуационном плане территориальной зоной разрешенного строительства Ц-6 - Зона обслуживания промышленности, торговли, складирования и мелкого производства, истец извещался о возможности снятия указной санитарно-защитной зоны, после расселения и сноса аварийных домов, истцом не указано, в чем было нарушение правил проведения торгов, несоответствие предмета аукциона условиям, указанным в аукционной документации, соответственно не доказано в чем заключается нарушение его права. Кроме того, представитель Управления в судебном заседании указал на то, что границы данной санитарно-защитной зоны не были утверждены, т. к. в постановлении Администрации г. Перми от 22.11.2005 № 2735 говорится лишь о её проекте.

От Департамента отзыв на иск в арбитражный суд не поступил, в судебное заседание его представитель не явился, о времени и месте слушания дела в порядке, установленном ст. ст. 122-124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в т. ч. публично по сети Интернет, он был извещен, что в силу ч. 2 ст. 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие.

Заслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, и исследовав собранные по делу доказательства, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

24.12.2013 на официальном сайте Администрации г. Перми по сетевому адресу: "www.gorodperm.ru", размещено извещение о проведении открытого аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории, ограниченной ул. Нижне-Курьинской, ул. Капитанской, ул. Танцорова, юго-западной границей домов по ул. Нижне-Курьинской, 6, ул. Танцорова, 13 в <...>), организатор торгов – Департамент, заказчик – Управление (л. д. 10).

Общество подало заявку на участие в этом аукционе и в соответствии с его условиями перечислило задаток в сумме 389800 руб. платежным поручением от 20.01.2014 № 1 (л. д. 17).

Согласно протокола проведения открытого аукциона от 30.01.2014 победителем открытого аукциона признано Общество с ценой предложения 2046450 руб. (л. д. 12).

10.02.2014 между Управлением и Обществом был заключен договор о развитии застроенной территории № 22-УЖО-РЗТ (л. д. 13). В соответствии с предметом этого договора Общество должно было своими силами и за свой счет с привлечением других лиц выполнить обязательства по развитию застроенной территории, включая: подготовить проект планирования застроенной территории, в срок до 31.12.2014 создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, уплатить собственникам выкупную цену, осуществить строительство на застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки, заключить и оплатить договоры на подключение объектов недвижимости к сетям инженерной инфраструктуры (п. п. 1.1, 3.1 договора). На Управление возлагалась обязанность создать необходимые условия для выполнения этого обязательства (п. п. 1.1, 3.2 договора).

17.02.2014 Общество обратилось в ООО "А+", являющееся членом саморегулируемой организации некоммерческого партнерства "Союз Архитектурных и Проектных Организаций Пермского края" (свидетельство от 31.05.2013), с целью подготовки проекта планировки застроенной территории для строительства многоквартирных домов (л. д. 94).

27.02.2014 Общество перечислило Управлению в счет оплаты права на заключение договора по итогам торгов 1656650 руб. (л. д. 18), что с учетом задатка составило предусмотренную договором сумму – 2046450 руб.

ООО "А+" в ответе от 11.03.2014 сообщило Обществу о невозможности выполнения запрашиваемых мероприятий, поскольку к указанной территории прилегают гаражи-боксы, стоянка, автосервис, для которых согласно СанПиНу 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов" (далее – СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03) должны в обязательном порядке предусматриваться санитарные разрывы до объектов застройки и площадь такого разрыва должна быть учтена при подготовке проекта независимо от установления санитарно-защитной зоны (л. д. 95).

Управление по экологии и природопользованию Администрации г. Перми в письме от 28.11.2014 сообщило в Управление о возможности предоставления документов в Управление Роспотребнадзора по Пермскому краю (далее – Роспотребнадзор) для рассмотрения вопроса о снятии санитарно-защитной зоны на рассматриваемом земельном участке (л. д. 19).

Общество, посчитав свои права нарушенными, обратилось в арбитражный суд с вышеуказанными исковыми требованиями.

В соответствии со ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В п. 2 ст. 448 ГК РФ определено, что если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Порядок организации и проведения аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории регламентирован в ст. 46.3 ГрК РФ, согласно п. 3 ч. 8 которой в извещении о проведении аукциона, размещаемом на официальном сайте должны быть указаны обременения прав на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные в границах такой территории, и ограничения их использования, обременения прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные на такой территории.

В п. 10 опубликованного по данным торгам извещения указано, что обременения прав на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные в границах данной территории, и ограничения их использования, обременения прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные на данной территории, отсутствуют.

Между тем, суд в результате исследования имеющихся в деле доказательств: проекта границ территории, планируемой к развитию (л. д. 84), ситуационного плата с указанием границ санитарно-защитных зон относительно территории по ул. Теплопроводной, 14, в Кировском районе г. Перми (л. д. 101) и проекта границ индивидуальной санитарно-защитной зоны территории "Судоремонтного завода памяти Дзержинского" по ул. Теплопроводной, 14, в Кировском районе (л. д. 105), находит правильными доводы Общества о том, что границы санитарно-защитных зон пересекают планируемую к развитию территорию, послужившую предметом проведенных Управлением торгов.

Согласно п. 5.1 СанПиНа 2.2.1/2.1.1.1200-03 в санитарно-защитной зоне не допускается размещать: жилую застройку, включая отдельные жилые дома, ландшафтно-рекреационные зоны, зоны отдыха, территории курортов, санаториев и домов отдыха, территории садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков, а также другие территории с нормируемыми показателями качества среды обитания; спортивные сооружения, детские площадки, образовательные и детские учреждения, лечебно-профилактические и оздоровительные учреждения общего пользования.

Наличие санитарно-защитных зон на планируемой к развитию территории и наличию в связи с этим препятствий для строительства жилых домов подтверждено выводами вышеуказанных проверок Управления по экологии и природопользования Администрации г. Перми и Роспотребнадзора.

Кроме того, они подтверждены и федеральным бюджетным учреждением ФБЗУ "Центр гигиены и эпидемиологии в Пермском крае" в письме от 13.04.2015, в котором указано, что по территории квартала № 3105 в Кировском районе г. Перми проходит санитарно-защитная зона, где не допускается какое-либо строительство и где необходимо учитывать санитарные разрывы, предусмотренные СанПиНом 2.2.1/2.1.1.1200-03.

Факт их наличия Управлением в ходе судебного разбирательства не оспаривался. Однако, его доводы о том, что указанные санитарно-защитные зоны не препятствуют Обществу в исполнении обязательств по договору ввиду отсутствия утвержденных границ противоречат материалам дела.

Проекты границ санитарно-защитных зон утверждены постановлением Администрации г. Перми от 22.11.2005 № 2735, в т. ч. примыкаемые к планируемой к застройке территории (п. п. 14.2.1 и 14.2.2 Перечня промышленных узлов, общих и индивидуальных санитарно-защитных зон промышленных предприятий и объектов промышленных узлов г. Перми).

Иных доказательств Управлением в дело не представлено.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования иска обоснованы, в извещении об открытом аукционе вопреки требованиям п. 3 ч. 8 ст. 46.2 ГрК РФ отсутствовали существенные условия – обременения в виде наличия санитарно-защитных зон, пересекающие планируемую к застройке территорию, что повлекло невозможность для Общества исполнить обязательства по договору, заключенному по результатам открытого аукциона. Следовательно, открытый аукцион, проведенный Департаментом, являющимся его организатором, в нарушение порядка, установленного ст. 46.2 ГрК РФ, в силу ст. 449 ГК РФ подлежит признанию недействительным, включая заключенный с Обществом договор от 10.02.2014 № 22-УЖО-РЗТ о развитии застроенной территории.

Таким образом, иск следует удовлетворить в полном объеме.

Согласно ст. 110 АПК РФ в связи с удовлетворением заявленных требований судебные расходы в виде уплаченной Обществом при подаче заявления государственной пошлины в сумме 6000 руб. подлежат взысканию с ответчиков Департамента и Управления в равных долях.

Руководствуясь статьями 110, 167, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск общества с ограниченной ответственностью "Оптимум Строй-Сервис" удовлетворить.

1.Признать аукцион на право заключить договор о развитии застроенной территории, ограниченной ул. Нижне-Курьинской, ул. Капитанской, ул. Танцорова, юго-западной границей домов по ул. Нижне-Курьинской, 6, ул. Танцорова, 13, в <...>), площадью 20660 кв. м., оформленный Департаментом имущественных отношений администрации города Перми протоколом от 30.01.2014 о результатах открытого аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории, и договор о развитии застроенной территории от 10.02.2014 № 22-УЖО-РЗТ, заключенный между Управлением жилищных отношений администрации города Перми и обществом с ограниченной ответственностью "Оптимум Строй-Сервис" недействительными.

2.Применить последствия недействительной сделки – договора о развитии застроенной территории от 10.02.2014 № 22-УЖО-РЗТ, и обязать Управление жилищных отношений администрации города Перми вернуть обществу с ограниченной ответственностью "Оптимум Строй-Сервис" денежные средства в сумме 2046450 руб.

3.Взыскать с Управления жилищных отношений администрации города Перми (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес (место нахождения) – 614000, <...>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Оптимум Строй-Сервис" (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес (место нахождения) – 614109, <...>) государственную пошлину в сумме 3000 руб.

4.Взыскать с Департаментa имущественных отношений администрации города Перми (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес (место нахождения) – 614000, <...>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Оптимум Строй-Инвест" (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес (место нахождения) – 614109, <...>) государственную пошлину в сумме 3000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через арбитражный суд Пермского края.

Судья А. В. Виноградов